House Flipping การลงทุนที่เหมาะสมสำหรับคุณหรือไม่?

การพลิกบ้านเกี่ยวข้องกับการซื้อบ้านที่ต้องการซ่อมแซม การซ่อมแซม และการขายอย่างรวดเร็วเพื่อทำกำไร เป็นแนวคิดที่ค่อนข้างง่าย แต่การดำเนินการนั้นเรียบง่าย การพลิกบ้านไม่ใช่การลงทุนที่นักลงทุนส่วนใหญ่ควรทำ ที่กล่าวว่า สำหรับนักลงทุนที่เหมาะสม การพลิกบ้านสามารถทำกำไรได้อย่างมาก

ดังนั้นคุณควรลงทุนในการพลิกบ้านหรือไม่? ลองหากัน

ต้นทุนของการพลิกเฉลี่ย

ผู้เชี่ยวชาญเกือบทุกคนที่ฉันพูดคุยด้วยพูดถึงต้นทุนมหาศาลในการพลิกบ้าน ค่าใช้จ่ายเฉลี่ย อยู่ที่ประมาณ 48,000 ดอลลาร์ทำให้ตัวเลือกการลงทุนนี้ไม่สามารถเข้าถึงได้สำหรับผู้เริ่มต้น ต้องจ่ายค่าใช้จ่ายต่อไปนี้ในระหว่างกระบวนการ:

ราคาซื้อ

ราคาซื้อน่าจะเป็นต้นทุนที่ใหญ่ที่สุดที่คุณต้องจ่าย การจัดหาเงินทุนสำหรับบ้านที่คุณตั้งใจจะพลิกกลับเพิ่มความเสี่ยง ดังนั้นคุณจะต้องจ่ายราคาขายทั้งหมดหากเป็นไปได้ หากคุณต้องใช้เงินทุน ลองพิจารณาการใช้ชีวิตในบ้านในขณะที่คุณปรับปรุง

ในขณะที่ตีนกบมีจุดมุ่งหมายเพื่อเป็นบ้านราคาถูกที่คุณปรับปรุงใหม่ คุณจะต้องหาเงินหลายพันดอลลาร์ หากไม่ใช่หลายแสนดอลลาร์เพื่อให้ครอบคลุมเฉพาะต้นทุนราคาซื้อ “เจ้ามือพลิกบ้านจะได้ประโยชน์จากการใช้กฎ 70% นักลงทุนไม่ควรจ่ายเงินมากกว่า 70% ของค่า ARV ของอสังหาริมทรัพย์ หักด้วยค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงที่จำเป็น” จอน ซานบอร์น จาก พี่น้องรักอสังหาริมทรัพย์.

ต้นทุนการปิดบัญชี

เมื่อคุณซื้อฟลิปเปอร์ คุณจะต้องจ่ายค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีสองครั้ง: เมื่อคุณซื้อและเมื่อคุณขาย โดยเฉลี่ยแล้ว ต้นทุนการปิดมักจะ "อยู่ระหว่าง 2% ถึง 7% ของราคาซื้อ" Sanborn กล่าว

การเป็นตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ด้วยตัวคุณเองจะช่วยลดค่าใช้จ่ายเหล่านี้ได้ เนื่องจากคุณจะได้รับค่าคอมมิชชั่นเมื่อคุณซื้อ (ในฐานะตัวแทนของผู้ซื้อ) และคุณจะต้องจ่ายอสังหาริมทรัพย์เพียงก้อนเดียวเมื่อคุณขาย

ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุง

ค่าใช้จ่ายที่ใหญ่ที่สุดที่คุณมีคือวัสดุและเวลาที่คุณต้องการในการปรับปรุงบ้าน

“โดยธรรมชาติแล้ว นักลงทุนจะคำนวณต้นทุนหลักๆ ของสินค้าชิ้นใหญ่ เช่น ห้องครัวและห้องน้ำ หลังคา งานทาสี และพื้น เป็นต้น” Scott Harvell ผู้ก่อตั้งกล่าว บ้านขายด่วน, Inc. “แต่นักลงทุนบางคนไม่ได้ตั้งงบประมาณสำหรับรายการตั๋วขนาดเล็กจำนวนมากที่เรียงซ้อนกัน โคมไฟ สวิตช์และเต้าเสียบ ที่จับประตู การจัดสวน และแม้กระทั่งสิ่งเล็กๆ อย่างตะปูและตะปูเกลียว ก็สามารถรวมกันได้ถึงหลายพันดอลลาร์”

>>ที่เกี่ยวข้อง: การขายบ้านราคาเท่าไหร่

ค่าสาธารณูปโภค

ขณะที่คุณกำลังปรับปรุง คุณต้องคำนึงถึงค่าไฟฟ้า ค่าน้ำ และค่าความร้อนด้วย เช่นเดียวกับเจ้าของบ้านรายอื่นๆ คุณจะจ่ายเป็นรายเดือนจนกว่าคุณจะขนทรัพย์สินออก

ค่าการตลาด

เมื่อคุณกำลังมองหาบ้านหรือต้องการขายบ้านพลิกโฉมใหม่ คุณจะต้องคำนึงถึงต้นทุนการตลาดที่คุณต้องทำ

Harvell กล่าวว่า "นักลงทุนส่วนใหญ่ต้องโฆษณาอย่างต่อเนื่องเพื่อให้มีโอกาสมากพอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาลดพิเศษ ราคาเฉลี่ยต่อสัญญาในตลาดของเราอยู่ที่ 7,500 ดอลลาร์สหรัฐฯ กล่าวอีกนัยหนึ่งคือ… โดยเฉลี่ยทุกๆ 7,500 ดอลลาร์ที่เราใช้จ่ายในการโฆษณาจะส่งผลให้มีบ้านหนึ่งหลังภายใต้สัญญาโดยเฉลี่ย”

ข้อดีข้อเสียของการพลิกบ้าน

ข้อดี

• เป็นการลงทุนระยะสั้น – ส่วนใหญ่พลิกผันภายใน 1 ปี ทำให้เป็นการลงทุนระยะสั้นที่มักให้ผลตอบแทนสูง ซึ่งหมายความว่าคุณไม่ต้องรอถึงสิบปีเพื่อเก็บเกี่ยวผลตอบแทนจากการลงทุนของคุณ
• ผู้สร้างที่มีประสบการณ์สามารถทำโครงการ DIY ได้ – การพลิกกลับทำได้ดีที่สุดโดยผู้ที่รู้ว่ากำลังทำอะไรอยู่ทั้งในด้านการก่อสร้างหรือด้านอสังหาริมทรัพย์ สิ่งนี้จะลดสิ่งที่คุณต้องจ่ายให้คนนอกทำงาน
• กำไรสูงที่เป็นไปได้ – Flippers ได้รับค่าเฉลี่ยของ ผลตอบแทน 67,000 ดอลลาร์ (ณ ไตรมาสแรกของปี 2565) เมื่อขาย หากทุกอย่างเป็นไปตามแผน คุณจะได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าในกรอบเวลาอันสั้น

ข้อเสีย

• ตลาดที่อยู่อาศัยมักมีความเสี่ยง – ตลาดที่อยู่อาศัยไม่เป็นที่รู้จักสำหรับความคงเส้นคงวา บางปีมีการซื้อบ้านเพิ่มขึ้นอย่างมากในขณะที่บางปีเห็นอัตราดอกเบี้ยสูงและผู้ซื้อน้อยลง สำหรับผู้ที่ไม่ได้ฝึกหัด การทำความเข้าใจความซับซ้อนที่ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงเหล่านี้อาจเป็นเรื่องยาก และคุณอาจไม่ได้ลงเอยด้วยการซื้อหรือทำโครงการให้เสร็จในเวลาที่เหมาะสมในการซื้อหรือขาย
• คุณจะจ่ายล่วงหน้าเป็นจำนวนมาก – ระหว่างราคาซื้อ ต้นทุนปิดบัญชี และต้นทุนที่เกี่ยวข้องอื่นๆ ทั้งหมด คุณกำลังมองหาเงินก้อนใหญ่เพื่อเริ่มต้นลงทุน การลงทุนจำนวนมากไม่มีข้อกำหนดการลงทุนขั้นต่ำแม้แต่น้อย
• คุณอาจจ่ายผลตอบแทนจากการลงทุนระยะสั้น – หากคุณซื้อ ปรับปรุง และขายบ้านของคุณภายในหนึ่งปี คุณจะต้องเสียภาษีกำไรจากการขายหุ้นในระยะสั้น
• การเงินสามารถรักษาความปลอดภัยได้ยาก – คุณไม่สามารถออกไปรับจำนองแบบเดิมได้เมื่อคุณกำลังพลิกบ้าน คุณต้องใช้เงินกู้เพื่อการปรับปรุงใหม่แทน (มีมากมาย). สินเชื่อเหล่านี้มีความเสี่ยงสำหรับผู้ให้กู้ "ดังนั้นพวกเขาจึงมักต้องมีหลักประกันเช่นบ้านหรือรถยนต์ก่อนที่จะให้สินเชื่อ การอนุมัติเงินทุนซึ่งเพิ่มเวลาพิเศษ (และค่าใช้จ่าย) ในแผนโครงการใดๆ” Shaun Martin, CEO กล่าว ของ เงินสดสำหรับบ้าน.

ใช้เวลานานแค่ไหนในการพลิกบ้าน?

อ้างอิงจาก Rocket Mortgageการพลิกกลับทั่วไปที่ไม่มีปัญหาเกิดขึ้นจะเกิดขึ้นระหว่าง 6 - 12 เดือน ที่กล่าวว่านักลงทุนไม่ควรประมาทว่าการลงทุนนี้ผิดพลาดได้กี่วิธี คุณกำลังซื้อบ้าน ไม่ใช่หุ้นที่ขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่างที่เปลี่ยนแปลงราคา คุณอาจพบว่าจำเป็นต้องทำระบบไฟฟ้าใหม่ทั้งหมดที่คุณไม่ได้รับผิดชอบ มิฉะนั้นฐานรากทั้งหมดอาจเสียหาย หรือคุณอาจต้องซ่อมแซมบ่อน้ำหรือท่อประปา

คุณไม่มีทางรู้ว่าบ้านหลังนี้มีอะไรอยู่ในร้านจนกว่าคุณจะมีกุญแจอยู่ในมือและเริ่มรื้อของ ที่กล่าวว่าการเพิ่มกรอบเวลาของคุณอีกสองสามเดือนเป็นสิ่งจำเป็นเมื่อพลิกบ้าน

>>ที่เกี่ยวข้อง: ภาษีผลได้จากทุนระยะยาวและระยะสั้น

ใครสามารถทำเงินพลิกบ้านได้บ้าง?

ไม่มีข้อจำกัดทางกฎหมายว่าใครสามารถซื้อบ้านและพลิกบ้านได้ ผู้ใหญ่ที่มีความรู้ความสามารถและมีเงินสดสามารถพยายามพลิกบ้านได้ ที่กล่าวว่ามีนักลงทุนและบุคคลที่เหมาะสมกับงานมากขึ้น

นักลงทุนที่ไม่ชอบความเสี่ยง

การมีความอดทนนั้นคุ้มค่าเมื่อคุณเป็นช่างฟลิปเปอร์ประจำบ้าน ผู้ซื้อที่กระตือรือร้นมากเกินไปมักจะไม่ได้รับข้อตกลงที่ดีที่สุด “นักลงทุนที่พลิกบ้านได้มากที่สุดนั้นเป็นผู้เลือกสูงและไม่ชอบความเสี่ยง อย่ากระโดดขึ้นบ้านหลังแรกที่ขวางเส้นทางของคุณ นักลงทุนที่ดีที่สุดอาจใช้ตัวเลขเป็นร้อยข้อตกลงก่อนที่จะพบข้อเสนอที่ดูเหมือนว่าเหมาะสมกับการเรียกเก็บเงิน” Josh Steppling ผู้ช่วยนายหน้าที่ Josh Steppling Group ที่ EXP Realty.

>>อ่านเพิ่มเติม: Due Diligence ในอสังหาริมทรัพย์คืออะไร? (ปฏิบัติที่ดีที่สุด)

นัก DIY

ผู้ที่ประสบความสำเร็จในงานก่อสร้างคือผู้สมัครที่ดีที่สุดสำหรับการพลิกบ้าน พวกเขารู้ลึกหนาบางในการสร้างและตกแต่งบ้าน พวกเขารู้ว่างานบางอย่างใช้เวลานานเท่าใดและมีแนวโน้มว่าจะมีค่าใช้จ่ายเท่าไร

การจ่ายเงินให้ผู้รับเหมาเข้ามาและทำงานให้คุณนั้นแพงเกินไปสำหรับนักลงทุนส่วนใหญ่ อย่างน้อยก็จนกว่าพวกเขาจะมีทุนสร้างเพื่อทำเช่นนั้น ผู้ที่หัดเล่นครั้งแรกและผู้ที่ไม่มีเงินทุนจำนวนมากจำเป็นต้องเก็บงานไว้ภายในองค์กรหากต้องการสร้างผลกำไรประเภทใดประเภทหนึ่ง

ผู้เชี่ยวชาญในอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

Chip และ Joanna Gaines ได้สร้างอาณาจักรอสังหาริมทรัพย์เพราะพวกเขาดูแลทุกแง่มุมของการพลิกบ้าน พวกเขาไม่เพียงแค่พลิกบ้านเองเท่านั้น แต่ในตอนนี้พวกเขายังมีหน่วยงานด้านอสังหาริมทรัพย์อีกด้วย หากคุณสามารถ DIY ทั้งโครงการได้และมีผู้รู้ทั้งการก่อสร้างและส่วนประกอบของตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ คุณไม่จำเป็นต้องจ้างงานจากภายนอก ดังนั้นคุณจึงไม่ต้องเสียเงินเพิ่ม

เคล็ดลับในการพลิกบ้านให้สำเร็จ

หากคุณตัดสินใจแล้วว่าการพลิกบ้านอาจเป็นเส้นทางที่เหมาะกับคุณ ลองพิจารณาเคล็ดลับสองสามข้อก่อนที่จะเริ่มลงมือ:

รอบ้านที่เหมาะสม. อดทน ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีแนวโน้มที่จะเปลี่ยนแปลงบ่อย ไม่มีประโยชน์ที่จะรีบซื้อบ้านหากคุณไม่แน่ใจ 100% ว่าสุดท้ายแล้วบ้านจะออกมาดี หากคุณรีบซื้อและพบปัญหา คุณอาจมองว่ากำไรเป็นศูนย์

ให้ความสนใจกับพื้นที่ใกล้เคียง. การพลิกบ้านในย่านทรุดโทรมที่ไม่อยู่ในขั้นตอนการบูรณะอาจหมายความว่าคุณจะไม่พบผู้ซื้อที่มีเงินเพียงพอที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ นั่นอาจนำไปสู่การทำกำไรครั้งใหญ่ของคุณ ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ค้นคว้าบริเวณใกล้เคียงของบ้านที่คุณสนใจอย่างละเอียดถี่ถ้วน

รับการตรวจสอบ. การได้รับความเห็นที่สองไม่ใช่เรื่องเลวร้าย การตรวจสอบเป็นเงินไม่กี่ร้อยดอลลาร์ที่สามารถช่วยให้คุณประหยัดจากการซื้อบ้านที่คุณจะต้องเสียเงินหลายแสนดอลลาร์

มีกองทุนฉุกเฉิน. คุณไม่มีทางรู้ว่าจะเกิดอะไรขึ้นเมื่อคุณกำลังปรับปรุงบ้าน ดังนั้นให้แน่ใจว่าคุณมีเงินสดอยู่ในมือ Steppling กล่าวว่าลูกค้าของเขา "มีรายการโฆษณาที่ "เซอร์ไพรส์" ในงบประมาณ [ของพวกเขา] ซึ่งคิดเป็น 10%-20% ของงบประมาณการปรับปรุงทั้งหมด หากมีเรื่องไม่คาดฝันเกิดขึ้นก็จะไม่ทำให้คุณเครียด หากทุกอย่างเป็นไปตามแผนที่วางไว้ คุณจะได้รับกำไรพิเศษ 10%-20%”

พิจารณาการใช้ชีวิตในบ้านในขณะที่คุณปรับปรุง. หากการอยู่ในบ้านเป็นไปได้ในขณะที่คุณปรับปรุงจะช่วยให้คุณประหยัดเงินได้มาก ไม่เพียงแต่จะลบค่าครองชีพบางส่วนของคุณเท่านั้น แต่ยังช่วยให้คุณมีเงินสดในมือมากขึ้น ยังช่วยประหยัดภาษีได้อีกมากอีกด้วย หากบ้านเป็นที่อยู่อาศัยหลักของคุณ อย่างน้อยสองปีคุณไม่ต้องจ่ายภาษีผลได้จากทุน ขึ้นราคาใด ๆ เมื่อคุณขาย นั่นคือรายได้ปลอดภาษี!

ความคิดสุดท้าย

การพลิกบ้านต้องใช้เงินทุนจำนวนมากล่วงหน้าและเพื่อให้ครอบคลุมค่าใช้จ่ายต่อเนื่อง คุณจะต้องซื้อบ้านและชำระเงินเพื่อทำการปรับปรุง คุณยังมีต้นทุนการถือครองเช่นการชำระสินเชื่อและค่าสาธารณูปโภคที่เพิ่มเข้าไปในค่าใช้จ่ายในแต่ละเดือนที่คุณเป็นเจ้าของทรัพย์สิน

การอาศัยอยู่ในอสังหาริมทรัพย์อย่างน้อยสองปีในขณะที่คุณปรับปรุงสามารถช่วยบรรเทาค่าใช้จ่ายอย่างต่อเนื่องและช่วยให้คุณประหยัดเงินภาษีเมื่อคุณขาย