Зміна будинку включає в себе купівлю будинку, який потребує ремонту, внесення виправлень і швидкий продаж його з прибутком. Це досить проста ідея, але реалізація зовсім не проста. Перебудова будинку – це не інвестиція, яку варто взяти на себе більшості інвесторів. Тим не менш, для правильного інвестора зміна будинку може бути надзвичайно прибутковою.
Отже, чи варто інвестувати в будівництво будинку? Давай дізнаємось.
Коротка версія
- Перебудова будинку може бути прибутковою для інвесторів, які мають авансовий капітал і готові зробити проект своїми руками.
- Ви можете отримати значний прибуток лише на одному перевернутому будинку, припускаючи, що у вас не виникне жодних ускладнень.
- Перевернути будинок ризиковано, і інвестори повинні бути готові мати додаткові гроші, заощаджені в екстреному фонді.
Вартість середнього фліпу
Майже кожен експерт, з яким я спілкувався, згадував величезну вартість перевертання будинку. Середня вартість, коливається близько 48 000 доларів США, робить цей варіант інвестування недоступним для новачків. Очікується, що ви сплатите такі витрати під час процесу:
Ціна покупки
Ймовірно, ціна покупки є найбільшою вартістю, яку вам доведеться заплатити. Фінансування будинку, який ви збираєтеся перевернути, збільшує ваш ризик, тому ви захочете заплатити всю вартість продажу, якщо це можливо. Якщо вам потрібно фінансувати це, подумайте про те, щоб жити в будинку під час ремонту.
Хоча ласти призначені для дешевих будинків, які ви ремонтуєте, вам потрібно буде придумати тисячі доларів, якщо не сотні тисяч доларів, щоб покрити лише вартість покупки. «Домашні ласти можуть виграти від застосування правила 70%. Це означає, що інвестори не повинні сплачувати більше 70% АРВ нерухомості за вирахуванням витрат на необхідну реконструкцію», – каже Джон Санборн з Нерухомість Братської Любові.
Витрати на закриття
Коли ви купуєте фліппер, вам потрібно буде сплатити витрати на закриття двічі: коли ви купуєте та коли ви продаєте. У середньому витрати на закриття, як правило, «коливаються від 2% до 7% від ціни придбання», каже Санборн.
Будучи агентом з нерухомості, ви зможете скоротити ці витрати, оскільки ви отримаєте комісію під час покупки (як агент покупця), а під час продажу вам доведеться заплатити лише за одну нерухомість.
Витрати на ремонт
Найбільші ваші витрати – це матеріали та час, необхідні для фактичного ремонту будинку.
«Звичайно, інвестори розраховують основні витрати на дорогоцінні об’єкти, такі як кухня та ванні кімнати, дах, фарбування, підлога тощо», — каже Скотт Харвелл, засновник Quick Sale Homes, Inc. «Але деякі інвестори не планують витрати на багато дрібніших квитків, які накопичуються. Освітлювальні прилади, вимикачі та розетки, дверні ручки, озеленення та навіть такі незначні дрібниці, як цвяхи та шурупи, — усе це може коштувати тисячі доларів».
>>Пов'язані: Скільки коштує продати будинок
Витрати на комунальні послуги
Під час ремонту потрібно враховувати витрати на електроенергію, воду та тепло. Як і будь-який інший домовласник, ви будете сплачувати їх щомісяця, доки не розвантажите майно.
Витрати на маркетинг
Коли ви шукаєте будинок або плануєте продати нещодавно перевернутий будинок, вам потрібно врахувати вартість маркетингу, який вам потрібно буде зробити.
Харвелл каже: «Більшість інвесторів повинні постійно рекламувати, щоб мати достатньо можливостей придбати нерухомість зі знижкою. Середня вартість контракту на нашому ринку зараз становить 7500 доларів. Іншими словами... кожні $7500, які ми витрачаємо на рекламу, в середньому призводять до одного будинку за контрактом».
Плюси та мінуси перевертання будинку
плюси
- Це короткострокові інвестиції – Більшість переворотів відбувається протягом року, що робить їх короткостроковими інвестиціями, які часто мають високу віддачу. Це означає, що вам не доведеться чекати десятиліття, щоб пожинати плоди своїх інвестицій.
- Досвідчені будівельники можуть виконувати проекти своїми руками – Перевертання найкраще роблять ті, хто знає, що вони роблять або на стороні будівництва, або на стороні нерухомості. Це зменшує суму, яку вам доведеться платити сторонньому працівнику за виконання роботи.
- Потенційно високі прибутки – Ласти заробляють в середньому $67 000 повернення (станом на перший квартал 2022 року), коли вони продають. Якщо все піде за планом, ви зможете отримати серйозний прибуток за дуже короткий проміжок часу.
мінуси
- Ринок житла часто ризикований – Ринок житла не славиться стабільністю. У певні роки відбувається величезне зростання купівлі житла, в той час як в інші спостерігаються високі процентні ставки та менше покупців. Для непосвячених може бути складно зрозуміти складності, які спричиняють ці зміни, і ви можете не придбати чи завершити свій проект у потрібний час, щоб купити чи продати.
- Ви заплатите багато наперед – Окрім ціни придбання, витрат на закриття та всіх інших пов’язаних витрат, ви шукаєте величезну суму грошей, щоб почати інвестувати. Багато інвестицій не мають мінімальних інвестиційних вимог, навіть близьких до таких високих.
- Ви можете заплатити короткостроковий приріст капіталу – Якщо ви купите, відремонтуєте та продасте свій будинок протягом року, ви сплатите короткостроковий податок на приріст капіталу.
- Фінансування може бути важко забезпечити – Ви не можете піти й отримати традиційну іпотеку, коли перевертаєте будинок. Натомість вам знадобиться якась позика на ремонт (тут багато). Це ризиковані кредити для кредиторів, «тому вони часто вимагають заставу, як-от будинки чи автомобілі, перш ніж надати схвалення фінансування, що додає додатковий час (і витрати) на будь-який план проекту», – каже Шон Мартін, генеральний директор з Готівка для будинків.
Скільки часу потрібно, щоб перевернути будинок?
За даними Rocket Mortgage, типовий поворот, коли не виникає проблем, займає від 6 до 12 місяців. Тим не менш, інвесторам не слід недооцінювати те, скільки способів ця інвестиція може піти не так. Ви купуєте дім, а не акції, які залежать від безлічі факторів, які змінюють ціну. Ви можете виявити, що вам знадобиться переробити всю електричну систему, яку ви не врахували, або весь фундамент може бути пробитий, або вам може знадобитися ремонт колодязя чи водопроводу.
Ви ніколи не знаєте повністю, що приготує будинок, доки у вас в руках не будуть ключі, і ви не почнете руйнувати речі. Тим не менш, додавання кількох додаткових місяців до вашого терміну є необхідністю, коли змінюєте будинки.
>>Пов'язані: Довгостроковий і короткостроковий податок на приріст капіталу
Хто може заробляти гроші, перекидаючи будинки?
Немає юридичних обмежень щодо того, хто може купувати будинки та продавати їх. Будь-яка доросла людина, яка володіє знаннями та наявними грошима, може спробувати перевернути будинок. Проте, безумовно, є інвестори та особи, які більше підходять для цієї роботи.
Інвестори, які не схильні до ризику
Варто набратися терпіння, коли ви домашні ласти. Надто активні покупці, швидше за все, не отримають найкращу пропозицію. «Інвестори, які найбільше перевертають інвестиції, дуже вибіркові та не схильні до ризику. Не стрибайте на перший будинок, який перетне ваш шлях; найкращі інвестори можуть прорахувати сотні угод, перш ніж знайдуть ту, яка, здавалося б, відповідатиме вимогам», – пояснює Джош Степплінг, юрист-брокер компанії Група Джоша Степлінга в EXP Realty.
>>Докладніше: Що таке Due Diligence у сфері нерухомості? (Кращі практики)
Домашні майстри
Ті, хто успішно працював на будівництві, є одними з найкращих кандидатів на перекидання будинку. Адже вони знаються на тонкощах будівництва та обробки будинків. Вони знають, скільки часу займає певна робота та ймовірно, скільки вона коштуватиме.
Плата за підрядників, які прийдуть і виконають роботу за вас, є занадто дорогим шляхом для більшості інвесторів, принаймні до тих пір, поки вони не накопичать для цього капітал. Початківцям і тим, хто не має великого капіталу, потрібно залишити роботу в компанії, якщо вони хочуть отримати будь-який прибуток.
Професіонали в галузі нерухомості
Чіп і Джоанна Гейнс створили імперію нерухомості, тому що вони піклуються про кожен аспект перебудови будинку. Вони не тільки самі перевертають будинки, а й навіть мають агентство нерухомості. Якщо ви можете самостійно виконати весь проект і мати когось, хто знає як будівництво, так і компоненти агента з нерухомості, вам не доведеться доручати будь-яку роботу аутсорсингу, тому ви не витрачаєте додаткові гроші.
Поради, як успішно перевернути будинок
Якщо ви вирішили, що заміна будинків може бути для вас правильним шляхом, подумайте про кілька порад, перш ніж занурюватися з головою:
Чекайте потрібного будинку. Наберіться терпіння. Ринок нерухомості часто змінюється. Немає сенсу поспішати з покупкою житла, якщо ви не на 100% впевнені, що зрештою все вийде. Якщо ви поспішаєте з покупкою та зіткнетеся з проблемами, ви можете очікувати нульового прибутку.
Зверніть увагу на сусідство. Перебудова будинку в занедбаному районі, який не перебуває на стадії відновлення, може означати, що ви не знайдете покупця з достатньою кількістю грошей, щоб придбати це майно. Це може призвести до значного падіння вашого прибутку. Обов’язково ретельно вивчіть околиці будь-яких будинків, які вас цікавлять.
Отримати перевірку. Отримати другу думку – це непогано. Огляд — це пара сотень доларів, які можуть врятувати вас від покупки будинку, у який вам доведеться вкласти сотні тисяч доларів.
Мати надзвичайний фонд. Ви ніколи не знаєте, що трапиться, коли ви ремонтуєте будинок, тому переконайтеся, що у вас є готівка. Степплінг каже, що його клієнти «мають статтю «Сюрприз» у [своєму] бюджеті, яка становить 10%-20% від загального бюджету ремонту. Якщо трапиться щось непередбачене, це не напружить вас; якщо все вийде за планом, ви отримаєте додаткові 10%-20% прибутку».
Подумайте про проживання в будинку, поки ви ремонтуєте. Якщо це можливо, проживання в будинку під час ремонту може заощадити вам багато грошей. Це не тільки знімає частину ваших витрат на життя, даючи вам більше готівки на руках, але також може заощадити вам масу податків. Якщо дім є вашим основним місцем проживання принаймні два роки вам не потрібно платити податки на приріст капіталу на будь-яке підвищення ціни, коли ви продаєте. Це неоподатковуваний дохід!
Заключні думки
Перетворення будинків потребує багато капіталу наперед і для покриття поточних витрат. Вам потрібно буде купити будинок, а потім заплатити за його ремонт. Ви також матимете витрати на утримання, такі як виплата кредиту та комунальні послуги, які додають до вартості кожного місяця, коли ви володієте нерухомістю.
Проживання у нерухомості принаймні два роки під час ремонту може допомогти зменшити поточні витрати та заощадити гроші на податках під час продажу.