คุณกำลังขับรถเดินทางตามปกติและสังเกตเห็นป้ายที่ดูไม่ชำนาญตามข้างทาง มีข้อความว่า “เราซื้อบ้านที่น่าเกลียด” หรือ “เราจะซื้อบ้านของคุณด้วยเงินสดในทุกเงื่อนไข” เป็นอะไรกับที่? ใครเป็นผู้วางเครื่องหมายเหล่านี้และหมายความว่าอย่างไร
ในฐานะนายหน้า ฉันถูกถามบ่อยมาก ในอุตสาหกรรม เราเรียกสิ่งเหล่านี้ว่า "สัญญาณโจร"
“ผู้ค้าส่ง” อสังหาริมทรัพย์อยู่เบื้องหลังสัญญาณ คนเหล่านี้เป็นคนกลางประเภทหนึ่ง พวกเขาหาบ้านและ "ขายส่ง" ให้ สถานบำบัดที่จะปรับปรุงและขายต่อ ให้กับผู้ซื้อบ้าน
ตรงกันข้ามกับป้ายโฆษณาของพวกเขา ผู้ค้าส่งไม่ได้ “ซื้อบ้านด้วยเงินสด” จริงๆ เพื่อแลกกับข้อตกลงของคุณ ในการรับราคาเงินสดที่มีส่วนลด พวกเขาสัญญาว่าจะส่งมอบผู้ซื้อให้คุณภายในกรอบเวลาที่แน่นอน — โดยทั่วไปคือ 30 วัน แทนที่จะใช้สัญญาการขาย ผู้ค้าส่งใช้ "สัญญามอบหมาย" ที่อนุญาตให้ "มอบหมาย" ธุรกรรมการขายบ้านของคุณให้กับบุคคลที่สามซึ่งกลายเป็นผู้ซื้อจริง
ผู้ค้าส่งทำเงินได้จากส่วนต่างระหว่างสิ่งที่พวกเขาสัญญาว่าจะจ่ายให้คุณและสิ่งที่พวกเขารวบรวมจากสถานบำบัดที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์จากคุณ
คุณควรขายส่งบ้านของคุณหรือไม่?
ผู้ค้าส่งมีมานานหลายทศวรรษแล้ว พวกเขาเสนอที่จะทำให้ขั้นตอนการขายบ้านง่ายและรวดเร็ว — โดยไม่คำนึงถึงเงื่อนไข ผ่านสัญญาณโจรหรือไปรษณียบัตรส่งตรง พวกเขาพบผู้ขายที่มีศักยภาพซึ่งยังไม่ได้ดำเนินการขั้นตอนแรกในการขายบ้านของพวกเขา
สมมติว่าคุณอาศัยอยู่ในบ้านของคุณในช่วง 20 ปีที่ผ่านมาและเลี้ยงดูครอบครัวของคุณ เด็กโตแล้วและคุณกำลังคิดที่จะลดขนาดลง ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา คุณได้รวบรวมสิ่งต่างๆ มากมาย ความคิดในการทำให้บ้านของคุณสกปรกและเตรียมพร้อมสำหรับการแสดงเป็นเรื่องที่ท่วมท้น
คุณได้รับไปรษณียบัตรจากผู้ค้าส่งที่เสนอเงินสดสำหรับบ้านของคุณในสภาพ "ตามสภาพ" และดูเหมือนว่าจะเป็นทางออกที่ดี และมันอาจจะเป็นทางออกที่ดี แต่มันคือ ดีที่สุด สารละลาย?
ผู้ค้าส่งเสนอ "ประโยชน์" สามประการเหล่านี้:
- ไม่ต้องทำความสะอาดหรือซ่อมแซมใดๆ เราให้คุณเป็นเงินสดสำหรับบ้านของคุณตามสภาพ คุณไม่จำเป็นต้องแสดงทรัพย์สินของคุณด้วยซ้ำ
- ไม่มีค่าคอมมิชชั่นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ ข้ามค่าใช้จ่ายในการขายเมื่อคุณทำสัญญากับเรา
- รับเงินสดของคุณเร็วขึ้นมาก มากกว่าที่คุณจะทำหากคุณลงรายการบ้านของคุณในตลาดเปิด
ข้อเรียกร้องเหล่านี้ถือเป็นจริงหรือไม่? อาจเป็นไปได้ แต่มีบางประเด็นที่พวกเขาไม่ได้บอกคุณ:
บ้าน "ตามที่เป็นอยู่" ซื้อและขายใน MLS
ผู้ค้าส่งใช้ประโยชน์จากความเข้าใจผิดของผู้บริโภคทั่วไปที่ว่าบ้านของคุณจะต้องอยู่ในสภาพดีจึงจะลงรายการใน Multiple Listing Service (MLS) ได้ ความจริงก็คือในขณะที่บ้านหลายหลังที่จดทะเบียนกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์และทำการตลาดใน MLS นั้น “พร้อมเข้าอยู่” อสังหาริมทรัพย์ตามที่เป็นอยู่จำนวนมากได้รับการซื้อและขายสำเร็จทุกวันผ่านรายการบน ม.ล.
กลุ่มผู้ซื้อที่มีศักยภาพจำนวนน้อยกว่ามากจะรู้ว่าบ้านของคุณมีไว้สำหรับขาย
ผู้ค้าส่งมีรายชื่อผู้ซื้อที่มีศักยภาพซึ่งพวกเขาจะติดต่อเมื่อพวกเขาได้รับข้อตกลงการมอบหมายใหม่ เปรียบเทียบกับการดำเนินการผ่านตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตและการแสดงรายการอสังหาริมทรัพย์ของคุณบน MLS ที่สามารถค้นหาได้และ มีตัวแทนหลายพันรายมองเห็น โดยแต่ละรายมีผู้ซื้อที่พร้อมซึ่งอาจสนใจยื่นข้อเสนอให้กับคุณ คุณสมบัติ.
การมองเห็นและการแข่งขันในการเข้าถึงผู้ซื้อมากขึ้นจะนำไปสู่ราคาขายที่แข่งขันได้เมื่อเทียบกับราคาขายที่มีส่วนลดซึ่งผู้ค้าส่งจะสามารถรับประกันได้สำหรับคุณ มีผู้ซื้อสำหรับอสังหาริมทรัพย์ทุกแห่งโดยไม่คำนึงถึงสถานที่หรือเงื่อนไข ผลลัพธ์ที่ดีที่สุดสำหรับผู้ขายคือการทำให้บ้านของพวกเขาได้รับการวางตลาดอย่างกว้างขวาง และวิธีที่ดีที่สุดในการทำเช่นนั้นคือการทำรายการด้วย ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่มีประสบการณ์.
คุณสามารถรับเงินน้อยลง… มักจะน้อยลงมาก!
แม้ว่าจะไม่มีค่าคอมมิชชั่นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องชำระ แต่ค่าธรรมเนียมการมอบหมายมักจะสูงกว่า ค่าคอมมิชชั่น 5–6% ที่คุณจ่ายเพื่อให้บ้านของคุณทำการตลาดและขายผ่านอสังหาริมทรัพย์อย่างมืออาชีพ บริษัท. ค่าธรรมเนียมผู้ค้าส่งทั่วไปคือ 25,000 ถึง 30,000 ดอลลาร์ หากคุณกำลังขายบ้านที่มี มูลค่าตลาด 200,000 ดอลลาร์ นั่นคือค่าธรรมเนียม 15%
คุณกำลังเป็นตัวแทนของบุคคลที่ไม่มีใบอนุญาต
โดยพื้นฐานแล้วผู้ค้าส่งจะขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีใบอนุญาต คุณกำลังมอบความไว้วางใจในการลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดในชีวิตให้กับบุคคลที่:
- ไม่ผูกพันตามจรรยาบรรณหรือก ภาระผูกพันที่ได้รับความไว้วางใจ เพื่อแสดงถึงผลประโยชน์สูงสุดของคุณ
- ไม่ได้รับการดูแลโดยนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับใบอนุญาต และ
- ไม่จำเป็นต้องเรียนวิชาการศึกษาใด ๆ หรือผ่านการรับรองใด ๆ ที่มีคุณสมบัติในการขายอสังหาริมทรัพย์
รัฐบาลของรัฐกำหนดให้ต้องมีใบอนุญาตและการฝึกอบรมด้านอสังหาริมทรัพย์ ส่วนใหญ่เพื่อปกป้องประชาชนจากกิจกรรมที่ไร้ยางอาย การขายอสังหาริมทรัพย์โดยไม่มีใบอนุญาตมีความผิดตามกฎหมาย ผู้ค้าส่งหลีกเลี่ยงปัญหานี้เนื่องจากสัญญาที่พวกเขาใช้นั้นใช้ถ้อยคำอย่างระมัดระวังเพื่อระบุว่าไม่ใช่ข้อตกลงการขายเลย เป็นข้อตกลงที่อนุญาตให้โอนทรัพย์สินให้กับผู้ซื้อรายอื่น การทำธุรกรรมโดยตรงระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายโดยไม่ต้องมีตัวแทนเข้ามาเกี่ยวข้อง ในฐานะผู้ขายที่ทำงานร่วมกับผู้ค้าส่ง คุณไม่ได้เป็นตัวแทนของใครก็ตามที่ได้รับอนุญาตให้จัดการธุรกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์
ตั้งแต่ต้นจนจบ ดีลค้าส่งอาจใช้เวลานานกว่าการขายแบบดั้งเดิม
หนึ่งในจุดขายที่ผู้ค้าส่งจะทำคือคุณจะได้รับเงินสดเร็วขึ้นโดยการขายผ่านพวกเขา ความจริงก็คือตั้งแต่คุณลงนามในสัญญามอบหมายจนถึงขั้นตอนปิดบัญชี กระบวนการอาจใช้เวลานานกว่าในการผ่านผู้ค้าส่ง นั่นเป็นเพราะมีเวลาเพิ่มอีก 30 วันในกระบวนการนี้ 30 วันเหล่านั้นเมื่อผู้ค้าส่งถือสัญญาการโอนสิทธิ์เพื่อหาผู้ซื้ออาจเป็น 30 วันเมื่อทรัพย์สินของคุณเปิดอยู่ ผู้ซื้อหลายพันรายมองเห็น MLS ซึ่งหลายคนมีเงินสดที่จะซื้อและปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ของคุณและกังวลที่จะได้รับ เริ่ม!
ยังคงมี "การแสดง" ไม่ว่าคุณจะผ่านผู้ค้าส่งหรือตัวแทนที่มีใบอนุญาต
การแสดงเป็นความไม่สะดวกสำหรับผู้ขาย ฉันเข้าใจ. ไม่มีใครชอบคนแปลกหน้าที่เดินผ่านบ้านและมองดูสิ่งของของพวกเขา! แต่อย่าเชื่อว่าการผ่านผู้ค้าส่งจะช่วยให้คุณรอดจากการบุกรุกนี้ ผู้คน — แม้แต่ผู้เข้ารับการบำบัด — อย่าซื้อสิ่งที่มองไม่เห็นกลับบ้าน คุณจะต้องจัดการกับการแสดงไม่ว่าคุณจะผ่านผู้ค้าส่งหรือกระบวนการขายบ้านแบบดั้งเดิม
เพียงแค่ระวัง
ฉันเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มาหลายปีก่อนที่จะมาเป็นตัวแทนที่ได้รับใบอนุญาตจากรัฐแมรี่แลนด์ ฉันซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่ "มีปัญหา" ที่ระบุไว้ใน MLS และฉันยังซื้อจากผู้ค้าส่งอีกสองสามแห่ง ฉันไม่ได้เคาะสิ่งที่ผู้ค้าส่งทำ ในความเป็นจริง ความพยายามของพวกเขามักจะนำบ้านออกสู่ตลาดซึ่งเป็นข้อตกลงที่ดีสำหรับสถานบำบัด
เช่นเดียวกับการตัดสินใจทางการเงินใดๆ การได้รับความรู้เกี่ยวกับทางเลือกของคุณจะช่วยให้คุณตัดสินใจได้ดีที่สุดสำหรับสถานการณ์เฉพาะของคุณ สิ่งสำคัญคือต้องตระหนักถึงสิ่งที่คุณกำลังละทิ้ง หากคุณเลือกที่จะขายผ่านผู้ค้าส่งแทนที่จะจ้างตัวแทนที่มีใบอนุญาต
ดังที่กล่าวไว้ ไม่ใช่ว่าตัวแทนทุกคนจะเหมือนกัน บางคนเก่งมากในการอำนวยความสะดวกในการขายบ้านพร้อมเข้าอยู่ แต่ถ้าบ้านของคุณไม่อยู่ในสภาพเดิมและคุณต้องการขาย คุณจะต้องหาตัวแทนที่เข้าใจวิธีการทำการตลาดบ้านตามสภาพที่เป็นอยู่