เกือบทุกบทความเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เตือนให้นักลงทุนตรวจสอบสถานะของตนเอง แต่นั่นหมายความว่าอย่างไร?
ในความหมายกว้าง การตรวจสอบสถานะคือกระบวนการรวบรวมและวิเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับปัจจัยทั้งหมดที่ส่งผลต่อ ROI กระบวนการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะเป็นสิ่งที่จำเป็นเพื่อให้แน่ใจว่าการลงทุนครั้งแรกและครั้งต่อๆ ไปในโอกาสนั้นสมเหตุสมผล
คุณคงเคยได้ยินสุภาษิตที่ว่า “วัดสองครั้งและตัดครั้งเดียว” โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อพูดถึงอสังหาริมทรัพย์ คุณควรประเมินโอกาสอย่างถี่ถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน
การตรวจสอบสถานะเป็นสิ่งจำเป็นเพื่อป้องกันความผิดพลาดที่มีค่าใช้จ่ายสูง เช่น:
1) การลงทุนในโครงการที่ไม่บรรลุเป้าหมายเชิงกลยุทธ์ และ
2) ไม่สามารถบรรเทาและจัดการความเสี่ยงที่คาดการณ์ไว้เพื่อผลลัพธ์ที่ดีขึ้นและคาดการณ์ได้มากขึ้นเมื่อคุณลงทุน
ความลึกและความกว้างของการตรวจสอบสถานะที่คุณดำเนินการจะแตกต่างกันไปตามประเภทสินทรัพย์ของอสังหาริมทรัพย์: จะแตกต่างกันไปสำหรับ คุณสมบัติเชิงพาณิชย์, REITs อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า, และ การระดมทุนอสังหาริมทรัพย์ โอกาส. ประเภทของการตรวจสอบสถานะจะขึ้นอยู่กับการลงทุนที่เฉพาะเจาะจง (สถานที่ การเงิน สภาพทรัพย์สิน ฯลฯ)
ตัวอย่างเช่น คุณใช้เมตริกทางการเงินที่แตกต่างกันในการประเมินทรัพย์สินให้เช่าเชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัย และโอกาสการระดมทุนจากอสังหาริมทรัพย์บางโอกาสมีความแตกต่างเฉพาะเจาะจงที่ต้องใช้การวิเคราะห์เชิงลึกซึ่งจะไม่นำไปใช้กับตัวเลือกการระดมทุนอื่นๆ เมื่อคุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า การตรวจสอบสถานะเป็นสิ่งสำคัญทั้งก่อนและระหว่างกระบวนการซื้อ
เวอร์ชันสั้น
- สำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องตรวจสอบสถานะอย่างถี่ถ้วนเพื่อให้แน่ใจว่าคุณจะได้รับผลตอบแทนสูงพอที่จะทำให้การลงทุนของคุณคุ้มค่า
- กระบวนการตรวจสอบสถานะจะแตกต่างกันสำหรับบ้านเช่าและบ้านเช่า REITs และไซต์ระดมทุนอสังหาริมทรัพย์
- การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใดๆ ก็ตามมีความเสี่ยง แต่คุณสามารถลดความเสี่ยงนั้นได้โดยการตรวจสอบโอกาสการลงทุนทั้งหมดอย่างรอบคอบ แม้กระทั่งโอกาสที่ได้รับการตรวจสอบล่วงหน้าแล้ว
การตรวจสอบสถานะสำหรับบ้านเช่า
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามักจะมองหาสามสิ่ง:
- กระแสเงินสดระยะสั้น
- การแข็งค่าของทรัพย์สินในระยะยาว
- สิทธิประโยชน์ทางภาษีอย่างต่อเนื่อง
การตรวจสอบสถานะก่อนการซื้อของคุณจะมุ่งเน้นไปที่ปัจจัยที่สำคัญที่สุดสองประการ ได้แก่ กระแสเงินสดและความแข็งค่า ซึ่งรวมถึงการวิจัยอย่างกว้างขวางในประเด็นสำคัญต่างๆ:
- สภาพทรัพย์สิน
- ที่ตั้งทรัพย์/ตลาด
- การวิเคราะห์และประมาณการทางการเงิน
ต่อไปนี้คือประเด็นสำคัญที่คุณควรตรวจสอบ โปรดทราบว่าทรัพย์สินและโอกาสทุกแห่งนั้นมีเอกลักษณ์เฉพาะตัว และความรอบคอบของคุณอาจทำให้คุณเจาะลึกลงไปในพื้นที่เฉพาะได้ มาดูรายละเอียดเพิ่มเติมในแต่ละพื้นที่ทั้งสามนี้ด้านล่าง
ประเมินสภาพทรัพย์สิน
สิ่งสำคัญคือต้องใช้เวลาและความพยายามอย่างมากในการประเมินสภาพปัจจุบันของทรัพย์สินและกำหนดสิ่งที่คุณต้องทำเพื่อปรับปรุงบ้านก่อนที่จะซื้อ โดยทั่วไป จะช่วยได้ถ้าคุณดูสิ่งเหล่านี้:
- ความสมบูรณ์ของโครงสร้าง (ภายในและภายนอก) – มีรอยแตกร้าวของฐานราก, มีร่องรอยการถูกทำลายของปลวก, ปัญหาน้ำไม่ระบายออกจากบ้าน, หลังคาเก่า, ผนังปลิว, รากไม้งอกเข้าไปในตัวบ้านหรือไม่ ท่อน้ำทิ้งต่อเข้าบ้าน พื้นลาดเอียง แผงไฟฟ้าขนาดไม่เหมาะกับขนาดบ้าน HVAC ขนาดไม่พอดี หรือติดตั้งไม่ถูกวิธี งานท่อ?
- ระบบเครื่องกล – คุณจะต้องดูสภาพปัจจุบันและอายุการใช้งานที่เหลืออยู่ของระบบหลักๆ รวมถึง HVAC, เครื่องทำน้ำอุ่น, เครื่องใช้ไฟฟ้าหลัก, ไฟฟ้าและประปา
- ความปลอดภัย – คุณจะต้องแก้ไขอันตรายใดๆ ต้องดูแลเชื้อราอะไรไหม? ขั้นบันไดจำเป็นต้องมีราวบันไดหรือไม่? คุณต้องทำอย่างไรจึงจะได้รับการอนุมัติการตรวจสอบที่จำเป็นสำหรับใบอนุญาตการเช่า คุณสามารถดาวน์โหลดสำเนาแบบฟอร์มตรวจสอบการเช่าทางออนไลน์ได้ สิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจว่าต้องทำการปรับปรุงใด (และมีค่าใช้จ่ายเท่าใดในการปรับปรุง) เพื่อให้ได้รับใบอนุญาตการเช่า
- จำเป็นต้องมีการบำรุงรักษาเบื้องต้น – มีการบำรุงรักษาล่าช้าหรือไม่ และมีค่าใช้จ่ายเท่าใดในการทำให้อสังหาริมทรัพย์ “พร้อมเช่า” หมายความว่าสะอาด ปลอดภัย และน่าดึงดูดใจ
เลือกทำเลและตลาดที่เหมาะสม
สิ่งหนึ่งที่คุณไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้คือที่ตั้งของที่พัก คุณต้องเข้าใจและวิเคราะห์ทั้งพื้นที่กว้าง (เมือง/เมือง) และระดับถนน (ย่าน/ถนน) ที่ตั้งของทรัพย์สินให้เช่าของคุณ
- ตลาดงานสำหรับผู้เช่าที่มีศักยภาพ — ผู้เช่าจำเป็นต้องมีงานทำเพื่อจ่ายค่าเช่า มีโอกาสในการจ้างงานมากมายในระยะการเดินทางจากค่าเช่าของคุณหรือไม่? นายจ้างรายใหญ่ย้ายเข้ามาในพื้นที่หรือไม่?
- ข้อมูลประชากรของสระว่ายน้ำให้เช่า – พูดอย่างกว้างๆ ที่นี่ คุณต้องการทราบว่ากลุ่มผู้เช่าที่มีศักยภาพมีแนวโน้มที่จะจ่ายค่าเช่าเต็มจำนวนและตรงเวลา
- การวิเคราะห์คอมพ์ – คุณไม่ต้องการจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหานี้ คุณต้องรวบรวมข้อมูลและศึกษากลุ่มตัวอย่างในพื้นที่
- วิเคราะห์ตลาดเช่า – มีความต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในพื้นที่เช่าของคุณหรือไม่? หากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าไม่ขาดแคลน คุณจะต้องดึงดูดผู้เช่าและมีแนวโน้มจะเรียกเก็บเงินน้อยกว่าอัตราตลาดเพื่อให้ได้ผู้เช่าที่ดีที่สุด
- ละแวกบ้าน - ผู้อยู่อาศัยในละแวกปัจจุบันดูแลทรัพย์สินของพวกเขาหรือไม่? มีถังขยะวางอยู่รอบ ๆ หรือไม่? บ้านต้องการการบำรุงรักษาหรือไม่? เช่นเดียวกับคุณ ผู้เช่าของคุณต้องการอาศัยอยู่ในสภาพแวดล้อมที่สะอาดและปลอดภัย การดึงดูดผู้เช่าที่ดีให้เข้ามายังพื้นที่ใกล้เคียงจะลดลงอย่างเห็นได้ชัดนั้นเป็นเรื่องท้าทาย
วิจัย ตลาดเช่า >>>7 สถานที่ที่ดีที่สุดในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปี 2565
กระทืบตัวเลข
นี่คือจุดที่ยางสัมผัสกับถนน เลขต้องออกแรง!
- ต้นทุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ (ราคาซื้อบวกต้นทุนปิดบัญชี) — คุณจะต้องค้นหา comps (เพิ่งขายอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายกันใกล้กับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังพิจารณา) ดูองค์ประกอบเปรียบเทียบกับอสังหาริมทรัพย์ที่คุณกำลังพิจารณาและปรับราคาข้อเสนอของคุณตามคุณสมบัติและเงื่อนไข มีหลายสิ่งหลายอย่างที่ต้องเข้าสู่กระบวนการนี้ เนื่องจากไม่มีคุณสมบัติใดสองคุณสมบัติเหมือนกัน ดังนั้นจึงไม่ใช่การเปรียบเทียบระหว่างแอปเปิ้ลกับแอปเปิ้ล ค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีจะขึ้นอยู่กับราคาของบ้านและปัจจัยอื่นๆ ผู้ให้กู้สามารถช่วยคุณประเมินค่าเหล่านั้นได้
- สินเชื่อที่อยู่อาศัย ประกันภัย และภาษี – ต้นทุนที่สำคัญที่สุดในการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคือการจำนองรายเดือน ซึ่งโดยทั่วไปจะรวม PITI (เงินต้น ดอกเบี้ย ภาษี และประกัน) ตรวจสอบให้แน่ใจว่าประมาณการรายได้ค่าเช่ารายเดือนของคุณสูงกว่าค่าใช้จ่ายของ PITI เพื่อให้ครอบคลุมการบำรุงรักษาตามปกติ ค่าเผื่อตำแหน่งว่าง การจัดการทรัพย์สิน และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการรักษาทรัพย์สินของคุณให้เช่าอย่างต่อเนื่อง และในขณะที่มีการจำนองอัตราคงที่ ดอกเบี้ยและเงินต้นจะยังคงเท่าเดิมในแต่ละเดือน คุณควรกำหนดงบประมาณสำหรับภาษีและประกันเจ้าของบ้านที่เพิ่มขึ้นทีละน้อยเมื่อเวลาผ่านไป
- ค่าใช้จ่ายในการเช่าพร้อม – คุณต้องปรับปรุงอะไรบ้าง? บางทีคุณแค่ต้องทาสีและสระผมพรม หรืออาจมีการซ่อมที่มากกว่านั้น ข้อผิดพลาดที่สำคัญที่ฉันเห็นนักลงทุนมือใหม่ทำคือการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์โดยไม่จำเป็น ดูที่คอมพ์เช่าในพื้นที่ คุณอาจไม่ต้องการแอร์กลาง เคาน์เตอร์หินแกรนิตหรือดาดฟ้าภายนอกเพื่อดึงผู้เช่าที่เต็มใจและสามารถจ่ายค่าเช่าตลาดได้
- ความเป็นไปได้ในการชื่นชม – ไม่เพียงแต่คุณต้องรู้ว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นมีราคาที่เหมาะสมและคุ้มค่ากับสิ่งที่คุณจ่ายไปเท่านั้น สำหรับมัน แต่คุณต้องดูแนวโน้มด้วยว่าคุณจะเห็นความชื่นชมหรือไม่ เวลา. เป็นเรื่องปกติที่จะซื้อห้องเช่าในที่ที่ไม่คาดว่าทรัพย์สินจะแข็งค่าขึ้น แต่คุณควรตรวจสอบให้แน่ใจว่ากระแสเงินสดต่อเดือนของคุณมั่นคงและสูงพอที่จะลงทุนอย่างคุ้มค่า
- เช่าประมาณการ – คุณจำเป็นต้องรู้ว่าค่าเช่ารวมรายปีของคุณน่าจะเป็นเท่าใด ทรัพย์สินนั้นเคยถูกเช่ามาก่อนหรือไม่ และถ้าเคย ผู้เช่าจ่ายเดือนละเท่าไหร่? อัตราค่าเช่าตลาดปัจจุบันสำหรับอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ในทำเลนี้เป็นอย่างไร?
- ข้อ จำกัด ของ HOA และความมั่นคงทางการเงิน – HOA อนุญาตให้เช่าทรัพย์สินหรือไม่? หากอนุญาตให้เช่าได้ กฎที่ควบคุมข้อกำหนดนั้นคืออะไร ตัวอย่างเช่น HOA บางรายการกำหนดให้คุณต้องส่งสัญญาเช่า ในขณะที่บางรายการจำเป็นต้องอนุมัติสัญญาเช่าของคุณ HOA มีรูปร่างทางการเงินที่ดีหรือไม่? คุณอาจสังเกตเห็นว่าไม่ใช่ชุมชน HOA ทุกแห่งที่อนุญาตให้จัดหาเงินทุนให้กับ Federal Housing Administration (FHA) ผู้ซื้อบ้าน – นั่นเป็นเพราะพวกเขาไม่ผ่านการรวบรวมเมื่อผู้ให้กู้ FHA ตรวจสอบพวกเขาว่ามีความปลอดภัยทางการเงินหรือเพียงพอ การจัดการ. สิ่งนี้จะส่งผลเสียต่อคุณเมื่อคุณไปขายต่อ เนื่องจากเป็นกฎที่กีดกันผู้มีโอกาสเป็นผู้ซื้อจำนวนมาก
การรวบรวมข้อมูลและการตรวจสอบสถานะของปัจจัยเหล่านี้ทั้งหมดเป็นสิ่งที่จำเป็นในการตัดสินว่าคุณควรได้รับทรัพย์สินหรือไม่ ฉันได้ยินมาว่า “คุณทำเงินได้เมื่อคุณซื้อ” และฉันพบว่าสิ่งนั้นเป็นจริง คุณจะตามไม่ทันหากคุณเลือกคุณสมบัติผิด
กระบวนการ Due Diligence สำหรับ REITs และ Real Estate Crowdfunding
การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอาจดูล้นหลาม โชคดีที่มีวิธีมากมายในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องซื้อและจัดการอสังหาริมทรัพย์ แต่คุณยังต้องทำการตรวจสอบสถานะบางอย่าง
เว็บไซต์ระดมทุนอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ค้นหาโอกาสและพันธมิตรล่วงหน้าก่อนที่จะโพสต์บนแพลตฟอร์มของตน ข้อดีคือคุณไม่จำเป็นต้องรวบรวมข้อมูลทั้งหมดหรือไปที่สถานที่ให้บริการเพื่อทำการตรวจสอบสถานะ
ตัวอย่างเช่น, RealtyMogul ทำการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะอย่างจริงจังก่อนที่จะโฮสต์โอกาสบนแพลตฟอร์มของตน พวกเขามีทีมตรวจสอบสถานะของผู้จัดการการจัดจำหน่ายหลักทรัพย์ที่ตรวจสอบทรัพย์สินเป็นการส่วนตัว (ไม่ใช่เฉพาะบนกระดาษ) นอกจากนี้ยังมีทีมจัดการสินทรัพย์ที่ตรวจสอบพันธมิตรที่ดำเนินงาน (ผู้สนับสนุน) อย่างละเอียด และคณะกรรมการภายในที่ตรวจสอบข้อมูลและความคิดเห็นทั้งหมด หากไม่เป็นเอกฉันท์ยกนิ้วให้ RealtyMogul จะไม่วางโครงการบนแพลตฟอร์ม เมื่อข้อตกลงเกิดขึ้น ทีมจัดการสินทรัพย์ของพวกเขาจะจัดการโครงการและสปอนเซอร์อย่างแข็งขันเพื่อให้บรรลุเป้าหมายตรงเวลาและมีคุณภาพ
วิธีประเมินโอกาสในการระดมทุนคราวด์ฟันดิ้งล่วงหน้า
- ทำความเข้าใจว่า "การตรวจสอบล่วงหน้า" หมายถึงอะไร - กระบวนการตรวจสอบล่วงหน้าประกอบด้วยอะไรบ้าง และเพียงพอหรือไม่
- ตรวจสอบความสำเร็จของผู้ให้บริการแพลตฟอร์ม – ข้อตกลงที่ผ่านมาส่วนใหญ่เป็นไปตามความคาดหวังหรือไม่?
- ตรวจสอบสปอนเซอร์ — ไซต์การระดมทุนส่วนใหญ่จะโฮสต์โอกาสกับผู้สนับสนุนที่มีประสบการณ์เท่านั้น ตรวจสอบให้แน่ใจว่าผู้ที่อยู่เบื้องหลังข้อตกลงมีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์เพียงพอและเคยประสบความสำเร็จในฐานะผู้สนับสนุนมาก่อน
- ตรวจสอบเอกสารการตรวจสอบสถานะทั้งหมด — ถามคำถามหากคุณไม่เข้าใจสิ่งที่คุณกำลังดูหรือไม่เห็นเอกสารที่ควรรวมไว้
- ตรวจสอบสถานะของคุณเพื่อตรวจสอบว่าข้อมูลที่คุณได้รับนั้นถูกต้อง — ค้นหาคอมพ์เพื่อตรวจสอบ สำรวจตลาดงานและแนวโน้มในพื้นที่อสังหาริมทรัพย์
เช่นเดียวกับการระดมทุน ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REITs) ได้รับการออกแบบมาสำหรับนักลงทุนที่เลือกที่จะมีส่วนร่วมน้อยลง ในฐานะที่เป็นหลักทรัพย์เพื่อการลงทุนที่มีการจัดการอย่างแข็งขัน มีความรอบคอบในการซื้อ REIT น้อยกว่า ผู้จัดการมีหน้าที่รับผิดชอบในการให้ผลตอบแทนจากการลงทุนแก่ผู้ถือหุ้น พวกเขาทำส่วนแบ่งที่ยุติธรรมในการตรวจสอบสถานะของกองทุนทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์
เช่นเดียวกับที่คุณทำการตรวจสอบสถานะก่อนการซื้อเป็นการส่วนตัวในทุกกรณี คลังสินค้า, กองทุนรวม หรือ พันธบัตรคุณควรทำเช่นเดียวกันกับโอกาสในการระดมทุนคราวด์ฟันดิ้งและ REIT
บรรทัดล่าง
ผู้เชี่ยวชาญแนะนำให้คุณสร้างสมดุลให้กับพอร์ตการลงทุนโดยรวมของคุณ วิธีหนึ่งในการกระจายพอร์ตโฟลิโอของคุณคือการถือครองทรัพย์สินบางส่วนของคุณในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ วิธีที่คุณรวมอสังหาริมทรัพย์และพอร์ตโฟลิโอของคุณที่คุณอุทิศให้กับมันเป็นการตัดสินใจส่วนบุคคล
ในขณะที่ การลงทุนทั้งหมดมีความเสี่ยงการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความเสี่ยงเฉพาะที่ต้องใช้ความรอบคอบ การเป็นเจ้าของและการจัดการทรัพย์สินให้เช่าเกี่ยวข้องกับการตรวจสอบสถานะที่กว้างขวางกว่าการลงทุนใน REIT หรือโอกาสในการระดมทุนอสังหาริมทรัพย์
การตรวจสอบวิเคราะห์สถานะที่เหมาะสมในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะทรัพย์สินให้เช่านั้นไม่สามารถพูดเกินจริงได้ เป้าหมายคือการสำรองกระแสเงินสดรายเดือนและเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่มีแนวโน้มจะดีขึ้น สถานที่ให้บริการให้เช่าที่เลือกไม่ดีหรือมีการจัดการไม่ดีอาจทำให้คุณเสียเงินเป็นจำนวนมากแทนที่จะเพิ่มความมั่งคั่งให้กับคุณ การทำ Due diligence อย่างถี่ถ้วนล่วงหน้าจะทำให้คุณอยู่ในสถานะที่ดีขึ้นมากในการบรรลุเป้าหมาย
เพิ่มเติมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์:
- การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Passive: คืออะไร & จะเริ่มต้นอย่างไร
- อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ดีในตอนนี้หรือไม่?
- วิธีการลงทุนในชุมชนด้อยโอกาสผ่านอสังหาริมทรัพย์