Відрахування податку на оренду нерухомості: все, що вам потрібно знати

Як і будь-який інший бізнес чи інвестиція, інвестори, які орендують нерухомість, хочуть отримувати прибуток. Загалом, до максимізувати прибуток, інвестори в нерухомість потрібно збільшити річний дохід, зменшити річні витрати або обидва.

Оскільки податки становлять значну частину вартості володіння, зменшення витрат включає зменшення податкових зобов'язань. Нерухомість, що здається в оренду, має унікальні податкові переваги, які дозволяють зменшити певні витрати та відстрочити сплату певних податків, дозволених IRS.

Продовжуйте читати, щоб дізнатися, що це за податкові переваги та чи застосовуються вони до вас.

Що таке дохід від оренди?

Коли люди думають про дохід від оренди, вони думають про щомісячні орендні платежі, які вам сплачує ваш орендар. IRS визначає дохід від оренди як «будь-яка оплата, отримана за користування та користування майном”. Часто це включає дохід на додаток до щомісячної орендної плати.

Ось список додаткових доходів, про які ви повинні повідомити, як описано в Публікація IRS 527:

• Плата за заяву орендаря. Багато орендодавців стягують з потенційних орендарів плату за подачу початкової заявки на оренду для розгляду та затвердження.
• Комісія за розірвання договору оренди. Якщо ваш орендар платить вам за розірвання договору оренди, ви повинні повідомити про цей дохід.
• Майно або послуги, отримані замість орендної плати. Якщо ваш орендар уміє робити сам і ви погоджуєтеся відмовитися від плати за оренду на місяць або два, щоб компенсувати йому роблячи ремонт будинку (наприклад, малювання), ви повинні вимагати суму орендної плати, яку ви б отримували як орендну плату дохід.
• Витрати, оплачені орендарем за вас. Наприклад, у багатьох округах рахунок за воду/каналізацію виставляється лише на ім’я власника, а не на орендаря. Якщо ви отримуєте компенсацію від орендаря за використання, це дохід від оренди.
• Плата за прання та інші послуги, що стягуються за користування зручностями закладу. Дохід, отриманий від допоміжних послуг, що надаються на місці, є доходом від оренди.
• Страховий депозит зазвичай не вважається доходом від оренди. Скоріше, це гроші, які ви отримуєте та відкладаєте на умовне депонування протягом терміну дії лізингу. Згодом ви повертаєте ці гроші своєму орендарю. Якщо ви заробили відсотки на гарантійний депозит, утримуючи його, тоді ці відсотки є оподатковуваним доходом від оренди. Якщо ви зберігаєте частину або всю гарантійну заставу на ремонт, сума, яку ви залишаєте, є доходом від оренди (а вартість ремонту є витратами на оренду). Крім того, якщо застава використовується як остаточний платіж за оренду, вона вважається попередньою орендною платою та має бути заявлена ​​як дохід.

Які відрахування податку на оренду нерухомості ви можете отримати?

Якщо ви отримуєте дохід від оренди житла, є певні витрати на оренду, які ви можете вирахувати у своїй податковій декларації.

Згідно з визначенням IRS, ви можете вирахувати «звичайні та необхідні витрати на управління, збереження чи обслуговування вашого орендованого майна». Звичайні витрати - це ті, які є звичайними і загальноприйнятими в бізнесі. Необхідні витрати – це витрати, які вважаються доцільними, наприклад витрати на певні матеріали, витратні матеріали, ремонт і технічне обслуговування, яке ви робите на своєму орендованому майні, щоб підтримувати його в належному стані хвороба.

Найпоширеніші витрати на оренду, що підлягають франшизі, включають:

• реклама. Вартість розміщення та маркетингу вашої нерухомості для оренди.
• Витрати на авто та проїзд. Тільки з метою утримання майна та збору орендної плати.
• Прибирання між орендарями. Хоча прибирання може коштувати дорого, воно підлягає вирахуванню. У мене є професійне чищення килимів між орендарями на всіх моїх об’єктах, і це коштує кілька сотень доларів за мою найбільшу оренду.
• Амортизація. IRS визнає, що нерухоме майно з часом знецінюється, тому ви маєте право відраховувати амортизацію щорічно. Правила IRS вимагають від інвесторів, які орендують нерухомість, повертати річну амортизацію, коли ви продаєте нерухомість, незалежно від того, чи використовували ви річну амортизаційну виплату. Тому переконайтеся, що щороку розподіляєте збитки від амортизації.
• Юридичні та інші професійні гонорари. Адвокатські гонорари, комісійні з нерухомості та деякі витрати на закриття, наприклад гонорари розрахункової компанії, є витратами, які підлягають вирахуванню.
• Іпотечні відсотки, сплачені за вашим кредитом. У цьому полягає одна з найбільших переваг інвестора в оренду нерухомості — кредитне плече. Кредитне плече це використання позикового капіталу для придбання та/або збільшення потенційного прибутку від інвестицій. З початковими інвестиціями в розмірі 30 000 доларів (зниження на 20%) ви отримуєте можливість отримати всі переваги володіння активом вартістю 150 000 доларів. А оскільки ваш іпотечний платіж є витратами, що підлягають вирахуванню, ваш орендар по суті сплачує за вас іпотеку.
• Комісія кредитора. Пункти надання позики та інші витрати на забезпечення іпотеки є витратами, які підлягають вирахуванню.
• Витрати на технічне обслуговування та ремонт. Витрати, безпосередньо пов’язані з утриманням та обслуговуванням майна, є витратами, які підлягають вирахуванню, як і ремонт, який потрібно зробити, щоб підтримувати майно в стані, придатному для оренди. Якщо ви платите премії за виклик сервісної компанії для ремонту основних приладів (наприклад, договір гарантійного обслуговування систем опалення, вентиляції та кондиціонування повітря), це є витратами на обслуговування.

Порада: Не плутайте технічне обслуговування та ремонт із покращенням будинку. Ви обробляєте ці два по-різному для цілей оподаткування. Хоча витрати компенсують дохід у тому році, коли вони відбуваються, покращення не є прямими витратами. Швидше, ви можете «повернути» частину або всі витрати на вдосконалення, використовуючи Форма 4562.

• Витрати на комунальні послуги та інші платежі, сплачені вами як власником. Якщо ви оплачуєте воду, каналізацію, вивезення сміття або інші витрати, пов’язані з власністю, вони не підлягають оподаткуванню.
• Податки на майно. Це очевидна вартість володіння, яка підлягає вирахуванню.
• страхування. Як орендодавець/власник нерухомості, ви повинні мати страховку домовласника, щоб захистити свої інвестиції. Річна премія є вартістю володіння і, отже, витратами, які ви можете вирахувати у своїй податковій декларації.

Порада: Вимагайте від орендаря страхування його особистих речей. Страхування вашого домовласника не покриє його речі у разі втрати, і більшість орендарів цього не усвідомлюють. Отримання власної політики має вирішальне значення.

• Плата за управління майном.Менеджери нерухомості зазвичай стягують 8-10%. За цю плату вони перевіряють і розміщують орендарів, надають фінансову звітність і керують запитами на технічне обслуговування та ремонт. Їх гонорар на 100% вираховується як витрати на володіння майном.
• Комісія за житло та квартиру. Це включає щорічні або піврічні збори за відпочинок, які іноді стягуються, якщо є спільнота, пов’язана з власністю.
• 1031 Плата за обмін. Якщо ви продаєте нерухомість і реінвестуєте виручені кошти в іншу подібну нерухомість, ви можете скористатися a 1031 Обмін. Зазначені збори вираховуються як витрати на нерухомість, якщо ви дотримуєтесь усіх правил і успішно завершите обмін. Ви не маєте права вираховувати витрати на поліпшення свого орендованого майна як річні витрати, окрім випадків, коли сплачена сума призначена для «покращення, відновлення». або адаптація до нового чи іншого використання». Як правило, ви можете відшкодувати вартість поліпшень за рахунок амортизації, а не вимагаючи її як витрати.

Детальніше >>>Як зменшити свій податковий тягар при продажу орендованого майна

Важливі податкові форми та публікації для власників орендованого майна

Ці публікації IRS можуть допомогти вам зрозуміти, що вам потрібно заявити як дохід і які витрати можна законно вирахувати у вашій податковій декларації. І є спеціальні форми звітності про доходи та витрати з оренди.

Відповідними формами та публікаціями є:

• Публікація IRS 527 надає реквізити для обліку оренди майна.
• Додаток E (Форма 1040) використовується для звітності про доходи та витрати від оренди нерухомого майна. Якщо у вас є більше одного об’єкта оренди, заповніть форми Додатку E, щоб задокументувати кожне об’єкт.
• Публікація 925, Правила пасивної діяльності та ризику. Якщо ваші витрати на оренду перевищують ваш дохід від оренди, IRS може дозволити вам вимагати цю втрату як відрахування. Положення в обмеженнях втрати пасивної активності (форма 8592) і Обмеження щодо ризику (форма 6198) може обмежити суму збитку, яку ви можете вирахувати.
• Додаток A (1040) стосується нерухомості правила особистого користування житлом, яке ви орендуєте.
• До чистого доходу від оренди може застосовуватися податок на чистий інвестиційний прибуток. використанняФорма 8960, податок на чистий інвестиційний прибуток фізичних осіб, маєтків і трастів, для визначення розміру цього податку.
• Публікація IRS 946, Як амортизувати майно пояснює тонкощі амортизації майна. Ви повинні нараховувати щорічну амортизацію та зобов’язані відшкодувати амортизацію під час продажу майна.
• Форма 4562 дозволяє відновити деякі або всі покращення вашого майна, починаючи з року, коли ви орендуєте нерухомість спочатку вводиться в експлуатацію, і починаючи з кожного року, коли ви робите покращення або додаєте меблі.
• Щоб вирахувати транспортні витрати, які ви несете на ремонт орендованого майна, ви повинні дотримуватися правил, детально викладених у розділі 5 Публікація 463, Витрати на подорожі, розваги, подарунки та автомобіль.

Багато з найпопулярніших компаній-виробників програмного забезпечення для оподаткування можуть допомогти вам заповнити ці форми, але вам, можливо, доведеться оновити до платної версії їхніх продуктів. с TurboTax, наприклад, вам потрібно буде зареєструватися в «Premier», щоб максимізувати податкові відрахування з оренди нерухомості. І с Блок H&R, вам потрібно буде вибрати версію «Преміум».

Детальніше >>>Як інвестувати в оренду будинків для однієї сім’ї

Суть

Незалежно від того, чи є ви використання податкового програмного забезпечення для підготовки власних річних податкових декларацій або ви наймаєте професіонала, ми не можемо підкреслити, наскільки важливо вести належний облік усіх доходів і витрат від оренди, пов’язаних із кожною власністю, якою ви володієте.

Крім того, що хороші записи допоможуть вам подати податки, вони допоможуть вам контролювати хід оренди нерухомості. Вони необхідні вам для точного аналізу рентабельності інвестицій, щоб ви могли максимізувати дохід і зменшити витрати.

Ви повинні мати можливість обґрунтувати витрати, щоб їх вирахувати. Це означає, що ви повинні мати документальне підтвердження, наприклад квитанції, скасовані чеки або рахунки, щоб підтвердити всі витрати. IRS перевіряє вас, і якщо ви не можете надати підтримку щодо статей, які ви вказали у своїх податкових деклараціях, з вас можуть бути стягнені додаткові податки та штрафи.

Зауважте, що хоча я володію та керую портфелем нерухомості, що здається в оренду, я не є податковим бухгалтером, і податкове законодавство постійно змінюється, тому обов’язково проконсультуйтеся з кваліфікованим податковим експертом і самостійно перегляньте правила IRS, щоб переконатися в дотриманні статуту IRS під час подання податки.

Подальше читання:

• Посібник із збирання податкових втрат: капіталізуйте свої інвестиційні втрати
• 9 способів зменшити свій оподатковуваний дохід у 2023 році
• Довгостроковий vs. Короткостроковий податок на приріст капіталу