初心者のためのモバイルホームパーク投資：簡単なガイド

手頃な価格の住宅の不足は、何十年にもわたって全国的な課題でした。 しかし、その問題は、2020年初頭の開発と進行中の暴走インフレを抑制した政府が課したCOVID-19封鎖政策によってさらに悪化しました。

さて、 全国低所得者向け住宅連合の見積もり 低所得世帯に手頃な賃貸ユニットの現在の不足は680万ユニットです。 現在、最も手頃な価格の住宅は、個別の賃貸ユニットの形をとっています。 ただし、モービルホームパークは、アパートの建物には見られない、テナントが望む追加の特性を提供します。所有権の誇りと揺るぎないプライバシーです。

モバイルホームパークの所有と管理は、ユニークな商業用不動産投資の機会です。 この記事では、モバイルホームパークへの投資の仕組み、知っておくべきこと、モバイルホームパークへの投資の長所と短所について説明します。

モバイルホームパーク投資の長所と短所

モバイルホームパークへの投資とは何ですか？

トレーラーハウスパークは、ユーティリティ、上下水道のための恒久的な接続がある土地の区画に位置する製造された家のコミュニティです。 技術的には家は移動可能ですが、半永久的に駐車され（トレーラーヒッチが覆われている、または「スカートが付いている」）、個々の区画（「パッド」とも呼ばれます）に一緒に配置されています。

小さなモービルホームパークは10〜25個のパッドで構成されていますが、大きな公園は数百個のパッドを収納できます、すべての共有サポート道路と共有エリア施設。 通常、家は主たる居住者によって個別に所有され、主な居住者は公園の所有者に毎月の家賃を支払います。 この家賃には、土地の区画、共有エリアの使用状況、および水、電気、ガスなどのユーティリティへの接続が含まれます。

投資家は、取引を容易にするために商業用不動産仲介業者を使用して別の所有者からモバイルホームパークを購入します。 ただし、従来の住宅への投資とは異なり、モバイルホームパークの購入は 商業用不動産投資の機会. そのため、商業投資は通常、あなたが不動産を所有している間、資本の増価を見越して購入されることはありません。

代わりに、集合住宅の所有者のように、月額総家賃から純営業費用を差し引いた差額でお金を稼ぎます。

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モバイルホームパークへの投資のメリット

100万ドルの投資で、一軒家を4軒しか購入できない可能性があります。 ユニットあたりのアパートの平均コストは約$100,000なので、100万ドルで10ユニットの建物を購入できます。 または、90〜100ユニットのモバイルホームパークを約100万ドルで購入することもできます— ユニットあたりのコストは10,000ドルから12,000ドルです。

モービルホームパークを所有することに最も近い比較投資は、アパートを所有することです。 どちらも商業用不動産投資であり、低所得者層に住宅を提供しています。 ただし、いくつかの重要な利点があります。

「ドア」あたりのコストの削減

モバイルホームパークへの投資により、ドアあたりのコストを抑えてより多くの「ドア」を取得できるため、この資産を取得するための費用が少なくて済みます。

The 米国の既存の一戸建て住宅の中央値 $ 400,000に近づいており、急速に増加しています。 つまり、100万ドルの投資では、4つのドアしか購入できません。 一方、アパートの1戸あたりの平均費用は約10万ドルなので、100万ドルで10戸の建物を購入できます。 または 90から100ユニットのモバイルホームパークを約100万ドルで購入できます。これは、ユニットあたりのコストが10,​​000ドルから12,000ドルです。

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メンテナンスコストの削減

集合住宅やその他の住宅ユニットのクラスターでは、所有者は建物自体を維持する必要があります。 でも、 トレーラーハウスは居住者が所有し、投資家は土地を所有します。 テナントは修理とメンテナンスに責任があります。 ユーティリティへの接続を維持する必要がありますが、トレーラーハウスやそれが置かれている土地は維持する必要はありません。 （これは常に当てはまるわけではありません。 一部のモービルホームパークは、公園所有のユニットで構成されています。）

競争が少ない

大規模な集合住宅があなたに入札することが多いため、個人として集合住宅に投資するのは難しい場合があります。 しかし、ほとんどのモバイルホームパークは、ママとポップの所有者によって中小企業として運営されています。 国内フランチャイズ、大企業、機関投資家がモバイルホームパークの所有権に関与することはあまり一般的ではありません。

モバイルホームパークへの投資のリスク

モバイルホームパークへの投資の潜在的なメリットのいくつかを検討したので、リスクのいくつかを詳しく見てみましょう。

より速い減価償却

モバイルホームパークへの投資の最初のリスクは トレーラーハウスは、他の形態の不動産よりも早く減価償却される傾向があります. あなたのテナントは彼らの家を所有し、修理とメンテナンスに責任がありますが、あなたはユニットの状態をあまり制御できません。 公園が荒廃しているように見える場合、将来のテナントを引き付けることができない可能性があります。

資金調達はアクセスしにくい

あなたのモバイルホームパークへの投資のための資金を確保するために、あなたはおそらくそれらを専門とする貸し手を探す必要があるでしょう—そして彼らはしばしば特定の要件を持っています。 たとえば、貸し手は、コミュニティに1エーカーあたりの最小または最大のパッドがあることを要求する場合があります。 すべてのヒッチがスカートで隠されていること。 および/またはすべての住宅が住宅都市開発（HUD）コード要件に準拠していること。

大規模な頭金

トレーラーハウスパークでは、頭金の要件が高くなることがよくあります。 貸し手は通常、一軒家の投資購入に対してわずか20％の頭金を必要としますが、モバイルホームパークに融資する場合、頭金は25％になる可能性があります。

挑戦的な立ち退きプロセス

モービルホームパークへの投資では、立ち退きが複雑になる可能性があります。 あなたが集合住宅の所有者である場合、支払いをしないテナントを削除するのは非常に簡単です。 しかし、モービルホームパークでは、テナントが自分のユニットを所有しています。 トレーラーハウスの推定移動費用は3,000ドルです。 テナントが悲惨な状況にある場合、公園の所有者はその請求書を提出しなければならない場合があります。

モバイルホームパークへの投資を開始する方法

販売可能なモバイルホームパークに関する詳細情報と分析を見つけることができるいくつかのオンラインマーケットプレイスがあります。 それらが含まれます：

• モバイルホームパークストア モービルホームパークの最大の専門サイトです。 執筆時点で、彼らのサイトで販売されている325以上のモバイルホームパークがあります。
• ループネット は、オンラインで誰でも利用できる最大の商業用不動産リストサービスであり、モバイルホームパークを含むすべてのタイプの商業用投資不動産に関する豊富なデータを備えています。
• CoStar 不動産専門家向けのリスティングサービスです。 また、販売中のモバイルホームパークもリストされています。 Loopnetよりも検索機能と詳細な分析が堅牢ですが、CoStarは、データベースサービスの使用を適切なライセンス契約を結んでいるサービスに制限しています。
• Reonomy.com は非常にユーザーフレンドリーな新しい検索プラットフォームであり、モバイルホームパークを含む5,000万を超える商業用不動産をホストしています。

商業用不動産を専門とする不動産仲介業者に相談して、不動産の公正な市場価値を判断するのを手伝ってください。 投資家として、取引フローにアクセスできるバイヤーの代表者が必要になります。 また、検索と取得のプロセス中にあなたの興味を支持する人が必要になります。 通常、売り手は買い手の代理人に手数料を支払うので、買い手としてブローカーを経由しない理由はありません。

モバイルホームパークへの投資で何を探すべきか

費用（メンテナンス、資産管理など）を減らすか、収益（家賃）を増やすことによって、投資とキャッシュフローの価値を高める方法はいくつかあります。

まず、収益を増やすために付加価値を付けたり、改善を加えたりできるモバイルパークコミュニティを探す必要があります。 これらは、現在の所有者によって無視されているか、アップグレードされていないプロパティである可能性があります。 または、追加のキャッシュフローの機会が不足しているプロパティである可能性があります。

理想的には、家賃が市場価格を下回る価格のコミュニティも見つけたいと考えています。 と マイナーで安価なアップデートで月額レンタル料金を上げることができます。

トレーラーハウス周辺のコミュニティも重要な収入要因です。 時間給労働者を雇う大規模な雇用主の近くに位置するコミュニティは、潜在的な資格のあるテナントの大規模なプールを提供することができます。 人々が近くに住んでいる住宅でのテナントの選択は重要です. あなたは誰もが安全であると感じ、公園に住み続けたいと思っていることを確認したいと思います。 良いテナントを維持し、入居する前に問題のあるテナントを取り除くことは、収益性と土地所有者としての前向きな経験の両方の鍵となります。

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どのようなデューデリジェンスを実行する必要がありますか？

他の不動産投資と同様に、不動産とすべての機械の徹底的な物理的検査を行うために、免許を持った検査官を雇うことをお勧めします。 特に、投資を精査するために、経済的利益、インフラストラクチャの状態、およびローカル市場の3つの側面に焦点を当てる必要があります。

経済的利益

家賃（またはモバイルホームパークで一般的に呼ばれる「メンテナンス料金」）は毎月徴収されます. 少なくとも2〜3年のレントロールを確認する必要があります。 レントロールは、ユニットごとに収集されたレントの詳細な会計です。 また、年間の損益計算書、光熱費、納税申告書も入手する必要があります。 可能であれば、各テナントのスクリーニング申請を依頼してください。 あなたはあなたの将来の居住者の典型的な財政状況と人口統計を理解したいと思っています。

インフラストラクチャー

維持する物理的な建物はありませんが、モービルホームパークの所有者は、各区画に上下水道、電気、ガスの接続を提供します。 このインフラストラクチャは重要であり、すべての機械の現在の状態とメンテナンス履歴を知りたいと思うでしょう。

これらには以下が含まれます：

• 該当する場合、井戸水の流れと飲用性テスト
• 郡/市の水道管の検査
• 浄化槽または下水管のカメラスコープレポート
• 電気およびガスユーティリティの接続検査

上記に加えて、売り手は過去5年以上にわたって行われた資本的支出と改善についての詳細を提供できる必要があります。

位置

他の物理的な不動産投資と同様に、場所はモバイルホームパークの実行可能性と収益性を大きく左右します。 より高級な地域で手頃な価格の住宅に投資することは、通常、より良い結果をもたらします（より多くの利益、より低いリスク、より良い品質のテナント）。 これは、モバイルホームパークにも当てはまります。

現在の郡のゾーニングを必ず調べてください。 公園がすべての規制を満たし、適切に認可されていることを確認してください。 また、モバイルホームパークへの投資の長期的な実行可能性に影響を与える可能性のある、提案されたゾーニングの変更とエリア開発計画を調査する必要があります。

結論

モバイルホームパークは、ユニークな商業用不動産投資の機会を提供します。 投資家が建物を取得、管理、維持する集合住宅とは異なり、モービルホームパークの投資家は通常、個人が家を所有し維持している間、公園の土地を所有します。 これにより、営業費用とプロパティマネジメント費用が削減されます。

モービルホームパークは、多くの場合、投資家の月額賃貸収入の増加につながる不動産改善の機会を提供します。 ただし、この種の投資を検討している人は、思い切って投資する前に、市場を徹底的に調査し、固有の課題を認識しておく必要があります。

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