Mobile Home Park การลงทุนสำหรับผู้เริ่มต้น: คู่มือที่ตรงไปตรงมา

การขาดแคลนที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงเป็นความท้าทายระดับชาติมานานหลายทศวรรษ แต่ปัญหาดังกล่าวยิ่งรุนแรงขึ้นจากนโยบายล็อกดาวน์ COVID-19 ที่รัฐบาลกำหนด ซึ่งขัดขวางการพัฒนาในช่วงต้นปี 2020 และอัตราเงินเฟ้อที่ยังคงดำเนินอยู่อย่างต่อเนื่อง

ตอนนี้ ประมาณการกลุ่มที่อยู่อาศัยรายได้ต่ำแห่งชาติ ปัจจุบันขาดแคลนหน่วยเช่าที่สามารถซื้อได้สำหรับครัวเรือนที่มีรายได้น้อยถึง 6.8 ล้านหน่วย ปัจจุบันที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงมากที่สุดอยู่ในรูปแบบของหน่วยเช่าส่วนบุคคล อย่างไรก็ตาม บ้านเคลื่อนที่มีลักษณะเฉพาะที่ต้องการของผู้เช่าซึ่งไม่พบในอาคารอพาร์ตเมนต์: ความภาคภูมิใจในความเป็นเจ้าของและความเป็นส่วนตัวที่ไม่มีใครขัดขวาง

การเป็นเจ้าของและจัดการบ้านเคลื่อนที่ถือเป็นโอกาสพิเศษในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ บทความนี้จะกล่าวถึงวิธีการทำงานของการลงทุนในบ้านเคลื่อนที่ สิ่งที่ต้องรู้ และข้อดีและข้อเสียของการลงทุนในสวนบ้านเคลื่อนที่

ข้อดีและข้อเสียการลงทุนของ Mobile Home Park

การลงทุนใน Mobile Home Park คืออะไร?

บ้านเคลื่อนที่เป็นชุมชนของบ้านที่สร้างขึ้นบนที่ดินที่มีจุดเชื่อมต่อถาวรสำหรับสาธารณูปโภค น้ำ และท่อระบายน้ำ แม้ว่าในทางเทคนิคแล้ว บ้านจะเป็นแบบเคลื่อนที่ได้ แต่ก็จอดกึ่งถาวร (โดยมีการผูกปมรถพ่วงหรือ "มีกระโปรง") และตั้งอยู่ร่วมกันในแต่ละแปลง (หรือที่เรียกว่า "แผ่นกั้น")

บ้านเคลื่อนที่ขนาดเล็กประกอบด้วยแผ่นรองระหว่าง 10 ถึง 25 แผ่น ในขณะที่สวนสาธารณะขนาดใหญ่สามารถใส่แผ่นรองได้หลายร้อยแผ่น, ทุกถนนสนับสนุนและพื้นที่ส่วนกลางส่วนกลาง. โดยทั่วไปแล้ว บ้านแต่ละหลังจะเป็นเจ้าของโดยผู้อยู่อาศัยหลัก ซึ่งจ่ายค่าเช่ารายเดือนให้กับเจ้าของสวนสาธารณะ ค่าเช่านี้รวมถึงแปลงที่ดิน การใช้พื้นที่ส่วนกลางและสาธารณูปโภคต่างๆ รวมทั้งน้ำ ไฟฟ้า และก๊าซ

นักลงทุนซื้อบ้านเคลื่อนที่จากเจ้าของรายอื่นโดยใช้นายหน้าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เพื่ออำนวยความสะดวกในการทำธุรกรรม อย่างไรก็ตาม ไม่เหมือนกับการลงทุนในที่อยู่อาศัยแบบเดิมๆ การซื้อบ้านเคลื่อนที่เป็น โอกาสในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์. ดังนั้น การลงทุนเชิงพาณิชย์จึงมักไม่ซื้อโดยคาดว่าจะมีการเพิ่มมูลค่าในขณะที่คุณเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

แทนที่จะทำเงินจากความแตกต่างระหว่างค่าเช่ารายเดือนรวมหักค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานสุทธิ เหมือนกับเจ้าของอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์

ที่เกี่ยวข้อง>>วิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

ประโยชน์ของการลงทุนในสวนสาธารณะสำหรับบ้านเคลื่อนที่

การลงทุน 1 ล้านดอลลาร์อาจซื้อบ้านเดี่ยวได้สี่หลังเท่านั้น ต้นทุนเฉลี่ยของอาคารอพาร์ตเมนต์ต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 100,000 ดอลลาร์ ดังนั้น 1 ล้านดอลลาร์จะซื้ออาคาร 10 ยูนิตให้คุณ หรือคุณสามารถซื้อบ้านเคลื่อนที่ได้ 90 ถึง 100 ยูนิตในราคาประมาณ 1 ล้านดอลลาร์ — ต้นทุนต่อหน่วย 10,000 ถึง 12,000 ดอลลาร์

การลงทุนเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงที่สุดในการเป็นเจ้าของบ้านเคลื่อนที่คือการเป็นเจ้าของอาคารอพาร์ตเมนต์ ทั้งสองเป็นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์โดยจัดหาที่อยู่อาศัยให้กับประชากรที่มีรายได้ต่ำ อย่างไรก็ตาม มีประโยชน์หลักบางประการ

ต้นทุนต่ำต่อ "ประตู"

การลงทุนในสวนสาธารณะแบบเคลื่อนที่ คุณจะได้รับ "ประตู" มากขึ้นด้วยต้นทุนต่อประตูที่ต่ำกว่า ดังนั้นจึงใช้เงินน้อยลงในการซื้อสินทรัพย์นี้

ดิ ราคากลางของบ้านเดี่ยวที่มีอยู่ในสหรัฐอเมริกา กำลังใกล้ 400,000 ดอลลาร์และกำลังเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็ว นั่นหมายถึงการลงทุน 1 ล้านดอลลาร์จะซื้อประตูได้เพียง 4 ประตูเท่านั้น ในทางกลับกัน ต้นทุนเฉลี่ยของอาคารอพาร์ตเมนต์ต่อยูนิตอยู่ที่ประมาณ 100,000 ดอลลาร์ ดังนั้น 1 ล้านดอลลาร์จะซื้ออาคาร 10 ยูนิตให้คุณ หรือ คุณสามารถซื้อบ้านเคลื่อนที่ได้ 90 ถึง 100 ยูนิตในราคาประมาณ 1 ล้านดอลลาร์ — ราคาต่อหน่วย 10,000 ถึง 12,000 ดอลลาร์

อ่านเพิ่มเติม>> มาถึงการตรวจสอบบ้าน 2022: ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าด้วย $100

ลดต้นทุนการบำรุงรักษา

ในอพาร์ตเมนต์คอมเพล็กซ์หรือกลุ่มที่อยู่อาศัยอื่น ๆ เจ้าของต้องบำรุงรักษาตัวอาคารเอง อย่างไรก็ตาม, บ้านเคลื่อนที่เป็นของผู้อยู่อาศัยในขณะที่นักลงทุนเป็นเจ้าของที่ดิน ผู้เช่ามีหน้าที่ซ่อมแซมและบำรุงรักษา คุณต้องบำรุงรักษาระบบสาธารณูปโภค แต่ไม่ใช่บ้านเคลื่อนที่หรือที่ดินที่ตั้งอยู่ (นี่ไม่ใช่กรณีเสมอไป บ้านเคลื่อนที่บางหลังประกอบด้วยหน่วยที่เป็นเจ้าของสวนสาธารณะ)

การแข่งขันน้อยลง

การลงทุนในอพาร์ตเมนต์แบบส่วนบุคคลอาจเป็นเรื่องยาก เนื่องจากคุณมักจะมีกลุ่มบริษัทขนาดใหญ่เสนอราคาต่อต้านคุณ แต่บ้านเคลื่อนที่ส่วนใหญ่ดำเนินการโดยเจ้าของธุรกิจขนาดเล็ก เป็นเรื่องปกติที่แฟรนไชส์ระดับประเทศ บริษัทขนาดใหญ่ และนักลงทุนสถาบันจะมีส่วนร่วมในการเป็นเจ้าของบ้านเคลื่อนที่

ความเสี่ยงของการลงทุนในสวนบ้านเคลื่อนที่

ตอนนี้เราได้ตรวจสอบผลประโยชน์ที่เป็นไปได้บางประการของการลงทุนบ้านเคลื่อนที่แล้ว มาดูความเสี่ยงบางอย่างกัน:

ค่าเสื่อมราคาเร็วขึ้น

ความเสี่ยงแรกของการลงทุนบ้านเคลื่อนที่คือ บ้านเคลื่อนที่มีแนวโน้มเสื่อมราคาเร็วกว่าอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น. ในขณะที่ผู้เช่าของคุณเป็นเจ้าของบ้านและมีหน้าที่รับผิดชอบในการซ่อมแซมและบำรุงรักษา คุณไม่สามารถควบคุมสภาพของยูนิตได้ คุณอาจไม่สามารถดึงดูดผู้เช่าในอนาคตได้หากสวนดูทรุดโทรม

การเงินเข้าถึงได้น้อย

ในการหาเงินทุนสำหรับการลงทุนบ้านเคลื่อนที่ของคุณ คุณอาจจำเป็นต้องค้นหาผู้ให้กู้ที่เชี่ยวชาญด้านเหล่านี้ และมักจะมีข้อกำหนดเฉพาะ ตัวอย่างเช่น ผู้ให้กู้อาจต้องการให้ชุมชนมีแผ่นรองขั้นต่ำหรือสูงสุดต่อเอเคอร์ ที่ผูกปมทั้งหมดถูกซ่อนไว้ด้วยกระโปรง และ/หรือบ้านทุกหลังเป็นไปตามข้อกำหนดของรหัสที่อยู่อาศัยและการพัฒนาเมือง (HUD)

เงินดาวน์จำนวนมาก

บ้านเคลื่อนที่มักมีข้อกำหนดการชำระเงินดาวน์ที่สูงกว่า ในขณะที่ผู้ให้กู้มักต้องการเงินดาวน์เพียง 20% สำหรับการซื้อเพื่อการลงทุนบ้านเดี่ยว แต่เงินดาวน์ของคุณน่าจะอยู่ที่ 25% เมื่อจัดหาเงินทุนสำหรับบ้านเคลื่อนที่

กระบวนการขับไล่ที่ท้าทาย

การขับไล่อาจซับซ้อนด้วยการลงทุนบ้านเคลื่อนที่ หากคุณเป็นเจ้าของอพาร์ทเมนต์คอมเพล็กซ์ การกำจัดผู้เช่าที่ไม่ต้องจ่ายนั้นค่อนข้างตรงไปตรงมา แต่ในบ้านเคลื่อนที่ ผู้เช่ามีห้องชุดของตนเอง ค่าเคลื่อนย้ายโดยประมาณสำหรับบ้านเคลื่อนที่คือ 3,000 เหรียญ หากผู้เช่าอยู่ในช่องแคบที่เลวร้าย เจ้าของอุทยานอาจต้องวางบิลนั้น

วิธีการเริ่มลงทุนในสวนสาธารณะสำหรับบ้านเคลื่อนที่

มีตลาดออนไลน์สองสามแห่งที่คุณสามารถค้นหาข้อมูลโดยละเอียดและการวิเคราะห์เกี่ยวกับบ้านเคลื่อนที่ที่มีจำหน่าย พวกเขารวมถึง:

• Mobile Home Park Store เป็นไซต์พิเศษที่ใหญ่ที่สุดสำหรับบ้านเคลื่อนที่ ในขณะที่เขียน มีบ้านเคลื่อนที่สำหรับขายมากกว่า 325 แห่งบนเว็บไซต์ของพวกเขา
• ลูปเน็ต เป็นบริการรายชื่ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ใหญ่ที่สุดที่ทุกคนสามารถหาได้ทางออนไลน์ โดยมีข้อมูลมากมายเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเชิงพาณิชย์ทุกประเภทสำหรับการขาย รวมถึงบ้านเคลื่อนที่
• CoStar เป็นบริการรายการสำหรับมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ยังมีรายการขายบ้านเคลื่อนที่สำหรับขายอีกด้วย ความสามารถในการค้นหาและการวิเคราะห์โดยละเอียดมีประสิทธิภาพมากกว่า Loopnet แต่ CoStar จำกัดการใช้บริการฐานข้อมูลของตนไว้เฉพาะผู้ที่ได้ทำข้อตกลงสิทธิ์ใช้งานที่เหมาะสม
• Reonomy.com เป็นแพลตฟอร์มการค้นหาที่ใหม่กว่าซึ่งเป็นมิตรกับผู้ใช้มากและมีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์มากกว่า 50 ล้านแห่งรวมถึงบ้านเคลื่อนที่

ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้ปรึกษาตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ที่เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เพื่อช่วยคุณกำหนดมูลค่าตลาดที่ยุติธรรมของอสังหาริมทรัพย์ ในฐานะนักลงทุน คุณจะต้องการตัวแทนผู้ซื้อที่มีสิทธิ์เข้าถึงขั้นตอนของข้อตกลง คุณจะต้องการใครสักคนที่จะสนับสนุนความสนใจของคุณในระหว่างขั้นตอนการค้นหาและการได้มา โดยทั่วไปแล้ว ผู้ขายจะจ่ายค่าคอมมิชชั่นให้กับตัวแทนของผู้ซื้อ ดังนั้นจึงไม่มีเหตุผลที่จะไม่ผ่านนายหน้าในฐานะผู้ซื้อ

สิ่งที่ควรมองหาในการลงทุนบ้านเคลื่อนที่

มีสองสามวิธีในการเพิ่มมูลค่าของการลงทุนและกระแสเงินสดของคุณด้วยการลดค่าใช้จ่าย (การบำรุงรักษา การจัดการทรัพย์สิน ฯลฯ) หรือการเพิ่มรายได้ (ค่าเช่า)

อันดับแรก คุณจะต้องมองหาชุมชนสวนสาธารณะเคลื่อนที่ที่คุณสามารถเพิ่มมูลค่าหรือปรับปรุงเพื่อเพิ่มรายได้ สิ่งเหล่านี้อาจเป็นทรัพย์สินที่เจ้าของปัจจุบันละเลยหรือไม่ได้รับการอัพเกรด หรืออาจเป็นทรัพย์สินที่ขาดโอกาสในการเพิ่มกระแสเงินสด

คุณควรหาชุมชนที่มีราคาค่าเช่าต่ำกว่ามูลค่าตลาดด้วย และ คุณสามารถเพิ่มอัตราค่าเช่ารายเดือนด้วยการอัพเดทเล็กน้อยและราคาไม่แพง

ชุมชนรอบบ้านเคลื่อนที่ก็เป็นปัจจัยด้านรายได้ที่สำคัญเช่นกัน ชุมชนที่ตั้งอยู่ใกล้กับนายจ้างรายใหญ่ที่จ้างคนงานรายชั่วโมงสามารถจัดหาผู้เช่าที่มีคุณสมบัติเหมาะสมจำนวนมากได้ การเลือกผู้เช่าในที่อยู่อาศัยใด ๆ ที่คุณมีคนอาศัยอยู่ใกล้กันเป็นสิ่งสำคัญ. คุณต้องการให้แน่ใจว่าทุกคนรู้สึกปลอดภัยและต้องการอยู่ในสวนสาธารณะต่อไป การรักษาผู้เช่าที่ดีและการกำจัดผู้เช่าที่มีปัญหาก่อนจะย้ายเข้ามาเป็นกุญแจสำคัญในการทำกำไรและประสบการณ์เชิงบวกในฐานะเจ้าของที่ดิน

ที่เกี่ยวข้อง>>วิธีจัดการทรัพย์สินให้เช่าของคุณ

คุณควรดำเนินการ Due Diligence อะไรบ้าง?

เช่นเดียวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ คุณจะต้องจ้างผู้ตรวจสอบที่มีใบอนุญาตเพื่อทำการตรวจสอบทางกายภาพของทรัพย์สินและเครื่องจักรทั้งหมดอย่างละเอียด โดยเฉพาะอย่างยิ่ง คุณจะต้องมุ่งเน้นไปที่สามด้านเพื่อตรวจสอบการลงทุนของคุณ: ผลตอบแทนทางการเงิน สภาพโครงสร้างพื้นฐาน และตลาดท้องถิ่น

ผลตอบแทนทางการเงิน

ค่าเช่า — หรือ “ค่าบำรุงรักษา” ตามที่เรียกกันทั่วไปในสวนสาธารณะสำหรับบ้านเคลื่อนที่ — จะถูกเก็บเป็นรายเดือน. คุณจะต้องตรวจสอบม้วนเช่าอย่างน้อยสองถึงสามปี ม้วนเช่าเป็นการลงบัญชีรายละเอียดของค่าเช่าที่เรียกเก็บต่อหน่วย คุณจะต้องการได้รับงบกำไรขาดทุนประจำปี บิลค่าสาธารณูปโภค และการคืนภาษี ถ้าเป็นไปได้ ขอใบสมัครคัดกรองของผู้เช่าแต่ละราย คุณต้องการเข้าใจสถานการณ์ทางการเงินโดยทั่วไปและข้อมูลประชากรของผู้มีโอกาสเป็นผู้อยู่อาศัย

โครงสร้างพื้นฐาน

แม้ว่าจะไม่มีอาคารที่ต้องบำรุงรักษา แต่เจ้าของบ้านเคลื่อนที่ก็จัดหาน้ำ ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้าและแก๊สให้กับแต่ละแปลง โครงสร้างพื้นฐานนี้เป็นกุญแจสำคัญ และคุณจะต้องการทราบสภาพปัจจุบันและประวัติการบำรุงรักษาของกลไกทั้งหมด

ซึ่งรวมถึง:

• การทดสอบการไหลของน้ำในบ่อและความสามารถในการดื่มได้ถ้ามี
• สอบท่อส่งน้ำอำเภอ/เมือง
• รายงานขอบเขตกล้องท่อระบายน้ำหรือท่อระบายน้ำ
• การตรวจสอบการต่ออุปกรณ์ไฟฟ้าและก๊าซ

นอกเหนือจากข้างต้นแล้ว ผู้ขายควรสามารถให้รายละเอียดเกี่ยวกับรายจ่ายฝ่ายทุนและการปรับปรุงที่เกิดขึ้นในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา

ที่ตั้ง

เช่นเดียวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทางกายภาพ สถานที่ตั้งส่วนใหญ่กำหนดความเป็นไปได้และความสามารถในการทำกำไรของบ้านเคลื่อนที่ การลงทุนในที่อยู่อาศัยราคาไม่แพงในพื้นที่หรูมักจะให้ผลลัพธ์ที่ดีกว่า (กำไรมากขึ้น ความเสี่ยงต่ำกว่า ผู้เช่าที่มีคุณภาพดีกว่า) สิ่งนี้เป็นจริงสำหรับบ้านเคลื่อนที่เช่นกัน

อย่าลืมดูเขตเขตปัจจุบัน ตรวจสอบให้แน่ใจว่าอุทยานเป็นไปตามข้อบังคับทั้งหมดและได้รับอนุญาตอย่างถูกต้อง คุณควรทำการวิจัยการเปลี่ยนแปลงการแบ่งเขตที่เสนอและแผนการพัฒนาพื้นที่ที่อาจส่งผลต่อความเป็นไปได้ในระยะยาวของการลงทุนในบ้านเคลื่อนที่ของคุณ

บรรทัดล่าง

สวนสาธารณะในบ้านเคลื่อนที่มอบโอกาสในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่ไม่เหมือนใคร ต่างจากคอมเพล็กซ์อพาร์ตเมนต์ที่นักลงทุนได้มา จัดการ และบำรุงรักษาอาคาร นักลงทุนบ้านเคลื่อนที่มักจะเป็นเจ้าของที่ดินในสวนสาธารณะในขณะที่บุคคลทั่วไปเป็นเจ้าของและดูแลรักษาบ้านของตน ซึ่งจะช่วยลดค่าใช้จ่ายในการดำเนินงานและค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน

สวนสาธารณะแบบเคลื่อนที่มักจะให้โอกาสในการปรับปรุงอสังหาริมทรัพย์ซึ่งจะนำไปสู่รายได้ค่าเช่ารายเดือนที่สูงขึ้นสำหรับนักลงทุน อย่างไรก็ตาม ใครก็ตามที่พิจารณาการลงทุนประเภทนี้ควรศึกษาตลาดอย่างละเอียดและตระหนักถึงความท้าทายที่ไม่เหมือนใครก่อนที่จะลงมือ

โอกาสการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติม>>

• การเป็นเจ้าของบ้านแบบเศษส่วนเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ดีหรือไม่?
• REIT เชิงพาณิชย์คืออะไรและคุณสามารถหาได้จากที่ไหน?
• เว็บไซต์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนที่ไม่ได้รับการรับรอง