Як я впевнений, ви знаєте, ринок житла був одностороннім протягом останніх кількох років. Низька пропозиція та високий попит підштовхнули ціни на житло — це чудово для продавців і не дуже для покупців. Купівля інвестиційної нерухомості на ринку цього продавця може здатися божевіллям.
Тож чому я купив орендоване майно за межами штату? Ось чому в моєму випадку це був розумний крок для досягнення як інвестиційних, так і особистих цілей.
Коротка версія
- Незважаючи на те, що це ринок продавців, я купив орендоване майно в місці, яке я ретельно вивчив.
- Я ретельно вибирав місце розташування, щоб мінімізувати податки на передачу власності та землі.
- Іншим важливим фактором, який я врахував, був здоровий ринок оренди в Колорадо-Спрінгс.
Ми скористалися перевагами ринку продавця й переїхали на захід
З 2018 року п'ятирічка моєї родини мета виходу на пенсію мав переїхати до західної частини Сполучених Штатів. Однак нещодавно низхідна економіка США та все більш поляризоване політичне середовище, яке ми відчуваємо, живучи поблизу округу Колумбія, прискорили наші плани.
Протягом останніх кількох років ми досліджували наші можливості, відпочиваючи в кількох західних штатах. Зрештою ми вирішили придбати ділянку в Колорадо-Спрінгс і зараз будуємо будинок на замовлення.
Спочатку ми планували переїхати після того, як наш дім побудують. Але з огляду на економічну нестабільність і божевільний ринок житла, ми вирішили, що найбільш доцільним буде продаж наш дім у Меріленді, поки маятник все ще був на стороні ринку продавця і до наступного значного підвищення процентної ставки.
Тому ми придбали скромну інвестиційну нерухомість у Колорадо-Спрінгс. Це ідеал орендне майно – три спальні та дві ванні кімнати в гарному районі неподалік від військової бази Форт Карсон. Ми будемо жити там тимчасово, поки наш будинок будується, і здамо його в оренду після переїзду.
Наш дім у Меріленді був на ринку лише п’ять днів. Ми змогли скористатися кінцевою частиною ринку продавця для нашого продажу. І оскільки орендоване майно в Колорадо, яке ми придбали, потребувало певної роботи, ми отримали гідну угоду.
Детальніше >>> Як керувати своїм орендованим майном
Нерухомість — це місцезнаходження, місцезнаходження, місцезнаходження
Я переконаний, що основи мають значення, коли справа доходить до інвестування. Я твердо підтримую мантру про те, що вартість нерухомості залежить від «розташування, розташування, розташування».
Як правило, чим бажаніше місце розташування, тим вища вартість нерухомості та стабільніший ринок оренди.
Купівля нерухомості, де орендарі хочуть жити, є лише одним з аспектів вибору правильного місця для інвестування.
Чому цього року ми купили нерухомість для оренди в Колорадо-Спрінгс
Ось чому я вважаю, що Колорадо-Спрінгз був чудовим місцем для придбання нерухомості в оренду цього року, незважаючи на те, що це був божевільний ринок продавців.
Значна річна економія податків
Розташування може значно вплинути на успіх вашого інвестування через податки на нерухомість. The середньорічна ставка податку на майно в країні становить 1,1% оціночної вартості будинку.
Податок на майно в Колорадо є третім найнижчим в окрузі. В окрузі Говард, штат Меріленд, куди ми переїжджаємо, річний податок на нерухомість становить 1,25%. В окрузі Ель-Пасо, штат Колорадо, куди ми переїжджаємо, річна власність ставка податку 0,48%.
Різниця в будинку вартістю 500 000 доларів є значною – 2 400 доларів у Колорадо проти 6250 доларів у Меріленді. Це означає економію 3850 доларів з року в рік. За десять років це на 38 500 доларів менше податків.
Значна економія податку на передачу нерухомості
Коли ви купуєте або продаєте будинок, державні та місцеві органи влади стягують «плату за передачу права власності та реєстрацію». в Округ Говард, штат Меріленд, ви сплатите одноразову комісію, яка включає податок на передачу даних штату та округу та реєстрацію гонорар всього 2,25% коли ви купуєте або продаєте нерухомість.
Будинок, який ми придбали в Колорадо, коштував 406 000 доларів, а податок на передачу та реєстраційний збір, який ми заплатили, становив 83,60 доларів. Щоб продати моє майно такої ж вартості в Меріленді, загальний одноразовий податок на передачу та комісія за реєстрацію склали 9135 доларів США. Зазвичай це ділиться 50/50 між покупцем і продавцем, тому моя частка становить 4567 доларів.
Вау, яку різницю може зробити розташування!
Моя інвестиційна ціль — придбати більше орендованого майна в Колорадо. Податки на передачу нерухомості та збори за право власності швидко складаються, щоб підвищити ціни придбання, коли ви купуєте кілька об’єктів власності. А оскільки вартість передачі права власності або права власності між покупцем і продавцем значно відрізняється в залежності від штату та округу, то має значення, де ви купуєте.
Детальніше >>>Скільки коштує продати будинок?
Здоровий ринок оренди
Як власники нерухомості орендодавці шукають райони, де ціни на оренду зростають, економіка стабільна або зростає, і є значний пул кваліфікованих орендарів.
У Колорадо-Спрінгс середня вартість оренди 850 кв. футів квартира збільшилася від 1200 доларів США в березні 2020 року до 1553 доларів США в липні 2022 року. Думаю, ця тенденція збережеться.
Рівень безробіття низький, і в Колорадо-Спрінгс розташована Академія ВПС і армійська база Форт-Карсон. Ці військові об’єкти забезпечують постійний пул фінансово забезпечених орендарів.
Інші значні заощадження податків
Для мене, як для пенсіонера, важливо знизити мої податкові зобов’язання. Прибутковий податок штату Колорадо низький порівняно з багатьма іншими штатами. Вони встановлюють єдину ставку 4,55% від оподатковуваного доходу. І – я люблю це – держава також знижує ставку податку, якщо зростання надходжень надто високе! Наприклад, 2021 податок зменшено до 4,50% через надлишок податкових надходжень.
Якщо вам принаймні 65 років, ви можете вирахувати всі виплати соціального страхування, що обкладаються федеральними податками коли ви подаєте декларацію про прибуток штату Колорадо. А в Колорадо немає податків на майно чи спадщину (у Меріленді є обидва ці конфіскаційні податки), тож вам не потрібно передавати податки за привілей померти в столітньому штаті.
У Колорадо-Спрінгс податки з продажів трохи вищі, ніж я звик у Меріленді: 8,2% замість 6%. Тим не менш, я особисто віддав би перевагу сплачувати вищий податок на одноразові споживчі покупки, ніж сплачувати вищі податки на нерухомість з року в рік.
Усе це, а також у середньому 330 сонячних днів на рік у Колорадо-Спрінгс. Що не подобається?!
Нижня лінія
Я радий, що прийняв рішення купити інвестиційну нерухомість у Колорадо під час цього божевільного ринку житла. Незважаючи на те, що ціни ростуть, економіка стабільна, і існує здоровий ринок оренди. Крім того, державний прибутковий податок є низьким, і немає податку на майно чи спадщину.
Податки з продажу можуть бути трохи вищими, але загалом я економлю гроші на податках, живучи в Колорадо. І, звісно, сонячна погода – додатковий бонус!
Подальше читання:
- Комерційний vs. Інвестиції в житлову нерухомість: що вам підходить?
- Як зменшити витрати на закриття нерухомості
- Який найкращий спосіб визначити вартість мого майна?