Стратегія планування нерухомості "Купуй, позичай, помри"

Якщо відчувається, що багаті грають за іншими правилами, це тому, що вони так роблять.

Нещодавно я дізнався про поняття "Купуй, позичай, помри", і це захоплююче. Я не є експертом із планування нерухомості чи податків, або я достатньо багатий, щоб зробити це (поки що!), Але це підкреслює, як різні частини податкового законодавства можуть об’єднатися у щось (ймовірно) ненавмисне.

Наскільки я можу судити, походження цієї основи (або принаймні веселої назви) походить від Професор Едвард Маккефрі з Юридичної школи Університету Південної Каліфорнії Гулд. Це зазначено на його сайті Податкова сторінка людей з питань податкового планування 101: Купуйте, позичайте, помирайте.

Ця стратегія складається з трьох частин - купувати, брати в борг і вмирати.

Якщо вам потрібно створити план нерухомості, подумайте Довіра та воля. Вони можуть допомогти вам скласти план нерухомості, що становить частку від вартості найму адвоката, який допоможе вам скласти заповіт. Звичайно, варто подивитися, якщо ви цього ще не налаштували.
Є також кілька безкоштовні онлайн -творці можна використовувати замість цього.

Зміст

1. 1. Купуйте
2. 2. Позичити
1. Це НЕ позика 401 (k)
3. 3. Померти
4. Чи є улов?
5. Це не така божевільна ідея

1. Купуйте

По -перше, ви щось купуєте.

У вас є великі гроші, і ви хочете інвестувати їх у оцінку активів, щоб ви могли піти назавжди на пенсію. Важливо також, щоб ті, хто оцінює активи, робили це без оподаткування (а точніше, з відстроченням оподаткування).

Ви захочете вкласти ці гроші на фондовий ринок, нерухомість або інший клас активів, який цінує. Купівля автомобіля була б поганою ідеєю для цього, оскільки вартість автомобіля з часом падає. Краще також, якщо ви оберете клас активів, який користується вітром інфляції, збільшуючи його номінальну вартість.

Нерухомість майже ідеально підходить для цього, тому що:

• його вартість має тенденцію до зростання,
• вона не летюча
• Ви можете амортизувати його, що зменшує ваш податок на прибуток
• його легко прийняти як заставу.

І застава важлива для другого кроку. Ви хочете вибрати актив, який можна використати як забезпечення кредиту. Інвестування у бізнес вашого друга погано для цього. Інвестувати у власний бізнес було б краще, але не так добре, як у нерухомість.

Можливо, банк не захоче використовувати ваш бізнес як заставу, але всі вони візьмуть нерухомість.

2. Позичити

Далі ви берете позику проти свого активу.

Як правило, якщо ви багаті активами і бідними готівкою, ви можете продати частину своїх активів за гроші. Коли ви це робите, це призводить до приросту капіталу.

Щоб цього уникнути, ви не продаєте свої активи, щоб отримати гроші. Натомість отримайте кредит у банку з активами в заставу. Зберігаючи активи такими, якими вони є, де вони продовжують зростати, ви не ініціюєте оподатковувану подію. Ви все ще отримуєте готівку, це просто позика.

Найкраще в цьому те, що коли ви отримуєте позику, це не вважається доходом. Оскільки ви позичаєте за активи, ви отримали готівку на руки, але у вас також є кредит, який ви повинні погасити.

Використовуйте частину надходжень від кредиту для здійснення платежів за кредит.

Це НЕ позика 401 (k)

Якщо це трохи нагадує взяття позики у вашому 401 (k), це не те саме. Коли ви берете позику зі свого 401 (k), ви зменшуєте вартість рахунку на суму кредиту. Ви виплачуєте собі відсотки, що приємно, але ви пропускаєте будь -які прибутки (або збитки), які трапляються, коли грошей немає у ваших 401 (k).

Ми уникаємо будь-яких податків на приріст капіталу через статус відкладеного податку 401 (k).

Зі стратегією "Позичити позичати" ваші активи використовуються як застава і ніколи не торкаються їх. Це можна продовжувати цінувати.

Ви дістаєте свій торт і їсте його теж! (хоча вам потрібно відірвати маленький шматочок до банку як відсоток - тому безкоштовного обіду немає)

3. Померти

Кожен хороший план вимагає гарної стратегії виходу, і цей спирається на остаточну стратегію виходу - смерть.

Ти вмираєш.

Коли ви помираєте, ваше майно переходить до ваших спадкоємців. Позики виплачуються разом з активами, а потім активи отримують a посилення (вартість) коли вони переходять до ваших спадкоємців. Коли ваші бенефіціари отримують ці активи, їх поточною вартістю в цьому активі є поточна ринкова ціна (на момент вашої смерті). Таке посилення може заощадити вашим спадкоємцям тонну податків.

Наприклад, якщо я купив акції Apple за 15 доларів у 2011 році і сьогодні помер (з ціною ~ 126 доларів), мої бенефіціари отримають збільшення вартості. Якщо вони продадуть ці акції сьогодні за 126 доларів кожна, вони заплатять ні податок на прибуток від капіталу, оскільки вони не мали прибутку. (Можливо, їм доведеться сплачувати податки на нерухомість в результаті отримання цих акцій.)

А як щодо кредиту? Ви оплачуєте його виручкою від продажу.

Чи є улов?

Без улову.

Ну, підвох у тому, що ваші активи мають продовжувати зростати. І вам доведеться померти, але ми всі врешті -решт це робимо, і ця частина є в ім’я стратегії, тому ніяких сюрпризів тут немає.

Перевагою цієї стратегії є те, що коли ви позичаєте гроші в банку, а не продаєте активу за готівку, ви платите банку певні відсотки, а уряд не отримує приросту капіталу податок. Через кредит вам доведеться пройти ще кілька обручів. Продаж активу та подання звіту про продаж у вашій податковій декларації нескладний і не вимагає подання заяви - але ви сплачуєте податки.

Інша думка полягає в тому, що це може бути не найефективніший спосіб придбання активу. Як правило, ви можете володіти нерухомістю, сплативши частку вартості її купівлі. Ви можете отримати частину власності за 20% першого внеску (іноді менше).

Нарешті, ця стратегія працює так добре через те, що активізація базової "лазівки". Якщо цього не існувало, цей план не був би таким ефективним (але все ж допомагає з точки зору податкового планування). Посилення бази вилучає потенційно величезну частину прибутку від податків.

Якщо збільшити базову базу, ви все одно отримаєте невелику вигоду, тому що ви все одно отримуєте готівку, зберігаючи актив, щоб він міг подорожчати. Тим часом ви просто повинні продовжувати сплачувати процентну ставку за кредитом, щоб вам потрібно було оцінити актив більше, ніж процентна ставка за кредитом. Це насправді нічим не відрізняється від позики грошей для інвестування, що не чутно, але ви робите це таким чином, щоб уникнути приросту капіталу.

Це не така божевільна ідея

Якщо стратегія звучить як справді божевільна ідея, це не так - ми це вже робимо з нашими будинками.

Ви купуєте житло, яке, як правило, є цінним активом, і ви можете отримати позику на суму вартості будинку (позика на житловий капітал). Коли ви йдете продавати, ви можете ігнорувати прибуток у розмірі 250 000 доларів, доки він був вашим основним місцем проживання (аналогічно збільшенню бази). Якщо кредит все ще залишається непогашеним під час продажу, ви можете повернути позику за власний капітал за рахунок отриманих коштів, і це не вплине на основу витрат вашого будинку.

Ви коли -небудь рефінансували кредит у своєму будинку після того, як він буде оцінений? Виплатити рефі? В основному це та сама стратегія.

Єдине, чого не вистачає, так це те, що ви не можете знецінити вартість свого будинку та використовувати його для компенсації своїх доходів. 🙂

За даними Федеральної резервної системи (дані станом на 9 липня 2021 р.) Існує понад 263 млрд доларів позик, що відновлюються, на частку власного капіталу.

Позики на житловий капітал - це просто позики, взяті проти власного капіталу у вашому домі. Придбати Borrow Die - це лише рифф від цієї дуже популярної ідеї.

Єдина змора полягає в тому, що більшість людей не беруть позики на власний капітал для повсякденних витрат грошей - зазвичай вони роблять це для великих покупок, але гроші можна замінити. Не важливо, для чого ви його використовуєте.

Хочете зробити це зі своїм портфелем акцій? Деякі, але не всі брокерські компанії пропонують це. Наприклад, Шваб називає це а Лінія застави активів.

Тепер ви знаєте стратегію Купіть позичити!

Ідіть, справляйте враження на своїх друзів у сільському клубі. 🙂