«Краудфандинг» означає збір грошей від державних інвесторів — «натовпу» — через онлайн-платформи. До краудфандингу власники бізнесу збирали гроші через друзів, звертаючись на банківський кредит або звертаючись до приватної інвестиційної компанії.
Краудфандинг надає нове джерело фінансування для бізнесу та нову точку входу для індивідуальних інвесторів. Вам більше не потрібно мати достатньо коштів, щоб самостійно профінансувати всю угоду з нерухомістю — скоріше, ви приєднаєтеся інші інвестори-однодумці, «натовп», щоб отримати доступ до угод, які раніше були доступні лише для надбагатий.
Краудфандинг нерухомості набув популярності як у постачальників, так і у інвесторів, і є багато фірм, які спеціалізуються на різних сферах платформ нерухомості з широким набором унікальних функцій. Наша улюблена служба краудфандингу CrowdStreet, яка є компанією з комерційної нерухомості, яка надає прямий доступ до конкретних інвестиційних можливостей у нерухомість, а головне – всі збори йдуть на спонсорів, а не на інвестора.
Більшість краудфандингових платформ нерухомості дозволяють інвесторам вибрати будь-яку іншу борг або власний капітал інвестиції (ви, звичайно, можете включити у свій портфель поєднання обох). Ось відмінності, які допоможуть вам визначити, який із них — борговий чи акціонерний — найкраще відповідає вашим інвестиційним цілям і толерантності до ризику. (Ви можете знайти детальну інформацію порівняння краудфандингових платформ нерухомості тут.)
Що таке боргові інвестиції в нерухомість?
Інвестуючи в боргові інструменти, ви виступаєте як кредитор власника нерухомості або спонсора угоди. Залежно від структури — яка залежить від платформи краудфандингу нерухомості — позика забезпечується: (1) самим майном або (2) векселем, закріпленим ТОВ, що володіє майном.
Плюси боргових інвестицій
Перший, щоб отримати гроші — Як борговий інвестор, ваші інвестиції забезпечені самим майном або векселем, що належить ТОВ. У будь-якому випадку ви перебуваєте на першому місці серед кредиторів, які отримують виплати, якщо позика стане дефолтом. Процес кредитування за умовчанням залежить від платформи, тому вам потрібно зробити належну обачність. Іноді інвесторам доводиться сплачувати частину витрат на стягнення майна, якщо позику на нерухомість неможливо сплатити, а майно накладено арештом.
Коротший період утримання — Боргові інвестиції мають заздалегідь встановлену дату виплати, як правило, від 6 до 24 місяців.
Регулярні щомісячні або квартальні розподіли — Як типово для кредитів, існує регулярний графік погашення відсотків та основної суми щомісяця (іноді щоквартально, а не щомісяця). Ви знаєте, за що і коли вам платять.
Мінуси боргових інвестицій
Плата — Комісія, як правило, вища за боргові інвестиції, ніж інвестиції в акціонерний капітал.
Повернення обмежено — З борговими інвестиціями ви є іпотечним власником позики під заставу певного майна. Ваше повернення обмежується відсотками, нарахованими на гроші, які ви позичили позичальнику — ви не берете участь у жодному прибутку, отриманому від угоди.
Без податкових пільг — Однією з переваг інвестування в нерухомість є те, що власники нерухомості можуть відраховувати амортизацію. Як борговий інвестор, ви позичаєте гроші власнику майна, а не самому власнику, тому ви не можете відраховувати амортизацію майна.
Що таке інвестиції в нерухомість?
Інвестуючи в нерухомість, ви отримуєте пропорційну частку власного капіталу в конкретній нерухомості або портфеля нерухомості та частки в прибутку, оскільки майно розробляється та продається чи управляється для здачі в оренду прибуток.
Плюси інвестицій в акціонерний капітал
Доступ до пропозицій, раніше недоступних — Завдяки простоті, ефективності та масштабованості онлайн-платформ (де всі відповідні документи можуть бути розміщені в Інтернеті, угоди можна розділити на низькі мінімальні інвестиційні акції, а кошти можуть електронним шляхом перетікати туди-сюди), угоди з акціями, які раніше були недоступні для окремих інвесторів, тепер є просто мишкою клацає.
Потенціал більшої прибутку — Як інвестор, ви купуєте акції в бізнесі, а не просто позичаєте гроші для фінансування угоди. Таким чином, ви маєте право на частку чистого прибутку.
Нижчі збори — Загалом, угоди з акціонерним капіталом несуть в собі нижчі комісії за інвестування, ніж боргові.
Можливі податкові пільги, передані інвесторам — Як інвестор у пайовий капітал, ви володієте частиною майна, і залежно від платформи ви можете мати право на відрахування витрат на амортизацію, щоб зменшити податки на ваш прибуток.
Більше задоволення інвесторів — Інвестування в конкретні угоди, які можна дуже ретельно перевірити, переглянувши відповідні документи онлайн, може забезпечити більше відчуття контролю та задоволення, ніж покупка акцій великої компанії компанія.
Мінуси інвестицій в акціонерний капітал
Ризик невдачі — Інвестиції в акціонерний капітал мають вищий ризик, ніж інвестиції в боргові. Спонсорам угод може бракувати досвіду та вказівок досвідчених фахівців з нерухомості. Фінансування підприємства з нерухомості – це лише перший крок. Без адекватного бізнес-плану та структури підтримки навіть дуже перспективні можливості можуть бути невдалими.
Довгострокові інвестиції — Хоча виплата зазвичай вища, інвестиції в акціонерний капітал реалізуються довше, ніж інвестиції в боргові зобов’язання. Прив’язування ваших інвестиційних доларів у довгострокові інвестиції має альтернативну вартість, яку потрібно зважити з очікуваною прибутковістю та її ймовірністю.
Незабезпечений — Інвестиції в акціонерний капітал несуть більший ризик, частково тому, що ваші інвестиції вважаються небезпечними. Ви не перший у черзі, щоб отримати відшкодування своїх інвестицій, якщо угода буде поганою. Ви володієте нерухомістю, яка, швидше за все, забезпечена кредитами, які повертаються першими, якщо станеться дефолт.
Ось діаграма, що підсумовує ключові відмінності між краудфандинговими інвестиціями в власний капітал та борговий капітал:
| борг | Власний капітал | |
|---|---|---|
| Вид інвестування | Кредитор власнику нерухомості | Власник нерухомості (акціонер) |
| Повернення | Відсотки (фіксовані) | Частка чистого прибутку (Змінюється) |
| Потенціал повернення | Обмежений, обмежений процентною ставкою за позикою | Не обмежений, може бути двозначним |
| Ризик | Нижній | Вищий |
| Забезпечений | Погашення позики здійснюється або (1) під заставу майна, або (2) без забезпечення векселя | Незабезпечена – Ви володієте вартістю нерухомості після боргу |
| Старший за замовчуванням | 1-й, щоб отримати виплату, але, можливо, вам доведеться сплатити частину витрат на стягнення, якщо позика настає | 2-й, щоб отримати виплату |
| Розповсюдження | Так, щомісячна або щоквартальна виплата відсотків | Змінюється, іноді виплачуються щоквартальні розподіли |
| Плата | Зазвичай 2% + можлива комісія за оформлення кредиту | Зазвичай 1%–2%, без передоплати або комісій за обслуговування |
| Термін витримки | Варіюється: 6–24 місяці | Варіюється: 1-10 років |
| Податкові пільги | Немає | Так, інвестори зазвичай можуть використовувати амортизаційні відрахування, не володіючи майном безпосередньо |
Оскільки через краудфандинг доступні угоди з боргом або акціонерним капіталом, є два додаткові ризики, які потрібно зрозуміти:
Можливе шахрайство — Та сама функція — масштабованість в Інтернеті — завдяки якій краудфандинг на нерухомість доступний для дрібних інвесторів, також робить його відкритим для шахрайства. Ось чому більшість з цих інвестицій доступні лише акредитованим інвесторам, які знають, як проводити належну обачність і мають капітал, щоб ризикувати всіма своїми інвестиціями.
Можливі порушення безпеки — Злом провідних роздрібних продавців і компаній, які зберігають вашу особисту інформацію, стає все більш звичним. Навіть маючи найсучасніші стіни безпеки, краудфандингові сайти відкриті для ризику злому.
Заборгованість чи власний капітал? Ключовими гравцями є…
Кожна з краудфандингових платформ нерухомості дещо відрізняється і зазвичай обслуговує певну нішу, але всі вони концептуально те саме — надання технологічної платформи онлайн, яка полегшує збіг між операторами нерухомості, які прагнуть залучати капітал і акредитованих інвесторів, які бажають інвестувати безпосередньо в конкретні звичайні проекти нерухомості грошові позики.
Більшість краудфандингових сайтів мають мінімальну інвестицію в 5000 доларів США, і ви повинні бути акредитованим інвестором. Серед них, Могул нерухомості особливості інвестицій в житлові та комерційні акції. RealCrowd пропонує комерційні угоди, як акціонерні, так і боргові. Лапка землі спеціалізується на боргових проектах, як комерційних, так і житлових.
Для більших мінімальних інвестицій ви можете вибрати комерційні боргові та акціонерні інвестиції CrowdStreet з 10 000 доларів, і LendingHome пропонує інвестиції в житловий борг з мінімальними інвестиціями 50 000 доларів США.
ДахУнікальна пропозиція дає інвесторам можливість придбати конкретну житлову нерухомість для оренди з існуючими орендарями — очевидно, що вхідні ціни змінюються, оскільки ви особисто купуєте все власність.
Суть
Усі інвестиції пов’язані з ризиком, а ризики в нерухомості відрізняються від інвестицій у акції. Боргові інструменти пропонують менший ризик, ніж інвестиції в акціонерний капітал. Ваші інвестиційні цілі можуть сприяти вкладенню в акціонерний капітал, якщо ви прагнете вражаючого зростання або потенціалу прибутку. І навпаки, ви можете зосередитися на боргових інвестиціях, коли віддаєте перевагу стабільний дохід і менший ризик.
Це дійсно зводиться до адаптації ваших інвестиційних дій відповідно до ваших цілей і толерантності до ризику — і проведення належної перевірки кожної краудфандингової платформи та конкретної угоди.