คุณสามารถทำกำไรจากการเช่า? การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ตามตัวเลข

ในความเป็นจริง การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สะท้อนการลงทุนในหุ้นและพันธบัตรในหลาย ๆ ด้านมากกว่าที่คุณจะคิด สำหรับทั้งคู่ เป้าหมายของคุณคือรายได้ระยะสั้นและกำไรจากเงินทุนระยะยาว
อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ได้รับการดูแลอย่างเหมาะสมและได้รับการจัดการอย่างเหมาะสมที่คัดสรรมาอย่างดีสามารถให้สามสิ่งที่นักลงทุนทุกคนมองหา:

• รายได้
• การเพิ่มทุน
• ข้อได้เปรียบทางภาษี

เมื่อคุณ ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่ารายได้ระยะสั้นของคุณมาจากค่าเช่า แทนที่จะเป็นเงินปันผลรายไตรมาสหรือการจ่ายดอกเบี้ย และกำไรจากการลงทุนของคุณมาจากราคาของทรัพย์สินที่คุณเป็นเจ้าของที่เพิ่มขึ้น มากกว่าการเติบโตของราคาหุ้น

ไม่ได้หมายความว่าไม่มีความแตกต่างมากนัก และเราไม่ได้บอกว่าพอร์ตโฟลิโอของคุณควรรวมเฉพาะสินทรัพย์ในตลาดหุ้นหรืออสังหาริมทรัพย์เท่านั้น การวิจัยแสดงให้เห็นว่าพอร์ตการลงทุนที่หลากหลายนั้นดีขึ้นมากเมื่อเวลาผ่านไป การลงทุนในตลาดหุ้นมักจะไม่โต้ตอบมากกว่ามาก นอกจากนี้ยังอาจใช้เวลาและการวิจัยมากน้อยกว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์

อย่างไรก็ตาม ฉันพบว่าการใช้แนวทางการลงทุนที่กระตือรือร้นมากขึ้นจะเก็บเกี่ยวผลตอบแทนที่สูงขึ้น สำหรับฉัน การเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่จับต้องได้นั้นน่าพึงพอใจมากกว่าหุ้นที่แสดงเป็นตัวเลขในใบแจ้งยอดรายเดือน

การเลือกอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า

หลายคน “หลง” เป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่า พวกเขาอาจซื้ออสังหาริมทรัพย์เมื่อยังโสด จากนั้นแต่งงาน ย้ายเข้ามาอยู่ด้วยกัน และแทนที่จะขายบ้านเพิ่มเติม พวกเขาตัดสินใจที่จะเช่าบ้าน หรือพวกเขาสืบทอดบ้านจากพ่อแม่และปล่อยให้เช่าแทนที่จะขายทันที

บ่อยครั้งสิ่งเหล่านี้ไม่ใช่สถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในอุดมคติด้วยเหตุผลบางประการ สาเหตุหลักคือตัวเลขใช้งานไม่ได้ นั่นก็เพราะว่าการวางแผนดีกว่าการตกอยู่ในสถานการณ์เกือบทุกอย่างในชีวิตเสมอ

หากคุณไม่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพื่อวัตถุประสงค์เฉพาะของรายได้ค่าเช่าและ/หรือการเพิ่มมูลค่าของเงินทุน มันอาจจะไม่ใช่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่ยอดเยี่ยม

สมมติว่าคุณไม่ได้อยู่ในสถานการณ์เหล่านี้ คุณต้องการซื้อและเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนแทน

ผลผลิตดีกว่าที่ตั้ง

อะไรทำให้การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่ดี? คุณอาจเคยได้ยินว่าการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นเรื่องของ “ที่ตั้ง ที่ตั้ง ที่ตั้ง” และนั่นก็เป็นความจริงอย่างแน่นอนกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อการเช่า คุณต้องการค่าเช่าที่เหมาะสมกับกลุ่มผู้เช่าที่เชื่อถือได้ซึ่งสามารถจ่ายค่าเช่าได้และกำลังมองหาที่อยู่อาศัย

สิ่งที่สำคัญพอๆ กับสถานที่ตั้งก็คือ การสูญเสียเงินในทรัพย์สินในทำเลที่ยอดเยี่ยมนั้นง่ายพอๆ กับการสูญเสียเงินในทรัพย์สินในที่รกร้างว่างเปล่าของเมือง สถานที่ตั้งเพียงอย่างเดียวเป็นเพียงส่วนหนึ่งของความสำเร็จ

สิ่งสำคัญคือตัวเลขทำงาน คุณต้องการให้แน่ใจว่าทรัพย์สินของคุณมีกระแสเงินสดเป็นบวก คุณต้องคำนวณรายได้ค่าเช่าและค่าใช้จ่ายอย่างแม่นยำ สิ่งนี้เรียกว่า “ผลตอบแทนการเช่าสุทธิ” ของคุณ

ผลตอบแทนการเช่าสุทธิคืออะไร?

อย่างง่ายที่สุด ผลตอบแทนจากการเช่าสุทธิคือ ROI (ผลตอบแทนจากการลงทุน) เวอร์ชันอสังหาริมทรัพย์ที่คุณต้องการจะบรรลุจากการลงทุนใดๆ คำนวณได้ดังนี้

ผลตอบแทนการเช่าสุทธิ = (รายได้ค่าเช่าสุทธิ ÷ ต้นทุนทรัพย์สินทั้งหมด) x 100

คุณต้องคำนวณหรือประมาณการที่แม่นยำมาก ต้นทุนทรัพย์สินทั้งหมดและรายได้ค่าเช่าสุทธิของคุณเพื่อให้ได้ผลตอบแทนการเช่าสุทธิของคุณ แล้วอะไรจะอยู่ในตัวเลขเหล่านั้น?

นี่คือรายละเอียดของอสังหาริมทรัพย์แห่งหนึ่งของฉันซึ่งได้รับการปล่อยเช่ามาเกือบปี:

Cedar Barn Way รายละเอียดทรัพย์สิน
ราคาซื้อ	$115,000
ต้นทุนการปิด	$2,837
ค่าทำกายภาพบำบัด	$21,432
ต้นทุนทรัพย์สินทั้งหมด	$139,269
ค่าเช่ารายปี	$20,700
งบประมาณว่าง	$1,725
ค่าใช้จ่ายงบประมาณ	$862
ภาษีประจำปีและประกันภัย	$1,625
รายได้ค่าเช่าสุทธิ	$16,488
ผลตอบแทนการเช่าสุทธิ	11.8%

ต้นทุนทรัพย์สินทั้งหมดของคุณต้องรวมค่าใช้จ่ายที่ต้องจ่ายออกทั้งหมดเพื่อให้ทรัพย์สินพร้อมเข้าอยู่สำหรับผู้เช่า นั่นจะเป็นราคาซื้อ ต้นทุนปิด ต้นทุนทางการเงิน หากคุณกู้เงิน ค่าใบอนุญาตและค่าธรรมเนียมการเช่า และค่าโฆษณา ต้องนับต้นทุนทั้งหมด

ในทำนองเดียวกัน คุณจำเป็นต้องรู้รายได้ค่าเช่ารายปีและค่าใช้จ่ายทั้งหมดของคุณเพื่อหาส่วนต่าง นั่นคือรายได้ค่าเช่าสุทธิของคุณ

ค่าใช้จ่ายทั่วไปมาจากค่าบำรุงรักษา ค่าธรรมเนียมการจัดการทรัพย์สิน ภาษี ค่าประกัน ค่าใช้จ่ายตำแหน่งว่าง (งบประมาณสำหรับเดือน เมื่อทรัพย์สินไม่สามารถเช่าได้) และค่าสาธารณูปโภครายเดือน (หากสัญญาเช่าของคุณไม่ได้ระบุว่าผู้เช่าจ่าย เหล่านั้น). ตรวจสอบให้แน่ใจว่ารายได้ค่าเช่าทั้งหมดหักด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการรักษาทรัพย์สินของคุณและสร้างรายได้นั้น

หลีกเลี่ยงข้อผิดพลาดของมือใหม่

การต้องประหลาดใจกับค่าใช้จ่ายที่ไม่ได้ถูกตั้งไว้เป็นความผิดพลาดของมือใหม่ ในกรณีของอสังหาริมทรัพย์นี้ คุณจะสังเกตเห็นว่าฉันได้จัดทำงบประมาณสำหรับตำแหน่งว่างและค่าบำรุงรักษา แต่ฉันไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายใด ๆ เหล่านี้ในปีแรกเพราะ 1) ผู้เช่าได้รับการคัดเลือกด้วยความระมัดระวังและลงนาม สัญญาเช่า 1 ปี และ 2) เครื่องใช้ไฟฟ้าใหม่ที่มีการรับประกันอยู่ในสถานที่ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการฟื้นฟู กระบวนการ.

ดังนั้นผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิของฉันสำหรับอสังหาริมทรัพย์นี้คือ 11.8% (รายได้ค่าเช่ารายปี $16,488 ÷ ต้นทุนทรัพย์สินรวม $139,269)

ข้อดีของการรู้ผลตอบแทนการเช่าสุทธิของคุณคือช่วยให้คุณชั่งน้ำหนักทรัพย์สินซึ่งกันและกันได้ จากนั้นคุณจะพบข้อตกลงที่ดีกว่าก่อนซื้อ มันยังช่วยให้คุณเปรียบเทียบผลตอบแทนอสังหาริมทรัพย์โดยประมาณของคุณกับผลตอบแทนที่คาดหวังจากตัวเลือกการลงทุนอื่นๆ เช่น หุ้นและพันธบัตร

สิ่งที่เกี่ยวกับการชื่นชม?

หลายปีที่ผ่านมา หลายคนคิดว่าทรัพย์สินมีมูลค่าเพิ่มขึ้นเท่านั้น การล่มสลายของที่อยู่อาศัยในปี 2551-2553 นำความเป็นจริงมาสู่ความคิดนั้น แต่แม้ในฟองสบู่นั้น ก็มีอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัยทั่วประเทศที่ยังคงคุณค่าและชื่นชม

ทรัพย์สินที่เลือกสรรด้วยความใส่ใจถือเอาคุณค่าที่แท้จริงไม่หายไป

โอกาสในการเพิ่มมูลค่าของเงินทุนเป็นส่วนสำคัญในกระบวนการคัดเลือกอสังหาริมทรัพย์ของฉัน แต่ฉันไม่หวังพึ่งมันเพื่อทำให้ตัวเลขของฉันได้ผล ตลาดไม่แน่นอนและราคาขึ้นและลง และถ้าคุณลองคิดดู ราคาตลาดของอสังหาริมทรัพย์เพื่อที่อยู่อาศัยจะมีความสำคัญต่อเมื่อคุณต้องการขายเท่านั้น

แน่นอน ฉันเฝ้าดูมูลค่าตลาดที่เปลี่ยนแปลงไปเช่นเดียวกับการลงทุนอื่นๆ ดังนั้นฉันจึงรู้ว่าควรเช่าหรือขายต่อไปเพื่อหากำไรหรือไม่ ทรัพย์สิน Cedar Barn Way ถูกซื้อต่ำกว่ามูลค่าตลาดเนื่องจากเป็นการยึดสังหาริมทรัพย์และจำเป็นต้องดำเนินการ

จนถึงตอนนี้ดูเหมือนว่าจะเป็นการลงทุนที่ดี วันนี้ทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ในพื้นที่นี้ขายได้ประมาณ 185,000 เหรียญ ถ้าฉันตัดสินใจขายและได้ราคาขายนั้นและหัก 8% สำหรับค่าใช้จ่ายในการขาย กำไรของฉันจะอยู่ที่ประมาณ 30,000 ดอลลาร์ ไม่ใช่ข้อตกลงที่ดีที่สุดของฉัน แต่ก็ไม่ได้ผลตอบแทนที่ไม่ดีจากการลงทุน 140,000 เหรียญ

ข้อดีภาษีค่าเช่า

อสังหาริมทรัพย์ให้เช่ายังมีข้อได้เปรียบทางภาษีที่ทางเลือกการลงทุนอื่น ๆ ขาด เราพิจารณาสองในสามสิ่งที่นักลงทุนทุกคนตั้งตารอที่จะบรรลุ นั่นคือ รายได้และมูลค่าเพิ่มทุน ประการที่สามคือข้อได้เปรียบทางภาษี การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มีความได้เปรียบทางภาษีที่ไม่เหมือนใคร โดยทั่วไปคุณจะได้รับการลดหย่อนภาษีสำหรับการเสื่อมสภาพของบ้านเมื่อเวลาผ่านไป มีอีกเล็กน้อยที่คุณสามารถอ่านเกี่ยวกับ  ที่นี่.

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าเป็นเพียงจุดเริ่มต้น

หากทรัพย์สินให้เช่าเหมาะสมสำหรับคุณ นี่เป็นเพียงจุดเริ่มต้น! อสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่เรื่องง่าย และคุณจะต้องค้นคว้าให้มากก่อนที่จะตกลงซื้อขาย นอกจากนี้ยังมีค่าบำรุงรักษา ภาษีทรัพย์สิน และความยุ่งยากในการติดต่อกับผู้เช่า ในท้ายที่สุด มันอาจเป็นกระบวนการที่คุ้มค่าและเป็นส่วนเสริมที่ดีในพอร์ตการลงทุนของคุณ

หากคุณกำลังมองหาวิธีง่ายๆ ในการเริ่มต้นลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ลองดูที่ หลังคา. แพลตฟอร์มการลงทุนนี้ช่วยให้คุณซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบเบ็ดเสร็จที่ได้รับการตรวจสอบล่วงหน้า ซึ่งดูแลโดยผู้จัดการทรัพย์สินที่ผ่านการรับรอง