Дефіцит доступного житла був проблемою для країни протягом десятиліть. Але ця проблема ще більше загострилася через нав’язану урядом політику блокування COVID-19, яка стримувала розвиток на початку 2020 року, і триваючу шалену інфляцію.
Тепер, Оцінки Національної коаліції з питань житла з низьким доходом поточний дефіцит одиниць оренди, які доступні домогосподарствам з низьким рівнем доходу, становить 6,8 мільйона одиниць. В даний час найбільш доступним є житло у формі індивідуальної оренди. Проте мобільні будинки-парки забезпечують додаткові бажані для орендарів характеристики, яких немає в багатоквартирних будинках: гордість за право власності та непорушну конфіденційність.
Володіння парком пересувних будинків і керування ним є унікальною можливістю інвестувати в комерційну нерухомість. У цій статті буде розглянуто, як працює інвестування в мобільний будинок, що потрібно знати, а також плюси та мінуси інвестування в мобільний будинок.
У цій статті
Коротка версія:
- Дефіцит доступного житла є постійною проблемою в США. Парки мобільних будинків пропонують рішення для споживачів і можливість для кмітливих інвесторів. Парки мобільних будинків дозволяють інвесторам купувати більше одиниць за нижчою ціною за двері та меншими витратами на обслуговування.
- Інвестори можуть підвищити вартість своїх інвестицій шляхом скорочення витрат або збільшення доходу. Пошук парку, де ви можете додати вартість, може збільшити прибутковість.
- Інвестиції в парки мобільних будинків відрізняються від інших типів нерухомості та пов’язані з окремим набором проблем. Будь-хто, хто розглядає цю інвестицію, повинен дослідити ризики та законність володіння мобільним домашнім парком.
Плюси і мінуси інвестування в мобільний будинок Парк
плюси
- Придбання дешевше, ніж інша нерухомість
- Нижчий оборот
- Менша конкуренція з боку інших інвесторів
- Майбутнє виглядає світлим через високий попит на житло для малозабезпечених
мінуси
- Амортизація може бути проблемою
- Фінансування часто важко знайти
- Високі вимоги до початкового внеску
- Менше доступних інвестиційних можливостей
- Виселення має різні проблеми
Що таке інвестування Mobile Home Park?
Парк пересувних будинків - це спільнота виготовлених будинків, розташованих на земельній ділянці з постійними підключеннями до комунальних послуг, водопостачання та каналізації. Хоча технічно будинки є пересувними, вони напівпостійно припарковані (з причепами накритими або «обгородженими») і розташовані разом на окремих ділянках (також відомих як «подушки»).
Невеликі парки мобільних будинків містять від 10 до 25 майданчиків, тоді як великі парки можуть вмістити сотні майданчиків, усі мають спільні допоміжні дороги та приміщення загального користування. Як правило, будинки знаходяться в індивідуальній власності основного мешканця, який сплачує щомісячну орендну плату власнику парку. Орендна плата включає земельну ділянку, загальне користування та підключення до комунальних послуг, включаючи воду, електрику та газ.
Інвестори купують парк мобільних будинків у іншого власника, використовуючи брокерську компанію з комерційної нерухомості, щоб полегшити транзакцію. Однак, на відміну від інвестування в традиційне житлове житло, покупка парку мобільних будинків є можливість інвестування в комерційну нерухомість. Таким чином, комерційні інвестиції зазвичай не купуються з очікуванням приросту вартості капіталу, поки ви володієте нерухомістю.
Натомість гроші заробляються на різниці між валовою місячною орендною платою за вирахуванням чистих операційних витрат, подібно до власника житлового комплексу.
Пов'язані>>Як інвестувати в нерухомість
Переваги інвестування в парки мобільних будинків
Інвестиції в 1 мільйон доларів можуть придбати лише чотири будинки для однієї родини. Середня вартість багатоквартирного будинку за одиницю становить близько 100 000 доларів США, отже, 1 мільйон доларів США дозволить купити будинок із 10 квартир. Або ви можете придбати парк пересувних будинків із 90-100 одиницями приблизно за 1 мільйон доларів. вартість одиниці від 10 000 до 12 000 доларів США.
Найближча порівняльна інвестиція до володіння парком мобільних будинків – це володіння багатоквартирним будинком. Обидва є інвестиціями в комерційну нерухомість, що забезпечують житлове житло для населення з низькими доходами. Однак є кілька ключових переваг.
Нижча вартість за «двері»
Інвестуючи в мобільний парк будинку, ви можете отримати більше «дверей» за нижчою ціною за двері, тому придбання цього активу коштує менше грошей.
The середня ціна існуючих односімейних будинків у США наближається до 400 000 доларів і швидко зростає. Це означає, що інвестиція в 1 мільйон доларів дозволить придбати лише чотири двері. З іншого боку, середня вартість багатоквартирного будинку за одиницю становить близько 100 000 доларів США, отже, 1 мільйон доларів США дозволить купити будинок із 10 квартир. Або Ви можете придбати парк пересувних будинків із 90 до 100 одиниць приблизно за 1 мільйон доларів — ціна за одиницю від 10 000 до 12 000 доларів.
Детальніше>> Огляд прибулих будинків 2022: інвестуйте в оренду нерухомості зі 100 дол
Нижчі витрати на технічне обслуговування
У багатоквартирному комплексі чи іншому скупченні житлових одиниць власник повинен сам обслуговувати будівлю. однак, мобільні будинки належать мешканцям, а інвестору належить земля. Відповідальність за ремонт і обслуговування несуть орендарі. Ви повинні підтримувати підключення до комунальних послуг, але не мобільний будинок або землю, на якій він розташований. (Це не завжди так; деякі парки пересувних будинків містять одиниці, що належать парку.)
Менше конкуренції
Інвестувати в житловий комплекс як фізичній особі може бути важко, оскільки великі конгломерації часто будуть боротися проти вас. Але більшість парків пересувних будинків управляються як невеликі підприємства власниками мами та батька. Рідше національні франшизи, великі корпорації та інституційні інвестори беруть участь у власності парку мобільних будинків.
Ризики інвестування в парки мобільних будинків
Тепер, коли ми розглянули деякі з потенційних переваг інвестування в парк мобільних будинків, давайте детальніше розглянемо деякі ризики:
Швидша амортизація
Перший ризик інвестування парку мобільних будинків полягає в цьому мобільні будинки, як правило, знецінюються швидше, ніж інші форми нерухомості. У той час як ваші орендарі володіють своїми будинками та відповідають за ремонт і технічне обслуговування, ви маєте менше контролю над станом одиниць. Можливо, ви не зможете залучити майбутніх орендарів, якщо парк буде виглядати занедбаним.
Фінансування менш доступне
Щоб отримати кошти для інвестицій у парк мобільних домівок, вам, ймовірно, доведеться шукати кредитора, який спеціалізується на цьому, і він часто має особливі вимоги. Наприклад, позикодавець може вимагати, щоб громада мала мінімальну або максимальну кількість колодок на акр; щоб всі зачіпки були приховані спідницями; та/або щоб усі будинки відповідали вимогам кодексу житлового та міського розвитку (HUD).
Великі початкові внески
Парки мобільних будинків часто мають вищі вимоги до першого внеску. У той час як кредитори зазвичай вимагають лише 20% знижки для інвестицій в будинок для однієї сім’ї, ваш початковий внесок, ймовірно, становитиме 25% при фінансуванні парку мобільних будинків.
Складний процес виселення
Виселення може бути складним, якщо інвестувати парк мобільних будинків. якщо ви власник житлового комплексу, вивести орендаря, який не платить, досить просто. Але в парку мобільних будинків орендарі володіють своїми квартирами. Орієнтовна вартість переїзду для мобільного будинку становить 3000 доларів. Якщо орендар перебуває у скрутному становищі, власник парку може сплатити цей рахунок.
Як почати інвестувати в парки мобільних будинків
Є кілька онлайн-ринків, де можна знайти детальну інформацію та аналітику про парки мобільних будинків, які доступні для продажу. Вони включають:
- Магазин Mobile Home Park є найбільшим спеціалізованим сайтом для парків мобільних будинків. На момент написання на їх сайті доступні для продажу понад 325 парків мобільних будинків.
- Loopnet це найбільша служба розміщення комерційної нерухомості, доступна в Інтернеті для будь-кого, з багатими даними про всі типи комерційної нерухомості для продажу, включаючи парки мобільних будинків.
- CoStar це служба лістингу для професіоналів з нерухомості. У ньому також перераховані парки мобільних будинків для продажу. Він має більші можливості пошуку та детальну аналітику, ніж Loopnet, але CoStar обмежує використання своїх служб бази даних лише тими, хто уклав належні ліцензійні угоди.
- Reonomy.com це новіша пошукова платформа, дуже зручна для користувачів і містить понад 50 мільйонів комерційних об’єктів, включаючи парки мобільних будинків.
Обов’язково проконсультуйтеся з брокером з нерухомості, який спеціалізується на комерційній нерухомості, щоб допомогти вам визначити справедливу ринкову вартість нерухомості. Як інвестор, вам потрібен представник покупця, який має доступ до потоку угод. Вам також знадобиться хтось, хто буде захищати ваші інтереси під час процесу пошуку та придбання. Як правило, продавець сплачує комісійні агенту покупця, тому немає причин не звертатися до брокера як покупець.
На що звернути увагу, інвестуючи в мобільний парк
Є кілька способів збільшити вартість ваших інвестицій і грошовий потік шляхом зменшення витрат (технічне обслуговування, управління майном тощо) або збільшення доходу (оренда).
По-перше, ви захочете знайти спільноту мобільного парку, де ви можете додати цінність або внести покращення, щоб збільшити дохід. Це можуть бути властивості, якими знехтували їхні поточні власники або не були оновлені. Або це можуть бути об’єкти, які не мають можливостей для додаткового грошового потоку.
В ідеалі ви також хочете знайти громаду, де орендна плата нижча за ринкову і ви можете підвищити місячні орендні ставки за допомогою незначних і недорогих оновлень.
Громада навколо парку пересувних будинків також є важливим фактором доходу. Громади, розташовані поблизу великих роботодавців, які наймають погодинну роботу, можуть забезпечити велику кількість потенційних кваліфікованих орендарів. Вибір орендаря в будь-якому житловому будинку, де люди проживають поруч, є важливим. Ви хочете бути впевнені, що всі почуваються в безпеці та хочуть продовжувати жити в парку. Утримання хороших орендарів і відсіювання проблемних орендарів до того, як вони переїдуть, є ключовим фактором як для прибутковості, так і для позитивного досвіду землевласника.
Пов'язані>>Як керувати своїм орендованим майном
Яку належну перевірку вам слід провести?
Як і з будь-якими інвестиціями в нерухомість, ви захочете найняти ліцензованого інспектора, який проведе ретельний фізичний огляд майна та всіх механічних пристроїв. Зокрема, ви захочете зосередитися на трьох аспектах, щоб перевірити свої інвестиції: фінансова віддача, стан інфраструктури та місцевий ринок.
Фінансові прибутки
Орендна плата — або «плата за технічне обслуговування», як її зазвичай називають у парках пересувних будинків — стягується щомісяця. Ви захочете переглянути щонайменше два-три роки орендної плати. Списки орендної плати — це детальний облік орендної плати, що стягується за одиницю. Ви також захочете отримати річні звіти про прибутки та збитки, рахунки за комунальні послуги та податкові декларації. Якщо можливо, вимагайте від кожного орендаря заявки на перевірку. Ви хочете зрозуміти типове фінансове становище та демографічні показники ваших майбутніх мешканців.
Інфраструктура
Хоча фізичних будівель для обслуговування немає, власники парку мобільних будинків забезпечують водопостачання, каналізацію, електрику та газ для кожної ділянки. Ця інфраструктура є ключовою, і ви захочете знати поточний стан і історію технічного обслуговування всіх механічних пристроїв.
До них належать:
- Випробування потоку колодязної води та питної якості, якщо це можливо
- Перевірка окружних/міських водопровідних труб
- Звіти камери септика або каналізації
- Перевірка підключення електроенергії та газу
На додаток до вищезазначеного, продавець повинен мати можливість надати детальну інформацію про капітальні витрати та вдосконалення, зроблені за останні 5+ років.
Місцезнаходження
Як і у випадку з будь-якими інвестиціями в фізичну нерухомість, місце розташування значною мірою визначає життєздатність і прибутковість парків мобільних будинків. Інвестиції в доступне житло в більш елітному районі зазвичай дають кращий результат (більший прибуток, менший ризик, краща якість орендарів). Це також стосується парків мобільних будинків.
Обов’язково ознайомтеся з поточним зонуванням округу. Переконайтеся, що парк відповідає всім нормам і має належну ліцензію. Ви також повинні дослідити запропоновані зміни зонування та плани розвитку території, які можуть вплинути на довгострокову життєздатність інвестицій у ваш парк мобільних домівок.
Суть
Парки мобільних будинків пропонують унікальну можливість інвестування в комерційну нерухомість. На відміну від житлового комплексу, де інвестор купує, управляє та обслуговує будівлю, інвестор парку мобільних будинків зазвичай володіє земельною ділянкою парку, тоді як окремі особи володіють та обслуговують свої будинки. Це зменшує операційні витрати та комісію за управління майном.
Парки мобільних будинків часто пропонують можливість покращити нерухомість, що призведе до підвищення щомісячного доходу від оренди для інвестора. Однак будь-хто, хто розглядає цей тип інвестування, повинен ретельно вивчити ринок і знати про унікальні проблеми, перш ніж зважитися.
Більше можливостей інвестування в нерухомість>>
- Чи є часткове володіння будинком гарною стратегією інвестування?
- Що таке комерційні REITs і де їх знайти?
- Найкращі сайти для інвестицій у нерухомість для неакредитованих інвесторів