Деякі з найбагатші люди світу заробили основну частину своїх статків через інвестиції в нерухомість. Але як створюється багатство шляхом інвестування в нерухомість?
Ось найбільш значні рушійні сили статків нерухомості.
інфляція
Інфляція - це те, що ми всі сприймаємо як належне. Ціни на повсякденні товари поступово збільшуються, і нам нічого не залишається, як платити збільшену ціну. Тому ми не дуже на цьому акцентуємо увагу. Це вартість, яка не дискримінує, але вражає всіх, то який сенс скаржитися?
Розуміючи, як інфляція впливає на здатність їхніх працівників забезпечувати свої сім’ї, багато великих компаній пропонують щороку «збільшення вартості життя». Інфляція – це лише один з аспектів економіки. Хоча в середньому 3% на рік, споживач у США пережив роки високої інфляції (12,5% у 1980 році) і роки низької інфляції (0,1% у 2008 році).
Для інвесторів у нерухомість інфляція може постійно та надійно створювати багатство. Це тому, що інфляція є постійним чинником підвищення вартості житла. Щомісячний платіж за іпотекою з фіксованою ставкою залишається незмінним протягом 30 років. Податки та страхування зростають дуже поступово, якщо взагалі збільшуються. Це означає, що хоча вартість інвестиційної нерухомості з кожним роком збільшується завдяки інфляції, вартість її володіння ні. Різниця полягає в акціонерному капіталі — ви з року в рік володієте все більш цінним активом завдяки інфляції.
Оцінка
У той час як інфляція призводить до поступового зростання вартості вашої інвестиційної нерухомості, швидке зростання цін на ринку є величезним фактором, який створює багатство. З 1968 по 2009 рік ціна існуючих будинків зростала в середньому на 5,4% щорічно.
Що стосується нерухомості, то все залежить від розташування, розташування, розташування. Якщо ви провели своє дослідження і придбав нерухомість, де вартість будинків швидко зростає, імовірно, що ваші інвестиції будуть зростати у вартості з року в рік без будь-яких додаткових капітальних витрат. Історично так багато людей заробляли великі гроші на нерухомості.
Той самий принцип, який працює на фондовому ринку, працює і в інвестуванні в нерухомість: купуйте дешево і продавайте дорого. У деяких районах країни, наприклад у Каліфорнії, вартість житла зростала набагато, набагато швидше, ніж інфляція.
Щорічне підвищення орендної плати
Житло – це вартість життя. Подібно до того, як інфляція призводить до зростання вартості продуктів харчування та споживчих товарів, вартість житла йде в ногу з інфляцією. Зазвичай через вплив інфляції орендна плата щорічно підвищується на 2,5–5%. І зазвичай орендодавці підвищують орендну плату щоразу, коли поновлюється договір оренди.
Однак, як інвестора, ваші витрати володіння орендованим майном не зростайте разом з інфляцією, якщо ваша процентна ставка по іпотеці фіксована. Як орендодавець, ваш дохід від оренди збільшується в той час як ваші витрати залишаються незмінними. Тож твій інвестиційна нерухомість приносить більше прибутку до вашої прибутку рік за роком.
Примусовий капітал
«Власний капітал» відноситься до власності. У випадку інвестування в нерухомість, ваш особистий капітал — це різниця між ринковою вартістю нерухомості та тим, що ви заборгували по іпотеці. Наприклад, якщо ваше майно має вартість 150 000 доларів США, а ви заборгували банку 120 000 доларів США, у вас є 30 000 доларів США.
«Примусовий капітал» відноситься до багатства, створеного, коли ви купуєте нерухомість за зниженою ціною і виконуєте роботу, щоб зробити її більшою. Як правило, ви придбати «неприємне» майно продається на 25–30% дешевше, ніж аналогічна нерухомість, яка не є проблемною. Ви витрачаєте 10–15% на його ремонт (килим, фарбу, ремонт і деякі замінні прилади) і доведення до ринкової вартості.
Скажімо, ви заплатили на 25% нижче ринкової вартості. Потім ви витратили 10% на виправлення. Ви щойно збільшили свій власний капітал (власність) на 15%.
Інший спосіб примусити справедливість — додати функції, які підвищують вартість майна. Скажімо, ви купуєте будинок з двома спальнями в районі, де інші будинки мають три спальні. Додавання третьої спальні приведе вашу нерухомість до рівня ринкової вартості інших будинків. Припускаючи, що ви купили його за відповідною знижкою (оскільки в ньому було лише дві спальні) і витратили на додавання ще однієї спальня менше, ніж різниця між вашою ціною та новою ринковою вартістю, ви маєте вимушений власний капітал будинок.
Знос
У більшості випадків амортизація негативна. Це означає, що вартість чогось знизилася.
Але в інвестуванні в нерухомість ми не говоримо про реальне падіння вартості нерухомості. Ми говоримо про а цінна податкова пільга IRS дозволяє інвесторам у нерухомість. Щороку ви можете відраховувати відсоток вартості інвестиційної нерухомості за термін її служби, визначений IRS.
Щодо житлової нерухомості, IRS зазначила, що термін експлуатації становить 27,5 років. Так, наприклад, якщо ваше майно коштує 150 000 доларів, ви можете відняти 5 454 доларів США з доходу від оренди, отриманого від майна. Скажімо, ваш чистий річний дохід від оренди становить 15 000 доларів. Ваш оподатковуваний дохід від оренди впаде до 9 546 доларів США.
Що робить цю податкову пільгу настільки фінансово потужною, так це те, що більшість нерухомості не втрачає цінності щороку. Насправді вартість нерухомості має тенденцію зростати з часом. Це означає, що ви отримуєте податковий кредит на вартість активу, вартість якого може зростати, а не зменшуватися.
Більше того, амортизація — це податковий кредит, який доповнює витрати на утримання майна та інші витрати, які ви можете відняти з доходу від оренди, який ви отримуєте. Амортизація може змінити орендну плату з позитивним результатом на збиток на папері. Ця втрата може зменшити ваш інший оподатковуваний дохід і знизити ваш податковий рахунок загалом.
Кредитне плече
Кредитне плече є однією з найбільш розрекламованих стратегій інвестування в нерухомість, що створює багатство. Це використання позикового капіталу для придбання та/або збільшення потенційного повернення інвестицій. Як інвестор у нерухомість, кредитне плече дозволяє заробляти гроші на активі, що приносить дохід, вартістю набагато більше, ніж ваші грошові витрати. Наприклад, припустімо, що ви вкладаєте 20% і фінансуєте 80% нерухомості вартістю 100 000 доларів. Кредитне плече дозволяє вам отримувати вигоду і контролювати дохід від нерухомості в 100 000 доларів, коли все, що ви інвестували, становило 20 000 доларів.
Кредитне плече дозволяє вам «заробляти гроші, використовуючи гроші інших людей», як люблять говорити промоутери нерухомості. Коротше кажучи, ви використовуєте гроші банку для купівлі майна, а гроші орендаря — для повернення банку. Розрив між тим, що ви платите банку, і тим, що платить вам орендар, є вашим прибутком. Якщо у вас є 100 000 доларів, ви можете контролювати нерухомість на суму 500 000 доларів, а не купувати один будинок за 100 000 доларів за готівку.
Будьте обізнані про ризики
Це основні стратегії, які інвестори в нерухомість використовують для створення багатства. Звичайно, Як і будь-яка інвестиція, є ризик. Головне — купувати розумно, керувати професійно і не мати зайвого кредиту.
Інвестування в нерухомість є більш практичним і трудомістким, ніж покупка акцій. Він також зазвичай забезпечує більший прибуток пропорційно підвищеному ризику. І на відміну від інших варіантів інвестицій, нерухомість є довгостроковою інвестицією. Це пояснюється тим, що це основний засіб, який неможливо швидко ліквідувати, а трансакційні витрати настільки високі. По суті, знати ризики і максимально пом’якшити.
Ви завжди можете спробувати інвестувати в нерухомість за допомогою онлайн-сервісів краудфандингу, таких як Fundrise. Прочитайте наш огляд і подивіться як можна заробляти гроші Fundrise та його REITs.
 Відвідайте Fundrise
|