การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของ ADU: คุ้มค่าหรือไม่

ไม่มีความลับใดที่ราคาอสังหาริมทรัพย์พุ่งทะลุหลังคาในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา นักลงทุนที่มีศักยภาพจำนวนมากพยายามที่จะปรับการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เนื่องจากอัตราการจำนองที่สูงขึ้นและราคาที่อยู่อาศัยที่สูงเกินจริง ข่าวดีก็คือมีวิธีแก้ไขภาวะที่กลืนไม่เข้าคายไม่ออกนี้ หากเทศบาลของคุณอนุญาต คุณสามารถสร้างบ้าน/อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าอีกหลังบนที่ดินที่คุณมีอยู่ อาจเป็น ADU เพื่อเป็นที่อยู่อาศัยของพ่อแม่ที่แก่ชรา สำนักงานแยกต่างหาก โรงยิม หรือแม้แต่แหล่งรายได้

นี่คือสิ่งที่เรากำลังทำอยู่ ฉันและสามีกำลังสร้าง ADU เดี่ยวที่สวนหลังบ้าน ซึ่งตอนนี้ฉันจะใช้เป็นสำนักงาน แต่เรายังเปิดให้ลูกๆ ของเราอาศัยอยู่ที่นั่นเมื่อโตขึ้น เราก็มีทางเลือกที่จะเช่าเป็นการเช่าระยะสั้นในอนาคต ทำให้เรามีรายได้ในวัยเกษียณ

ข้อดีและข้อเสียของการสร้าง ADU

ADU คืออะไร?

ADU คืออะไรกันแน่? หน่วยที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมหรือ ADU ตามที่เรียกกันโดยทั่วไปคือบ้านขนาดเล็กที่สร้างขึ้นในที่ดินเดียวกันกับที่อยู่อาศัยหลักที่อาศัยอยู่ บ้านขนาดเล็กเหล่านี้มีชื่อเรียกต่างๆ กัน เช่น บ้านในซอย อพาร์ทเมนต์ของสามี บ้านรถม้า คาสิตา หรือแฟลตคุณย่า

ตัวอย่างเช่น การวางบ้านหลังเล็กบนที่ดินของคุณจะได้รับการพิจารณาและ ADU การสร้างห้องใต้หลังคาเหนือโรงรถของคุณ หรือแม้แต่การเปลี่ยนโรงรถของคุณให้เป็นห้องสตูดิโอก็เป็น ADU เช่นกัน แน่นอน คุณสามารถสร้างโครงสร้างเดี่ยวแยกต่างหากในทรัพย์สินของคุณ

มีประมาณ 1.5 ล้าน ADU ทั่วประเทศ โดยมีประมาณ 100,000 หน่วยเพิ่มขึ้นทุกปี รัฐยอดนิยมสำหรับ ADU ได้แก่ แคลิฟอร์เนีย ฟลอริดา เท็กซัส และจอร์เจีย ลอสแองเจลิส พอร์ตแลนด์ และฮูสตันเป็นเมืองยอดนิยมทั่วประเทศสำหรับ ADU ที่น่าสนใจคือจำนวนใบอนุญาต ADU ในลอสแองเจลิสพุ่งสูงขึ้นจาก 80 ในปี 2559 เป็น 5,064 ในปี 2564 ซึ่งหมายความว่า 1 ใน 4 ของบ้านใหม่ที่สร้างขึ้นในเมืองในปี 2021 เป็น ADU

การแนะนำการแบ่งเขตนำไปสู่การห้ามสร้างบ้านเล็ก ๆ เหล่านี้ในสวนหลังบ้าน มีช่วงเวลาหนึ่งในประวัติศาสตร์ที่หน่วยเหล่านี้เป็นเรื่องธรรมดามากขึ้นเนื่องจากพวกเขาอนุญาตให้ผู้คนอาศัยอยู่ในชุมชนที่พวกเขาไม่สามารถจ่ายได้

ADU ใช้สำหรับอะไร

คุณอาจสงสัยว่าจะเกิดอะไรขึ้นกับ ADU เมื่อเจ้าของบ้านตั้งค่าหน่วยเพิ่มเติมนี้

> คุณสามารถอยู่บ้านพ่อแม่วัยชราของคุณได้

ตาม พ.ศ. 2564 การศึกษาจัดทำโดย โฮมไลท์, เจ้าของบ้าน 61% สร้าง ADU เพื่อเป็นที่พักของพ่อแม่ที่แก่ชรา ขณะที่ 32% สร้างที่พักสำหรับนักท่องเที่ยวที่เข้าพักระยะสั้นเพื่อเพิ่มรายได้ค่าเช่า แทนที่จะให้พ่อแม่ของคุณอยู่ในบ้านพักคนชรา คุณสามารถสร้างสถานที่พักผ่อนในสวนหลังบ้านให้พ่อแม่ได้

>ทางเลือกอื่นสำหรับเด็กผู้ใหญ่ของคุณ

เนื่องจากปัญหาความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัย คนหนุ่มสาวจึงอยู่บ้านกับพ่อแม่นานขึ้น คุณสามารถเพิ่ม ADU ในทรัพย์สินของคุณได้หากต้องการช่วยเหลือบุตรหลานที่เป็นผู้ใหญ่โดยไม่ต้องให้พวกเขาอาศัยอยู่ใต้หลังคาบ้านของคุณ

นี่เป็นตัวเลือกที่เราจะพิจารณาเมื่อวัยรุ่นสองคนของเราเป็นผู้ใหญ่ ด้วยราคาที่อยู่อาศัยที่พวกเขาเป็น ฉันชอบแนวคิดที่ให้พื้นที่ส่วนตัวมากขึ้นในขณะที่ยังช่วยให้พวกเขาประหยัดเงินค่าเช่า

>รายได้ค่าเช่า

การใช้พื้นที่นี้มากเป็นอันดับสามคือรายได้ค่าเช่า คุณสามารถสร้างพื้นที่เพิ่มเติมหรือแยกพื้นที่เพื่อปล่อยเช่าได้ นี่อาจเป็นการเช่าระยะยาวซึ่งมีคนอาศัยอยู่ที่นั่นเต็มเวลา หรือบ้านพักตากอากาศที่คุณเช่าเป็นรายคืน

นอกจากนี้ยังมีในระหว่างที่คุณใช้เป็นค่าเช่าขององค์กร พยาบาลเดินทางหรือนักธุรกิจมักต้องการที่พักเป็นเวลาสองสามสัปดาห์หรือหลายเดือน

หากคุณต้องการดูว่าคุณสามารถสร้างรายได้จากรายได้ค่าเช่าระยะสั้นได้เท่าไร ลองดู Airbnb หรือ Vrbo เพื่อดูว่ามียูนิตประเภทใดที่คล้ายกันในพื้นที่ของคุณ โปรดทราบว่ามีค่าใช้จ่ายต่อเนื่องที่เกี่ยวข้องกับการเช่าที่พัก

>>ที่เกี่ยวข้อง:ข้อดีข้อเสียของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์

พื้นที่แยกต่างหากสำหรับสำนักงาน

ตามที่ ก การสำรวจสำมะโนประชากรของรัฐบาลจำนวนคนทำงานจากที่บ้านเพิ่มขึ้นสามเท่าระหว่างปี 2562 ถึง 2564 หากคุณเป็นหนึ่งในจำนวนกว่า 27 ล้านคนที่ทำงานจากที่บ้าน คุณอาจต้องการเปลี่ยนพื้นที่ของคุณแทนที่จะพยายามหาร้านกาแฟหรือพื้นที่สำนักงานเพื่อทำงาน

นี่คือวิธีที่เราจะใช้ ADU ของเรา ใครก็ตามที่ทำงานจากที่บ้านเข้าใจข้อดีและข้อเสียของข้อตกลงนี้ แม้ว่าการอยู่ใกล้คนที่คุณรักจะเป็นเรื่องที่ดี แต่ก็อาจทำให้ไขว้เขวได้เหมือนกัน การมีพื้นที่ในสวนหลังบ้านที่แยกเป็นสัดส่วนจะทำให้ฉันได้รับสิ่งที่ดีที่สุดจากทั้งสองโลก

นอกจากนี้ หากคุณเห็นลูกค้าที่มีพื้นที่แยกต่างหากจะช่วยให้คุณประหยัดค่าเช่าสำนักงานได้มาก นักบำบัด นักนวดบำบัด นักบัญชี ช่างทำผม ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ หรือแม้แต่ผู้ฝึกสอนส่วนบุคคลก็สามารถทำธุรกิจโดยใช้ ADU และไม่ต้องเสียค่าเช่าพื้นที่สำนักงาน ตัวเลือกไม่มีที่สิ้นสุด

การสร้าง ADU มีค่าใช้จ่ายเท่าใด

การสร้าง ADU มีค่าใช้จ่ายเท่าไร คำตอบสั้น ๆ คือ มันขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย การอัพเกรดโรงรถมีราคาถูกกว่าการเพิ่มโครงสร้างใหม่ทั้งหมดให้กับสนามหลังบ้านของคุณ แต่ราคาจะขึ้นอยู่กับหลายสิ่งหลายอย่าง

โทรหาผู้รับเหมาสองสามรายและรับใบเสนอราคา พวกเขาจะมาดูพื้นที่และคุณสามารถอธิบายว่าคุณต้องการสร้างอะไร พวกเขาจะสามารถพูดคำหยาบกับคุณได้ในระหว่างการนัดหมาย

เพื่อให้คุณทราบอย่างรวดเร็ว ฉันอาศัยอยู่ในฟีนิกซ์และค่าใช้จ่ายของเราประมาณ 400 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต แต่แน่นอนว่าสิ่งที่คุณต้องการทำจะส่งผลกระทบอย่างมาก

>จ้างความช่วยเหลือที่เหมาะสมสำหรับการก่อสร้าง ADU ของคุณ

คุณจะต้องปรึกษากับผู้เชี่ยวชาญต่อไปนี้ก่อนที่จะเริ่มการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของ ADU:

• ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์. คุณต้องการดูตัวเลือกของคุณและประเภทของ ADU ที่พบได้ทั่วไปในชุมชนของคุณ
• ช่างรังวัด. คุณต้องแน่ใจว่าคุณสามารถทำการเปลี่ยนแปลงที่จำเป็นในที่ดินของคุณได้
• ผู้รับเหมา. คุณต้องหาบริษัทที่จะสร้างที่อยู่อาศัยใหม่นี้ให้กับคุณ
• ดีไซเนอร์. คุณอาจต้องการทำงานร่วมกับนักออกแบบบางประเภทเพื่อให้แน่ใจว่าสถานที่ใหม่ของคุณจะสวยงามน่าพึงพอใจ

> ค่าก่อสร้าง

ดูเหมือนจะเป็นไปไม่ได้โดยพื้นฐานแล้วที่จะให้ราคาเฉลี่ยสำหรับการสร้าง ADU เนื่องจากทั้งหมดขึ้นอยู่กับประเภทของโครงสร้างที่คุณต้องการเพิ่มและขนาดของพื้นที่ เราไม่สามารถละเลยบทบาทของราคาวัตถุดิบในปัจจุบันพร้อมกับต้นทุนแรงงานได้

จากการวิจัยของ อาคารAnADUที่ใกล้เคียงที่สุดที่เราหาได้จากราคาเฉลี่ยของ ADU คือประมาณ 180,000 ดอลลาร์ ค่าใช้จ่ายเหล่านี้จะรวมถึง:

• งานออกแบบ
• การขอใบอนุญาต
• เชื่อมต่อระบบสาธารณูปโภคใหม่เพื่อให้พื้นที่มีไฟฟ้าและประปาเพียงพอ
• ค่าก่อสร้างทั้งหมด
• ส่วนเหงื่อของคุณ

หากคุณจ้างผู้รับเหมา พวกเขาจะดูแลทุกอย่างให้คุณ รวมถึงการจ้างสถาปนิกและติดต่อกับเมืองเพื่อขอใบอนุญาตและการตรวจสอบ พวกเขาจะว่าจ้าง ประสานงาน และจ่ายเงินให้กับผู้รับเหมาช่วงทั้งหมด เช่น ช่างไฟฟ้าและช่างไม้

>ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ต้องพิจารณาในการสร้าง ADU

ผลที่ตามมาทางภาษี: ทรัพย์สินของคุณจะมีมูลค่ามากขึ้นเมื่อคุณเพิ่มห้องชุดเข้าไป ดังนั้นคุณอาจจะต้องจ่ายภาษีทรัพย์สินมากขึ้น อาจน้อยหรือมากขึ้นอยู่กับพื้นที่ของคุณ

เพิ่มประกันเจ้าของบ้าน: ยิ่งมีทรัพย์สินมาก ก็ยิ่งต้องเสียเงินซื้อประกันบ้านมากขึ้น

กำลังตกแต่งสถานที่ใหม่: เว้นแต่คุณจะเช่าเป็นการเช่าระยะยาว คุณจะต้องตกแต่งและตกแต่ง ADU อย่างเต็มที่ แม้จะเช่าระยะยาว คุณก็ยังต้องการสิ่งอำนวยความสะดวกเพิ่มเติมเล็กน้อย เช่น มู่ลี่และเครื่องใช้ไฟฟ้า

สาธารณูปโภคเพิ่มขึ้น: คุณอาจเพิ่มชุดยูทิลิตี้แยกต่างหากหรือไม่ก็ได้ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับกฎหมายการแบ่งเขตของคุณ ซึ่งหมายความว่า ADU ใหม่ของคุณอาจถูกเพิ่มเข้ากับไฟฟ้า น้ำ และถังขยะในบ้านหลักของคุณ

ADU จะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินได้เท่าใด

ทรัพย์สินที่แน่นอนของคุณจะเพิ่มขึ้นเท่าใดนั้นไม่สามารถพูดได้ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่สามารถให้ข้อมูลคร่าวๆ ว่าโครงการของคุณจะเพิ่มมูลค่าให้กับบ้านได้มากเพียงใด

เมื่อฉันติดต่อตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ พวกเขาบอกว่าควรเพิ่มขึ้นตามราคาเฉลี่ยของพื้นที่เป็นตารางฟุต ดังนั้น หากบ้านของคุณมีมูลค่า 200 ดอลลาร์ต่อตารางฟุต และคุณกำลังเพิ่มพื้นที่ 500 ตารางฟุต ควรเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของคุณประมาณ 100,000 ดอลลาร์

แน่นอนว่ามันอาจไม่ง่ายอย่างนั้น หากผู้ซื้อในพื้นที่ของคุณให้ความสำคัญกับ ADU มาก อาจเพิ่มมากกว่านั้น ถ้าไม่มีก็อาจจะเพิ่มน้อยลง ไม่ใช่ทุกคนที่ทำงานจากที่บ้านหรือต้องการเป็นเจ้าของบ้าน

หากทราบแน่ชัดว่า ADU จะเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินของคุณได้มากเพียงใดเป็นปัจจัยสำคัญสำหรับคุณอย่างแน่นอน ทำงานอย่างใกล้ชิดกับตัวแทนอสังหาริมทรัพย์เพื่อให้แน่ใจว่าคุณไม่ได้ใช้จ่ายเกินกว่าที่คุณจะได้รับคืนเมื่อคุณ ขาย.

ADU ถูกกฎหมายทุกที่หรือไม่?

ทุกรัฐและเทศบาลมีกฎหมายที่แตกต่างกันเกี่ยวกับการแบ่งเขตที่อยู่อาศัยและการก่อสร้าง

ผู้รับเหมาหรือกฎหมายแบ่งเขตในท้องถิ่นของคุณจะให้ข้อมูลที่คุณต้องการว่าการสร้าง ADU นั้นถูกกฎหมายในที่ที่คุณอาศัยอยู่หรือไม่ คุณต้องการให้แน่ใจว่าหน่วยเพิ่มเติมนี้ถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อที่คุณจะได้ไม่สร้างปัญหาให้ตัวคุณเองในอนาคต ความรับผิดชอบอยู่ที่คุณต้องพิจารณาว่าการสร้างที่อยู่อาศัยนี้ถูกกฎหมายหรือไม่

สำหรับเราอุปสรรคใหญ่คือห้ามเติมไฟฟ้า 220 โวลท์ นี่คือพลังที่เตาอบใช้ พวกเขารู้สึกว่าการเพิ่มเตาอบทำให้ที่พักมีหลายครอบครัวและไม่ได้รับอนุญาตในเขตของเรา

เราต้องคำนึงถึงความพ่ายแพ้ทางกฎหมายด้วย เราอาศัยอยู่ในย่านชานเมืองแบบดั้งเดิม ที่ดินของเราจึงไม่ใหญ่โตนัก ความพ่ายแพ้เหล่านี้จำกัดขนาดและตำแหน่งของโครงสร้าง

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ของ ADU คุ้มค่าหรือไม่?

หลายคนรู้สึกว่า ADU เป็นทางออกของวิกฤตที่อยู่อาศัยและเป็นทางเลือกที่สมบูรณ์แบบสำหรับสิ่งแวดล้อมในขณะที่เรามองหาบ้านเพิ่ม ด้วยการสร้าง ADU คุณสามารถช่วยเหลือวิกฤตที่อยู่อาศัยโดยมีผลกระทบต่อสิ่งแวดล้อมน้อยที่สุดในขณะที่สร้างกระแสรายได้แบบพาสซีฟให้กับตัวคุณเอง

คุณจะต้องนั่งลงและกระทืบตัวเลข แต่เป็นที่ชัดเจนว่าหากเมืองของคุณอนุญาต ADU จริง การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์อาจเป็นวิธีที่ไม่เหมือนใครในการเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องซื้อชิ้นส่วนใหม่ คุณสมบัติ.

ผู้เชี่ยวชาญหลายคนกำลังโน้มน้าวการลงทุนของ ADU เพราะคุณไม่จำเป็นต้องซื้อที่ดินใหม่และให้ความยืดหยุ่นแก่คุณ หากคุณมีทรัพย์สินอยู่แล้วและกำลังมองหาการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณจะต้องพิจารณา ADU อย่างจริงจัง