İşte İnceleme: Kesirli Gayrimenkul Yatırımı

Gayrimenkul yatırım dünyasında, 1 milyon dolarlık evlerde 100 dolarlık hisse satın alabileceğiniz "kesirli" yatırım platformu olmak için kalabalık bir silahlanma yarışı var.

Burada, en son rakip, kazançlı bir nişin peşine düşmek için akıllıca ana çatışmadan ayrıldı: tatil evleri. Ne de olsa tatil evleri, tipik kiralık mülklere kıyasla ayda ortalama %160 daha fazla gelir elde ediyor. burada diyor Zillow araştırmasına atıfta bulunarak. Sonuç olarak, yüksek getirili pasif gelir üreticilerinin takipçileri canlanıyor olmalı.

Peki Here nasıl çalışır? Teklifler nasıl? Gizli riskler nelerdir ve kısmi tatil evi yatırımı gerçekten sizin için mi?

Burayı inceleyelim.

İşte Artıları ve Eksileri

Burası ne?

İşte tatil evlerinde uzmanlaşmış fraksiyonel bir gayrimenkul yatırım platformu.

Kurucu Corey Ashton Walters, 2010'ların sonlarında AirBnB'lerin patlayıcı yükselişiyle bir fırsatın ortaya çıktığını gördü: Neden izin vermeyelim? bireysel yatırımcılar, aylık gelirin ortalama kira gelirinizden %160 daha yüksek olduğu tatil evlerinin kısmi hisselerine sahiptir. mülk?

Böyle bir düşünce, 2022'nin başlarında piyasaya sürülen ve kısa sürede 7 milyon dolarlık VC finansmanı sağlayan Here'ın ortaya çıkmasına neden oldu. bu site yayında ve kendileri ve yatırımcıları için pasif gelir sağlayan bir düzineden fazla mülkü tamamen finanse ettiler (Burada her mülkte minimum% 1 hisse var).

Kimin İçin Buradayız?

İşte tatil mülklerinde potansiyel yüksek getirilerin farkında olan ancak:

1. %10 peşinat için sermayesi yok ve/veya
2. Mülk yönetimi - hatta düzgün bir mülk yönetim şirketi bulma sabrından yoksundur

Here, katılımı hisse başına sadece 100$'a düşürerek ve mülk sahipliğinin her yönünü kendileri yöneterek her iki endişeyi de giderir. AirBnB ve diğerlerinin özelliklerini listeler, temizler ve bakımını yapar ve olası diğer tüm baş ağrılarının üstesinden gelirler.

Yatırımcıların tek yapması gereken, pasif gelir akışını izlemek. Bu, Here'ı uygulanabilir, daha kazançlı bir alternatif olarak konumlandırıyor. temettü hisseleri veya bağlarım.

Bununla birlikte, Here ile yatırım yapmak tamamen risksiz değildir. Öyleyse ayrıntılara dalalım.

Burada Nasıl Çalışır?

İşte iş modelinin kısa bir özeti:

1. Here, Blue Ridge Dağları gibi sıcak, yüksek gelirli bir tatil pazarında bir mülk edinir ve onu "tatil için hazır" hale getirmek için biraz sermaye yatırır.
2. Daha sonra mülkü, Here şemsiye LLC'nin altında yaşayan bir Series LLC altında kaydettirirler. Eşzamanlı olarak, mülkü AirBnB ve VRBO gibi kısa süreli tatil kiralama sitelerinde kiralamaya başlarlar.
3. Eğlenceli kısım! Burada mülkü bir halka arz gibi “piyasaya sürüyor” ve %99'a varan özsermayeyi 100 dolarlık hisse olarak satıyor.
4. Siz ve diğer yatırımcılar (buranın kendileri dahil), mülkiyet payınızla orantılı olarak üç ayda bir "temettü" ödemeleri almaya başlarsınız.
5. Nihayet beş yedi yıl içinde -ya da yatırım vadesini belirledikleri zaman- burada mülkü satacak ve ganimetleri sizinle paylaşacak.

Artık nasıl çalıştığına dair temel bir fikre sahip olduğunuza göre, Here'nin temel özelliklerinin her birini inceleyelim.

Burayı harika yapan nedir?

>Basit Kayıt İşlemi

Here, akredite bir yatırımcı olmanızı gerektirmediğinden kaydolmak çok kolaydır. Sadece adınızı, e-posta adresinizi ve şifrenizi kaydedin ve hazırsınız. Saniyeler içinde mülklere göz atmaya başlayabilirsiniz.

Satın almaya hazır olduğunuzda, kartel parasını aklamadığınızı kanıtlamak için birkaç çemberden daha atlamanız gerekecek. Bu adımlar şunları içerir:

• Müşterinizi Tanıyın (KYC) anketi
• Kara Para Aklamayı Önleme (AML) kontrolleri
• Çeşitli kişisel sorular ve
• Banka hesabınızı bağlama

Yine de, bu, akredite olmayan yatırımcıların atlayabileceği minimum çember sayısıyla ilgili.

>Kullanıcı Dostu Site Tasarımı

İşte web sitesinin ne kadar temiz olduğuna bir bakın. 1996'dan beri bir web sitesini ziyaret eden herkes, nasıl çalıştığını ve nereye gitmesi gerektiğini anında anlayacaktır.

Mülkler ve Portföyünüz için sekmeler, ayrıca SSS ve bir blog vardır. Net, basit ve sezgisel. +.

> Özenle Seçilmiş Teklifler

Diğer bazı gayrimenkul yatırım platformlarının aksine Here, hangisinin yatırımcıların ilgisini çekeceğini görmek için 137 mülkü aynı anda listeleyen geniş bir ağ oluşturmuyor.

Bunun yerine ekip, düşündükleri mülklerin %99,8'ini eler ve yalnızca crème de la crème siteye ulaşır. Ve inceleme süreçleri tescilli kalırken, Burada kendileri minimum% 1 mülkiyet hissesi alıyor ve genel gelir modelleri, mülklerin başarılı yatırımlar olmasına bağlı.

Diğer bir deyişle, yatırımcılar makul bir güvenle yatırım yapabilirler.

>Düşük Katılım

Geleneksel olarak, tatil için kiralık bir mülk için minimum satın alma tutarı %10 peşinat artı vergiler ve harçlardır. Blue Ridge veya Pasadena gibi yüksek değerli bir tatil pazarında, bu rakam kolayca 100.000 doları geçebilir.

Here ile minimum buy-in sadece 100$'dır. Bu, Series LLC'deki, yani mülkü temsil eden varlıktaki her bir hissenin maliyetidir. Dolayısıyla, bu pay, mülk değerinin yalnızca %0,01'ini temsil etse de, geleneksel tatil yeri yatırımı için devasa giriş engelini ortadan kaldırıyor.

>Uygun Mülk Yönetim Ücretleri

Burada mülkün aylık gelirinin %25'i oranında bir yönetim ücreti alınır. Bu, kiralık tatil evleri için sektör ortalamasını göz önünde bulundurursak, dürüst olmak gerekirse oldukça cömert. aralığı %25 ila %30 - ve bu şirketler mülkü sizin için bulup aracılık etmedi.

>SEC onaylı

Diğer fraksiyonel emlak şirketleri mülklerini blok zincirinde tutar ve düzenlemeyi zorlaştırır (BlockFi'ye mal olan bir hata) 100 milyon dolar).

Ve gerçekten de, bazı fraksiyonel yatırımcılar, platformlarının güvenliği konusunda fazla rahatsız hissetmiyorlar ve "Arkadaşlarınızla mülk satın almakla aynı şey" diyorlar, bu nedenle SEC başvurusuna gerek yok. Eski bir SEC avukatı olan meslektaşım buna böyle tepki verdi.

GIPHY aracılığıyla

İşte bu yüzden top oynadığımı görünce rahatladım. Formların doldurulması 1-A bu nedenle, düzenleyiciler tarafından kapıyı tekmeleme olasılıkları daha düşüktür.

İşte Dezavantajları Nelerdir?

İkincil piyasa yok (henüz).

Buradaki ekip, her mülkü beş ila yedi yıl arasında tutmayı planladıklarını söylüyor. O zamandan önce fişlerinizi bozdurmak isterseniz, çok kötü. Burada ikincil bir pazar yoktur ve Here LLC tarafından kontrol edilen bir LLC'de hisse satmak, fazladan adımlar (ve avukatlar) gerektirebilir.

>Sınırlı – Bazen Sıfır – Seçenekler

Bu yazının yazıldığı sırada Here, yatırımcılar için listelenen 10 mülke sahipti - ancak hepsi Tükendi:

Tekliflerinin son derece hızlı tükendiğini söylüyor, bu nedenle sonunda ayda dört taneye kadar listelemeyi umuyorlar.

>Uzun Ömür ve Ölçeklenebilirlik Endişeleri

Bu yazının yazıldığı sırada, Here'ın önceden deneyimi olmayan tek bir Mülk Yöneticisi dahil sadece bir düzine tam zamanlı çalışanı vardı.

Şirketin kapanması durumunda yatırımcıları korumak için burada bir plan olsaydı daha az endişelenirdim. Lofty'nin bir tane var, ancak burada görünmüyor. Ve olağandışı Series LLC/LLC yapısı, şirketin feshedilmesi durumunda yasal sonuçlarla ilgili soruları kesinlikle gündeme getiriyor.

>Pay Sahiplerinin Oy Hakkı Yoktur

Here's kapsamlı SSS'de "oy hakları" veya "kendi kendini yönetme"den bahsedilmediğini görünce Here'nin her mülkün kontrolünü sessizce %100 elinde tuttuğundan şüphelenmeye başladım. İşte Yatırımcı İlişkileri başkanı Brianna Watterson, "Burada... Serinin [LLC] oylama kontrolünü elinde tutacak ve ne zaman satılacağını belirleyecek" diyerek şüphelerimi doğruladı.

Bu, diğer kısmi yatırım platformlarıyla tam bir tezat oluşturuyor. yüce Ve Ralli Yolu. Bu platformlar, varlıkları %100 kendi kendini yöneten LLC'ler olarak ele alır ve yatırımcıların ne zaman satılacağına, yenileneceğine vb. karar vermesine izin verir. Heck, oylamayı bile kolaylaştıracaklar.

Ama burada değil. Ve bu, likidite amacıyla veya sadece prensip olarak, ortak yatırımlarının nasıl ele alınacağı üzerinde bir miktar kontrol sahibi olmak isteyen yatırımcılar için büyük bir sapma olabilir.

>Mobil Uygulama Yok

Burada mobil uygulama yok ve böyle bir plan yok ama en azından sitesi mobil uyumlu.

İşte Fiyatlandırma ve Ücretler

Bir işletme olarak Here üç şekilde para kazanıyor:

1. Varlık Yönetim Ücreti her yıl mülkün toplam değerinin %1'i, mülkün gelirinden her üç ayda bir %0,25 oranında ödenir. Bu, varlık yönetimini, ödeme ücretlerini ve yatırımcı ilişkilerini kapsar.
2. Mülk Yönetim Ücreti Her ay ödenen, mülkün yıllık brüt gelirinin %25'i. Bu, temizlik, misafir ilişkileri, bakım, onarım, rezervasyon ve daha fazlası gibi tipik yönetim giderlerini kapsar.
3. Kendi parasını yatırmak mülklerde ve kendileri için küçük bir kira geliri toplamak.

Burada ayrıca kısmen sahip olduğu bir mülkün satışından biraz para kazanmaya da duruyor. Ekibe göre, mülkleri beş ila yedi yıl arasında tutmayı planlıyorlar, ancak hissedarların çıkarına en uygun olduğuna karar verirlerse er ya da geç satabilirler (yine oylama yok).

Burada mülk gelirinin kesilmesi dışında, yatırımcılara doğrudan ücret yoktur. Kayıt ücreti yok, başlatma ücreti, yok. Ve daha önce de belirtildiği gibi, İşte hisse başına sadece 100 $'lık düşük satın alma, platformun öne çıkan özelliklerinden biridir.

Likidite

Likidite eksikliği, tipik bir yatırımcıyı kiralama piyasasından korkutan 1 numaralı şeydir ve ne yazık ki Here acil bir çözüm sunmuyor. Burada - hissedarlar değil - satma zamanının geldiğine karar verene kadar yatırımlar kilitlendi.

Buraya Nasıl Ulaşılır?

Burada bir iletişim sayfası bir e-postayı ([email protected]) ve Pazartesi'den Cuma'ya 09:00 - 17:00 EST arasında canlı bir sohbeti listeleyen. Onlara 2:30'da ping attım ve aynı gün cevap alamadım ama bu bir tesadüf olabilir.

Burası Güvenli mi?

Burada güvenlik, kısmen basitliğinden kaynaklanmaktadır. Platform, onayınız olmadan üçüncü kişilerle veri paylaşmaz ve tüm işlemlerini Plaid üzerinden kolaylaştırır.

Buna karşılık, yüce.ai, Cep Özelliklerive diğerleri, ödeme sağlayıcılarını blockchain tabanlı akıllı sözleşmelerle değiştirdi. Teoride daha ucuz ve daha verimli olsa da, bu yeni okul yöntemleri kendi yeni risklerini sunar: ya blok zinciri Ethereum 1.0 ala hacklenirse? Ya öz sermayeyi temsil eden "jetonlar" çalınırsa? Ya SEC demir bir çizmeyle devreye girerse?

Diğer bir deyişle Here’nin “eski usul” yaklaşımı, blockchain tabanlı çözümler konusunda gergin olan yatırımcıları teselli edebilir.

Buraya En İyi Alternatifler

>Mutlu Yuva

HappyNest biraz Here gibidir, ancak ticari gayrimenkul içindir. Yani Aspen'deki bir kabinin kısmi mülkiyeti yerine CVS tarafından kiralanan bir ofis binasının bir kısmına sahip olacaksınız.

Here'deki ekibe benzer şekilde, HappyNest'teki ekip de durum tespiti çalışmasının büyük bölümünü sizin için yapar. Aslında, tüm platform sadece bir büyük GYO; Ya içeridesin ya da dışarıdasın, seçim ikili.

Ticari gayrimenkul, tatil kiralamalarının heyecan verici yıllık getirilerini sağlamayabilir (HappyNest ~%6'yı hedefliyor), ancak 10 ABD doları gibi düşük bir giriş karşılığında, HappyNest ile çeşitlendirmenin kolay bir yolunu sunuyor. bazı CRE'ler.

Tam incelememize göz atın mutlu yuva.

>Gelen Evler

2019'da piyasaya sürülen Arrived Homes, kısmi gayrimenkul yatırım alanında nispeten daha deneyimli bir oyuncu. Ve tatil evlerine girmek üzere olduğu düşünülürse, Here'nin baş rakibi olmaya hazırlanıyor.

Her ikisinin de 100$ katılım hakkı var, her ikisinin de 5 ila 7 yıllık bir hedef elde tutma süresi var ve her ikisi de yatırımcılara cömert pasif gelir sağlamaya çalışıyor. Arrived Homes daha fazla deneyime ve özelliğe sahiptir (evinizi satma ve bir %10 hisse), ancak burada yazlık evlerde uzmanlaşmanın avantajı olduğunu söyleyebilirsiniz. git-git

Arrived Homes hakkındaki tam incelememize göz atın.

Alt çizgi

Here'nin kanıtlanmamış geçmişi ve hissedar oy haklarının rahatsız edici eksikliği bazı yatırımcıları geri çevirebilirken, diğerleri karışıklıkları geride bırakıp fırsatı görebilir. Bir tatil mülkünün kısmi mülkiyeti, muhteşem, emekliliği hızlandıran pasif gelir için temettü aristokratlarını bile geride bırakarak, kesinlikle oldukça kazançlıdır.

Kısmi gayrimenkul yatırımı hakkında daha fazla bilgi için, En İyi 5 Kesirli Gayrimenkul Yatırım Platformu.