Bana ne iş yaptığımı soran hemen hemen herkes heyecanla, “Hep bunu istemişimdir!” diye cevap veriyor. Onlara emlak yatırımcısı olduğumu söylediğimde. Her zaman gülümsüyorum ve bunun harika olduğunu kabul ediyorum, ancak başarılı olmak için gerçekten ne gerektiği konusunda muhtemelen naif olduklarını biliyorum. Ve büyük olasılıkla, bunu anlamak için zaman veya enerji almayacaklar.
Gayrimenkul yatırımı benim ikinci kariyerim. Birkaç yıl önce emekli olmadan önce 30 yıldan fazla doğrudan pazarlamacı ve yatırım yayıncısı olarak çalıştım. Şimdi, sıkıntılı konut mülkleri satın almak, onları tamir etmek ve yeniden satmak benim birincil mesleğim. Tarek ve Christina El Moussa ile Bu Evi Çevir'i veya Benham kardeşlerle İleri Çevir'i düşünün - ancak "TV için yapılmış" sahneleme ve sansasyonellik olmadan.
Bayıldım! Sanat, matematik ve bilimin mükemmel bir karışımıyla hem zorlu hem de sıradan. Ve maaş günü ödüllendirici — Şu anda dördüncü konut rehabilitasyon mülküm üzerinde çalışıyorum ve %36'lık bir yatırım getirisi (yatırım getirisi) sağlamayı planlıyorum — ve bu, kendime cömert bir aylık maaş verdikten sonra, çünkü genel müteahhit olarak hareket ediyorum ve tüm boyama ve birçok işi bizzat ben yapıyorum. onarımlar.
Gayrimenkul Maddi Bir Yatırımdır
Gayrimenkul yatırımıyla ilgili en güzel şeylerden biri, somut bir yatırımla uğraşıyor olmanızdır. Bir ev satın aldığınızda, üzerinde kontrolünüz olmayan değişken değerlere sahip sahip olduğunuz hisse senetlerini temsil eden elektronik bir beyan değil, gerçek bir varlığınız olur. Borsa çökerse, hisse senetleriniz tükenir ve bunun için göstereceğiniz çok az şey vardır.
Bir konut piyasası düşüşünü tahmin etmek çok daha kolaydır ve riski azaltmak için strateji ayarlamaları yapabilirsiniz. En iyi yanı, her zaman üzerinizde kaybolmayacak bir yatırıma tutunuyor olmanızdır. Taşınmazın içinden geçebilir, ahşaba dokunabilir ve yapıyı inceleyebilirsiniz. Onu iyileştirebilir ve planlamanızın ve çalışmanızın mülkü dönüştürdüğünü görmenin memnuniyetini elde edebilirsiniz. Ve sıkıntılı, sevilmeyen bir mülkü çocukların büyüyebileceği bir yere dönüştürerek dünyanın küçük bir parçasını daha iyi bir yer haline getiriyorsunuz ve bir aile için bir konut çözümü sağlıyorsunuz.
Bir gayrimenkul yatırımcısı olarak yarı zamanlı bir iş yapmayı düşünüyorsanız veya benim yaptığım gibi yeni bir kariyer - gerçekten ne gerektiğini, birçok aceminin neden başarısız olduğunu ve nasıl kazanılacağını düşünmek isteyeceksiniz. başladı.
Tüm Başarılı Yatırımcıların Paylaştığı 7 Özellik
Neredeyse her gün emlak uzmanları ve yeni başlayanlarla etkileşime giriyorum ve başarılı olanların paylaştığı bazı özellikleri fark ettim:
#1: Onlar (hesaplanmış) risk alan kişilerdir
Gayrimenkul durağan değildir. Değerde yukarı ve aşağı hareket eder. Mahalleler morf. Alıcılar göz atar ve devam eder. Ve çeşitli yönler hakkında yanılma riski işin doğasında vardır. Hesaplanmış bazı riskler almalısınız.
Öngörüler ve tahminlerle çalışmak kurs için eşittir. Örneğin, ARV'nizi (onarım sonrası değer) tahmin etmeniz gerekir. Ayrıca toplam onarım maliyetini de doğru bir şekilde tahmin etmeniz gerekir. Bu iki rakamla, elde tutma ve yeniden satış maliyetlerini hesaba katarken bir teklif fiyatına odaklanabilirim. Ancak her zaman tahmini rakamlarla çalıştığımı ve belirli bir yüzdeyle “kapalı” olma riskine karşı rahat olduğumdan emin oluyorum.
Riskinizi azaltmak için mümkün olan her şeyi yapmanız ve bütçenizin beklenmeyenleri içerdiğinden emin olmanız gerekir.
#2: Becerikli ve saygılı müzakerecilerdir.
Diğer insanlara, size nasıl davranılmasını istiyorsanız öyle davranmalısınız - ve bir dolandırıcı gördüğünüzde çabucak tanıyıp ondan uzaklaşmalısınız.
Uzmanlar sizi korkutmasın - aşırı pahalı müteahhitler için bulls**t'u aramanız gerekiyor. Rehabilitasyonun çeşitli yönlerinin maliyetini çabucak keşfedeceksiniz. Her zaman rekabetçi teklifler alıyorum. En küçük işler için fiyat teklifleri önemli ölçüde değişebilir. Son zamanlarda bazı alçıpan işleri için teklif verdim ve müteahhit tahminleri aynı iş için 940 ile 2.880 dolar arasında düştü!
Aynı zamanda kibarca müzakere etmeye istekli olmayı da gerektirir. Kışın bir çatıyı değiştirmek genellikle ilkbaharda olduğundan daha ucuz olabilir. Sıcaklıklar düştüğünde çatı değişimlerine daha az talep olduğu için - ancak çatı kaplama şirketleri mürettebatlarına yıl boyunca ödeme yapmaya devam etmeli - indirim alabilirsiniz, ancak yalnızca talep ederseniz.
#3: Hem alçakgönüllü hem de inatçıdırlar.
Oğlum gençken 4-H'deydi. Bu organizasyonun çocuklara aşıladığı şeylerden biri de “yaparak öğrenmek”. Gayrimenkul yatırımı tam olarak bununla ilgili - her zaman öğrenecek daha çok şey var.
Ne yaptığınızı tam olarak bilemediğinizde ileriye doğru adımlar atmak, yol göstermek ve hata yaparak öğrenmek mütevazi bir tavır ister. Ayrıca deneme yanılma yoluyla öğrenmek için sıkı bir inat gerekir. Hatalar yapacaksın, ama onlardan öğren ve yoluna devam et.
#4: Odaklanmışlar.
Acemiler, yalnızca tek bir stratejiyle başarıya ulaşmak için ihtiyaç duydukları odağın yalnızca %10'u ile mümkün olan her stratejiyi deneme eğilimindedir. Bir strateji seçin ve ustalaşın başkalarının peşinden gitmeden önce.
Birçok yatırımcı, kendi sermayenizden çok daha az sermaye gerektiren toptancı olarak başlar ve çoğu çabucak tükenir. Şahsen toptan satış yapmadım, ancak birkaç tam zamanlı toptancı ile çalışıyorum.
Bana göre, bulmak için çok fazla araştırma ve soğuk arama gerektiren en zor stratejilerden biri gibi görünüyor. Şekli nedeniyle evlerinde perakende satış teklifleri almayacaklarını anlayan motive olmuş satıcılar İçinde. Ayrıca nakit para ile güvenilir ve deneyimli rehabilitasyon uzmanlarından oluşan geniş bir ağ geliştirmeniz gerekir.
#5: Çoklu görevde iyidirler.
Bu bariz. Hangi stratejiyi seçerseniz seçin, bir sürü şapka takacaksınız. Bu nedenle, çoklu görevlerde organize ve usta olmalısınız. Aslında beğenmek zorundasın!
#6: Çaba ve zaman harcamaya isteklidirler.
Pek çok yeni gayrimenkul yatırımcısı heyecanlanıp iki gün çok çalışıyor, sonra iki ay hiçbir şey yapmıyor. Vakit nakittir, ancak bir gayrimenkul yatırımcısı olarak “maaş günü” genellikle altı aydır. Her gün ilerlemeye devam etmeli ve motive kalmalısınız.
Aylık elde tutma maliyetlerimi her zaman dolar olarak biliyorum - şu anki projem için 731 dolar. Bu numaranın kafamın arkasında olması, gecikmelerin maliyetli olduğunu hatırlamam için beni motive ediyor - benim için. Bunu yönetmenin bir yolu, “çalışma kapsamı” belgemi sürekli gözden geçirmek ve bir şeylerin gerçekleşmesi için ne gerekiyorsa yapmaktır. Defterimi yanımda taşıyorum, günlük işleri bir araya getiriyorum ve bunları tutarlı bir şekilde tamamlıyorum.
#7: Bir teklifte bulunmadan önce ödevlerini yaparlar.
Dağınık anlaşmalar gördüm - her şeyi kötü yapan kendi işini yapanlar, deneyimsiz yatırımcılar kapasitelerini abartan ve sonunda nakit paraya dönen deneyimli yatırımcılar çıtır çıtır. Gayrimenkulde başarılı olmak için gerçekçi olmanız, stratejinize hakim olmanız ve bunu gerçekleştirecek bilgi, sistem ve ekibe sahip olmanız gerekir.
Durum tespitinizi her zaman iyice yapın, matematiğinizi iki kez kontrol edin, beklenmedik durumlar için bütçenizde bir tampon bulundurun ve bir mülk için fazla ödeme yapmayın. Mülklere duygusal olarak bağlanamaz ve aşırı teklif veremezsiniz - yine de işi yapmak isteyecek kadar onları sevmeniz gerekir! Başarılı yatırımcılar, bir satıcı mülk için çok fazla şey istediğinde numaralarını çalıştırır ve uzaklaşır.