คุณเป็นคนโง่ที่จะชำระเงินจำนองของคุณล่วงหน้า

นี่เป็นหนึ่งในการอภิปรายที่มีอยู่ตลอดทุกยุคทุกสมัย มันอยู่ที่นั่นด้วย "มีชีวิตหลังความตายหรือไม่" “ความหมายของชีวิตคืออะไร?” และ “ฉันควรจะมีลูกไหม”

คำถามเกี่ยวกับการจำนองค่อนข้างตรงไปตรงมา: ฉันควรได้รับการจำนอง 15 ปีหรือ 30 ปีหรือไม่? ฉันควรชำระเงินจำนองล่วงหน้าหรือไม่ ฉันต้องบอกว่าตอนนี้คุณเป็นเจ้าของบ้านหรือต้องการซื้อ ให้จำนองคงที่ 30 ปี

อย่างน้อยที่สุดในช่วงเวลาปัจจุบันในประวัติศาสตร์ การได้รับเงินกู้ 15 ปีหรือการชำระล่วงหน้า 30 ปีใดๆ ถือเป็นเรื่องโง่เขลา ฉันสร้างข้อความนี้ด้วยสมมติฐานเหล่านี้:

1. คุณวางแผนที่จะอยู่ในบ้านอย่างน้อย 10 ปี
2. คุณและคู่สมรสของคุณอายุน้อยกว่า 50 ปี
3. ค่าใช้จ่ายรายเดือนในการเป็นเจ้าของบ้านของคุณน้อยกว่า 30% ของรายได้ต่อเดือนของคุณ
4. คุณมีทุน/ดาวน์ 25% ขึ้นไปสำหรับบ้านของคุณ
5. ความแตกต่างในการออมจากการชำระล่วงหน้าหรือการจำนองที่สั้นกว่า 15 ปีจะนำไปลงทุน
6. บ้านที่คุณซื้อเป็นบ้านขนาดเฉลี่ย 2,000 ตารางฟุต ไม่ใช่บ้าน McMansion
7. คุณเป็นผู้รักษาวินัยและไม่ต้องแบกรับภาระหนี้ของผู้บริโภค

ฉันไม่ให้คุณซื้อบ้านขนาด 5,000 ตารางฟุต ถ้ามีอะไรค่อนข้างตรงกันข้าม ฉันแนะนำให้อาศัยอยู่ในบ้านเจียมเนื้อเจียมตัวในละแวกที่ดี เอาส่วนต่างไปลงทุนในตลาดหุ้นแทน ทุกครั้งที่คุณรีไฟแนนซ์และรับจำนวนเงินรายเดือนที่ต่ำกว่า ให้ลงทุนส่วนต่างนั้น ที่อัตราการจำนองในปัจจุบัน เมื่อเทียบกับอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ยและผลตอบแทนของตลาดหุ้น คุณจะออกมาได้ไกลกว่านั้นมาก

มีสองค่ายที่เป็นปฏิปักษ์ในการโต้แย้งการจำนอง: ริค เอเดลมาน และ Dave Ramsey.

คุณจะไม่เห็นฉันพูดเหมือนเดฟ แรมซีย์ หนี้ทั้งหมดเป็นงานของมาร ในสภาพแวดล้อมทางเศรษฐกิจในปัจจุบันของเรา ฉันมักจะเห็นด้วยกับริค เอเดลมาน อัตราการจำนองอยู่ที่ระดับต่ำสุดเป็นประวัติการณ์ และความสามารถในการจ่ายได้นั้นอยู่ที่ระดับต่ำสุดเกือบตลอดเวลา ในภาษาอังกฤษธรรมดา: การเป็นเจ้าของบ้านถูกกว่าเช่าในหลายพื้นที่ของประเทศ

นี่คือเหตุผลที่คุณควรได้รับการจำนองคงที่ 30 ปี:

1. บ้านคือสินทรัพย์ที่ไม่มีสภาพคล่อง

บ้านเป็นสินทรัพย์ที่ไม่มีสภาพคล่องมาก หากคุณกำลังซื้อบ้านระยะยาว 10 ปีขึ้นไป เมื่อคุณชำระเงินค่าบ้านแล้ว การรับเงินสดออกจะยากกว่ามาก ได้ คุณสามารถรีไฟแนนซ์หรือรับ HELOC ได้ แต่ถ้ามีทรัพย์สินเพียงพอและคุณมีงานทำ

สมมุติว่าคุณตกงาน หากคุณปฏิบัติตามเส้นทางของ Dave Ramsey ในหลายๆ สถานการณ์ คุณยังไม่ได้ชำระเงินจำนอง มีเงินลงทุนเพียงเล็กน้อย และอย่างน้อยควรมีเงินออมฉุกเฉินบ้าง คุณจะมีเงินออมน้อยกว่ามากด้วยวิธีของ Dave Ramsey มากกว่าที่คุณติดตาม Ric Edelman แทน เงินในบ้านของคุณจะแตะได้ยากมาก และคุณก็อาจถูกยึดบ้านของคุณอยู่ดี นี้เป็น ที่แน่นอน ปัญหา Dave Ramsey กำลังแนะนำให้คุณหลีกเลี่ยงโดยการกำจัดหนี้ของคุณ นี่พิสูจน์จุดของฉันของ กระแสเงินสด สำคัญกว่ามูลค่าสุทธิ

ปัญหาในการวางเงินส่วนใหญ่ในบ้านของคุณมาจากการจัดสรรสินทรัพย์ ดังที่เราได้พบในช่วงฟองสบู่ที่อยู่อาศัย มีคนจำนวนมากเกินไปที่มีความเท่าเทียมกันในที่อยู่อาศัยหลักของพวกเขามากเกินไป บ้านของคุณควร ไม่ เป็นส่วนหลักของมูลค่าสุทธิของคุณ หากมีสิ่งใดควรน้อยกว่า 1/3 ของมูลค่าสุทธิทั้งหมดของคุณ คุณควรมีสินทรัพย์สภาพคล่องมากขึ้นที่คุณสามารถนำไปใช้ได้หากเกิดเหตุการณ์ฉุกเฉินขึ้น

2. ที่อยู่อาศัยหลักของคุณคือ ไม่ การลงทุน

Robert Kiyosaki ได้กล่าวไว้ในหนังสือของเขาว่า “พ่อรวย พ่อจน“:

“อย่างที่เราทราบในช่วงฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยหลักของคุณไม่ใช่ทรัพย์สิน บ้านของคุณเป็นเพียงที่อยู่อาศัย ฉันจะออกไปข้างนอกเพื่อบอกว่าไม่ต่างจากการเช่า แต่มีข้อดีบางประการ โดยทั่วไปแล้ว ขอแนะนำให้ซื้อบ้านเฉพาะเมื่อคุณจะอาศัยอยู่ในสถานที่เดียวกันเป็นเวลาห้าปีขึ้นไปเท่านั้น ฉันแนะนำระยะเวลาที่มากกว่า 10 ปีหรือมากกว่านั้น มิฉะนั้น คุณมักจะดีที่สุดที่จะเช่าแทน การเป็นเจ้าของบ้านเป็นเวลา 5-7 ปีนั้นเสี่ยงเกินไป เป็นทุนที่มากเกินไปที่จะเก็บไว้ในสินทรัพย์เดียว และอาจขายได้ยากเมื่อคุณต้องการย้าย”

3. ดีที่สุดในการลงทุนแทนการจำนองระยะสั้น

นี่อาจเป็นการเข้าใจผิดที่ใหญ่ที่สุดจาก Dave Ramsey ด้วยอัตราการจำนองปัจจุบันในช่วงต่ำกว่า 4% คุณอยู่ที่หรือต่ำกว่าอัตราเงินเฟ้อโดยเฉลี่ย นอกจากนี้ ในระยะยาว
หุ้นเฉลี่ย 8% ต่อปี ดังนั้น คุณกำลังใช้เงินกู้ที่มีอัตราดอกเบี้ยคงที่ต่ำเพื่อลงทุนส่วนต่างในตลาดหุ้น

ให้ฉันเปรียบเทียบ: เจ้าของบ้านสองคน ซึ่งทั้งคู่มีเงินจำนอง $300,000 และทั้งคู่อาศัยอยู่ในบ้านของพวกเขาเป็นเวลาสิบปี อย่าพิจารณาอัตราเงินเฟ้อสำหรับตัวอย่างนี้

1. ซูเซ่ ชอร์ทเดิร์ม — Suze ได้รับการจำนอง 15 ปีที่ 3.25% การชำระเงินรายเดือนของเธอคือ $2,108.01 หลังจากผ่านไปสิบปี เธอจะมีเงินเหลือ 116,592.72 ดอลลาร์จากยอดจำนองหรือ 183,407.28 ดอลลาร์ในส่วนของผู้ถือหุ้น เธอไม่ได้ลงทุนเงินใด ๆ ในตลาดหุ้น แต่ใช้เพื่อลดระยะเวลาการจำนองของเธอแทน
2. Ivan Investor — อีวานได้รับการจำนองคงที่ 30 ปีที่ 3.75% การชำระเงินรายเดือนของเขาคือ $1,389.35 หลังจากสิบปี เขาจะมีเงินเหลือจำนอง $234,334.89 หรือหุ้น 65,665.11 ดอลลาร์ อีวานเอาส่วนต่างจากการจำนอง 15 ปี ($718.66) และลงทุนในตลาดหุ้น สมมติว่ามีค่าเฉลี่ย 8% ต่อปีในช่วงสิบปีนั้น เขาจะมีเงิน $131,476.00 ในตลาดหุ้นหลังจากผ่านไปสิบปี

โดยรวมแล้วอีวานออกมาข้างหน้า ในอีก 10 ปีข้างหน้า เขาจะมีเงินรวมอยู่ที่ 197,141.11 ดอลลาร์ ในขณะที่ซูเซ่มี 183,407.28 ดอลลาร์ โปรดจำไว้ว่านี่เป็นเพียงสิบปีและยิ่งคุณออกไปนานเท่าไหร่ก็ยิ่งชัดเจนมากขึ้นเท่านั้น

สมมติว่าทั้งคู่อาศัยอยู่ในบ้านของพวกเขาเป็นเวลา 15 ปี Ivan ออกมาไกลกว่าเดิมด้วยทุน 357,636.18 ดอลลาร์และการลงทุนเทียบกับ 300,000 ดอลลาร์ในส่วนของบ้านและไม่มีการลงทุนใด ๆ ที่ Suze มี ประมาณ $57k คุ้มกับความแตกต่างของความเสี่ยงหรือไม่? ผมคิดอย่างนั้นและจะไปกับหุ้นแทน

หากอัตราการจำนองของคุณใกล้เคียงกับช่วงต้นทศวรรษ 1980 ซึ่ง APR 8%-10% ไม่ใช่เรื่องแปลก คุณควรชำระเงินจำนองล่วงหน้า เนื่องจากเป็นเรื่องยากที่จะหาการลงทุนอัตราคงที่หรือหุ้นที่สามารถเอาชนะจำนวนนั้นทุกปี ขณะนี้มีเครดิตราคาถูกและควรใช้เพื่อประโยชน์ของคุณ

4. สินเชื่อที่อยู่อาศัยสามารถหักลดหย่อนภาษีได้

นี่ถือว่าคุณลงรายละเอียดภาษีของคุณ เราเพิ่งรีไฟแนนซ์จำนองของเราที่ 3.75% APR แต่อัตราที่แท้จริงหลังหักภาษีนั้นต่ำกว่ามาก Bankrate.com มีเครื่องคิดเลขดีๆ ให้คุณใช้ อัตราการจำนองที่แท้จริงหลังหักภาษี. ในกรณีของเรา อัตราจริงของเราคือ 2.59%: ยิ่งวงเล็บภาษีของคุณสูงเท่าใด APR จำนองที่แท้จริงของคุณก็จะยิ่งต่ำลง เมื่อคุณอาศัยอยู่ในรัฐที่มีภาษีสูง มันยิ่งสมเหตุสมผลมากขึ้น ในกรณีของเรา ยังเป็นเงิน "ฟรี" ในแง่ของดอลลาร์จริงเมื่อเปรียบเทียบกับอัตราเงินเฟ้อเฉลี่ย 3%

นอกจากนี้ แม้ในสภาพแวดล้อมที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ แต่ก็ยังสามารถเอาชนะอัตรานี้ได้ด้วยการลงทุนแบบตราสารหนี้ อย่างไรก็ตาม เนื่องจากเป็นกรอบเวลา 30 ปี คุณจึงควรลงทุน (เพื่อเปรียบเทียบแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ล) ด้วยการจัดสรรสินทรัพย์ 60%/40% ในอดีต ส่วนผสมของหุ้น/พันธบัตรนั้นได้ผลตอบแทน 6% ก่อนเงินเฟ้อ หรือ 3% ต่อปีหลังจากเงินเฟ้อ

หากรัฐบาลยกเลิกการลดหย่อนภาษีตามที่บางคนแนะนำ อัตราที่แท้จริงจะกลับไปสูงถึง 3.75% อัตรานี้ยังคงเป็นอัตราที่ยอดเยี่ยมและยังง่ายต่อการเอาชนะด้วยการลงทุน

5. คุณจะมีเงินผ่อนบ้านเสมอ

สาเหตุทางอารมณ์ที่พบบ่อยที่สุดประการหนึ่งที่ฉันได้ยินมาว่าผู้คนต้องการยกเลิกการจำนองคือการกำจัดถั่วรายเดือน พวกเขาระบุว่าพวกเขาต้องการเป็นเจ้าของบ้านฟรีและชัดเจน! ว่าจริงหรือไม่?

ความจริงของเรื่องนี้ก็คือ แม้ว่าหลังจากชำระเงินค่าจำนองเรียบร้อยแล้ว คุณก็ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อยู่เสมอ เช่น ภาษีทรัพย์สิน ค่าประกัน และค่าบำรุงรักษารายปี ดังนั้นคุณจะมีค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายเสมอ และสิ่งเหล่านี้ก็ไม่ถูกเช่นกัน หากเงินตึงตัว ให้พยายามหยุดจ่ายภาษีทรัพย์สิน ทำอย่างนั้นและคุณสามารถคาดหวังว่าจะได้เห็นคนเก็บภาษีที่หน้าประตูของคุณ ดังนั้นในขณะที่จำนวนเงินที่จ่ายออกไปในแต่ละเดือนจะลดลงเมื่อชำระเงินจำนองแล้ว เมื่อพิจารณาถึงภาวะเงินเฟ้อ จะเป็นเพียงส่วนเล็กๆ ของค่าใช้จ่ายรายเดือนของคุณ สำหรับเรื่องนั้นบุคคลและธุรกิจประสบปัญหาเกี่ยวกับการขาดกระแสเงินสดไม่ใช่มูลค่าสุทธิที่มีสภาพคล่องจำนวนมาก

มีผู้อ่านกี่คนที่มีผู้ปกครองที่จ่ายเงิน 30,000 ดอลลาร์สำหรับบ้านของพวกเขาในช่วงต้นทศวรรษ 70 โดยที่ค่ารายเดือนของพวกเขาเพียง 220 ดอลลาร์ต่อเดือน ภาษีทรัพย์สิน ค่าประกันภัย และค่าบำรุงรักษาทั้งหมดเพิ่มขึ้นตามอัตราเงินเฟ้อ หากคุณมีการจำนองคงที่ 30 ปี จำนวนเงินที่ชำระของคุณยังคงเท่าเดิม

ในบางกรณีค่าใช้จ่ายเหล่านี้เพิ่มขึ้นมากกว่าอัตราเงินเฟ้อโดยเฉลี่ย ตัวอย่างเช่น ที่ที่ฉันอาศัยอยู่ ณ แนสซอเคาน์ตี้ รัฐนิวยอร์ก ฉันจ่ายเงินเกือบ 10,000 ดอลลาร์ต่อปีสำหรับที่อยู่อาศัยขนาด 2,000 ตารางฟุต ข้าพเจ้าขอเตือนผู้อ่านว่าแนสซอเคาน์ตี้ยากจน และมีแนวโน้มว่าจะต้องขึ้นภาษีให้สูงขึ้นเพื่อให้ตรงกับช่องว่างด้านงบประมาณ คุณสามารถคาดหวังให้ภาษีเพิ่มขึ้นทั่วประเทศ เนื่องจากเทศบาลส่วนใหญ่มีรายได้ไม่เพียงพอ

Dave Ramsey ตั้งสมมติฐานว่าคุณไม่มีกำลังใจที่จะลงทุนส่วนต่างที่บันทึกไว้ หากคุณเป็นหนึ่งในวิญญาณที่หลงทาง คุณไม่ควรลงทุน Dave ก้าวไปอีกขั้นหนึ่งและแนะนำให้คุณจ่ายเงินสดสำหรับบ้านของคุณ

“แต่คิดว่ามันจะสนุกขนาดไหน! ไม่มีการจำนอง! ไม่มีการชำระเงิน! หากการจ่ายเงินสดสำหรับบ้านดูเหมือนไกลเกินเอื้อม คุณยังสามารถซื้อบ้านได้หากคุณเลือกอย่างชาญฉลาด”

เดฟเป็นเรื่องเกี่ยวกับจำนวนเงินที่บันทึกไว้ในดอกเบี้ยจำนอง ถ้าเรามีอัตราเงินเฟ้อเป็นศูนย์ทุกปี Dave จะถูกต้อง น่าเสียดายที่อัตราเงินเฟ้อทำให้การจำนองถูกลงทุกปีในสกุลเงินดอลลาร์จริง

คำชี้แจงสุดท้าย

แน่นอน ฉันตั้งสมมติฐานว่าเราจะมีอัตราเงินเฟ้ออย่างน้อยเท่ากับที่เราเคยเห็นเมื่อ 30 ปีก่อน สมมติว่าเราประสบกับภาวะเงินฝืดอย่างหนัก แล้วอะไรล่ะ? คำพูดของฉันไม่ได้ทำให้เรื่องนี้เป็นความคิดที่โง่เขลาหรอกหรือ? ไม่ไม่จริงๆ คุณสามารถเริ่มชำระเงินล่วงหน้าสำหรับการจำนองของคุณได้ตลอดเวลา ประเด็นของฉันคือเมื่อเงินสดอยู่ในบ้านของคุณแล้ว ยากที่จะถอนออก สมมติว่าคุณลงทุนไปแล้ว คุณสามารถใช้เงินลงทุนเพื่อชำระล่วงหน้าหรือชำระค่าจำนองได้ตลอดเวลา โปรดทราบว่า Federal Reserve ต้องการอัตราเงินเฟ้อในทุกกรณี ได้กล่าวไว้ พวกเขาจะทิ้งเงินจากเฮลิคอปเตอร์เพื่อสร้างอัตราเงินเฟ้อหากจำเป็น

สำหรับฉัน เหตุผลที่ถูกต้องเพียงอย่างเดียวในการชำระหนี้จำนองของคุณในอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันคือคุณเกษียณแล้ว ถึงอย่างนั้นก็อาจไม่สมเหตุสมผลทั้งนี้ขึ้นอยู่กับการลงทุนและมูลค่าสุทธิของคุณ

อัปเดต: เมื่อฉันเขียนบทความนี้ครั้งแรกเมื่อ 5 ปีที่แล้ว ฉันเชื่อว่าการไม่ชำระเงินล่วงหน้าของคุณจะดีกว่า วันนี้ (3 กันยายน 2018) ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่สูงขึ้นและการประเมินมูลค่าตลาดหุ้นในปัจจุบัน การชำระล่วงหน้าบางส่วนของการจำนองของคุณอาจสมเหตุสมผล เช่นเดียวกับคำแนะนำทางการเงินใด ๆ มันเป็นเรื่องส่วนตัวและอ่อนไหวต่อเวลามาก สิ่งที่สมเหตุสมผลเมื่อห้าปีที่แล้วอาจไม่สมเหตุสมผลในวันนี้ในบรรยากาศทางการเงินในปัจจุบัน