Ось огляд: часткове інвестування в нерухомість

У світі інвестування в нерухомість триває гонка озброєнь за те, щоб стати «частковою» платформою для інвестування, де ви можете купити акції вартістю 100 доларів США в будинках на 1 мільйон доларів.

Тут останній претендент мудро відійшов від головного конфлікту, щоб зайняти прибуткову нішу: будинки для відпочинку. Зрештою, будинки для відпочинку приносять у середньому на 160% більше доходу на місяць порівняно зі звичайним орендним майном каже Тут посилаючись на дослідження Zillow. Таким чином, прихильники високоприбуткових генераторів пасивного доходу повинні пожвавитися.

Але як тут працює? Як пропозиції? Які приховані ризики та чи справді вам підходить часткове інвестування у відпустку?

Давайте дослідимо тут.

Ось плюси і мінуси

Що тут?

Ось платформа часткового інвестування в нерухомість, що спеціалізується на будинках для відпочинку.

Засновник Корі Ештон Уолтерс побачив, що з вибуховим зростанням AirBnB наприкінці 2010-х років з’явилася можливість: чому б не дозволити роздрібні інвестори володіють частковими частками будинків для відпочинку, де місячний дохід на 160% вищий, ніж ваша середня орендна плата власність?

Таке мислення породило Here, який був запущений на початку 2022 року та швидко залучив 7 мільйонів доларів венчурного фінансування. The сайт працює і вони вже повністю профінансували більше десятка об’єктів нерухомості, створюючи пасивний дохід для себе та своїх інвесторів (тут потрібно мінімум 1% частки в кожній власності).

Для кого тут?

Ось для інвестора, який усвідомлює потенційну високу віддачу від нерухомості для відпочинку, але:

1. Немає капіталу для початкового внеску в розмірі 10% та/або
2. Не вистачає терпіння для управління майном – або навіть для пошуку гідної компанії з управління майном

Тут усуваються обидві проблеми, знижуючи бай-ін лише до 100 доларів США за акцію та самостійно керуючи всіма аспектами власності. Вони перераховують нерухомість на AirBnB та інших, очищають і обслуговують її, а також справляються з будь-яким іншим можливим головним болем.

Усе, що потрібно робити інвесторам, це спостерігати за надходженням пасивного доходу. Це робить Here життєздатною, більш прибутковою альтернативою дивідендні акції або I облігації.

З огляду на це, інвестування з Here не зовсім безризикове. Тож давайте зануримося в деталі.

Як тут працює?

Ось короткий виклад бізнес-моделі Here:

1. Тут купує нерухомість на гарячому високодохідному ринку відпустки, як-от Блю-Рідж Маунтінс, і інвестує невеликий капітал, щоб зробити її «готовою до відпустки».
2. Потім вони реєструють майно на ТОВ «Серія», яке знаходиться під парасолькою ТОВ «Хере». Одночасно вони починають здавати нерухомість на сайтах короткострокової оренди на час відпустки, таких як AirBnB і VRBO.
3. Цікава частина! Тут «запускається» нерухомість, як IPO, продаючись до 99% акцій у вигляді акцій по 100 доларів США.
4. Ви та інші інвестори (включаючи сам Here) починаєте отримувати щоквартальні виплати «дивідендів» відповідно до вашої частки власності.
5. Зрештою, через п’ять-сім років — або будь-коли, коли вони встановлять термін інвестування — Here продасть майно й поділиться з вами здобиччю.

Тепер, коли ви маєте основне уявлення про те, як це працює, давайте розберемо кожну з ключових функцій Here.

Що робить Тут чудовим?

>Простий процес реєстрації

Оскільки Here не вимагає, щоб ви були акредитованим інвестором, реєстрація стала легкою справою. Просто зареєструйте своє ім’я, електронну адресу та пароль, і ви ввійшли. Ви можете розпочати перегляд властивостей протягом кількох секунд.

Коли ви будете готові купувати, вам доведеться пройти ще кілька перешкод, щоб довести, що ви не відмиваєте гроші картелів. Ці кроки включають:

• Анкета «Знай свого клієнта» (KYC).
• Перевірки на боротьбу з відмиванням грошей (AML).
• Різні особисті питання, і
• Прив’язка банківського рахунку

Тим не менш, це майже мінімальна кількість обручів, через які повинні пройти неакредитовані інвестори.

> Зручний дизайн сайту

Тільки подивіться, який чистий веб-сайт Here’s. Кожен, хто відвідував веб-сайт із 1996 року, миттєво зрозуміє, як він працює та куди йти.

Є вкладки для властивостей і вашого портфоліо, а також поширені запитання та блог. Це чітко, просто та інтуїтивно зрозуміло. A+.

> Відібрані вручну пропозиції

На відміну від деяких інших платформ для інвестування в нерухомість, Here не кидає широку мережу, перераховуючи 137 об’єктів одночасно, щоб побачити, які з них привернуть інтерес інвесторів.

Навпаки, команда видаляє 99,8% властивостей, які вони розглядають, і лише crème de la crème потрапляє на сайт. І хоча їхній процес перевірки залишається власністю, Here самі отримують мінімум 1% акцій власності, а їх загальна модель доходу залежить від об’єктів, які є успішними інвестиціями.

Іншими словами, інвестори можуть інвестувати з достатньою часткою впевненості.

>Низький бай-ін

Традиційно мінімальний бай-ін для оренди нерухомості на час відпустки становив 10% першого внеску плюс податки та збори. На високоцінному ринку відпочинку, як-от Блю-Рідж чи Пасадена, ця цифра може легко перевищити 100 000 доларів готівкою.

Тут мінімальний бай-ін становить лише 100 доларів. Це вартість кожної акції в Series LLC, тобто організації, яка представляє майно. Таким чином, хоча ця частка може становити лише 0,01% вартості нерухомості, вона все одно усуває величезний бар’єр для входу в традиційну оренду нерухомості.

>Розумна плата за управління майном

Тут стягується комісія за управління в розмірі 25% від місячного доходу власності. Це, чесно кажучи, досить щедро, враховуючи середній показник галузі для оренди житла на відпочинок коливається від Від 25% до 30% — і ці компанії не знайшли та не продали нерухомість для вас.

>Кваліфікований SEC

Інші часткові компанії з нерухомості зберігають свою власність на блокчейні, що ускладнює регулювання (помилка, яка коштувала BlockFi 100 мільйонів доларів).

І справді, деякі часткові інвестори не надто турбуються про безпеку своїх платформ, кажучи: «Це те саме, що купувати нерухомість із друзями», тому подавати документи в SEC не потрібно. Ось як на це відреагував мій колега, колишній юрист SEC.

через GIPHY

Ось чому я з полегшенням бачу, що Ось грає в м’яч, подання форм 1-A тож менша ймовірність того, що регулятори виб’ють двері.

Які тут недоліки?

Вторинного ринку (поки що) немає.

Команда Here каже, що вони мають намір утримувати кожну нерухомість протягом від п’яти до семи років. Якщо ви захочете перевести свої фішки до цього часу, це дуже погано. Тут немає вторинного ринку, і продаж акцій ТОВ, контрольованого ТОВ Хере, може включати додаткові кроки (та адвокатів).

>Обмежені – іноді нульові – варіанти

На момент написання цієї статті у Here було 10 об’єктів нерухомості для інвесторів, але всі вони були розпродані:

Тут кажуть, що їхні пропозиції розкуповуються надзвичайно швидко, тож вони сподіваються зрештою видавати до чотирьох на місяць.

>Занепокоєння щодо довговічності та масштабованості

На момент написання цієї статті у Here є лише дюжина штатних працівників, включаючи одного менеджера з нерухомості без попереднього досвіду.

Я б менше хвилювався, якби у Хере був план захисту інвесторів у разі банкрутства компанії. У Лофті є один, але тут не виглядає. І незвичайна структура Series LLC/LLC, безсумнівно, викликає питання щодо юридичних наслідків у разі розпуску компанії.

>Без права голосу акціонерів

Коли я не побачив жодної згадки про «права голосу» чи «самоврядування» в обширних поширених запитаннях Here, у мене виникла підозра, що Here спокійно зберігає 100% контроль над кожною власністю. Голова відділу зв’язків з інвесторами Бріанна Уоттерсон підтвердила мої підозри, сказавши: «Ось… збереже контроль над компанією Series [LLC] і визначить, коли продати».

Це різко контрастує з іншими платформами дробового інвестування, такими як Високий і Rally Rd. Ці платформи розглядають активи як 100% самоврядні ТОВ і дозволяють інвесторам вирішувати, коли продавати, реконструювати тощо. Чорт, вони навіть полегшать голосування.

Але не тут. І це може бути великою перешкодою для інвесторів, які хочуть певний контроль над тим, як обробляються їхні спільні інвестиції, або з метою ліквідності, або просто в принципі.

>Немає мобільного додатку

Тут немає мобільного додатка та планів його створення, але принаймні його сайт оптимізований для мобільних пристроїв.

Тут ціни та комісії

Як бізнес Here заробляє гроші трьома способами:

1. Комісія за управління активами щороку становить 1% від загальної вартості майна, що виплачується з доходу майна за ставкою 0,25% щоквартально. Це стосується управління активами, комісії за оплату та відносин з інвесторами.
2. Комісія за управління майном 25% від валового річного доходу майна, що виплачується щомісяця. Це покриває типові витрати на управління, такі як прибирання, відносини з гостями, обслуговування, ремонт, бронювання тощо.
3. Інвестування власних грошей у власності та збираючи невеликий дохід від оренди для себе.

Тут також варто заробити трохи грошей на продажу майна, яким він частково володіє. За словами команди, вони планують утримувати майно від п’яти до семи років, але можуть продати раніше — чи пізно — якщо вирішать, що це в інтересах акціонерів (знову ж таки, без голосування).

Окрім скорочення прибутку від власності Here, немає прямих зборів для інвесторів. Жодної плати за реєстрацію, вступної плати, нічого. І, як уже згадувалося, низький бай-ін у розмірі лише 100 доларів США за акцію є родзинкою платформи.

Ліквідність

Брак ліквідності – це річ №1, яка відлякує типового інвестора від ринку оренди, і, на жаль, Here не пропонує негайного вирішення. Інвестиції заблоковані, доки тут, а не акціонери, вирішать, що настав час продати.

Як зв'язатися тут

Тут є a сторінка контактів де вказано адресу електронної пошти ([email protected]) і чат, доступний з 9:00 до 17:00 за східним стандартним часом з понеділка по п’ятницю. Я запитав їх о 2:30 і не отримав відповідь того ж дня, але це могла бути випадковість.

Чи безпечно тут?

Тут безпека походить, частково, від його простоти. Платформа не передає дані третім особам без вашої згоди та здійснює всі свої транзакції через Plaid.

На відміну від, Lofty.ai, Властивості Pocketта інші замінили платіжних постачальників смарт-контрактами на основі блокчейну. Незважаючи на те, що теоретично ці методи нової школи дешевші та ефективніші, вони створюють новий набір ризиків: що, якщо блокчейн буде зламано за Ethereum 1.0? Що, якщо «токени», що представляють капітал, буде вкрадено? Що, якщо SEC втрутиться залізним черевиком?

Іншими словами, «старий шкільний» підхід може дати розраду інвесторам, які хвилюються щодо рішень на основі блокчейну.

Найкращі альтернативи

>HappyNest

HappyNest трохи схожий на Here, але для комерційної нерухомості. Тож замість часткової власності на будиночок в Аспені ви будете володіти частиною офісної будівлі, яку орендує CVS.

Подібно до команди Here, команда HappyNest виконує основну частину належної перевірки за вас. Насправді вся платформа — це просто одна велика REIT; ви або в, або ви поза, вибір двійковий.

Комерційна нерухомість може не забезпечувати такої захоплюючої річної прибутковості, як орендна плата за відпустку (HappyNest націлений на ~6%), але за низький бай-ін у 10 доларів HappyNest пропонує простий спосіб урізноманітнити деякі CRE.

Перегляньте наш повний огляд HappyNest.

>Прибули додому

Запущена в 2019 році компанія Arrived Homes є відносно більш досвідченим гравцем у сфері часткового інвестування в нерухомість. І враховуючи, що він збирається проникнути в заміські будинки, він готовий стати головним конкурентом Here.

Обидва мають бай-іни в розмірі 100 доларів, обидва мають цільовий період утримання від п’яти до семи років, і обидва прагнуть надавати інвесторам щедрий пасивний дохід. Arrived Homes має більше досвіду та функцій (наприклад, можливість продати їм свій будинок і залишити 10% акцій), але можна сказати, що Here має перевагу, оскільки спеціалізується на будинках для відпочинку від починати.

Перегляньте наш повний огляд Arrived Homes.

Суть

Незважаючи на те, що Heres недоведений досвід і тривожна відсутність прав голосу акціонерів можуть відштовхнути одних інвесторів, інші можуть відвернути увагу від перегинів і побачити можливість. Часткове володіння нерухомістю для відпустки, безумовно, є дуже прибутковим, перевершуючи навіть дивідендних аристократів за чудовим пасивним доходом, що прискорює вихід на пенсію.

Щоб дізнатися більше про часткове інвестування в нерухомість, перегляньте нашу розбивку 5 найкращих платформ дробового інвестування в нерухомість.