Пару років тому ми з дружиною поїхали у відпустку до Disney World. Сім'я чудово провела час, і я особисто був радий піти від справи. Ми зупинилися у таймшері моїх батьків Orange Lake Resort, який знаходиться просто біля парку.
Незважаючи на те, що вони володіють таймшером більше 10 років, я вперше туди потрапив. Сам курорт дуже гарний, має всі зручності і знаходиться в чудовому місці. Однак я завжди вважав, що покупка моїх батьків - погане рішення. Адже за це вони заплатили 10 000 доларів, а сьогодні утримання становить 750 доларів на рік.
Моє запитання: чи не було б дешевше просто зупинитися в готелі чи орендувати житло на курорті на цей тиждень? Відповідь, на жаль, так.
Як працюють таймшери
Часові долі - це плани відпустки, які існують у США з 1969 року. На сьогодні це промисловість вартістю 9,2 млрд доларів Американська асоціація розвитку курортів (ARDA). Це насправді досить багато, якщо порівнювати з майже 8 млрд. Доларів музичної індустрії або 9 млрд. Доларів річного доходу Вищої ліги бейсболу. У 2016 році тільки в США було 1558 курортів із таймшером, в середньому 132 одиниці на курорт.
Часовий пай дає вам часткове право власності на нерухомість для відпустки. Ви навіть можете подумати про це як про володіння акціями у відпустці. Ви платите авансову ціну за придбання свого пристрою, а потім щорічну плату за обслуговування. Це дає вам доступ до нерухомості протягом певного періоду часу, який, як правило, однаковий час кожного року. Якщо ви не користуєтеся таймшером, це роблять інші зі схожими інтересами.
За даними ARDA, середня ціна продажів тижневого пакету на тиждень на сьогодні становить приблизно 20 940 доларів США, із середньорічною платою за обслуговування 880 доларів США. Більшість угод про таймшер - це безстрокові контракти, що означає, що ви зобов’язані сплачувати внесок за утримання безстроково, що є великими фінансовими зобов’язаннями.
Якщо ви хочете користуватись своїм пристроєм протягом ще одного тижня, ви повинні «закріпити» свій тиждень і обміняти його на інший час або місце. На етапі продажів (мені довелося потрапити на одне нещастя) курорт згадує, що він більше не займається тижневим розподілом часу. Зараз це базова система. Купуючи одиницю, ви отримуєте X кількість балів на рік, а потім можете використовувати її будь -яким способом.
Бали можна використати для багатьох інших речей: придбати авіаквитки, переїхати в інше місце або оновити до більшої одиниці. Чорт, це як авіакомпанії милі та пункти кредитної картки. Ви можете використовувати свої бали в таких магазинах, як Best Buy та Bed Bath & Beyond. Чудово - я можу купити це чохол для унітазу, а не їхати у відпустку. Я впевнений, що так само, як і з кредитними картками, ви отримуєте чесний обмін балів у долари.
Ніби ви не можете сказати, я саркастичний.
Я не запускав цифри, але впевнений, що коефіцієнт конверсії жахливий. Тож, зрештою, вони навіть один тиждень у таймшері володіють набагато абстрактнішим володінням, ніж міцним активом. Продавець із високим тиском, нагадайте мені ще раз, яка мета володіння таймшером?
Компонент відсутніх інвестицій
У покері сказано, що якщо ти не бачиш кошеня, це ти. Це стосується купівлі таймшеру. Вигоди від угоди мають продавець та власники курорту. Ви, на жаль, застрягли з невеликим шматочком одиниці, що має невелику ціну або взагалі не має її вартості.
Нижче наведено проблеми щодо володіння таймшером:
- Існує a величезний ринок перепродажу. Часто ви можете забрати одиниці менш ніж за половину від того, що було сплачено спочатку.
- Як і автомобіль, тимчасове користування знецінюється, як тільки ви «виганяєте його з партії» (берете право власності).
- Рідко коли цінність збільшується. Фактично, очікуйте, що він втратить цінність, оскільки загальна вартість вашого володіння була нарахована на покриття презентацій продажів, заохочень та розіграшів.
- Часові частки зазвичай продаються вам, коли ви у відпустці, і ваш захист знижений.
- Більшість із них мають щорічні збори за обслуговування. У випадку моїх батьків їхні збори з кожним роком зростають швидше, ніж темпи інфляції. За ту суму, яку ви сплачуєте лише за плату за обслуговування (забудьте про початкові «інвестиції»), ви можете зупинитися в готелі пристойної якості на тиждень.
Незважаючи на ці недоліки, галузь продовжує залучати нових власників. У 2015 році 46% продажів за таймшером було надано новим власникам, що змінило попередню тенденцію до зростання залежності від існуючих власників. Якщо ви дійсно хочете потрапити інвестування нерухомості, натисніть тут, щоб прочитати наш посібник. Ви також можете почати з таких провайдерів краудфандингу:
| Основні моменти |  |
 |
 |
| Рейтинг | 9/10 | 8.5/10 | 9/10 |
| Мінімальні інвестиції | $500 | $10,000 | $5,000 |
| Облікові збори | 1 рік | Інвестиції у звичайний капітал: 0,5-1,5% щорічно, плюс 10% від усього прибутку після виходу | 1-1,25%/рік Плата за управління активами |
| Приватне REIT | |||
ЗареєструйтесьПрочитайте Огляд
|
Зареєструйтесь Прочитайте Огляд |
Зареєструйтесь Прочитайте Огляд |
Таймшери не приносять доходу
Теоретично, коли ви купуєте таймшер, ви частково володієте майном, в якому знаходиться оренда. Але важливо розуміти, що це не дає вам усіх переваг володіння нерухомістю зазвичай має.
Для початку, ви зацікавлені в тому ж підрозділі, що й інші люди, які беруть участь у таймшері. Отже, ваші інтереси - це не окреме право власності. Ви не можете вільно робити з пристроєм, як вам заманеться.
Наприклад, існують суворі обмеження часу, протягом якого у вас фізично зайнято пристрій. На відміну від справжнього будинку для відпочинку, ви не можете його орендувати протягом решти років, коли ви не користуєтесь ним для особистого користування.
Ми можемо вважати, що таймшер має часткову частку власності в одній нерухомості або одиниці для відпустки. Це ні на що схоже володіння нерухомістю для відпочинку відверто, з перевагами, які виникають в результаті його наявності.
За даними ARDA, власники таймшеру мають тенденцію бути молодшими та більш етнічно різноманітними, ніж тоді, коли індустрія починалася та орієнтувалася на людей похилого віку. Середній вік останніх покупців-39, а 34% власників-азіатсько-африканські або афро-американські. Майже дві третини мають вищу освіту. Середній їхній дохід становить 81 311 доларів.
Однак мені здається, що ринок таймшеру орієнтований на недосвідчених у фінансовому плані. На жаль, часткове користування, як правило, стає власністю відпустки для людей, які не можуть дозволити собі нерухомість для відпочинку. Матеріали для продажу мають виглядати більше про блискучість та «хороше життя», ніж про прибутковість інвестицій. Це тому, що там є повернення немає.
Якщо ви витрачаєте гроші на майбутнє, це слід вважати інвестицією. Якщо це не приносить дохід, це витрати - зрозумілі і прості. ви може отримуйте від цього задоволення, але це все ще не інвестиція. Натисніть тут, щоб дізнатися як інвестувати
Таймшери не дуже ліквідні
Зазвичай тільки після того, як ви придбали таймшер, ви усвідомлюєте, що більше людей прагне їх продати, ніж купити. Імовірність повернути ваші початкові інвестиції дуже мала - не кажучи вже про повернення плати за технічне обслуговування на багато років.
Є веб -сайти, які власники таймшера можуть використовувати для спроби продати свою власність, наприклад RedWeek, але вони стягувати плату за реєстрацію та щорічний членський внесок за користування сайтом - і немає ніякої гарантії, що це буде продавати.
І в галузі перепродажу існує значна кількість шахрайства. Шахраї полюють на власників таймшеру, обіцяючи продати майно за вас - за попередню плату - і як тільки ви сплатите внесок, ви більше ніколи не почуєте їх.
Якщо ви зможете продати таймшер (а це ніколи не впевнено), ви, ймовірно, отримаєте лише частку того, що ви за нього заплатили. Що стосується їх продажу, існує дві основні проблеми:
- Постійно будується/пропонується більше, що заповнює ринок, і
- Існуючі власники продають їх, щоб звільнитися від боргів або як тільки вони зрозуміють, що це не та угода, на яку вони думали, коли купували її.
Якщо ви все ще вважаєте, що покупка таймшеру - це гарна ідея, і ви хочете уникнути сплати більше, ніж продаєте, купіть її на вторинному ринку. Існує багато веб -сайтів, де можна придбати використаний таймшер.
Компанії, які займаються таймшером, знають, що ви, ймовірно, можете знайти дешевші варіанти від існуючих покупців на таких веб -сайтах, як «Група користувачів Timeshare» та «RedWeek». Тому компанії зазвичай пропонують заохочення та інші пільги. Але ці пільги зазвичай не відшкодовують гроші, які ви заощадите, купуючи у існуючого власника.
Краща альтернатива таймшеру
На мою думку, вам краще зупинитися в місцевому готелі, ніж купувати за таймшером. Візьмемо для прикладу таймшер моїх батьків. Вони заплатили 10 000 доларів США за початкову покупку, і якщо додати 750 доларів на рік за обслуговування, сплачене протягом 10-річного періоду, загальна сума інвестицій у цей таймшер становить 17 500 доларів.
За останні 10 років їхній тайм -шер передбачав перебування на тиждень щороку - сім днів і шість ночей - загалом 60 ночей, що становить у середньому до 291 доларів за ніч на відпочинок в одній одиниці рік. Якби ви орендували готельний номер пристойної якості приблизно за 175 доларів США за ніч, загальна ціна, сплачена за таймшер, дозволить вам придбати 100 ночей перебування в готелі. Проживання в готелі не тільки коштує дешевше за ніч, але й ви зможете внести різноманітність у відпустку, зупинившись у готелях, розташованих у різних напрямках.
Ви також зможете скористатися програмами частого винагородження користувачів та іншими цінами на знижки, які пропонують готелі.
Відвідайте |
Швидше за все, є прості способи отримати більше 100 ночей проживання в готелі.
Найкраще, що ви б не потопили капітал у таймшері, а гроші на оплату таймшеру можна було б інвестувати, щоб отримати прибуток від своїх інвестицій. При консервативному доході від 5%, що складається щорічно (починаючи з 10 000 доларів і додаючи 750 доларів на рік), ви зараз будете сидіти на більш ніж 26 000 доларів. Це набагато вигідніше, ніж я сиджу.