Ev çevirme, onarıma ihtiyacı olan bir ev satın almayı, düzeltmeleri yapmayı ve kâr için hızla satmayı içerir. Bu oldukça basit bir fikir, ancak uygulama basit olmaktan başka her şey. Bir evi çevirmek, çoğu yatırımcının üstlenmesi gereken bir yatırım değildir. Bununla birlikte, doğru yatırımcı için ev çevirmek son derece karlı olabilir.
Peki, ev saygısızlığına yatırım yapmalı mısınız? Hadi bulalım.
Kısa Versiyon
- Ev çevirme, sermayesi peşin olan ve projeyi Kendin Yap yapmaya istekli yatırımcılar için kazançlı olabilir.
- Herhangi bir komplikasyonla karşılaşmadığınızı varsayarsak, yalnızca ters yüz edilmiş bir evden önemli bir kâr elde edebilirsiniz.
- Ev çevirme risklidir ve yatırımcıların acil durum fonunda fazladan nakit biriktirmeye hazırlıklı olmaları gerekir.
Ortalama Bir Çevirmenin Maliyeti
Neredeyse konuştuğum her uzman, bir evi ters çevirmenin muazzam maliyetinden bahsetti. ortalama maliyet, 48.000 $ civarında geziniyor, bu yatırım seçeneğini yeni başlayanlar için ulaşılmaz kılar. İşlem sırasında aşağıdaki maliyetleri ödemeniz beklenir:
Alış fiyatı
Satın alma fiyatı muhtemelen ödemeniz gereken en büyük maliyettir. Ters çevirmeyi düşündüğünüz bir evi finanse etmek riskinizi artırır, bu nedenle mümkünse satış bedelinin tamamını ödemek isteyeceksiniz. Finanse etmeniz gerekiyorsa, tadilat yaparken evde yaşamayı düşünün.
Paletlerin yenilediğiniz ucuz evler olması amaçlanmış olsa da, yalnızca satın alma fiyatı maliyetini karşılamak için yüz binlerce dolar olmasa da binlerce dolar bulmanız gerekecek. “Ev yüzgeçleri, %70 kuralını uygulamaktan fayda sağlayabilir. Bu, yatırımcıların bir mülkün ARV'sinin %70'inden fazlasını ödememelerini gerektiriyor, eksi gerekli yenileme maliyetleri,” diyor Jon Sanborn. Kardeş Aşk Emlak.
Kapanış Maliyetleri
Bir palet satın aldığınızda, kapanış masraflarını iki kez ödemeniz gerekir: alırken ve satarken. Sanborn, ortalama olarak, kapanış maliyetlerinin "satın alma fiyatının %2 ila %7'si arasında değişme" eğiliminde olduğunu söylüyor.
Kendiniz bir emlak komisyoncusu olmanız, satın aldığınızda komisyon alacağınız (alıcının vekili olarak) ve sattığınızda yalnızca bir gayrimenkul ödemek zorunda kalacağınız için bu maliyetlerin düşürülmesine yardımcı olacaktır.
Yenileme Maliyetleri
Sahip olacağınız en büyük maliyet, evi fiilen yenilemek için ihtiyaç duyduğunuz malzemeler ve zaman olacaktır.
Kurucusu Scott Harvell, "Doğal olarak, yatırımcılar mutfak ve banyolar, çatı, boya ve zemin vb. Hızlı Satılık Evler, Inc. "Ancak bazı yatırımcılar, biriken daha küçük bilet kalemlerinin çoğu için bütçe ayırmıyor. Aydınlatma armatürleri, anahtarlar ve prizler, kapı kolları, çevre düzenlemesi ve hatta çivi ve vida kadar küçük bir şey bile binlerce dolara kadar çıkabilir.
>>İlgili: Bir Ev Satmanın Maliyeti Ne Kadardır?
Hizmet Maliyetleri
Yenileme yaparken elektriği, suyu ve ısıyı çalıştırmanın maliyetini göz önünde bulundurmanız gerekir. Tıpkı diğer ev sahipleri gibi, mülkü boşaltana kadar bunları aylık olarak ödersiniz.
Pazarlama maliyetleri
Bir ev ararken veya yeni ters yüz edilmiş bir ev satarken, yapmanız gereken pazarlamanın maliyetini hesaba katmanız gerekir.
Harvell, "Çoğu yatırımcı, mülkleri indirimli olarak satın almak için yeterli fırsata sahip olmak için sürekli olarak reklam vermelidir" diyor. Pazarımızda sözleşme başına ortalama maliyet şu anda 7.500 ABD dolarıdır. Başka bir deyişle…reklamlara harcadığımız her 7.500 Dolar ortalama olarak sözleşmeli bir evle sonuçlanıyor.”
Ev Çevirmenin Artıları ve Eksileri
Artıları
- Kısa vadeli bir yatırımdır – Çoğu dönüş bir yıl içinde gerçekleşir ve bu da onları genellikle yüksek getiri sağlayan kısa vadeli yatırımlar haline getirir. Bu, yatırımınızın meyvelerini toplamak için on yıl beklemenize gerek kalmayacağı anlamına gelir.
- Deneyimli inşaatçılar kendin yap projeleri yapabilir – Ters çevirme en iyi, ya inşaat tarafında ya da emlak tarafında ne yaptığını bilenler tarafından yapılır. Bu, işi yapması için bir yabancıya ödemeniz gereken tutarı azaltır.
- Potansiyel olarak yüksek karlar – Paletler ortalama kazanıyor 67.000 $ iade (2022'nin ilk çeyreği itibariyle) sattıklarında. Her şey planladığınız gibi giderse çok kısa sürede ciddi bir getiri elde edebilirsiniz.
Eksileri
- Konut piyasası genellikle risklidir – Konut piyasası tutarlı kalmasıyla bilinmiyor. Bazı yıllar ev alımında büyük bir artış görürken, diğerleri yüksek faiz oranları ve daha az alıcı görüyor. Deneyimsiz olanlar için, bu değişimlere neden olan karmaşıklıkları anlamak zor olabilir ve projenizi almak veya satmak için doğru zamanda satın almayabilir veya tamamlayamayabilirsiniz.
- Çok fazla peşin ödeme yapacaksın – Satın alma fiyatı, kapanış maliyetleri ve diğer tüm ilgili maliyetler arasında, sadece yatırım yapmaya başlamak için çok büyük bir para yığınına bakıyorsunuz. Pek çok yatırımın, bu yüksekliğe yakın bile olsa minimum yatırım gereksinimleri yoktur.
- Kısa vadeli sermaye kazançları ödeyebilirsiniz – Evinizi bir yıl içinde satın alır, yeniler ve satarsanız, kısa vadeli sermaye kazancı vergisi ödersiniz.
- Finansmanın sağlanması zor olabilir – Bir evi değiştirirken dışarı çıkıp geleneksel bir ipotek alamazsınız. Bunun yerine, bir çeşit yenileme kredisine ihtiyacınız olacak (çok var). Bunlar, borç verenler için riskli kredilerdir, bu nedenle genellikle ev veya araba gibi teminatlara ihtiyaç duyarlar. CEO Shaun Martin, herhangi bir proje planına fazladan zaman (ve masraf) ekleyen finansman onayı ile ilgili Evler İçin Nakit.
Bir Evi Çevirmek Ne Kadar Sürer?
Rocket Mortgage'e göre, hiçbir sorunun ortaya çıkmadığı tipik bir çevirme 6 – 12 ay arasında sürer. Bununla birlikte, yatırımcılar bu özel yatırımın kaç şekilde ters gidebileceğini hafife almamalıdır. Fiyatı değiştiren bir dizi faktöre bağlı olarak bir hisse senedi değil, bir ev satın alıyorsunuz. Hesaplamadığınız bir elektrik sisteminin tamamını yeniden yapmanız gerektiğini veya tüm temelin yıkılabileceğini veya bir kuyuyu veya tesisatı tamir etmeniz gerektiğini fark edebilirsiniz.
Anahtarları elinize alıp bir şeyleri yıkmaya başlayana kadar evde ne olduğunu asla tam olarak bilemezsiniz. Bununla birlikte, evleri çevirirken zaman diliminize fazladan birkaç ay eklemek bir zorunluluktur.
>>İlgili: Uzun Vadeli ve Kısa Vadeli Sermaye Kazançları Vergisi
Ev Çevirerek Kimler Para Kazanabilir?
Kimlerin ev satın alıp çevirebileceği konusunda yasal bir kısıtlama yoktur. Bilgi birikimine ve mevcut nakit paraya sahip herhangi bir yetişkin, bir evi çevirmeye çalışabilir. Bununla birlikte, kesinlikle iş için daha uygun yatırımcılar ve bireyler var.
Riskten Kaçınan Yatırımcılar
Bir ev paleti olduğunuzda sabırlı olmak öder. Aşırı hevesli alıcılar muhtemelen en iyi anlaşmayı alamayacak. “En çok evi çeviren yatırımcılar oldukça seçici ve riskten kaçınıyorlar. Önünüze çıkan ilk eve atlamayın; En iyi yatırımcılar, faturaya uygun gibi görünen bir tane bulmadan önce yüz anlaşmanın rakamlarına bakabilir, ”diye açıklıyor Josh Steppling, Broker Associate EXP Realty'de Josh Steppling Grubu.
>>Daha fazlasını okuyun: Gayrimenkulde Durum Tespiti Nedir? (En İyi Uygulamalar)
kendin yap yapanlar
İnşaatta başarılı bir şekilde çalışmış olanlar, ev çevirme için en iyi adaylardan bazılarıdır. Ne de olsa, ev inşa etmenin ve bitirmenin tüm ayrıntılarını biliyorlar. Belirli işlerin ne kadar süreceğini ve muhtemelen ne kadara mal olacaklarını bilirler.
Müteahhitlere gelip sizin için işi yapmaları için ödeme yapmak, çoğu yatırımcı için, en azından bunu yapmak için sermaye biriktirene kadar, çok pahalı bir yol. İlk kez palet kullananlar ve çok fazla sermayesi olmayanlar, herhangi bir şekilde kar elde etmek istiyorlarsa işi şirket içinde tutmaları gerekir.
Gayrimenkul Sektöründe Profesyoneller
Chip ve Joanna Gaines bir emlak imparatorluğu kurdular çünkü bir evi çevirmenin her yönüyle ilgileniyorlar. Sadece evleri kendileri çevirmekle kalmıyorlar, artık bir emlak ofisleri bile var. Tüm projeyi kendiniz yapabilirseniz ve hem inşaatı hem de emlak komisyoncusu bileşenlerini bilen birine sahipseniz, herhangi bir işi dış kaynak olarak kullanmak zorunda kalmazsınız, bu nedenle fazladan para harcamazsınız.
Bir Evi Başarıyla Ters Çevirmenin İpuçları
Evleri çevirmenin sizin için doğru yol olabileceğine karar verdiyseniz, kafa kafaya dalmadan önce birkaç ipucu düşünün:
Doğru evi bekleyin. Sabırlı ol. Emlak piyasası sık sık değişme eğilimindedir. Sonunda işe yarayacağından %100 emin değilseniz, bir ev satın almak için acele etmenin bir anlamı yok. Satın almak için acele ederseniz ve sorunlarla karşılaşırsanız, sıfır kâra bakıyor olabilirsiniz.
mahalleye dikkat et. Canlandırma aşamasında olmayan yıkık bir mahallede bir evi ters çevirmek, mülkü satın alacak kadar parası olan bir alıcı bulamayacağınız anlamına gelebilir. Bu, kârınızda büyük bir isabete yol açabilir. İlgilendiğiniz evlerin mahallelerini dikkatlice araştırdığınızdan emin olun.
muayene ol. İkinci bir görüş almak kötü bir şey değildir. Muayene, sizi yüzbinlerce dolar yatırmak zorunda kalacağınız bir ev satın almaktan kurtarabilecek birkaç yüz dolardır.
acil durum fonu var. Bir evi yenilerken ne olacağını asla bilemezsiniz, bu yüzden elinizde nakit olduğundan emin olun. Steppling, müşterilerinin "bütçelerinde toplam yenileme bütçesinin %10 ila %20'sini oluşturan bir "Sürpriz" kalem olduğunu söylüyor. Öngörülemeyen bir şey ortaya çıkarsa, sizi strese sokmaz; her şey planlandığı gibi giderse ekstra %10 - %20 kar elde edersiniz.”
Tadilat yaparken evde yaşamayı düşünün. Mümkünse, tadilat yaparken evde yaşamak size çok para kazandırabilir. Yaşam masraflarınızın bir kısmını ortadan kaldırmakla kalmaz, size daha fazla nakit sağlar, aynı zamanda size bir ton vergi tasarrufu sağlayabilir. Ev, birincil konutunuzsa en az iki yıl sermaye kazancı vergileri ödemek zorunda değilsiniz sattığınızda herhangi bir fiyat artışında. İşte vergisiz gelir!
Son düşünceler
Evleri çevirmek, devam eden maliyetleri karşılamak için çok fazla sermaye gerektirir. Evi satın almanız ve ardından yenilenmesi için ödeme yapmanız gerekecek. Ayrıca, mülk sahibi olduğunuz her ay maliyete eklenen kredi ödemeleri ve elektrik faturaları gibi elde tutma maliyetleriniz de olacaktır.
Yenileme yaparken mülkte en az iki yıl yaşamak, devam eden maliyetlerin hafifletilmesine yardımcı olabilir ve sattığınızda vergilerden tasarruf etmenizi sağlayabilir.