Більшість інвесторів в оренду нерухомості Виберіть найняти професійну компанію з управління нерухомістю. Це робить їх орендну нерухомість пасивним доходом, оскільки вони не активно керують своїми інвестиціями. Але якщо ви хочете взяти під свій контроль орендовану нерухомість і управляти нею самостійно як підприємством з активними доходами, потрібно мати на увазі деякі речі. Давайте проведемо вас через важливі обов’язки.
У цьому посібнику:
Основні обов’язки управління орендованою нерухомістю
Управління орендою нерухомості передбачає три обов’язки:
- Управління вашим орендованим майном
- Робота зі своїми орендарями
- Контролюйте свої фінанси
Управління майном може включати такі речі, як обробка скарг, вирішення питань щодо власності (наприклад, пошук сантехніка) та загальне обслуговування майна. Вам також доведеться мати справу з орендарями, включаючи їх перевірку. І вам доведеться звертатися з будь -якими орендарями, які пошкодили ваше майно або не сплатили орендну плату. І, звичайно, є частина фінансів, включаючи оплату утримання та загального утримання, відстеження доходу від оренди та подання податків.
Встановіть ціни та очікування
Найважливіше рішення щодо управління орендною нерухомістю передбачає встановлення ціни оренди. Ніхто не хоче платити надто велику орендну плату. Але ви також не хочете орендувати за низькою ціною. Тож вам потрібно збалансувати своє бажання отримувати прибуток та орендарів, які не хочуть переплачувати.
Крім того, ви повинні встановити очікування керівництва вашої орендованої нерухомості. Які типи орендарів вам потрібні? Які фактори визначають, здавати ви в оренду чи ні?
Ваші ідеальні очікування орендарів можуть включати:
- Мінімальний дохід
- Вимога щодо працевлаштування
- Мінімальний кредитний бал
- Домашні тварини або їх немає
- Курити або не палити
- Минула історія оренди
- Кількість необхідних посилань
Як встановити правила орендаря
Ефективне управління нерухомістю в оренду означає, щоб ваші орендарі були задоволені та дотримувалися встановлених вами правил.
Типи очікувань та штрафних санкцій, які ви повинні включити до свого письмового договору оренди, включають:
- Пояснюючи, чи є пільговий період прострочення оренди та які дії ви можете вжити штрафувати за несвоєчасні платежі.
- Встановлення вашого права на в’їзд в межах законів штату. За яких обставин і як ви можете увійти у власність? Поясніть види надзвичайних ситуацій, які дозволяють в’їхати раніше.
- Тихі години. Встановіть час, коли гучна музика, телевізор та вечірки повинні стати тихішими.
- Зовнішнє озеленення та догляд для оренди будинків, де пояснюється обов’язок скошування газону, збирання сміття, обрізка чагарників, видалення льоду та снігу тощо.
- Вивіз сміття правила про те, як і коли вивозити сміття та правила щодо компостування та переробки.
- Кріплення супутникових антен де і якими засобами.
- Використання кухонної та іншої техніки наприклад, не допускати потрапляння жиру в каналізацію або утилізацію сміття, ніколи не залишати плиту без нагляду та регулярно чистити холодильник. Також зауважте, що якщо не повідомити вас про необхідність технічного обслуговування чи ремонту, це може призвести до витрат орендаря на ремонт.
- Політика щодо домашніх тварин як ніколи не дозволяти домашніх тварин або обмежувати породи та розміри собак або забороняти екзотичних або небезпечних домашніх тварин.
Як встановити ціни на оренду
Як інвестор, ви хочете реалізувати найбільший прибуток і максимізувати прибутковість від оренди, щоб насолоджуватися вищими грошовими потоками. Ви робите це, виконуючи a Аналіз ринку оренди.
Це вимагає вивчення ставок оренди на вашому місцевому ринку. Ви не хочете встановлювати надто високі ставки оренди, оскільки потенційні орендарі не орендуватимуть у вас, залишаючи у вас вільну нерухомість. Уникайте втрати місячних доходів від оренди, дослідивши ці фактори щодо району:
- Середній дохід мешканців
- Середній розмір сім'ї в околицях
- Середня ціна оренди
- Переваги мікрорайону (близька прогулянка до станції метро або автобусних зупинок, легкий доступ до автомагістралі, парковка поза вулицею, сусідні школи, парки, ресторани, магазини тощо)
Деякі фактори, які визначають справедливу ринкову ціну оренди, включають:
- Тип власності (будинок, квартира, або квартирний блок)
- Квадратура та кількість спалень та ванних кімнат
- Розташування (порівняння аналогічної оренди на тій же вулиці або районі)
- Побутові або будівельні зручності (басейн, зона для барбекю, охороняема парковка, охорона тощо)
Дізнатися більше:Скільки потрібно взяти в оренду?
Як здати своє майно в оренду
Якщо у вас є будинок, який ви хочете орендувати, вам потрібно знайти орендарів. По -перше, вам потрібно розмістити рекламу. Ви можете скористатися такою послугою, як Craigslist, яка пропонує рекламу оренди нерухомості для більшості великих міст країни. Ви також можете скористатися apartments.com, який надає списки оренди квартир, квартир, будинків та таунхаусів.
- Але не здавайте в оренду першій особі, яка подає заявку. Ви хочете знайти хорошого орендаря. Тож шукайте орендаря, який своєчасно сплачує орендну плату, поважає ваше майно і не створює проблем.
- Підготуйте письмову анкету, яка допоможе вам взяти інтерв’ю у заявників та знайти відповідну форму.
- Переконайтеся, що ви обізнані з антидискримінаційним законодавством. Це означає не задавати питань про такі речі, як раса, релігія, інвалідність, розмір сім’ї чи сексуальна ідентичність.
- І ви повинні стежити за станом і федеральні закони про справедливе житло.
Як перевіряти та часто обслуговувати свою оренду
У вашому письмовому договорі оренди має бути зазначено, як ви можете оглянути своє майно та утримувати його. У кожному штаті є законодавство орендодавця/орендаря, яке стосується прав орендодавців на перевірку та утримання їхньої власності.
Як правило, державні закони вимагають, щоб ваше майно було придатним для життя, здоровим, функціональним та безпечним. Щоб виконати ці вимоги, ви повинні отримати доступ для огляду та огляду майна. Також реагуйте, коли орендар повідомляє вас про зламану техніку, небезпечні комунальні послуги чи інші небезпечні умови.
Часто перевіряйте на наявність витоків, замінюйте повітряні фільтри, перевіряйте датчики диму та чадного газу, чистіть жолоби та обрізайте дерева.
Як збирати орендну плату
Управління орендованою нерухомістю також означає збирання орендної плати. У вашому договорі оренди має бути зазначена сума орендної плати, термін сплати та способи оплати. Більшість орендодавців створили систему оплати в Інтернеті, яка дозволяє орендарям оплачувати кредитною або дебетовою карткою. Хорошим варіантом є також автоматичні платіжні системи, такі як прямі банківські депозити.
Налаштуйте спосіб оплати, який вам підходить. Але переконайтеся, що це зрозуміло для ваших орендарів і послідовно.
Як вирішувати питання про виселення
Однією з найбільших проблем управління орендованою нерухомістю є виселення. Ніхто не хоче мати справу зі виселенням, але іноді це неминуче.
- Прочитайте закони вашого штату, щоб переконатися, що ви розумієте процедуру. Вам потрібно дотримуватися належного судового процесу, інакше згодом ви можете зіткнутися з проблемами.
- Обов’язково повідомте орендарів офіційне повідомлення, зокрема про те, скільки часу вони мають на усунення проблем.
- Подати заяву про виселення до суду. Після того, як ви подали заяву про виселення, не приймайте орендну плату, оскільки це може звести нанівець процес виселення. Вам потрібно дочекатися судового засідання та місцевих правоохоронних органів, щоб фактично виселити орендарів.
- Правила можуть вводити в оману, тому ви можете взяти на роботу адвоката з нерухомості або компанію з управління майном із власними адвокатами, які допоможуть вам у процесі виселення.
Як поводитись з управлінським обліком вашої орендної нерухомості
Навчання управлінню орендованим майном вимагає належної бухгалтерської практики. Не робіть бухгалтерських або бухгалтерських помилок. Це може призвести до втрати прибутку та проблем із податками.
Ведіть належний облік усіх доходів. А також перерахуйте витрати на оренду нерухомості, оскільки це допоможе вам отримати відрахування при подачі податків.
Подання податків може заплутати, оскільки форми та питання відрізняються від інших видів декларацій про прибуток. Потрібно переконатися, що у вас є записи та квитанції про все.
Подальше читання:Амортизація нерухомості
Подумайте про найм менеджера нерухомості для управління вашою орендною нерухомістю
Якщо відповідальність за оренду майна перевантажує вас, подумайте про найм професійної компанії з управління майном. Нехай вони приймуть усі клопоти і зменшать ваш стрес.
Хороший менеджер нерухомості піклується про майно замість вас, а також:
- Використовує свій досвід знайти якісних орендарів
- Уникає юридичних проблем знаючи федеральні та державні закони
- Швидше знаходить нових орендарів що призводить до зменшення періоду вакансій
- Шукає якості довгострокових орендарів
- Збирає орендну плату ефективно
- Виконує виселення за допомогою кваліфікованих юристів з нерухомості
- Додає цінності до майна з профілактичним обслуговуванням
- Контракти з компетентними ремонтниками за справедливими цінами
- Економія податків шляхом ефективного ведення обліку та податкових відрахувань
Відмінності між управлінням односімейними та багатоквартирними будинками
Дві найпоширеніші інвестиції в нерухомість передбачають односімейних будинків та багатоквартирних будинків. І між ними є багато відмінностей.
Деякі з переваг односімейних будинків включають:
- Односімейні будинки є більш доступними
- Збільшення попиту спричиняє ціну сімейних будинків більше, ніж багатоквартирних будинків
- Орендарі односімейних будинків стають кращими орендарями, ніж орендатори багатоквартирних будинків, оскільки вони, як правило, краще піклуються про майно
- Так само легше продаю односімейний будинок ніж багатоквартирна будівля
Нижня лінія
При оренді нерухомості слід враховувати ряд речей. Інвестування в нерухомість це не пасивні інвестиції, а активні. Пошук орендарів, утримання майна та стягнення орендної плати може зайняти багато часу.
Якщо всі ці обов’язки стають для вас занадто великими, подумайте про найм професійної компанії з управління майном. Нехай вони позбавлять вас від стресу та часу, які тягне за собою активне підприємство оренди. Все ще забагато? Тоді подумайте послуги краудфандингу нерухомості, як от Збір коштів або Розтягнуто. Завжди є компанії, які з радістю вкладуть ваші гроші за комісію.