Для багатьох з нас наш будинок - це найбільша інвестиція, яку ми коли -небудь зробимо. І коли ми відстежуємо вартість інших наших інвестицій, розумно оцінити вартість нашого основного майна (а також будь -які вторинні властивості ми можемо володіти) час від часу. Звичайно, вартість будь -якого будинку коливається залежно від ринкових умов та інших факторів. Тож питання таке: Як визначити поточну ринкову вартість вашого будинку?
По -перше, ви повинні розуміти, що вартість вашого будинку не залежить від того, що ви спочатку заплатили за нього, скільки ви заплатили витрачені на його утримання чи покращення, або те, що ваш брат наполягає, що він заплатив би за це певну суму, якби мав гроші. Вартість будь -якого конкретного майна визначається як "те, що готовий і здатний покупець заплатив би за нього зараз".
Як отримати розумну оцінку
У світі немає двох абсолютно однакових властивостей. Таким чином, неможливо точно визначити цінність того чи іншого будинку.
Однак ви можете отримати розумну оцінку - або принаймні досить точний діапазон приблизної вартості - якщо у вас є детальна інформація про такі речі, як:
- Такі фізичні властивості, як розташування, розмір земельної ділянки та кількість спалень та ванних кімнат,
- Інформація про податок на майно,
- Історичні дані про продажі самого будинку та
- Останні продажі порівнянних будинків поблизу.
Чи точна Zillow?
Існує кілька веб-сайтів, зручних для споживачів, які можуть дати вам уявлення про те, чого вартий ваш будинок. Найпопулярнішими є Червоноплавник, Подушка та Труля.
Провідний з них - Zillow із середнім числом відвідувачів 150 мільйонів щомісяця. Використовуючи цю безкоштовну онлайн -платформу, ви можете ввести адресу свого майна, і ви отримаєте "Орієнтовну оцінку" поточної ринкової вартості вашого будинку. Zillow використовує власний метод автоматизованої оцінки, який застосовує алгоритми на основі наявних даних з податкових звітів та даних про продажі, що стосуються місцезнаходження вашої нерухомості, для розрахунку вашого будинку Zestimate.
Чи точно? Я роками використовую Zestimates мій бізнес з нерухомістю, і я б відповів на це питання так: Так і ні. Іноді і часто. Геть і мертвий. Якщо подумати, дисперсія має цілковитий сенс - вихід будь -якого алгоритму настільки ж точний, як і вхідні дані.
Zestimates створюються за допомогою автоматизованого програмного забезпечення, розробленого статистиками, і люди не мають можливості вручну змінювати Zestimate певної властивості. А оскільки кожна нерухомість унікальна і унікальність не може бути включена у розрахунок, насправді неможливо точно оцінити ринкову вартість нерухомості за допомогою автоматизованого процесу.
Краще звернутися до агента
Кращий спосіб визначити вартість вашого будинку - це за допомогою ліцензованого агента з нерухомості або брокера, який добре знайомий з місцем, де розташований ваш будинок. Ви можете знайти місцевого агента з нерухомості через таку послугу, як HomeLight. Агент має у своєму розпорядженні величезну кількість точних даних у режимі реального часу в сервісі Multiple Listing Service (MLS). А обізнаний і старанний агент може встановити дуже конкретні критерії пошуку, а потім видобути ці дані, щоб отримати дуже точну оцінку вартості вашого унікального будинку.
Ваш агент почне з порівняльного аналізу ринку (CMA). Це передбачає перегляд порівнянної нерухомості (компаній) у сусідстві, яка була продана за останні півроку. У цьому аналізі ваше майно є "предметом власності", і три порівняння, які найбільше відповідають вашому будинку за розміром, віком, розміром ділянки, типом даху, зручностями та стилем, стають порівнянними властивостями.
Починаючи з остаточної ціни продажу кожної сукупності, агент буде коригувати цю ціну шляхом додавання або віднімання оцінки різниці між предметом власності та компанією. Якщо, наприклад, комп має три санвузли, а властивість суб’єкта має лише дві, агенту потрібно скоригувати ціну продажу цього комп’ютера, щоб вона більше відповідала властивості предмета. Якщо об’єкт нерухомості має чотири спальні, а об’єкт комп’ютера - лише три, ціна продажу комп’ютера буде скоригована відповідно до відповідної власності. Сума віднімання або додавання залежить від регіону, і ця сума зазвичай набагато менша, ніж початкова вартість функції.
Ось дуже спрощений приклад того, як це може виглядати:
| Предметна власність | Комп. №1 | Комп. №2 | Комп. №3 | |
|---|---|---|---|---|
| Продажна ціна | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Спальні | три | три | чотири | три |
| # Каміни | один | один | один | жодного |
| Comp vs. Тема | – | мінус одна ванна кімната | плюс одна спальня | немає каміна |
| Коригування | – | плюс 5000 доларів | мінус 10 000 доларів | плюс 5000 доларів |
| Скоригована ціна | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Як бачите, якби предмет нерухомості був виставлений на ринок, він, швидше за все, продався б від 320 000 до 330 000 доларів. Щоб визначити ціну продажу, за якою ви маєте внести вашу нерухомість до MLS (ціна вашої лістингу), ваш агент додасть її разом підсумовують кінцеві ціни продажів трьох комп’ютерів і ділять загальну суму на три, щоб отримати середньо скориговані продажі ціна.
Виходячи з цієї методології, ваш агент, ймовірно, порекомендує вам перерахувати свій будинок за 325 000 доларів. Важливо відзначити, що існування певної суб’єктивності у проведенні CMA. Наприклад, чи додає додаткова ванна кімната 5000 чи 7000 доларів до вартості нерухомості?
Ринкові та оціночні цінності
Ціна лістингу, хоча і цінна, насправді є лише оцінкою реальної ринкової вартості. Продавець може перерахувати своє майно за 325 000 доларів. Покупець може запропонувати 300 000 доларів. Якщо продавець приймає пропозицію покупця, ринкова вартість становить 300 000 доларів - ціна, на яку погодилися обидві сторони угоди.
Крім ринкової вартості, у операції з купівлі житла існують і інші оцінки. Найбільш точним значенням є "оціночна вартість". Якщо хтось не може придбати свій будинок усіма готівкою, необхідне фінансування банку через іпотечного кредитора, і для розрахунку оціночної вартості буде залучено ліцензованого оцінювача.
Оцінка є більш детальною, ніж CMA - на додаток до оцінки нещодавніх продажів нерухомості та загальних характеристик будинку, оцінювач здійснить огляд будинку, враховуючи поточний стан. Оцінювачі - це професіонали, які придумують точну цифру, яка відображає вартість, а не приблизну оцінку.
Як бачите, ринкова вартість (ціна, погоджена покупцем і продавцем) залежить від споживачів. Оціночна вартість визначається експертами. Іншими словами, оціночна вартість не обов'язково є ціною, за яку майно буде куплено або продано. Насправді, нерухомість зазвичай продається дорожче за оціночну вартість. Позикодавець завжди використовуватиме оціночну вартість, коли визначатиме, наскільки дозволить покупцеві позичити, навіть якщо оціночна вартість відрізняється від ринкової.
Оціночна вартість також є оцінкою, яка використовується для більшості інших цілей, пов'язаних з нерухомістю, таких як визначення відповідний рівень страхового покриття або оцінки для розрахунку податкових збитків, ліквідації майна та чиста вартість.
Висновок
Це зводиться до наступного:
- Оцінки безкоштовні і дадуть вам вказівку на ринкову вартість вашого будинку, але вважаються ненадійними.
- Компетентний фахівець у сфері нерухомості може підготувати CMA, що значно надійніше та точніше оцінить ваш будинок. Незважаючи на те, що для належного оформлення CMA потрібен час, агенти часто роблять це за вас безкоштовно, оскільки це, як правило, є частиною їхньої послуги, коли ви перераховуєте свій будинок у свого брокера. Якщо припустити, що нещодавні продажі в цій області є порівнянними, CMA дасть вам дуже близьке приблизне оцінку ринкової ціни вашого будинку.
- Оціночна вартість - це найточніша оцінка того, чого вартий ваш будинок. Але оцінка не з дешевих. Зазвичай це коштуватиме від 600 до 1000 доларів. А оскільки це лише знімок часу, коли він зроблений, він швидко застаріває. Більшість звітів про оцінку вважаються актуальними лише протягом шести місяців з дати, коли оцінювач ступив на вашу територію.