เหตุใดผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์จึงชอบลดหย่อนภาษีนี้

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้สิทธิประโยชน์ทางภาษีหลายประการ ค่าเสื่อมราคาเป็นสิ่งที่นักลงทุนส่วนใหญ่เคยได้ยินมา นอกจากนี้ยังเป็นหนึ่งในความเข้าใจผิดมากที่สุด ในบทความนี้ ฉันจะให้บัญชีพื้นฐานแก่คุณว่ามันคืออะไร และแสดงให้คุณเห็นว่าสามารถช่วยคุณในฐานะนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่าได้อย่างไร

คุณสมบัติเสื่อมตามการใช้งานและเวลา ด้วยเหตุนี้กรมสรรพากรจึงอนุญาตให้มีการลดหย่อนภาษีในแต่ละปีสำหรับเจ้าของ นี้ชดเชยค่าเสื่อมราคาของทรัพย์สินของพวกเขา ซึ่งหมายความว่าคุณสามารถหักค่าใช้จ่ายบางส่วนของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของคุณในแต่ละปีสำหรับอายุการใช้งานที่กำหนดโดยกรมสรรพากร

อาคารทรุดโทรม แต่ที่ดินไม่ทรุดโทรม

ค่าเสื่อมราคาขึ้นอยู่กับมูลค่าของ การปรับปรุง เพื่อแผ่นดิน—ไม่ใช่แผ่นดินเอง. ด้วยเหตุนี้กรมสรรพากรมักจะหมายถึงบ้าน ถ้าบ้านของคุณถูกไฟไหม้ ที่ดินก็จะยังคงอยู่ ที่ดินนั้นมีมูลค่าไม่เสื่อมราคา

คุณจำเป็นต้องรู้มูลค่าของที่ดินและมูลค่าของการปรับปรุง ค่าเหล่านี้ส่วนใหญ่กำหนดโดยเคาน์ตีและอธิบายไว้ในการประเมินภาษีทรัพย์สินของคุณ คุณสามารถค้นหาได้จากเว็บไซต์ของรัฐบาลเคาน์ตี เนื่องจากเป็นข้อมูลสาธารณะ รายละเอียดมักจะอยู่ในเอกสารการปิดที่คุณได้รับเมื่อคุณซื้อทรัพย์สิน

บ่อยครั้ง 15–25% ของมูลค่าประเมินภาษีของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยจะมอบให้กับที่ดิน และ 75–85% นำไปปรับปรุง สมมติว่าคุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ประเมินไว้ที่ $100,000 แยกรายละเอียดออก แล้วคุณอาจมีการปรับปรุง 80,000 ดอลลาร์ และมูลค่าที่ดิน 20,000 ดอลลาร์ ดังนั้น 80,000 ดอลลาร์จึงคิดค่าเสื่อมราคาได้ ไม่ใช่ 100,000 ดอลลาร์เต็มจำนวน

มันทำงานอย่างไร

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย กรมสรรพากรกล่าวว่าอายุการใช้งาน 27.5 ปี คุณสามารถหักภาษีได้ถึงต้นทุนของทรัพย์สินในช่วงเวลานั้น

ยกตัวอย่างบ้านที่มีมูลค่า 80,000 ดอลลาร์ คุณหักภาษี $2,909 ต่อปี ($80,000 ÷ 27.5 ปี) สมมติว่ารายได้ค่าเช่าสุทธิรายปีของคุณคือ 8,300 ดอลลาร์ รายได้ค่าเช่าที่ต้องเสียภาษีของคุณลดลงเหลือ 5,391 ดอลลาร์

การลดหย่อนภาษีสำหรับค่าเสื่อมราคาไม่ได้มีไว้สำหรับอสังหาริมทรัพย์เท่านั้น สินทรัพย์ที่ซื้อและใช้งานโดยธุรกิจสามารถคิดค่าเสื่อมราคาตามอายุขัยที่กำหนดไว้ของ IRS ตัวอย่างเช่น คุณสามารถซื้อเครื่องพิมพ์ใหม่สำหรับธุรกิจของคุณและลดค่าของเครื่องพิมพ์ลงในช่วงห้าปี คุณหักเงินในแต่ละปีเมื่อเครื่องพิมพ์ของคุณเก่าและสูญเสียมูลค่า

จุดอ่อนของค่าเสื่อมราคาอสังหาริมทรัพย์เฉพาะคือมันเกี่ยวกับสินทรัพย์ที่มักจะไม่สูญเสียมูลค่า อันที่จริง มูลค่าทรัพย์สินมักจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป นั่นหมายความว่าคุณจะได้รับเครดิตภาษีจากต้นทุนของสินทรัพย์ที่อาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ไม่ใช่ลดลง

ยิ่งไปกว่านั้น ค่าเสื่อมราคาคือเครดิตภาษีที่อยู่บนค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่คุณสามารถหักออกจากรายได้ค่าเช่าที่คุณได้รับ เมื่อคุณดำเนินการ จะมีการหักภาษีที่ช่วยลดภาระภาษีของคุณ นั่นหมายถึงเงินที่คุณสามารถใช้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากขึ้น จ่ายเงินกู้หากคุณซื้อ ค่าบำรุงรักษา หรืออย่างอื่นที่คุณต้องการใช้

ข้อควรระวัง: “ใช้มัน” หรือ “สูญเสียมัน”

การลดหย่อนภาษีนี้มีผลตามมาภายหลัง เมื่อคุณขายทรัพย์สิน IRS จะคืนภาษีที่คุณต้องจ่ายตลอดหลายปีที่ผ่านมาโดยไม่ได้รับประโยชน์จากการเรียกร้องค่าเสื่อมราคา

รายได้จากการขายอยู่ภายใต้ "การเรียกคืนค่าเสื่อมราคา" รายได้ส่วนนี้ของคุณจะถูกเก็บภาษีตามอัตราภาษีเงินได้ตามปกติของคุณ ไม่ใช่อัตราการเพิ่มทุน

ภาษีกำไรจากการขายคือคงที่ 15% ช่วยให้คนส่วนใหญ่จ่ายภาษีกำไรจากภาษีเงินได้ อัตราภาษีเงินได้คืนมากกว่าอัตราภาษีกำไรจากการขายหลักทรัพย์

ดังนั้น คุณอาจกำลังคิดว่าจะไม่ลดหย่อนภาษีค่าเสื่อมราคา กรมสรรพากรมีกฎที่จะหยุดสิ่งนี้ เมื่อบุคคลขายทรัพย์สินให้เช่าจำนวนเงินค่าเสื่อมราคาที่ สามารถ จะถูกนำมาคำนวณ นั่นหมายความว่าควรหยุดพักในแต่ละปี

ค่าเสื่อมราคามีประโยชน์อีกประการหนึ่ง

มีข้อดีอีกอย่างหนึ่งเกี่ยวกับการคิดค่าเสื่อมราคา สามารถเปลี่ยนค่าเช่าที่เป็นเงินสดเป็นขาดทุนบนกระดาษได้ การสูญเสียนั้นสามารถลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีอื่นๆ ของคุณได้

ยกตัวอย่างเช่นเดิม ผลรวมที่คิดค่าเสื่อมราคาของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณคือ $80,000 ทรัพย์สินของคุณมีค่าเช่า 11,000 เหรียญต่อปี ค่าใช้จ่ายรายปีของคุณคือการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้ 6,000 ดอลลาร์ ภาษีทรัพย์สินของมณฑล 1,800 ดอลลาร์ ค่าประกัน 300 ดอลลาร์ และค่าบำรุงรักษา 600 ดอลลาร์ ผลรวมของค่าใช้จ่ายคือ $8,700 ต่อปี

การหักค่าเสื่อมราคาคือ $2,909 ($80,000 ÷ 27.5 ปี) ดังนั้นคุณจึงมีค่าเช่า 11,000 เหรียญและค่าใช้จ่าย 11,609 เหรียญ (8,700 เหรียญในค่าใช้จ่ายจริงบวกกับค่าลดหย่อนภาษี 2,909 เหรียญ) สิ่งนี้ทำให้ "ขาดทุน" จำนวน 609 เหรียญในทรัพย์สิน การสูญเสียนี้สามารถหักออกจากรายได้ที่คุณได้รับ เช่น งานของคุณ

มีการวางกฎเกณฑ์ใน สิ่งพิมพ์ IRS 527. กฎการจับกุมอยู่ใน สิ่งพิมพ์ IRS 946.

เช่นเดียวกับกลยุทธ์ภาษีอื่น ๆ คุณต้องระมัดระวังในการปฏิบัติตามกฎทั้งหมด ตัวอย่างเช่น คุณสามารถหักค่าเสื่อมราคาเฉพาะในส่วนของทรัพย์สินที่ใช้เพื่อการเช่าเท่านั้น หากคุณซื้อแบบดูเพล็กซ์และให้เช่าด้านหนึ่งและอยู่อีกด้านหนึ่ง คุณอาจหักค่าเสื่อมราคาเฉพาะยูนิตที่คุณเช่าเท่านั้น ไม่ใช่คนที่คุณอาศัยอยู่

ช่วยในการปรึกษานักบัญชี นี้จะทำให้แน่ใจว่าคุณปฏิบัติตามกฎ นอกจากนี้ยังช่วยให้คุณทราบว่าวิธีคิดค่าเสื่อมราคาแบบใดดีที่สุดสำหรับคุณ เลือกนักบัญชีที่ทำงานร่วมกับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจได้รับคำแนะนำด้านภาษีที่ดีสำหรับสถานการณ์เฉพาะของคุณ