การหักภาษีทรัพย์สินให้เช่า: ทุกสิ่งที่คุณต้องรู้

เช่นเดียวกับธุรกิจหรือการลงทุนอื่น ๆ นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต้องการทำกำไร โดยทั่วไปถึง เพิ่มผลกำไรสูงสุด, นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ต้องการเพิ่มรายได้ต่อปี ลดรายจ่ายประจำปี หรือทั้งสองอย่าง

เนื่องจากภาษีเป็นส่วนสำคัญของต้นทุนการเป็นเจ้าของ การลดค่าใช้จ่ายรวมถึงการลดภาระภาษี อสังหาริมทรัพย์ให้เช่ามีข้อได้เปรียบด้านภาษีที่ไม่เหมือนใคร ซึ่งช่วยให้คุณลดค่าใช้จ่ายบางอย่างและเลื่อนภาษีที่กรมสรรพากรอนุญาตได้

อ่านต่อเพื่อเรียนรู้ว่าข้อได้เปรียบทางภาษีเหล่านี้คืออะไรและนำไปใช้กับคุณหรือไม่

รายได้ค่าเช่าคืออะไร?

เมื่อผู้คนนึกถึงรายได้ค่าเช่า พวกเขานึกถึงค่าเช่ารายเดือนที่ผู้เช่าจ่ายให้กับคุณ กรมสรรพากรกำหนดรายได้ค่าเช่าเป็น “การชำระเงินใด ๆ ที่ได้รับสำหรับการใช้และการครอบครองทรัพย์สิน”. บ่อยครั้งที่มีรายได้นอกเหนือจากการจ่ายค่าเช่ารายเดือน

นี่คือรายการรายได้เพิ่มเติมที่คุณต้องรายงานตามรายละเอียดใน สิ่งพิมพ์กรมสรรพากร 527:

• ค่าสมัครผู้เช่า. เจ้าของบ้านหลายรายคิดค่าธรรมเนียมผู้เช่าที่มีศักยภาพในการส่งใบสมัครเช่าครั้งแรกเพื่อตรวจสอบและอนุมัติ
• ค่ายกเลิกสัญญาเช่า. หากผู้เช่าของคุณจ่ายเงินเพื่อยกเลิกสัญญาเช่า คุณต้องรายงานรายได้นั้น
• ทรัพย์สินหรือบริการที่ได้รับแทนการเช่า หากผู้เช่าของคุณเป็นคนทำเองสะดวกและคุณตกลงที่จะละเว้นการชำระค่าเช่าหนึ่งหรือสองเดือนเพื่อชดเชยให้เขา การปรับปรุงบ้าน (เช่น ทาสี) คุณต้องอ้างสิทธิ์ตามจำนวนค่าเช่าที่คุณจะได้รับเป็นค่าเช่า รายได้.
• ค่าใช้จ่ายที่ผู้เช่าจ่ายในนามของคุณ ตัวอย่างเช่น หลายๆ มณฑลจะเรียกเก็บเงินค่าน้ำ/ท่อระบายน้ำในนามเจ้าของเท่านั้น ไม่ใช่ผู้เช่า หากคุณได้รับการชำระเงินคืนจากผู้เช่าสำหรับการใช้งาน นั่นคือรายได้ค่าเช่า
• ค่าบริการซักรีดและค่าบริการอื่นๆ ที่เรียกเก็บสำหรับการใช้สิ่งอำนวยความสะดวก รายได้ที่เกิดจากบริการเสริมที่มีให้ในไซต์คือรายได้ค่าเช่า
• เงินประกันโดยทั่วไปไม่ถือเป็นรายได้ค่าเช่า แต่เป็นเงินที่คุณได้รับและจัดสรรไว้ในเอสโครว์ระหว่างเงื่อนไขของสัญญาเช่า ในที่สุดคุณก็คืนเงินนี้ให้กับผู้เช่าของคุณ หากคุณได้รับดอกเบี้ยจากเงินประกันในขณะที่คุณถือครองอยู่ ดอกเบี้ยนั้นก็คือรายได้ค่าเช่าที่ต้องเสียภาษี หากคุณเก็บเงินประกันบางส่วนหรือทั้งหมดสำหรับการซ่อมแซม จำนวนเงินที่คุณเก็บไว้คือรายได้ค่าเช่า (และค่าใช้จ่ายในการซ่อมแซมคือค่าเช่า) และหากเงินประกันถูกใช้เป็นค่าเช่างวดสุดท้าย จะถือเป็นค่าเช่าล่วงหน้าและต้องถือเป็นรายได้

คุณสามารถลดหย่อนภาษีทรัพย์สินให้เช่าแบบใดได้บ้าง

หากคุณได้รับรายได้ค่าเช่าจากการเช่ายูนิตที่อยู่อาศัย มีค่าใช้จ่ายค่าเช่าบางอย่างที่คุณอาจหักออกในการขอคืนภาษี

ตามที่ IRS กำหนด คุณสามารถหัก "ค่าใช้จ่ายทั่วไปและจำเป็นสำหรับการจัดการ อนุรักษ์ หรือบำรุงรักษาทรัพย์สินให้เช่าของคุณ" ค่าใช้จ่ายปกติคือค่าใช้จ่ายทั่วไปและเป็นที่ยอมรับโดยทั่วไปในธุรกิจ ค่าใช้จ่ายที่จำเป็น คือ ค่าใช้จ่ายที่เห็นสมควร เช่น ค่าวัสดุ ครุภัณฑ์บางชนิด การซ่อมแซมและบำรุงรักษาที่คุณทำกับทรัพย์สินให้เช่าของคุณเพื่อให้ทรัพย์สินของคุณอยู่ในสภาพดี เงื่อนไข.

ค่าเช่าหักค่าใช้จ่ายที่พบบ่อยที่สุด ได้แก่ :

• การโฆษณา. ค่าใช้จ่ายในการลงประกาศและทำการตลาดอสังหาริมทรัพย์ของคุณเพื่อให้เช่า
• ค่ารถและค่าเดินทาง. เพื่อรักษาทรัพย์สินและเก็บค่าเช่าเท่านั้น
• ทำความสะอาดระหว่างผู้เช่า ในขณะที่การทำความสะอาดอาจมีค่าใช้จ่ายสูง แต่เป็นค่าใช้จ่ายที่หักได้ ฉันได้ทำความสะอาดพรมอย่างมืออาชีพระหว่างผู้เช่าในทรัพย์สินทั้งหมดของฉัน และมีค่าใช้จ่ายไม่กี่ร้อยดอลลาร์สำหรับการเช่าที่ใหญ่ที่สุดของฉัน
• ค่าเสื่อมราคา กรมสรรพากรตระหนักดีว่าอสังหาริมทรัพย์มีค่าเสื่อมราคาเมื่อเวลาผ่านไป คุณจึงมีสิทธิ์หักค่าเสื่อมราคาทุกปี กฎระเบียบของกรมสรรพากรกำหนดให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าต้องคืนค่าเสื่อมราคาประจำปีเมื่อคุณขายทรัพย์สินโดยไม่คำนึงว่าคุณจะได้รับประโยชน์จากค่าเสื่อมราคาประจำปีหรือไม่ก็ตาม ดังนั้น ให้แน่ใจว่าคุณได้ปันผลขาดทุนจากค่าเสื่อมราคาในแต่ละปี
• ค่าธรรมเนียมทางกฎหมายและวิชาชีพอื่น ๆ ค่าธรรมเนียมทนายความ ค่านายหน้าอสังหาริมทรัพย์ และค่าใช้จ่ายในการปิดบัญชีบางอย่าง เช่น ค่าธรรมเนียมบริษัทตั้งถิ่นฐานเป็นค่าใช้จ่ายที่หักได้
• ดอกเบี้ยจำนองที่จ่ายให้กับเงินกู้ของคุณ ประโยชน์ที่ใหญ่ที่สุดประการหนึ่งของนักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าคือเลเวอเรจ การงัด คือการใช้เงินทุนที่ยืมมาเพื่อซื้อและ/หรือเพิ่มผลตอบแทนจากการลงทุน ด้วยเงินลงทุนเริ่มต้น $30,000 (ลดลง 20%) คุณจะได้รับผลประโยชน์ทั้งหมดจากการเป็นเจ้าของสินทรัพย์มูลค่า $150,000 และเนื่องจากการชำระเงินจำนองของคุณเป็นค่าใช้จ่ายที่หักได้ ผู้เช่าของคุณเป็นหลัก จ่ายค่าจำนองให้คุณ.
• ค่าธรรมเนียมผู้ให้กู้ จุดกำเนิดเงินกู้และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ในการค้ำประกันการจำนองเป็นค่าใช้จ่ายที่หักได้
• ค่าบำรุงรักษาและซ่อมแซม. ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องโดยตรงกับการดูแลและบำรุงรักษาทรัพย์สินเป็นค่าใช้จ่ายที่หักได้ เช่นเดียวกับการซ่อมแซมที่คุณต้องทำเพื่อให้ทรัพย์สินอยู่ในสภาพที่เช่าได้ หากคุณจ่ายเบี้ยประกันภัยให้กับบริษัทที่ให้บริการเพื่อซ่อมเครื่องใช้ไฟฟ้าหลัก (เช่น สัญญาการรับประกันบริการ HVAC) นั่นคือค่าใช้จ่ายในการบำรุงรักษา

เคล็ดลับ: อย่าสับสนระหว่างการบำรุงรักษาและการซ่อมแซมกับการปรับปรุงบ้าน คุณจัดการทั้งสองต่างกันเพื่อวัตถุประสงค์ทางภาษี แม้ว่าค่าใช้จ่ายจะชดเชยรายได้ในปีที่เกิดขึ้น แต่การปรับปรุงไม่ใช่ค่าใช้จ่ายโดยตรง แต่คุณสามารถ "กู้คืน" ค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงบางส่วนหรือทั้งหมดได้โดยใช้ แบบฟอร์ม 4562.

• ค่าสาธารณูปโภคและค่าธรรมเนียมอื่น ๆ ที่คุณจ่ายในฐานะเจ้าของ หากคุณจ่ายค่าน้ำ ท่อระบายน้ำ ค่ากำจัดขยะ หรือค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน ค่าใช้จ่ายเหล่านี้สามารถนำไปลดหย่อนภาษีได้
• ภาษีทรัพย์สิน. นี่เป็นต้นทุนการเป็นเจ้าของที่ชัดเจนซึ่งหักออกได้
• ประกันภัย. ในฐานะเจ้าของบ้าน/เจ้าของทรัพย์สิน คุณต้องทำประกันเจ้าของบ้านเพื่อปกป้องการลงทุนของคุณ เบี้ยประกันภัยรายปีเป็นต้นทุนการเป็นเจ้าของ ดังนั้นจึงเป็นค่าใช้จ่ายที่คุณสามารถหักออกในการคืนภาษีได้

เคล็ดลับ: กำหนดให้ผู้เช่าของคุณต้องทำประกันของผู้เช่าเพื่อครอบคลุมทรัพย์สินส่วนตัวของพวกเขา ประกันเจ้าของบ้านของคุณจะไม่คุ้มครองสิ่งของของพวกเขาในกรณีที่สูญหาย และผู้เช่าส่วนใหญ่ไม่ทราบเรื่องนี้ การรับนโยบายของตนเองเป็นสิ่งสำคัญ

• ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สินผู้จัดการทรัพย์สิน โดยทั่วไปจะคิดค่าบริการ 8-10% สำหรับค่าธรรมเนียมนั้น พวกเขาคัดกรองและจัดหาผู้เช่า จัดเตรียมงบการเงินและจัดการคำขอการบำรุงรักษาและการซ่อมแซม ค่าธรรมเนียมของพวกเขาหักได้ 100% เป็นค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
• ค่าธรรมเนียม HOA และหรือคอนโด ซึ่งรวมถึงค่าธรรมเนียมนันทนาการรายปีหรือรายครึ่งปีที่เรียกเก็บในบางครั้งหากมีสระชุมชนที่เกี่ยวข้องกับการเป็นเจ้าของทรัพย์สิน
• 1031 ค่าธรรมเนียมการแลกเปลี่ยน. หากคุณขายอสังหาริมทรัพย์และนำรายได้ไปลงทุนใหม่ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่คล้ายคลึงกัน คุณอาจได้รับประโยชน์จาก 1031 การแลกเปลี่ยน. ค่าธรรมเนียมที่เกี่ยวข้องจะถูกหักเป็นค่าใช้จ่ายด้านอสังหาริมทรัพย์หากคุณปฏิบัติตามกฎทั้งหมดและทำการแลกเปลี่ยนสำเร็จ คุณไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงสถานที่ให้บริการเช่าของคุณเป็นค่าใช้จ่ายรายปี เว้นแต่จำนวนเงินที่จ่ายไปนั้นจะเป็น "การปรับปรุง ฟื้นฟู หรือการดัดแปลงเพื่อการใช้งานที่แปลกใหม่” โดยทั่วไป คุณสามารถกู้คืนค่าใช้จ่ายในการปรับปรุงผ่านค่าเสื่อมราคา ไม่ใช่โดยอ้างว่าเป็นค่าเสื่อมราคา ค่าใช้จ่าย.

อ่านเพิ่มเติม >>>วิธีลดภาระภาษีของคุณเมื่อขายทรัพย์สินให้เช่า

แบบฟอร์มภาษีและเอกสารเผยแพร่ที่สำคัญสำหรับเจ้าของทรัพย์สินให้เช่า

เอกสารเผยแพร่ของกรมสรรพากรเหล่านี้สามารถช่วยให้คุณเข้าใจว่าคุณต้องการเรียกร้องอะไรเป็นรายได้และค่าใช้จ่ายใดบ้างที่สามารถหักออกได้ตามกฎหมายในการขอคืนภาษีของคุณ และมีแบบฟอร์มเฉพาะสำหรับรายงานรายได้ค่าเช่า

แบบฟอร์มและสิ่งพิมพ์ที่เกี่ยวข้องคือ:

• สิ่งพิมพ์กรมสรรพากร 527 ให้รายละเอียดสำหรับบัญชีทรัพย์สินให้เช่า
• ตาราง E (แบบฟอร์ม 1040) ใช้ในการรายงานรายได้และค่าใช้จ่ายจากอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า หากคุณมีทรัพย์สินให้เช่ามากกว่าหนึ่งแห่ง ให้กรอกแบบฟอร์มกำหนดการ E เพื่อบันทึกทรัพย์สินแต่ละรายการ
• เอกสารเผยแพร่ 925 กิจกรรมแบบพาสซีฟและกฎที่มีความเสี่ยง หากค่าเช่าของคุณสูงกว่ารายได้ค่าเช่า กรมสรรพากรอาจอนุญาตให้คุณเรียกร้องค่าเสียหายนั้นเป็นการหักเงิน ข้อกำหนดในข้อ จำกัด การสูญเสียกิจกรรมแบบพาสซีฟ (แบบฟอร์ม 8592) และ ข้อจำกัดความเสี่ยง (แบบ 6198) อาจจำกัดจำนวนการสูญเสียที่คุณสามารถหักได้
• ตาราง A (1040) กล่าวถึงกฎอสังหาริมทรัพย์สำหรับการใช้ส่วนตัวของที่อยู่อาศัยที่คุณเช่า
• ภาษีรายได้จากการลงทุนสุทธิอาจนำไปใช้กับรายได้ค่าเช่าสุทธิ ใช้แบบฟอร์ม 8960 ภาษีรายได้สุทธิสำหรับบุคคล อสังหาริมทรัพย์ และทรัสต์เพื่อกำหนดจำนวนภาษีนี้
• IRS Publication 946 วิธีคิดค่าเสื่อมราคาทรัพย์สิน อธิบายรายละเอียดเกี่ยวกับค่าเสื่อมราคาทรัพย์สิน คุณต้องคิดค่าเสื่อมราคาประจำปีและต้องคิดค่าเสื่อมใหม่เมื่อคุณขายทรัพย์สิน
• แบบฟอร์ม 4562 ช่วยให้คุณสามารถกู้คืนการปรับปรุงทรัพย์สินของคุณบางส่วนหรือทั้งหมดได้ในปีที่คุณเช่า พร็อพเพอร์ตี้เริ่มให้บริการเป็นครั้งแรกและเริ่มต้นในปีใดก็ตามที่คุณทำการปรับปรุงหรือเพิ่มเติม เครื่องตกแต่ง
• ในการหักค่าเดินทางที่คุณต้องเสียสำหรับการซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า คุณต้องปฏิบัติตามกฎโดยละเอียดในบทที่ 5 ของ เอกสารเผยแพร่ 463 ค่าเดินทาง ค่าบันเทิง ของขวัญ และค่ารถ.

บริษัทซอฟต์แวร์ด้านภาษีที่ได้รับความนิยมสูงสุดหลายแห่งสามารถช่วยคุณกรอกแบบฟอร์มเหล่านี้ได้ แต่คุณอาจต้องอัปเกรดผลิตภัณฑ์เป็นเวอร์ชันที่ต้องชำระเงิน กับ เทอร์โบแท๊กซ์ตัวอย่างเช่น คุณจะต้องลงชื่อสมัครใช้ "Premier" เพื่อเพิ่มการหักภาษีทรัพย์สินให้เช่าให้ได้สูงสุด และด้วย H&R บล็อคคุณจะต้องเลือกเวอร์ชัน "พรีเมียม"

อ่านเพิ่มเติม >>>วิธีการลงทุนในบ้านเช่าครอบครัวเดี่ยว

บรรทัดล่าง

ไม่ว่าคุณจะ ใช้ซอฟต์แวร์ภาษีเพื่อเตรียมการคืนภาษีประจำปีของคุณเอง หรือคุณจ้างมืออาชีพ เราไม่สามารถเน้นย้ำได้เพียงพอว่าการเก็บบันทึกที่ดีซึ่งบันทึกรายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่เกี่ยวข้องกับทรัพย์สินแต่ละแห่งที่คุณเป็นเจ้าของนั้นมีความสำคัญเพียงใด

นอกจากช่วยคุณยื่นภาษีแล้ว บันทึกที่ดียังช่วยติดตามความคืบหน้าของทรัพย์สินให้เช่าของคุณด้วย สิ่งเหล่านี้จำเป็นสำหรับคุณในการวิเคราะห์ ROI ของคุณอย่างถูกต้อง เพื่อให้คุณสามารถเพิ่มรายได้และลดค่าใช้จ่ายได้

คุณต้องสามารถยืนยันค่าใช้จ่ายเพื่อหักได้ นั่นหมายความว่าคุณต้องมีเอกสารหลักฐาน เช่น ใบเสร็จรับเงิน เช็คที่ถูกยกเลิก หรือใบเรียกเก็บเงิน เพื่อรองรับค่าใช้จ่ายทั้งหมด กรมสรรพากรตรวจสอบคุณและหากคุณไม่สามารถให้การสนับสนุนสำหรับรายการที่คุณรายงานในการคืนภาษีของคุณ คุณอาจต้องเสียภาษีและค่าปรับเพิ่มเติม

โปรดทราบว่าในขณะที่ฉันเป็นเจ้าของและจัดการพอร์ตโฟลิโอของทรัพย์สินให้เช่า ฉันไม่ใช่นักบัญชีภาษีและกฎหมายภาษีมีการเปลี่ยนแปลงตลอดเวลา ดังนั้น อย่าลืมปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่มีคุณสมบัติเหมาะสมและตรวจสอบกฎของ IRS ด้วยตัวคุณเองเพื่อให้มั่นใจว่าเป็นไปตามกฎเกณฑ์ของ IRS เมื่อคุณยื่น ภาษี

อ่านเพิ่มเติม:

• คู่มือการเก็บเกี่ยวการสูญเสียทางภาษี: ใช้ประโยชน์จากการสูญเสียการลงทุนของคุณ
• 9 วิธีในการลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีในปี 2566
• ระยะยาวเทียบกับ ภาษีผลได้จากทุนระยะสั้น