Як інвестувати в нерухомість: основні кроки для початку

Сядьте з будь-яким фінансовим радником, і, незалежно від розміру вашого портфеля, вам, ймовірно, скажуть про важливість зниження інвестиційного ризику за допомогою диверсифікації портфеля. Це включає додавання від 13% до 26% нерухомості, класу активів, який не пов’язаний безпосередньо з фондовим ринком. Інвестування в нерухомість має багато форм — від пасивної участі до придбання та відновлення нерухомості. Ось наш вичерпний посібник щодо інвестування в нерухомість.

1. Підберіть свої варіанти готівки та фінансування

Нерухомість є дорогим варіантом інвестування, і вам потрібні гроші та доступ до фінансування. Якщо ви купуєте нерухомість для оренди, плануйте:

Вам також потрібно мати хороший кредитний рейтинг, щоб отримати позику в банку. Чим краще ваш кредитний рейтинг, тим більше у вас шансів отримати хороші умови іпотеки. Ваш кредитний рейтинг визначає не тільки те, чи отримаєте ви іпотеку, але й умови цієї позики. Ви можете використовувати такий продукт, як Experian Boost™ щоб підвищити свій кредитний рейтинг.

Навіть якщо ви не хочете бути власноручним інвестором у нерухомість, деякі з них найкращі можливості для краудфандингу вимагають значної суми капіталу як мінімальних інвестицій. Багато з них також вимагають акредитації інвесторів. Після того, як ви отримаєте статус акредитованого інвестора, ваш потенціал заробітку може значно збільшитися.

Наприклад, Походження інвестицій є приватною інвестиційною компанією, яка дозволяє заможним особам інвестувати в ретельно перевірені та диверсифіковані фонди нерухомості. Флагманський фонд Origin вимагає мінімальних інвестицій у 100 000 доларів США та має двозначну річну прибутковість.

2. Почніть повільно з пасивним інвестуванням у нерухомість

Якщо ви мало знаєте про інвестування в нерухомість, ви можете почати з апасивнийстратегія. Переваги пасивного інвестування полягають у тому, що ви можете робити це зі свого комп’ютера. Звичайно, як і з будь-якими інвестиціями, вам потрібно провести дослідження та належну обачність, але вам не потрібно відвідувати будь-яку нерухомість або управляти її фізично.

Інвестуйте в REIT (інвестиційний фонд нерухомості)

А REIT (Інвестиційний фонд нерухомості) це корпорація (насправді траста), яка створена для використання грошей інвесторів для придбання та управління ними продавати нерухомість, що приносить дохід, наприклад торгові центри, комерційні будівлі та заклади охорони здоров’я об'єктів. За законом REIT зобов’язані щорічно розподіляти 90% свого оподатковуваного прибутку між акціонерами. Це відбувається у вигляді дивідендів, часто щоквартально. Як і інвестування в пайовий фонд нерухомості, ваші інвестиції REIT керуються професійно, регулюються SEC та високоліквідними. (Акції можна купувати та продавати на основних фондових біржах.)

Компанії, які нам подобаються, що продають REIT, включають:FundriseіStreitwise.

Інвестуйте в пайові фонди нерухомості

Пайові фонди нерухомості – це популярний спосіб диверсифікувати свій портфель нерухомості фактично не володіючи власністю або не розуміючи багато чого про купівлю, продаж та управління конкретним властивості.

• Ваші інвестиції об’єднуються разом з іншими, і вам видаються акції фонду. Усі покупки, дії та виплати контролюються менеджером фонду.
• Аналітичною та дослідницькою інформацією займаються професіонали. Ви просто купуєте та продаєте акції так само, як і будь-який інший пайовий фонд на фондових біржах.

REIT та взаємні фонди нерухомості є найбільш пасивними способами інвестування в нерухомість і заробітку відмінний варіант для тих, хто хоче мати лише портфель нерухомості і не шукає побічна робота.

Інвестуйте в нерухомість через краудфандинг нерухомості

Краудфандинг Інвестування в нерухомість також може бути дуже пасивним. Але належна обачність, яку ви повинні зробити, — це більше, ніж просто покупка акцій взаємного фонду або REIT.

• Краудфандингові платформи забезпечити онлайн-ринок для інвестування в різноманітні можливості нерухомості.
• Є сотні краудфандингових платформ нерухомості на вибір.
• Ви можете інвестувати у все, від високоякісних позик на нерухомість до односімейних будинків за допомогою краудфандингу.

Краудфандингові сайти дозволяють приватним інвесторам укладати більші угоди (як житлові, так і комерційні), які раніше були доступні лише тим, хто має значні суми грошей для інвестування. Люблю інвестування в пайові фонди або REITs, багато краудфандингових угод пропонують дуже доступні мінімальні інвестиції. Найбільша перевага краудфандингу полягає в тому, що ви можете інвестувати в конкретні об’єкти нерухомості та ексклюзивні угоди з дуже невеликими коштами.

Хоча онлайн-платформи краудфандингу роблять інвестування надзвичайно простим, вимагають багато платформ інвестори мають бути «акредитовані»(фізична особа з річним доходом, що перевищує 200 000 доларів США, і чистим капіталом понад 1 мільйон доларів США без урахування основного місця проживання особи). І з поважної причини. Ви несете відповідальність за проведення ретельної перевірки. Отже, необхідно проаналізувати надані документи. Вам також потрібно знайти та вивчити будь-яку відповідну інформацію, яка не надається. І не забудьте дослідити персонал та політику управління краудфандингом.

Краудфандинг нерухомості — це пасивна інвестиція; вам не доведеться кидати роботу і ставати власником, але ви все одно можете пожинати плоди інвестування в нерухомість. Однією з найпопулярніших послуг краудфандингу є Краудстріт, що дозволяє інвестувати в нерухомість всього за 10 000 доларів США.

Придбайте попередньо перевірену нерухомість для оренди

Іншою альтернативою традиційному інвестуванню в нерухомість є платформа під назвою Дах. Ви можете використовувати цю платформу для придбання попередньо перевіреної нерухомості для оренди. Це можливості «під ключ» — вам не потрібно посеред ночі проводити реабілітацію чи ремонтувати туалети. Просто використовуйте Дах бази даних для вибору та придбання орендованої нерухомості, яка вже має позитивний грошовий потік.

Інвестуйте в товариства з обмеженою відповідальністю Real Estate

Товариства з обмеженою відповідальністю Real Estate Limited (RELPs) є ще одним способом пасивного інвестування. Оскільки деякі інвестиції в нерухомість вимагають великих грошей — наприклад, будівництво торгового центру — партнерство є поширеним способом залучення необхідних коштів.

• RELP — це організація, створена для розробки або придбання та утримання портфеля нерухомості, як правило, протягом кінцевої кількості років.
• Досвідчені менеджери нерухомості або девелоперські фірми керують ними, а сторонні інвестори надають фінансування проекту нерухомості як партнери з обмеженою відповідальністю.
• Як партнер з обмеженою відповідальністю, ви отримуватимете періодичні розподіли з доходу, отриманого від RELP, і ви отримаєте більш значну виплату, коли нерухомість буде продана, а RELP буде розпущено.
• Хоча бути партнером з обмеженою відповідальністю є пасивною діяльністю, ваші інвестиції, як правило, дуже неліквідні.
• RELP, як правило, є приватними інвестиціями і не продаються на фондових біржах. RELP також не рекламують свої доступні угоди. Критично важливою є належна обачність.

Приєднуйтесь до інвестиційних груп нерухомості

Інвестиційні групи нерухомості це ніби невеликі взаємні фонди для оренди нерухомості.

• Компанія придбає або побудує кілька квартир, а потім дозволить інвесторам купувати їх через компанію.
• Як один інвестор, ви можете володіти одним або кількома паями.
• Компанія, яка управляє інвестиційною групою, колективно керує всіма підрозділами. Він піклується про технічне обслуговування та експлуатацію в обмін на відсоток від місячної орендної плати.

Це пасивно, оскільки інвестори не турбуються про розміщення орендарів чи управління їхніми підрозділами. Але перед тим, як інвестувати, ви повинні зробити належну обачність. Це включає перевірку всіх зборів, послуг і процесів перевірки орендарів, а також доброчесності та досвіду менеджерів групи.

3. Активно інвестуйте в нерухомість

Багато інвесторів у нерухомість, як я, брати активну роль для досягнення більших прибутків. Найпоширеніші стратегії:

Купуйте та тримайте для отримання доходу від оренди

Багато інвесторів, які хочуть бути більш практичними, починають володіння орендованою нерухомістю. Підхід полягає в придбанні та управлінні житловою нерухомістю з метою отримання прибутку. Найважливішими міркуваннями є розташування нерухомості та ринкові орендні ставки. Ви хочете вибрати місце, де ймовірне зростання цін на ринку. І ви хочете переконатися, що зможете стягнути достатньо орендної плати, щоб отримати прибуток після покриття всіх своїх витрат. Витрати включають іпотеку, відсотки, утримання, збори за користування квартирами або квартирами, податки на майно, страхування, вакантні місця, комунальні послуги та інші прямі та непрямі витрати.

Інвестори оренди нерухомості зазвичай шукають властивості, які відповідають «правилу одного відсотка». Це означає, що місячна орендна плата покриває 1% від вартості придбання плюс витрати на реабілітацію. Отже, якщо ваша загальна вартість, щоб отримати нерухомість «готову до оренди», становить 150 000 доларів США, ваша місячна орендна плата має становити щонайменше 1 500 доларів США. Звичайно, це загальне. У багатьох місцях цифри складаються по-різному, виходячи з багатьох факторів, які потрібно ретельно врахувати.

Купівля орендованої нерухомості вимагає більш значних інвестицій. Вам знадобиться 20% від вартості покупки як перший внесок. І ви захочете переконатися, що у вас є знання та час, щоб зробити це успішно. Навіть якщо ви маєте намір найняти агента з нерухомості Щоб знайти нерухомість і менеджера нерухомості, щоб керувати щомісячною діяльністю, потрібно ще багато знати, перш ніж почати і придбати нерухомість для оренди.

Закріпіть і переверніть

На дальньому кінці континууму пасивного/активного інвестування в нерухомість є фіксація та зміна властивостей. Зроблений популярним завдяки реаліті-шоу HGTV, перегортання викликало велику привабливість у потенційних інвесторів «зроби сам».

• Ви купуєте нерухомість, яка недооцінена, найчастіше через те, що вона в поганому стані.
• Потім ви ремонтуєте і покращуєте його і продаєте його з прибутком через кілька місяців.
• Бути успішно перегортати, вам потрібен широкий набір навичок, досвід і доступ до значних грошей.
• Вам потрібно знайти та придбати нерухомість нижче ринкової, організувати успішну, швидку та економічно ефективну реабілітацію та швидко перепродати.

Трансакційні витрати високі по обидва боки таблиці.

• По-перше, ви платите як при купівлі проблемного майна, так і при купівлі продати покращене майно.
• Далі є податки на передачу, дослідження прав власності та страхування, витрати на закриття та комісійні агентам.
• Ви передаєте право власності двічі за короткий проміжок часу, але немає цінових розривів.
• Округ і штат оподатковують переказ за обидві операції.
• Страхування права власності необхідно придбати обидва рази.
• Усі витрати, включаючи витрати на придбання, реабілітацію та транзакційні збори, необхідно ретельно оцінити та врахувати у початковій ціні нерухомості.

Перевертання — найризикованіша стратегія інвестування в нерухомість. Одна помилка, наприклад структурна проблема, може знищити ваші прибутки, а потім і деякі. Виправлення і перевороти також дають можливість досить швидко отримати великий прибуток. Але гортання не для новачків або тих, хто шукає менші початкові інвестиції. Щоб отримати найвигідніші пропозиції, ластам потрібен доступ до великих сум готівки, щоб придбати нерухоме майно прямо, достатньо коштів для проведення реабілітації та достатній грошовий потік у їхньому бізнесі, щоб утримувати майно до тих пір це продано.

Оптова нерухомість

Оптовик знаходить проблемну нерухомість у мотивованих продавців і порівнює їх з реабілітаційними інвесторами, ніколи не переймаючи права власності на нерухомість. Ті знаки, які ви іноді бачите на узбіччі дороги, на яких написано «Готівка для вашого будинку, будь-які умови», імовірно, розміщені оптовиком, який швидко заробляє 5000 доларів, щоб зробити відповідність.

Я особисто переконався, що переваги активного інвестування в нерухомість варті мого часу та зусиль. (Наразі у мене є портфоліо з 8 орендованих об’єктів, і щороку я перевертаю 1-3 об’єкти.) Переваги включають можливість значно більшого прибуток (оцінка майна), надійний щомісячний дохід від оренди, контроль над моїми інвестиціями, податкові пільги та гордість досягнення.

Якщо ви вибираєте активне інвестування в нерухомість, вам потрібно бути зосередженим, щоб бути успішним.

>> Додаткове читання: Стратегії інвестування в нерухомість, які повинен враховувати кожен інвестор

4. Станьте експертом з нерухомості

У багатьох відношеннях інвестування в нерухомість — це професія, якій ви навчитеся (1) виконуючи і (2) працюючи з іншими. Тим не менш, це не привід для того, щоб ви не навчалися та не навчалися якомога більше. Важливо, якщо ви вирішите займатися активною стратегією торгівлі нерухомістю, чому ви навчитеся: (1) вивчаючи та аналізуючи (2) роблячи, і (3) працюючи з іншими.

Незалежно від обраної вами стратегії, вам потрібно знати, щоб дізнатися ВСЕ про свою сферу інвестування. Як мінімум, вам потрібно дослідити:

5. Зв’яжіться з іншими інвесторами в нерухомість, щоб відстежувати своє навчання

• Часті онлайн-форуми — Дуже рекомендую Форуми BiggerPockets як місце для віртуального спілкування з іншими інвесторами нерухомості. Ви можете опублікувати запитання, і спільнота настільки відкрита й корисна, що ви, швидше за все, отримаєте відповідь протягом дня. Я рекомендую налаштувати сповіщення на теми, пов’язані з вашою інвестиційною стратегією та місцевістю. Використовуйте форуми, щоб призначити дати кави з іншими інвесторами. Наявність мережі фахівців є ключем до успіху.
• Відвідайте місцеві зустрічі REIA (Асоціації інвесторів у нерухомість), щоб навчатися та спілкуватися. Швидше за все, є місцеві Зустрічі REIA у вашому місті із заявою про місію «розвивати, підтримувати та просувати місцеві організації інвесторів у нерухомість, служачи інтересам індустрії інвестицій у нерухомість через спілкування, освіту, підтримку, лідерство у законодавчих питаннях». Як правило, керують досвідченими інвесторами, які прагнуть поділитися своєю мудрістю, я настійно рекомендую вам приєднатися та відвідувати.
• Meetup.com — Те, що я люблю Meetup.com чи є дуже мало віртуального зв’язку… вам насправді потрібно ЗУСТРІЧАтись. Немає кінця різноманітності клубів і груп, доступних на Meetup.com. Запрошення описують заплановану тему, і я можу легко побачити біографії інших інвесторів, які планують відвідати, щоб вирішити, чи варто мого часу.

6. Знайте про ризики в сфері нерухомості

Жодна стаття про інвестування в нерухомість не обходиться без згадки про ризик.

Важливо також знати про закони, що стосуються відносин орендодавця та орендаря. Навіть якщо ви є власником нерухомості, ваші можливості часто обмежені законодавством штату та місцевого законодавства. Ці закони відрізняються залежно від штату, тому не забудьте ознайомитися з різними правилами щодо процесу виселення, застави та страхових полісів. Крім того, переконайтеся, що ви перевіряєте інформацію про потенційних орендарів, щоб з’ясувати їхній кредитний рейтинг та будь-яку судимість.

>> Додаткове читання: Які ризики інвестування в нерухомість

Інвестування в нерухомість – це важка праця

Існує багато книг і програм, які обіцяють, що ви можете розбагатіти на нерухомості, нічого не роблячи. Вони всі повна нісенітниця!

Інвестування в нерухомість може бути дуже прибутковим, але ви повинні йти з правильними очікуваннями та ставленням — а потім приготуйтеся до роботи.

Якщо ви хочете почати роботу з нерухомістю, виберіть свою стратегію. Станьте експертом у своїй стратегії, вивчаючи та спілкуючись з іншими, щоб спілкуватися та розвивати своє навчання. Розмістіть свій інвестиційний капітал. Тепер ви готові шукати та інвестувати в угоди!