Майже всі, хто запитує мене, чим я заробляю, відповідають схвильовано: "Я завжди цього хотів!" коли я кажу їм, що я інвестор у нерухомість. Я завжди посміхаюся і погоджуюся, що це чудово, але я знаю, що вони, напевно, наївні щодо того, що дійсно потрібно, щоб досягти успіху. І, швидше за все, їм не знадобиться ні часу, ні сил, щоб це зрозуміти.
Інвестування в нерухомість - це моя друга кар’єра. Я провів понад 30 років як маркетолог із прямою відповіддю та видавець інвестицій, перш ніж піти на пенсію кілька років тому. Тепер моє основне заняття - купівля проблемної житлової нерухомості, її ремонт та перепродаж. Подумайте «Переверніть цей будинок» з Тареком і Крістіною Ель -Мусою або «Переверніть його вперед» з братами Бенхем - але без додавання інсценізації «для телебачення» та сенсаційності.
Я це люблю! Це і складне, і буденне з ідеальним поєднанням мистецтва, математики та природознавства. І день заробітної плати приносить винагороду - я зараз працюю над своєю четвертою житловою реабілітаційною нерухомістю і прогнозую 36% рентабельність інвестицій (рентабельність інвестицій) - і це після того, як я дозволив собі щедру місячну заробітну плату, оскільки я виступаю генеральним підрядником і особисто роблю всі роботи з фарбування та багато інших ремонт.
Нерухомість - це відчутна інвестиція
Одне з чудових моментів інвестування в нерухомість - це те, що ви маєте справу з відчутними інвестиціями. Коли ви купуєте будинок, у вас є реальний актив, а не електронна виписка, яка представляє акції, якими ви володієте, з коливаннями цінностей, над якими ви не можете контролювати. Якщо фондовий ринок зазнає краху, ваші акції накопичуються, і вам мало що для цього можна показати.
Набагато простіше передбачити спад ринку житла, і ви можете внести корективи у стратегію, щоб зменшити ризик. Найкраще, що ви завжди тримаєтесь на інвестиціях, які не зникнуть з вас. Ви можете пройти через майно, доторкнутися до дерева та оглянути будову. Ви можете покращити його та отримати задоволення від того, що ваше планування та робота перетворять майно. І ви робите маленьку частинку світу кращим місцем - і забезпечуєте житло рішення для сім’ї - перетворюючи засмучену, нелюблену власність на місце, де діти можуть виростати.
Якщо ви думаєте про виставку на умовах неповного робочого дня як інвестора у нерухомість-або переходите до інвестицій у нерухомість як нова кар’єра, як я, - вам захочеться подумати про те, що насправді потрібно, чому багато новачків зазнають невдач і як це зробити розпочато.
7 особливостей, якими володіють усі успішні інвестори
Я майже щодня спілкуюся з професіоналами нерухомості та новачками, і я помітив деякі характеристики, спільні для успішних:
№1: Вони (розраховані) ризикують
Нерухомість не є статичною. Це значення рухається вгору і вниз. Райони перетворюються. Покупці переглядають і рухаються далі. І ризик помилитися щодо різних аспектів закладений у бізнесі. Вам доведеться взяти на себе деякі прораховані ризики.
Робота з прогнозами та оцінками є номіналом курсу. Наприклад, ви повинні оцінити свій АРВ (вартість після ремонту). Ви також повинні точно оцінити загальну вартість ремонту. За допомогою цих двох цифр я можу відточити ціну пропозиції, одночасно враховуючи витрати на утримання та перепродаж. Але я завжди маю на увазі, що працюю з приблизними цифрами, і переконуюсь, що мені сподобається ризик «вимкнутись» на певний відсоток.
Ви повинні зробити все можливе, щоб зменшити ризик і переконатися, що ваш бюджет враховує несподіване.
№2: Вони вмілі - і з повагою - ведуть переговори.
Ви повинні ставитися до інших людей так, як хотіли б, щоб до вас ставилися - і швидко впізнати і відійти від шахрая, коли побачите його.
Не лякайтеся експертів - вам доведеться закликати биків ** до залучених підрядників. Ви швидко дізнаєтесь, скільки коштують різні аспекти реабілітації. Я завжди отримую конкурентні пропозиції. Цінові пропозиції на найменші вакансії можуть істотно відрізнятися. Нещодавно я зробив аукціон на деякі роботи з гіпсокартону, і підрахунки підрядників впали між 940 і 2880 доларами - за ті ж самі роботи!
Також потрібна готовність чемно вести переговори. Заміна даху взимку часто може бути дешевшою, ніж навесні. Оскільки при зниженні температури попит на заміну покрівлі менший, але покрівельні компанії повинні продовжувати платити своєму екіпажу цілий рік-ви можете отримати знижку, але тільки якщо ви її попросите.
№3: Вони обидва скромні та вперті.
Мій син був маленьким у 4-Н. Одна з речей, яку ця організація прищеплює дітям, - це «вчитися, роблячи». Це саме те, що стосується інвестування в нерухомість - завжди можна ще чогось навчитися.
Потрібно скромне ставлення, щоб робити кроки вперед, коли ви точно не знаєте, що робите, просити керівництва та вчитися, роблячи помилки. Також потрібна впертість, щоб навчитися методом проб і помилок. Ви зробите помилки, але вчіться на них і рухайтесь далі.
№4: Вони зосереджені.
Новачки, як правило, випробовують будь -яку можливу стратегію, при цьому лише 10% зосередженості їм потрібні, щоб досягти успіху лише з однією стратегією. Виберіть одну стратегію і освойте її перш ніж піти за іншими.
Багато інвесторів починають як оптовики - що вимагає набагато менше власного капіталу - і більшість швидко вигорає. Я особисто не займався оптовою торгівлею, але працюю з кількома оптовими торговцями на повний робочий день.
Мені це здається однією з найскладніших стратегій, що вимагає багато досліджень і холодних дзвінків, щоб знайти мотивовані продавці, які розуміють, що не збираються отримувати роздрібні пропозиції на свій будинок через форму це в. Вам також потрібно розвивати розгалужену мережу надійних і досвідчених реабілітологів з готівкою.
№5: Вони добре вміють виконувати багато завдань.
Це очевидно. Яку б стратегію ви не вибрали, ви будете носити багато капелюхів. Тому ви повинні бути організованими та вміти виконувати багатозадачні завдання. Насправді вам це має сподобатися!
№6: Вони готові докласти зусиль і часу.
Багато нових інвесторів у нерухомість захоплюються і працюють два дні, а потім два місяці нічого не роблять. Час - це гроші, але “заробітна плата” як інвестора у нерухомість часто проходить через півроку. Ви повинні продовжувати рухатися вперед кожен день і залишатися мотивованим.
Я завжди знаю свої щомісячні витрати на утримання долара - це 731 долар для мого поточного проекту. Маючи це число в потилиці спонукає мене пам’ятати, що затримки коштують дорого - до моєї суті. Один із способів, яким я можу це вирішити, - це постійно переглядати мій документ “обсяг роботи” та робити все, що потрібно, щоб все відбувалося. Я ношу з собою блокнот, складаю щоденні завдання та послідовно їх виконую.
№7: Вони роблять домашнє завдання, перш ніж зробити пропозицію.
Я бачив кілька брудних угод-майстрів своїми руками, які роблять все погано, недосвідчених інвесторів, які отримують в голові, а також досвідчені інвестори, які завищують свої можливості і в кінцевому підсумку потрапляють готівкою хрускіт. Щоб досягти успіху в сфері нерухомості, ви повинні бути реалістами, оволодіти своєю стратегією та мати знання, системи та команду для її реалізації.
Завжди ретельно виконуйте свою ретельну перевірку, ще раз перевіряйте свою математику, маєте у своєму бюджеті буфер для несподіванок і не переплачуйте за нерухомість. Ви не можете емоційно прив’язуватися до властивостей та надмірно надбати їх, але ви повинні любити їх настільки, щоб захотіти виконати роботу! Успішні інвестори розраховують свої цифри і йдуть геть, коли продавець вимагає занадто багато за нерухомість.