Процентні ставки найнижчі за останній час. Для вкладників та дивідендних інвесторів низькі короткострокові ставки означають менші виплати. Багато інвесторів, які прагнуть отримати високі прибуткові дивіденди, звернулися до іпотечних REIT. Що це таке і чи варто інвестувати в mREIT?
У цьому посібнику:
Що таке інвестиційні фонди іпотечної нерухомості (mREIT)?
Інвестиційні фонди іпотечної нерухомості (mREIT) - це вид фінансових акцій. Ці трести інвестують на ринку житла. Вони створюють та купують цінні папери, забезпечені іпотекою, та пов’язані з ними об’єкти нерухомості. Більшість mREIT зареєстровані в Комісія з цінних паперів та бірж США (SEC). А SEC вимагає від них публікувати фінансову звітність для огляду інвесторами та аналітиками.
Як REIT, ці організації повинні відповідати суворим критеріям. Вони включають інвестування принаймні 75% своїх активів у нерухомість, що належать не більше 50% п’яти акціонерів, та виплату не менше 90% оподатковуваного доходу акціонерам.
У що інвестує mREIT?
Іпотечні REITs не володіють нерухомим майном, як REITs власного капіталу. Вони приносять дохід від доходу від оренди. Але МРЕІТ інвестує в іпотечні кредити та цінні папери, забезпечені іпотекою. Вони отримують прибуток від спред між короткостроковими процентними ставками за позиками та довгостроковими процентними ставками по іпотеці.
Наприклад, припустимо, що mREIT зібрав 3 млрд доларів капіталу інвесторів. І він позичає додаткові 5 мільярдів доларів під 2% відсотків. За ці 8 мільярдів доларів вона купує іпотечні кредити, які сплачують процентні ставки у розмірі 3,5%. Спред (різниця) між сумою позики та отриманим доходом становить 1,5%.
Агентство проти Неагентські та житлові vs. Комерційний - у чому різниця?
Існує кілька типів mREIT та різні способи інвестування в них. Два основні типи - житлові та комерційні, класифіковані за типами об’єктів нерухомості, що підтримують іпотечні кредити, надані REIT.
І в межах цих типів більшість mREIT інвестують або в агентство, або в агентство, або у поєднання двох.
- Іпотека агентства підтримується федеральним урядом (наприклад, кредити FHA та VA) та мають мінімальний ризик дефолту.
- Неагентська іпотека (наприклад, звичайні та великі іпотечні кредити) забезпечуються особистими фінансами (кредит та дохід) позичальників і можуть нести більший ризик. Але, як правило, вам потрібен більш високий кредитний рейтинг та дохід, щоб претендувати на такі види кредитів, тому ризик несплати також може бути низьким у цих іпотечних кредитах, що не належать агентству.
Ви можете інвестувати в mREITs купівля акцій REIT самостійно або купуючи біржовий фонд (ETF), який утримує REIT.
Дізнатися більше:Інвестиції ETF 101
Інвестиційні ризики mREIT
Два основні ризики, що впливають на прибуток інвесторів mREIT, - це мінливість процентних ставок та передоплата кредитів іпотечними позичальниками.
1. Процентний ризик
Основним ризиком для всіх інвесторів REIT є коливання процентних ставок. Як правило, як процентні ставки підвищуються, ціни REIT знижуються. Цей ефект особливо перебільшується при застосуванні mREIT. Вони заробляють на спред між короткостроковими та довгостроковими процентними ставками. І коли короткострокова ставка зростає, mREIT заробляє менше грошей на спреді.
Наприклад, якщо довгострокова фіксована ставка становить 3,5%, а короткострокова позика збільшується з 2% до 2,5%, спред знижується з 1,5% до 1%. Це призводить до значного падіння прибутку mREIT.
Майбутнє фінансування також подорожчає з ростом процентних ставок. І це зменшує вартість кредитів, які вже є у бухгалтерському обліку REIT.
2. Ризик передоплати
Але а процентна ставка падіння можуть бути руйнівними для житлових іпотечних кредитів. Коли ставки падають, багато власників будинків рефінансують свої кредити. Іпотечні іпотечні кредити для житлових будинків зазвичай залежать від того, що власники іпотечних кредитів виплачують позику за фіксованою ставкою протягом усього терміну дії іпотеки 15 або 30 років. Коли власник житла рефінансує, він погашає кредит достроково, а процентні платежі перестають надходити в mREIT.
Ризик передоплати менше впливає на комерційні mREIT, коли ставки падають. Насправді, зниження ставки приносить користь комерційним МРЕІТ, оскільки вони, як правило, забезпечуються позиками з плаваючою ставкою. Відсотки, що виплачуються, зростають із зростанням ставок. Комерційні mREIT також зазвичай забезпечують вищу прибутковість, ніж житлові mREIT. Це тому, що позичальники комерційних кредитів зазвичай мають вищий кредитний ризик, ніж власники житлових будинків.
Як правило, менеджери mREIT мають складні стратегії хеджування для пом'якшення коливання процентних ставок та ризику передоплати.
В які найкращі mREITs інвестувати?
Наразі існує більше 40 mREIT. А дивідендна прибутковість коливається від 1,9% до 13,36%. Перші три карликові всі інші за розміром.
- Annaly Capital Management Inc. (NLY) є mREIT з великою кришкою з ринкова капіталізація (ринкова капіталізація) 12 мільярдів доларів і а співвідношення ціни та прибутку (P/E) 2,77 станом на 29 липня 2021 року. Annaly інвестує в основному в нерухомі іпотечні цінні папери агентства з низьким ризиком, які федерально застраховані Fannie Mae (FNMA), Freddie Mac (FMCC) або Джинні Мей. Поточна дивідендна прибутковість Annaly становить 10,39%, що завидно, враховуючи низький кредитний ризик, яким користуються інвестори.
- AGNC Investment Corp (AGNC), хоча він вважається середньою капіталізацією, це ще один великий гравець з ринковою капіталізацією 8,5 млрд доларів та P/E 4,62. Він має подібне стратегія інвестування державної іпотеки холдингового агентства. Поточна дивідендна прибутковість становить 8,90%.
- Starwood Property Trust Inc. (STWD) є третім за величиною. Starwood інвестує у створення комерційної іпотеки. З ринковою капіталізацією 7,6 млрд доларів та поточною дивідендною дохідністю 7%ця середня капіталізація є великим гравцем на ринку mREIT.
Найкращі фонди mREIT для інвестування
Інший спосіб інвестування - це ETFs mREIT. Вони прагнуть якомога ближче повторити загальну ціну та прибутковість mREIT.
- Schwab США REIT ETF (SCHH) є великим гравцем серед цих ETF. Фонд є гібридом як власного капіталу, так і mREIT, а також комерційних та житлових іпотечних інвестицій. Десять найбільших холдингів фонду складають більше 40% фонду, а його дохідність складає 2,11%.
- VanEck Vectors Іпотечний REIT Income ETF (МОРТ) є меншим ETF з кращим врожаєм. Вона володіє 25 активами і наразі приносить майже 7%.
Чи варто інвестувати в mREIT?
Інвестування - це дуже особиста справа, пристосована до неї толерантність до ризику, інвестиційні цілі, переважні стратегії та інші фактори. Інвестиційні консультанти, яких можна знайти за допомогою таких послуг, як Паладін Реєстр або Фасетне багатство, рекомендую належний розподіл активів. Це включає додавання деяких інвестицій у нерухомість до вашого загального портфеля. mREIT - це зручний спосіб додати ризик нерухомості до будь -якого портфеля. Але є плюси і мінуси для інвестування в mREIT.
Плюси
- Пасивні інвестиції в нерухомість. REITs - хороший спосіб пасивного інвестування в нерухомість. Традиційне інвестування в нерухомість - купівля фізичної власності - передбачає знання та досвід, щоб досягти успіху. Але володіння акціями REIT не вимагає необхідності володіти молотком або самостійно управляти майном.
- Ліквідність. Більшість mREIT торгуються на фондових біржах і їх легко можна купити та продати. Це дає вам диверсифікацію нерухомості з ліквідністю володіння акціями.
- Дивіденди з високою дохідністю. SEC вимагає від REITs виплачувати 90% свого доходу акціонерам. Тому їх дивіденди, як правило, вищі, ніж у більшості акцій S&P 500 або Nasdaq. Висока прибутковість - одна з переваг інвесторів mREIT.
Мінуси
- Ризик інвестування. Усі інвестиції мають ризик. Ризики mREIT є унікальними, основним з них є коливання процентних ставок, які можуть негативно вплинути на прибутковість двома способами, описаними раніше.
- Можливість збільшення податків. Перш ніж інвестувати, подумайте про потенційні податкові зобов’язання, які можуть створити REIT. Деякі дивіденди REIT оподатковуються за вищою ставкою, ніж дивіденди за акції, оскільки вони не відповідають визначенню IRS кваліфіковані дивіденди. Отже, ваші дивіденди можуть оподатковуватись за вищою ставкою звичайного доходу, а не за нижчою податок на прибуток від капіталу ставка.
Заключні думки
Багато інвесторів використовують REIT для додавання диверсифікація нерухомості до своїх портфелів, не володіючи самим нерухомим майном. Куплені та продані на великих фондових біржах, REIT пропонують ліквідність. Зокрема, іпотечні REITs зазвичай виплачують дивіденди вище середнього. Вони приваблюють інвесторів через це тривале розтягування економіки США, де процентні ставки нижчі за нормальні.
Іпотечні REITs-унікальний тип інвестиційного фонду для нерухомості-інвестуйте в іпотечні кредити та цінні папери, забезпечені іпотекою. Вони отримують прибуток від спред між короткостроковими процентними ставками за позиками та довгостроковими процентними ставками по іпотеці. МРЕІТ не володіє фізичною нерухомістю, тому не підлягає тим самим ризикам, які мають інвестиції в інвестиції в комерційну та житлову нерухомість. Основним ризиком інвестування, з яким стикаються МРЕІТ, є невизначеність стабільності процентних ставок.