ほとんどの財務顧問は、あなたが含む多様なポートフォリオが必要であるとあなたに言うでしょう 不動産、株式市場の浮き沈みを乗り切るために。 ただし、不動産の購入、所有、管理は、ほとんどの投資家がこの目標を達成する方法ではありません。
代わりに、知識のある投資家は パッシブ戦略 のタイプに投資する 不動産投資ファンド 不動産投資信託（REIT）と呼ばれます。 コマーシャルREITは、商業用不動産の所有、運営、資金調達を目的として設立された専門投資会社です。
このタイプのREITは多くの投資家からの資金をプールします。 ホテル、小売店、オフィス、ヘルスケア施設、セルフストレージ、工業ビル、倉庫など、主にビジネスに使用される物件に投資しています。 REITは、不動産賃貸からの家賃支払いの分配を通じて、投資家に安定した信頼できる収入源を生み出します。
多くのREITは1つの商業用不動産に特化していますが、個々のREITに投資する代わりに、REITミューチュアルファンドやETFの株式を購入することで、より幅広い分散を実現できます。
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ショートバージョン
- 商業用REITは、投資家が他の方法では高すぎる可能性のある商業用不動産に投資できるようにする一種の不動産投資ファンドです。
- このタイプの投資には、いくつかの長所（安定した配当など）と短所（感謝からお金を稼げない場合があるなど）があります。
- 商業用不動産に投資したいが、不動産を直接購入したくない場合、商業用REITは、より少ない資本要件でより迅速な分散を提供する可能性があります。
REITの仕組み
REITは、オフィス、小売、工業、および集合住宅（アパートの建物などの住宅団地）の不動産を保有する場合があります。 投資家は、2つの主な目的で商業投資不動産を購入および保有します。 賃貸料所得 そして、資産が保持されている間、資産の評価からお金を稼ぐこと。
議会は1960年にREITを作成しました. これらの特別な投資手段は、商業用不動産を日常の投資家にとってより利用しやすいものにしました。 それ以前は、商業用不動産への投資は、これらの不動産を所有および管理するために非常に多くの資本が必要だったため、機関および裕福な個人に限定されていました。
規制対象証券の特定のクラスとして、REITは特定の条件を満たす必要があります IRS基準 投資家のリスクを軽減するのに役立ちます。 以下は、いくつかの要件です。
- 毎年、課税所得の90％以上を株主配当の形で返還する
- REIT内の不動産活動から総収入の少なくとも75％を受け取ります。たとえば、REITに保有されている不動産に融資する住宅ローンの家賃徴収や利息の支払いなどです。
- 総資産の少なくとも75％を不動産に投資する
- 創業1年目以降は最低100名の株主がいる
- 課税年度の後半に5人以下の個人が所有する株式の50％以下を所有している
商業REITに投資する方法
商業REITは主なカテゴリーに分類されます：取引されたものと取引されていないものです。 両方のタイプに投資する方法を簡単に見てみましょう。
取引された商業REIT
上場REITの株式を購入することは、投資信託の株式を購入するのと同じくらい簡単です。 必要なのは 仲介口座 少なくとも1株を購入するのに十分なお金。 このように、それらはどの投資家にとっても非常にアクセスしやすく、非常に流動的であり、比較的低い最小投資を必要とします。
取引されていない商業リート
取引されていないREITまた、多くの場合、資産の場所と種類によってより専門化され、より高い最小投資を必要とする魅力的な投資です。 大規模な商業REITのいくつかを次に示します。
- オリオンオフィスリート（ONL） オフィスビルと本社の多様なポートフォリオを所有および管理しています。 主にシングルテナントのネットリースベースでリースされており、米国中の郊外の市場にあります。
- パブリックストレージ（PSA） 39州で2,700以上のセルフストレージ施設を所有および運営しており、1億9,000万平方フィート以上の正味賃貸可能ストレージスペースがあります。 株式持分を通じて、ヨーロッパのセルフストレージ市場へのエクスポージャーと、PSビジネスパークを介した米国内の追加の2900万平方フィートの商業スペースもあります。
- エクイティレジデンシャルプロパティ（EQR） は米国で最大のアパートREITです。2021年の終わりに、EQRは約80,407のアパートユニットを持つ310の物件を所有または投資しました。
いくつかの 不動産クラウドファンディングプラットフォーム 現在、取引されていない商業REITも提供しています。 次にいくつかの例を示します。
- 資金調達 現在、12のREITがあり、それぞれに商業用不動産のかなりの部分が含まれています。 Fundriseへの最低投資額は10ドルで、年間管理費は1％です。
- リアルティモーグル 2つのREITがあり、どちらも商業用不動産に独占的に投資しています。 Realty MogulのREITSの最小投資額は5,000ドルで、手数料は1％〜1.25％の範囲です。
- 2022年、 CrowdStreet C-REITと呼ばれる独自の商用REITの立ち上げを発表しました。 C-REITの最低投資額は25,000ドルで、投資家には1.50％の管理手数料と0.50％のサービス手数料がかかるようです。
商業REITの長所と短所
プロ
- 受動的収入： REITは、真に受動的な方法で商業用不動産に投資するための便利な方法を提供します。 自分で物件を購入したり管理したりする必要はありません。
- 安定配当： REITが収益の90％を分配するというIRSの要件は、安定した信頼できることを意味します 配当 投資家の報酬です。 多くのREITは、年々多額の配当を行ってきた実績があります。
- 流動性： 資産クラスとしての不動産は主に非流動性ですが、REITはミューチュアルファンドのように機能し、外に出る必要がある場合に便利で迅速な流動性を提供します。
- ボラティリティの低下： REITは、株式などの他の資産クラスの浮き沈みに対するバッファーとして機能することができます。
- 最小投資額の削減： 商業用不動産を購入するには、資産の購入と管理に数十万ドルが必要になる場合があります。 公的および商業的REITへの典型的な最低投資額は250ドルと妥当です。
- 不動産の多様化： 最小投資額が少ないため、1つのREITだけでなく、さまざまな商業資産に投資された多くのREITの株式を購入できるため、分散投資を手頃な価格で行うことができます。
短所
- 投資家に渡される限定的/不動産評価のメリットなし： 定期的な配当の支払いはほとんど保証されていますが、REITの投資家は保有資産の資本増価の恩恵を受けられない可能性があります。
- 最小投資額は高くなる可能性があります。 一部の非取引REITは、参加するために25,000ドル以上を要求します。
- 債務リスク： REITは、大きな物件を所有することにより、通常、多額の負債を抱えています。 特に金利が上昇した場合、債務はリスクを伴う可能性があります。 ただし、適切に管理された商業REITの場合、このリスクは、REITの予測可能で安定した賃貸収入を生み出す長期リースによって大幅に軽減されます。
結論
商業用不動産は、購入と維持に多額の資本を必要とします。 これは、資産クラスを富裕層や大規模な機関投資家に限定するために使用されていました。 しかし、REITSは、小規模な個人投資家が購入、維持、または購入することなく、投資ポートフォリオ全体に不動産保有を追加する方法を提供します。 不動産の管理.
REITは、投資家が利用されないように保護する特定のIRS規制とビジネス慣行を順守する必要があります。 主要な取引所で取引されている多くの投資オプションと同様に、商業REITは、流動性、配当、分散、および低い最小投資のメリットを提供します。 商業REIT投資が適切かどうかを判断するには、全体的な投資戦略と特定の投資ポートフォリオを検討してください。
参考文献：
- 少しのお金で不動産に投資する方法
- 不動産は今良い投資ですか？
- 不動産投資のリスクは何ですか？