Сім’ям із фінансовими проблемами часто важко знайти відповідне місце для проживання. Багато сімей з низькими доходами платять половину свого місячного доходу за оренду житла і все ще опиняються в умовах, нижчих і навіть небезпечних.
Ще з часів Великої депресії у США існували програми допомоги житловому будівництву. Однією з найпопулярніших є федеральна програма, відома як “Розділ 8”, якою керують місцеві органи державного житлового господарства. І Розділ 8 також може надати інвесторам, які хочуть брати активну участь інвестування нерухомості з великими можливостями.
Як це працює
Розділ 8, створений у 1974 році, зазнав чимало змін та доповнень. Сьогоднішня версія - це програма ваучерів на вибір житла. Це працює так:
Сім’ї, які мають право на це, можуть знайти орендну одиницю за своїм вибором, отримавши ваучер, який сплачує до 70% місячної орендної плати плюс комунальні послуги. Решта 30%сплачують сім'ї. Розділ 8, як правило, включає допомогу з надання житла інвалідам та людям похилого віку, а також сім’ям з низькими доходами.
Ваучери на вибір житла адмініструються на місцях державними житловими агентствами (PHA). Служби охорони здоров'я отримують федеральні кошти від Департаменту житлового будівництва та містобудування США (HUD) для адміністрування програми ваучерів. У більшості громад існує список очікування на отримання допомоги, коли заявник отримає кваліфікацію.
Відповідність вимогам
Кандидати повинні відповідати певним критеріям відповідності, включаючи:
- Загальний сімейний дохід, який не може перевищувати 50% середнього доходу в окрузі, в якому проживає заявник.
- Загальна кількість членів сім'ї, які проживатимуть у підрозділі.
- Одержувач повинен бути громадянином США або іммігрантом з документами, що підтверджують легальний імміграційний статус.
Програма передбачає, що до 75% від загальної кількості житлових ваучерів має бути надано сім’ям або особи, у яких загальний дохід сім’ї не перевищує 30% середнього доходу у тій сфері, яку вони обирають жити.
Якщо ви інвестування в оренду нерухомості міста або сільської місцевості, ймовірно, ви зіткнетесь з орендарями Розділу 8, які мають ваучери на житло. Як орендодавець, ви можете на законних підставах вибрати - брати орендарів Розділу 8 - чи ні. У мене в оренді є кілька орендарів Розділу 8, і, як і більшість речей у житті, є плюси і мінуси.
Переваги для орендодавців, які приймають ваучери розділу 8
Гарантований щомісячний дохід від оренди - Найбільшою перевагою прийняття орендарів Розділу 8 є регулярний чек, який ви отримуєте щомісяця від уряду. Уряд зазвичай платить від 50% до 65% орендної плати орендаря. Сума залежить від доходу орендаря та передбачуваних витрат на комунальні послуги для конкретної нерухомості.
Після укладення договору оренди та оформлення всіх документів (багато орендарів мають пакет), вам гарантовано своєчасний чек від уряду на значну частину орендної плати. Це тому, що PHA надсилає частину орендної плати безпосередньо орендодавцю. Орендар надсилає окремий чек на свою частину та оплачує комунальні послуги безпосередньо провайдеру.
Нижчі вакансії - Скорочення вакансій важливо інвесторів в оренду нерухомості. Коли нерухомість порожня, немає доходу для покриття податків, страхування, зборів за житловий будинок та інших щомісячних витрат на утримання. Багато орендарів Розділу 8, як правило, залишаються на місці протягом тривалого часу і із задоволенням продовжують оренду на один рік знову і знову.
Більший вибір орендарів на вибір - Відкриття вашої оренди для орендарів Розділу 8 може значно збільшити кількість орендарів, з яких можна обирати. Більш широкий вибір майбутніх орендарів означає, що ви можете бути вибагливішими та знайти дійсно хороший варіант для свого майна.
Коли я виставляю нерухомість в оренду, я отримую безліч дзвінків з цього приводу. Часто перше питання, яке мені задають, - чи приймаю я ваучери. Якщо я відповім "Ні", я б обмежив свій вибір кваліфікованих орендарів. Хоча орендарі Розділу 8 мають низькі доходи, вони не обов’язково мають багато інших питань, крім цього. Поки ви добре перевіряєте своїх орендарів, вони часто нічим не відрізняються від орендарів без ваучерів.
Вигідні орендні ставки - Завжди існує прийнятний діапазон ринкових цін на оренду подібної нерухомості. Кондомініум з двома спальнями та двома ваннами можна орендувати в моєму районі від 1200 до 1500 доларів. Однією з переваг клієнтів Розділу 8 є те, що щомісячна орендна плата, яку ви можете стягувати, знаходиться на вищому кінці діапазону ринкових ставок. Агентство охорони здоров'я знає, що власникам ваучерів Розділу 8 важче знайти житло, оскільки не всі орендодавці приймають ваучери. Таким чином, вони розмістять верхній кінець діапазону, щоб дозволити одержувачам забезпечити житло. Це не означає, що ви можете перезаряджати! Якщо ваша орендна ставка не є конкурентоспроможною, вам, швидше за все, доведеться її знизити, щоб прийняти програму Розділу 8.
Додаткова експозиція для вашого списку орендованої нерухомості - Після того, як ви та ваше майно будемо затверджені, ви зможете розмістити свою нерухомість на веб -сайті PHA, де власники ваучерів зможуть її побачити. Це додаткова рекламна можливість для вашого запису.
Це може бути винагороджуючим - Хоча я особисто ніколи не отримував житлову допомогу, я все ж таки прожив 20 років, будуючи кар’єру та виживаючи один. Я знаю, що таке намагатися жити з низьким доходом і не відставати від рахунків. Я зустрічав кількох дійсно чудових людей, які отримують так необхідну житлову допомогу. Приємно надати їм безпечне та приємне місце для дзвінка додому. І якщо вони відкриті для цього, я маю можливість запропонувати деякі особисті фінансові поради, які їм допоможуть - основні речі, які слід викладати в середній школі, але ні.
Недоліки участі у програмі житлового ваучера
Більш залучений процес - Прийняття ваучерів Розділу 8 означає, що є деякі обручі, через які можна проскочити як орендодавець. Перший раз, коли я це зробив, це було і лякає, і трохи засмучувало. Лише після того, як я подумав про цей процес, я дізнався, що округ пропонує безкоштовний 45-хвилинний інформаційний семінар для орендодавців раз на місяць!
Для початку вам потрібно заповнити заяву, щоб вважатися орендодавцем розділу 8. Ви надасте особисту інформацію та детальну інформацію про своє майно. Після цього проводиться огляд майна. А після того, як ви затвердите орендаря, з’явиться більше документів. Нарешті, перш ніж кошти будуть затверджені для випуску, вам потрібно буде надіслати копію договору оренди до PHA.
Додаткова перевірка - Ваше майно має бути оглянуте ЗОЗ. Це окрема перевірка Розділу 8, яка на додаток до інших необхідних перевірок. Наприклад, в окрузі Балтимор орендодавці зобов’язані отримати ліцензію на оренду нерухомості, і перед затвердженням ліцензії на оренду потрібна спеціальна перевірка. А якщо нерухомість була побудована до 1978 року, її слід вважати безпечною для свинцю або сертифікованою без свинцю.
Перевірка PHA досить проста. Ваша орендована нерухомість має бути структурно кодованою. Все повинно бути в належному ремонті і працювати безпечно. Орендодавець не має витрат на перевірку розділу 8. Орендарі несуть відповідальність за надання майна для огляду, що зазвичай відбувається незабаром після їх поселення.
Перегляд і вибір орендарів все ще дуже важливий - Незважаючи на те, що орендарі мають отримати погодження з PHA, щоб отримати ваучер, не припускайте, що вони пройшли відповідний скринінг. Переконайтеся, що ви ретельно перевіряєте всіх орендарів Розділу 8 так само, як і будь -якого іншого орендаря. Ви можете і повинні виконувати будь -яку належну перевірку, яка не порушує Закон про справедливе житло чи державні та місцеві закони, включаючи перевірку стану та кредитів.
Налаштування нового орендаря займає до 60 днів -Існує 60-денний час обробки з PHA. Це означає, що вам доведеться почекати два місяці, перш ніж отримати перший державний чек. Наприклад, 1 січня я переїхала до моєї таунхаусу з трьома спальнями. Я отримав частину орендної плати орендаря 1 січня та 1 лютого за необхідністю. Але я отримав урядовий чек до 1 березня. Тоді я отримував тримісячну оренду відразу (січень, лютий та березень).
Спеціальні правила виселення - Виселення орендарів - це те, чого хоче уникнути кожен інвестор нерухомості. Це дорого, довго і дорого. Ретельно перевіряйте орендарів перед розміщенням, щоб зменшити шанс цього зробити. На щастя, мені не довелося проходити цей процес з будь -якою з моїх властивостей. Виселення орендарів Розділу 8, однак, трохи більше, ніж звичайне виселення. Щоб виселити орендаря Розділу 8 після того, як він або вона були прийняті, вам потрібні судові дії. Це справедливо навіть у штатах, які пропонують інші методи виселення.
Резюме
Розділ 8-це така необхідна програма допомоги, яка дозволяє малозабезпеченим сім’ям жити у безпечніших громадах і зберігати достатній місячний дохід для належного забезпечення своїх сімей.
Як орендодавець, який приймає розділ 8 у двох моїх орендах, я познайомився з деякими чудовими людьми через програму. На жаль, я також зустрів кількох власників ваучерів, поруч з якими мені некомфортно. Моя орендова нерухомість - це більше, ніж просто фінансові вкладення. Я особисто вклав час, сили та гроші взяти нелюбиме майно і перетворити його на дім. Я хочу мати можливість довіряти своєму орендареві поважати та піклуватися про моє майно. І я хочу взяти в оренду чесних людей, з якими я можу створити успішні довгострокові стосунки. Правильний скринінг є найважливішим компонентом успішне управління нерухомістю дозволяєте ви орендарям житлові путівки чи ні.
Для орендодавців, які бажають займатися додатковими документами та робити щось додаткове на замовлення уряду, можна знайти стабільних орендарів - і будьте впевнені, що отримуватимете регулярний чек на оренду кожного місяця.