セクション8住宅は良い投資ですか？

経済的な問題を抱えている家族にとって、住むのに適した場所を見つけることはしばしば困難です。多くの低所得世帯は、月収の半分を家賃で支払っていますが、それでも標準以下の、さらには危険な状態で生活しています。

大恐慌以来、米国では住宅支援プログラムが行われてきました。最も人気のあるものの1つは、地元の公営住宅当局によって管理されている「セクション8」として知られる連邦プログラムです。また、セクション8は、アクティブに参加したい投資家を提供する場合もあります不動産投資いくつかの素晴らしい機会があります。

使い方

1974年に作成されたセクション8は、多くの変更と修正が行われています。今日のバージョンは「住宅選択バウチャー」プログラムです。それはこのように動作します：

対象となる家族は、月額家賃の最大70％と光熱費を支払うバウチャーを受け取った後、選択した賃貸単位を見つけることができます。残りの30％は家族が支払う責任があります。セクション8には通常、障害者や高齢者、低所得世帯への住宅支援が含まれます。

住宅選択バウチャーは、公営住宅機関（PHA）によってローカルで管理されます。 PHAは、バウチャープログラムを管理するために、米国住宅都市開発省（HUD）から連邦資金を受け取ります。ほとんどのコミュニティでは、申請者が資格を取得した後、支援を受けるための順番待ちリストがあります。

適格性

申請者は、以下を含む特定の資格基準を満たさなければなりません。

家族の総収入。これは、申請者が住んでいる郡の収入の中央値の50％を超えることはできません。
ユニットに居住する家族の総数。
受取人は、合法的な移民ステータスを証明する書類を持っている米国市民または移民でなければなりません。

このプログラムでは、住宅バウチャーの総数の最大75％を家族または家族の総収入が、選択した地域の収入の中央値の30％以下の個人生きるために。

もしあなたが〜なら都市または地方の賃貸物件への投資、住宅バウチャーを持っているセクション8のテナントに遭遇する可能性があります。家主として、あなたは合法的に参加するか、セクション8のテナントを受け入れるかを選択できます。私の賃貸物件にはセクション8のテナントがいくつかありますが、人生のほとんどのことと同じように、賛否両論があります。

セクション8のバウチャーを受け入れる家主にとっての利点

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時間通りに保証された毎月の賃貸収入 —セクション8のテナントを受け入れる最大の利点は、政府から毎月受け取る定期的な小切手です。政府は通常、テナントの家賃の50％から65％を支払います。金額は、特定の物件のテナント収入と予想される光熱費によって異なります。

賃貸借契約が締結され、すべての事務処理が完了すると（多くのテナントがパケットを持っています）、家賃のかなりの部分について政府からの時間通りのチェックが保証されます。これは、PHAが支払っている家賃の一部を家主に直接送っているからです。テナントは、その部分について個別の小切手を送信し、光熱費をプロバイダーに直接支払います。

空室率の低下 —欠員を減らすことは重要です賃貸不動産投資家. 物件が空いている場合、税金、保険、HOA手数料、その他の毎月の保有費用をカバーする収入はありません。セクション8のテナントの多くは、長期間滞在する傾向があり、1年間のリースを何度も更新することができます。

選択できるテナントのより大きなプール —セクション8のテナントに賃貸物件を開放すると、選択するテナントの数が大幅に増える可能性があります。入居予定者の選択肢が広がるということは、あなたがより気を配り、あなたの物件に本当にぴったりの物件を見つけることができることを意味します。

賃貸物件を投稿すると、たくさんの電話があります。よく聞かれる最初の質問は、バウチャーを受け入れるかどうかです。「いいえ」と答えると、資格のあるテナントのプールが制限されます。セクション8のテナントは収入が少ないですが、それ以外に多くの問題があるとは限りません。入居者を上手に選別している限り、バウチャーのない入居者と何ら変わりはありません。

有利な賃貸料 —同様の物件の市場賃貸価格には常に許容範囲があります。私の地域では、2ベッドルーム、2バスのコンドミニアムが1,200ドルから1,500ドルの範囲で借りられる可能性があります。セクション8クライアントの利点の1つは、請求できる月額家賃が市場レート範囲の上限にあることです。 PHAは、すべての家主がバウチャーを受け入れるわけではないため、セクション8のバウチャー所有者が住宅を見つけるのが難しいことを知っています。そのため、支援を受ける側が住宅を確保できるように、範囲の上限に対応します。それはあなたが過充電できると言っているのではありません！レンタル料金に競争力がない場合は、セクション8プログラムに受け入れられるように、レンタル料金を下げる必要があります。

あなたの賃貸物件リストのための追加の露出 —あなたとあなたの財産が承認されたら、バウチャー所有者が見ることができるPHAのウェブサイトにあなたの財産をリストすることができます。それはあなたのリストのための追加の広告機会です。

やりがいがあります —個人的に住宅支援を受けたことはありませんが、20代まで生きてキャリアを築き、一人で生き延びました。私は、低所得で生活し、法案に遅れずについていくことがどのようなものかを知っています。私は、多くの必要な住宅援助を受けている本当に素晴らしい人々に会いました。家に電話するための安全で素敵な場所を彼らに提供するのは良い気分です。そして、彼らがそれにオープンであるならば、私は彼らを助けるいくつかの個人的な経済的アドバイスを提供する機会を得ます—高校で教えられるべきであるがそうではない基本的なもの。

住宅バウチャープログラム参加のデメリット

より複雑なプロセス —セクション8のバウチャーを受け入れるということは、家主としてジャンプするためのいくつかのフープがあることを意味します。私が最初にそれをしたとき、それは気が遠くなると同時に少しイライラしました。郡が月に一度、家主のために無料の45分間の情報セミナーを提供していることを知ったのは、私がプロセスをいじくり回した後でした。

まず、セクション8の家主と見なされるための申請書に記入する必要があります。あなたはあなたの財産に関する個人情報と詳細情報を提供します。その後、物件検査を行います。そして、あなたがテナントを承認した後、さらに事務処理があります。最後に、資金のリリースが承認される前に、リースのコピーをPHAに送信する必要があります。

追加検査 —あなたの財産はPHAによって検査される必要があります。これは、他の必要な検査に追加される別個のセクション8検査です。たとえば、ボルティモア郡では、家主は賃貸物件の免許を取得する必要があり、賃貸免許が承認される前に特別な検査が必要です。また、プロパティが1978年より前に建設された場合は、鉛セーフまたは認定鉛フリーと見なす必要があります。

PHA検査は非常に簡単です。あなたの賃貸物件は構造的にコードに準拠している必要があります。すべてが適切に修理され、安全に機能している必要があります。セクション8の検査は家主に費用はかかりません。入居者は、入居直後に行われる検査に物件を利用できるようにする責任があります。

テナントのスクリーニングと選択は依然として非常に重要です —テナントはバウチャーを取得するために、PHAによる承認を受ける必要がありますが、適切にスクリーニングされているとは限りません。他のテナントをスクリーニングするのと同じように、セクション8のすべてのテナントを注意深くスクリーニングするようにしてください。公正住宅法または州法および地方法に違反しないデューデリジェンスを実行することができ、実行する必要があります。これには、背景や信用調査が含まれます。

新しいテナントのセットアップには最大60日かかります —PHAには60日の処理時間があります。これは、政府の最初の小切手を受け取る前に2か月待つ必要があることを意味します。たとえば、1月1日にセクション8の家族を3ベッドルームのタウンハウスに引っ越してもらいました。必要に応じて、1月1日と2月1日にテナントの家賃部分を受け取りました。しかし、私は3月1日まで政府の小切手を受け取りませんでした。その時、私は一気に3ヶ月分の家賃を受け取りました（1月、2月、3月）。

特別な立ち退き規則 —テナントの退去は、すべての不動産投資家が避けたいものです。それは費用がかかり、時間と費用がかかります。配置する前にテナントを慎重に選別して、これを行う必要がないようにします。幸いなことに、私は自分のプロパティでこのプロセスを実行する必要はありませんでした。ただし、セクション8のテナントの退去は、通常の退去よりも少し複雑です。セクション8のテナントが受け入れられた後に退去させるには、司法措置が必要です。これは、他の立ち退き方法を提供している州でも当てはまります。

概要

セクション8は、低所得の家族がより安全なコミュニティに住み、家族に十分な収入を提供するのに十分な月収を維持できるようにするために非常に必要とされている支援プログラムです。

私の2つの賃貸物件でセクション8を受け入れる家主として、私はこのプログラムを通じて何人かの素晴らしい人々と知り合うことができました。悲しいことに、私は周りにいるのが苦手なバウチャーホルダーにも会いました。私の賃貸物件は単なる金融投資以上のものです。私は個人的に時間、エネルギー、お金を投資しました愛されていない財産を取り、それを家に変える. 私は自分の財産を尊重し、世話をするために私のテナントを信頼できるようになりたいです。そして、私は長期的な関係を成功させることができる正直な人々に賃貸したいと思います。適切なスクリーニングはの重要な要素です成功した賃貸物件管理住宅バウチャー付きのテナントを許可するかどうか。

余分な事務処理を処理し、の要請で少し余分なことをすることをいとわない家主のために政府は、安定したテナントを見つけることが可能です—そして定期的な家賃チェックを受けることが保証されています毎月。