LEX Markets Review: інвестуйте в комерційну нерухомість за 250 доларів

Нерухомість — це популярний спосіб диверсифікувати свій портфель поза фондовим ринком. А завдяки зростанню кількості краудфандингових компаній у сфері нерухомості стало легше, ніж будь-коли, інвестувати в нерухомість, не стаючи орендодавцем і не маючи великого капіталу.

LEX Markets — нова компанія в блоці, що є чудовим прикладом. Це дозволяє неакредитованим інвесторам додавати комерційну нерухомість до своїх портфелів, а мінімальна вимога щодо інвестицій становить лише 250 доларів США.

Однак LEX Markets дещо відрізняється від звичайної краудфандингової платформи з точки зору структури. І це не обов’язково найкращий вибір залежно від типу нерухомості, яку ви шукаєте. Наш огляд LEX Markets розповідає про те, як працює ця платформа, щоб ви могли вирішити, чи варто в неї інвестувати.

Плюси мінуси

Що таке LEX Markets?

LEX Markets – ринок цінних паперів нерухомості, заснований у 2017 році. Для інвесторів LEX забезпечує легший доступ до окремих угод з комерційною нерухомістю, щоб допомогти диверсифікувати їхні портфелі. А для власників нерухомості це ефективний спосіб залучення капіталу.

На перший погляд LEX дуже схожий на багато інших сайти краудфандингу нерухомості. Однак він пропонує індивідуальні можливості комерційної нерухомості, тоді як багато конкурентів пропонують фонди різної власності. А оскільки ціни на акції починаються від 250 доларів США, це нижчий бар’єр для входу, ніж деякі платформи, які беруть від 5000 до 25 000 доларів або більше за окремі угоди.

Крім того, LEX пояснює, що лише близько 1% заявників фактично зареєстровано на платформі завдяки суворій процедурі належної перевірки. Існують також певні вимоги, як-от мінімальний розмір активів у 10 мільйонів доларів США та позитивна історія грошових потоків, щоб пропозиція була схвалена.

Як працює LEX Markets?

LEX Markets доступний для будь-якого американського інвестора віком від 18 років акредитація вимога. Після реєстрації ви відповідаєте на коротку анкету про свої інвестиційні цілі, толерантність до ризику, рівень доходу та коли ви плануєте інвестувати.

Звідти ви можете переглядати та купувати акції для різних об’єктів, що приносять дохід. На момент написання статті LEX має два відкриті об’єкти, а третя об’єкт незабаром з’явиться. Компанія інвестує в комерційну нерухомість, наприклад комерційні будівлі або багатоквартирні будинки. І, що важливіше, будівлі вже побудовані та приносять прибуток, тож вам не доведеться роками чекати, поки проект дійсно буде розроблений.

Ціна акцій починається від 250 доларів після IPO майна, але потім може коливатися залежно від попиту та пропозиції. І один унікальний аспект полягає в тому, що він сек’юритизує активи, щоб акції торгувалися так само, як ви торгуєте акціями REIT або запас. Він має власну торгову платформу, альтернативну торгову систему LEX (ATS), яка створена за допомогою торгової технології NASDAQ, щоб дозволити щоденну торгівлю.

Коли ви купуєте акції, ви можете бачити розбивку співвідношення позики та вартості нерухомості, приблизну оцінку, 30-денний обсяг торгів і оголошені розподіли.

Як ви можете бачити на екрані замовлення на покупку вище, платформа LEX функціонує більше як онлайн брокер ніж краудфандингові компанії Приїхали додому або HappyNest робити. Однак ідея подібна тим, що вона дозволяє інвесторам купувати акції нерухомості, що приносить дохід.

Як працює розподіл готівки?

З LEX Markets ви інвестуєте в комерційну нерухомість, яка вже приносить дохід. Це відрізняється від деяких платформи дробового інвестування в нерухомість які також пропонують житлову нерухомість, як односімейні будинки. Однак процес розповсюдження подібний до більшості краудфандингових платформ.

LEX розраховує та виплачує розподіл готівки щокварталу. За матеріалами LEX, «Розподіл розраховується на розсуд власника нерухомості, щоб забезпечити йому гнучкість в управлінні активом. Немає встановленої формули, але розподіл, як правило, розраховується на основі чистих грошових потоків будівлі після оплати поточних витрат і обслуговування боргових платежів за майно».

Однак, якщо власники майна платять власникам, включаючи себе, грошовий розподіл, вони повинні платити акціонерам за рівною ставкою. Готівка з’являється на вашому брокерському рахунку, і ви можете зняти свої кошти або інвестувати в додаткові акції.

LEX також наголошує на тому, що пропозиції структуровані як публічне партнерство (PTP). Це означає, що лише частина доходу оподатковується як звичайний дохід. Інвестори фактично отримують Додаток K, який використовується для звітування про доходи, збитки та дивіденди для партнерів у бізнесі або акціонерів S-Corporation. Це наскрізне оподаткування відрізняється від подання форми 1099, яку видають багато краудфандингових компаній.

Наразі я не інвестував у LEX Markets, тому не можу перевірити, як справи ламаються на початку податкового сезону. Але наскрізна модель оподаткування є унікальною перевагою, яку компанія підкреслює. Якщо ви плануєте інвестувати, подумайте про те, щоб поговорити зі своїм бухгалтером або ознайомитися з відмінностями в податкових правилах.

Комісії LEX Markets

LEX Markets стягує щоквартальну комісію в розмірі 0,25% на основі ринкової вартості нерухомості за останні 90 днів. Це становить 1% річних комісій. Немає додаткових комісій або торгових зборів, про які інвесторам варто хвилюватися.

Власники нерухомості вирішують, чи і які грошові розподіли робити на нерухомість, і вони можуть врахувати різні комісії за управління, перш ніж платити розподіл. Ви можете переглянути розбивку комісій і витрат у кожному списку, щоб отримати краще уявлення про операційні витрати.

Плата 1% є низькою у світі інвестицій у нерухомість, але знову ж таки, уважно прочитайте фінансову звітність, щоб оцінити, як операційні витрати можуть вплинути на розподіл.

Ліквідність

Оскільки LEX має власну торгову платформу, вона пропонує більшу ліквідність, ніж багато краудфандингових компаній у сфері нерухомості. Інвестори можуть купувати та продавати акції, коли ринки відкриті, і немає жодних вимог до мінімального володіння або штрафів за продаж.

Однак сприймайте цю ліквідність з недовірою. На момент написання статті відкриті властивості мають 30-денний обсяг торгів 102 акціями та 140 акціями відповідно. Це дуже низький обсяг торгів, і ліквідність не гарантована. Інвестори все одно повинні розглядати це як a довгострокові інвестиції якщо обсяг торгів не демонструє стійке зростання.

Як зв’язатися з LEX Markets

Ви можете зв’язатися з LEX Markets, зателефонувавши за номером 212-941-2700 або надіславши електронний лист [email protected]. На веб-сайті також є вичерпний розділ поширених запитань як для інвесторів, так і для власників нерухомості.

Чи безпечний ринок LEX?

LEX Markets є брокером-дилером, зареєстрованим FINRA та регулюється SEC. Це означає, що він має ліцензію на здійснення операцій з цінними паперами, тому інвестори можуть торгувати окремими частками власності. А оскільки він працює з Apex Clearing Corp, яка є членом SIPC, ви також отримуєте до 500 000 доларів США на страхування своїх цінних паперів і до 250 000 доларів США на залишки готівки.

Існують ризики для інвестування в нерухомість, особливо коли йдеться про індивідуальну нерухомість. Розподіл готівки також не гарантований, і вартість акцій може впасти. Дотримуючись комерційні REITs або фонди нерухомості можуть допомогти знизити ваш ризик порівняно з інвестиціями в окремі угоди. Зрештою, ви повинні провести належну обачність і розглянути ризики такого типу інвестицій у нерухомість.

Найкращі альтернативи

Не потребуючи акредитації та доступу до індивідуальної комерційної нерухомості, LEX Markets відрізняє себе від багатьох великих гравців у просторі. Його низька 1% річна плата за управління та спеціальні торгові платформи також є перевагами.

Однак LEX — нова компанія, і це видно, коли ви дивитесь на відсутність поточних пропозицій. Відсутність історичних даних про ефективність — ще одна прикра, неминуча перешкода, з якою доводиться мати справу новим інвестиційним платформам.

На щастя, є багато альтернатив, якими можна скористатися для інвестування в нерухомість, якщо ви хочете використовувати більш усталені платформи.

Основні моменти
Рейтинг	9/10	8/10	9/10
Мінімальні інвестиції	$10	$25,000	$5,000
Плата за рахунок	1 рік	Жодного	Комісія за управління активами 1-1,25%/рік
Приватний REIT
ЗареєструватисяЧитати огляд	ЗареєструватисяЧитати огляд	Зареєструватися Читати огляд

Fundrise є однією з наших улюблених альтернатив через низькі мінімальні інвестиції та відсутність вимог акредитації. Ви сплачуєте 1% щорічної комісії, як LEX, але Fundrise дозволяє інвестувати в різні фонди замість окремих угод. Мінімальна ціна в 10 доларів робить його чудовим інвестування в нерухомість без особливих грошей.

CrowdStreet і RealtyMogul також є чудовими альтернативами, якщо у вас є більше грошей для інвестування та ви хочете отримати різноманітні індивідуальні угоди та кошти. Просто зауважте, що більшість угод на цих двох платформах доступні лише для акредитованих інвесторів.

Нижня лінія

За останні кілька років світ інвестицій у нерухомість став досить переповненим. Такі компанії, як Fundrise, CrowdStreet та інші, все ще значною мірою домінують у світі краудфандингу. Але ми також бачимо нових учасників, таких як LEX Markets, Arrived Homes та багато інших.

Я вважаю, що LEX виконує гідну роботу, вирізняючись своїми низькими мінімальними інвестиціями, окремими угодами з комерційною нерухомістю та структурою угод. Але зараз брак відкритих інвестиційних можливостей і обмежений досвід є двома недоліками.

Ви можете розглянути LEX, якщо хочете диверсифікуйте свій портфель з індивідуальними власниками нерухомого майна. Але більш обережним інвесторам, ймовірно, краще мати більш відомі компанії в космосі.