สำหรับพวกเราหลายๆ คน บ้านของเราคือการลงทุนครั้งใหญ่ที่สุดเพียงครั้งเดียว และเช่นเดียวกับที่เราติดตามมูลค่าของการลงทุนอื่น ๆ ของเรา ก็ควรที่จะประเมินมูลค่าทรัพย์สินหลักของเรา (เช่นเดียวกับ คุณสมบัติรองใด ๆ เราอาจเป็นเจ้าของได้) เป็นครั้งคราว แน่นอนว่ามูลค่าของบ้านจะผันผวนตามสภาวะตลาดและปัจจัยอื่นๆ คำถามคือ: คุณจะกำหนดมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านของคุณได้อย่างไร?
อันดับแรก คุณต้องเข้าใจว่ามูลค่าบ้านของคุณไม่ได้ขึ้นอยู่กับสิ่งที่คุณจ่ายไปในตอนแรก เท่าไหร่ที่คุณได้ ใช้เพื่อรักษาหรือปรับปรุงหรือความจริงที่ว่าพี่ชายของคุณยืนยันว่าเขาจะจ่ายเงินจำนวนหนึ่งหากเขามี เงิน. มูลค่าของทรัพย์สินเฉพาะใด ๆ ถูกกำหนดให้เป็น "สิ่งที่ผู้ซื้อที่เต็มใจและสามารถจ่ายได้ในขณะนี้"
วิธีการรับค่าประมาณที่สมเหตุสมผล
ไม่มีสมบัติสองอย่างในโลกที่เหมือนกันทุกประการ ดังนั้นจึงแทบจะเป็นไปไม่ได้เลยที่จะกำหนดเป้าหมายมูลค่าที่แน่นอนของมูลค่าบ้านที่เฉพาะเจาะจง
อย่างไรก็ตาม คุณสามารถรับค่าประมาณที่สมเหตุสมผล - หรืออย่างน้อยช่วงค่าประมาณที่ถูกต้องตามสมควร - หากคุณมีข้อมูลโดยละเอียดเกี่ยวกับสิ่งต่าง ๆ เช่น:
- ลักษณะทางกายภาพ เช่น ที่ตั้ง ขนาดที่ดิน จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ
- ข้อมูลภาษีทรัพย์สิน
- ข้อมูลการขายในอดีตของตัวบ้านเองและ
- ยอดขายล่าสุดเทียบเคียงบ้านใกล้เคียง
Zillow แม่นยำหรือไม่?
มีบางเว็บไซต์ออนไลน์ที่เป็นมิตรกับผู้บริโภคที่สามารถให้แนวคิดว่าบ้านของคุณมีค่าแค่ไหน ที่นิยมมากที่สุดคือ เรดฟิน, Zillow และ ตรูเลีย.
อันดับแรกคือ Zillow โดยมีผู้เข้าชมเฉลี่ย 150 ล้านคนต่อเดือน เมื่อใช้แพลตฟอร์มออนไลน์ฟรีนี้ คุณสามารถพิมพ์ที่อยู่ทรัพย์สินของคุณและคุณจะได้รับ "ราคาประเมิน" ของมูลค่าตลาดปัจจุบันของบ้านคุณ Zillow ใช้วิธีการประเมินค่าอัตโนมัติที่เป็นกรรมสิทธิ์ซึ่งใช้อัลกอริธึมตามข้อมูลที่มีอยู่ จากบันทึกภาษีและข้อมูลการขายที่เกี่ยวข้องกับที่ตั้งของทรัพย์สินของคุณเพื่อคำนวณบ้านของคุณ เซสติเมท
แม่นไหม? ฉันใช้ Zestimates มาหลายปีแล้วใน ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของฉันและฉันจะตอบคำถามด้วยวิธีนี้: ใช่และไม่ใช่ บางครั้งและบ่อยครั้ง ทางปิดและตายบน หากคุณลองคิดดู ความแปรปรวนก็สมเหตุสมผลดี — ผลลัพธ์ของอัลกอริทึมใดๆ ก็ตามนั้นแม่นยำพอๆ กับข้อมูลอินพุตเท่านั้น
Zestimates สร้างขึ้นโดยซอฟต์แวร์อัตโนมัติที่ออกแบบโดยนักสถิติ และไม่มีความสามารถที่มนุษย์จะเปลี่ยนแปลง Zestimate ของคุณสมบัติเฉพาะได้ด้วยตนเอง และเนื่องจากทรัพย์สินทุกแห่งมีเอกลักษณ์เฉพาะตัวและไม่สามารถรวมความเป็นเอกลักษณ์ในการคำนวณได้ จึงไม่มีวิธีใดที่จะประเมินมูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างแม่นยำโดยใช้กระบวนการอัตโนมัติ
จะดีกว่าถ้าติดต่อตัวแทน
วิธีที่ดีกว่าในการกำหนดมูลค่าบ้านของคุณคือผ่านตัวแทนอสังหาริมทรัพย์หรือนายหน้าที่ได้รับใบอนุญาตซึ่งคุ้นเคยกับพื้นที่ที่บ้านของคุณเป็นอย่างดี คุณสามารถค้นหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ผ่านบริการเช่น โฮมไลท์. ตัวแทนมีข้อมูลเรียลไทม์และแม่นยำมากมายเพียงปลายนิ้วสัมผัสในบริการรายชื่อหลายรายการ (MLS) และตัวแทนที่มีความรู้และขยันหมั่นเพียรสามารถกำหนดเกณฑ์การค้นหาที่เจาะจงมาก แล้วจึงขุดข้อมูลนั้นขึ้นมาเพื่อประเมินมูลค่าบ้านที่ไม่เหมือนใครของคุณอย่างแม่นยำ
ตัวแทนของคุณจะเริ่มต้นด้วยการทำการวิเคราะห์ตลาดเปรียบเทียบ (CMA) สิ่งนี้เกี่ยวข้องกับการมองหาคุณสมบัติที่เทียบเคียงได้ (comps) ในละแวกใกล้เคียงที่ขายได้ในช่วงหกเดือนที่ผ่านมา ทรัพย์สินของคุณคือ “ทรัพย์สินตามหัวข้อ” ในการวิเคราะห์นี้ และองค์ประกอบสามรายการที่ใกล้เคียงกับบ้านของคุณมากที่สุด ทั้งในด้านขนาด อายุ ขนาดที่ดิน ประเภทของหลังคา สิ่งอำนวยความสะดวก และรูปแบบ จะกลายเป็นคุณสมบัติที่เปรียบเทียบกันได้
เริ่มต้นด้วยราคาขายสุดท้ายของแต่ละคอมพ์ ตัวแทนจะปรับราคานั้นโดยการเพิ่มหรือลบการประเมินมูลค่าส่วนต่างระหว่างทรัพย์สินที่เป็นหัวข้อและรายการเปรียบเทียบ ตัวอย่างเช่น หากคอมพ์มีห้องน้ำ 3 ห้อง และทรัพย์สินของเจ้าของโครงการมีเพียง 2 ห้อง ตัวแทนจำเป็นต้องปรับลดราคาขายของคอมพ์นั้นเพื่อให้สอดคล้องกับทรัพย์สินของเจ้าของโครงการมากขึ้น หากทรัพย์สินที่มีสี่ห้องนอนและทรัพย์สินที่มีเพียงสามห้อง ราคาขายของคอมพ์จะถูกปรับให้สอดคล้องกับทรัพย์สินของหัวเรื่อง จำนวนเงินที่จะลบหรือบวกจะแตกต่างกันไปตามภูมิภาค และจำนวนนั้นโดยทั่วไปจะน้อยกว่าต้นทุนเริ่มต้นของคุณลักษณะมาก
นี่เป็นตัวอย่างง่ายๆ ของสิ่งที่อาจดูเหมือน:
| เรื่อง ทรัพย์สิน | คอมพ์ #1 | คอมพ์ #2 | คอมพ์ #3 | |
|---|---|---|---|---|
| ราคาขาย | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| #ห้องนอน | สาม | สาม | สี่ | สาม |
| # เตาผิง | หนึ่ง | หนึ่ง | หนึ่ง | ไม่มี |
| คอมพ์เทียบกับ เรื่อง | – | ลบหนึ่งห้องน้ำ | แถมหนึ่งห้องนอน | ไม่มีเตาผิง |
| การปรับตัว | – | บวก $5,000 | ลบ $10,000 | บวก $5,000 |
| ปรับราคา | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
อย่างที่คุณเห็น หากทรัพย์สินดังกล่าวออกสู่ตลาด มีแนวโน้มว่าจะขายได้ระหว่าง $320,000 ถึง $330,000 ในการกำหนดราคาขายที่จะลงประกาศทรัพย์สินของคุณใน MLS (ราคาประกาศของคุณ) ตัวแทนของคุณจะเพิ่ม รวมราคาขายสุดท้ายของสาม comps และหารยอดรวมด้วยสามเพื่อให้ได้ยอดขายที่ปรับปรุงโดยเฉลี่ย ราคา.
ตามวิธีการนี้ ตัวแทนของคุณอาจแนะนำให้คุณลงประกาศบ้านในราคา 325,000 ดอลลาร์ สิ่งสำคัญคือต้องสังเกตว่าการทำ CMA มีความเฉพาะตัว ตัวอย่างเช่น ห้องน้ำพิเศษเพิ่มมูลค่าทรัพย์สินให้ $5,000 หรือ $7,000 หรือไม่?
มูลค่าตลาดและการประเมิน
แม้ว่าราคาในรายการจะมีมูลค่า แต่จริงๆ แล้วเป็นเพียงค่าประมาณของมูลค่าตลาดที่แท้จริงเท่านั้น ผู้ขายอาจลงรายการทรัพย์สินของเขาเป็นเงิน 325,000 เหรียญ ผู้ซื้ออาจเสนอเงิน 300,000 เหรียญ หากผู้ขายยอมรับข้อเสนอของผู้ซื้อ มูลค่าตลาด คือ $300,000 — ราคาที่ทั้งสองฝ่ายตกลงกันในการทำธุรกรรม
นอกจากมูลค่าตลาดแล้ว ยังมีการประเมินมูลค่าอื่นๆ ในธุรกรรมการซื้อบ้านอีกด้วย ค่าที่ถูกต้องที่สุดคือ “มูลค่าประเมิน” เว้นแต่จะมีใครสามารถ ซื้อบ้านด้วยเงินสดทั้งหมด, การจัดหาเงินทุนจากธนาคารผ่านผู้ให้กู้จำนองเป็นสิ่งจำเป็น และผู้ประเมินที่ได้รับอนุญาตจะถูกนำเข้ามาเพื่อคำนวณราคาประเมิน
การประเมินมีรายละเอียดมากกว่า CMA — นอกเหนือจากการประเมินการขายอสังหาริมทรัพย์ล่าสุดและลักษณะบ้านทั่วไปแล้ว ผู้ประเมินราคาจะเยี่ยมชมบ้านเพื่อพิจารณาปัจจัยในสภาพปัจจุบัน ผู้ประเมินราคาคือมืออาชีพที่คิดจำนวนที่แน่นอนซึ่งสะท้อนถึงมูลค่ามากกว่าการประมาณการ
อย่างที่คุณเห็น มูลค่าตลาด (ราคาที่ตกลงกันโดยผู้ซื้อและผู้ขาย) นั้นมาจากผู้บริโภค ราคาประเมินจะถูกกำหนดโดยผู้เชี่ยวชาญ กล่าวอีกนัยหนึ่งราคาประเมินไม่จำเป็นต้องเป็นราคาที่จะซื้อหรือขายทรัพย์สิน อันที่จริงแล้วอสังหาริมทรัพย์โดยทั่วไปขายได้ราคาสูงกว่าราคาประเมิน ผู้ให้กู้จะใช้ราคาประเมินเสมอในการกำหนดจำนวนเงินที่จะอนุญาตให้ผู้ซื้อยืม แม้ว่าราคาประเมินจะแตกต่างจากราคาตลาดก็ตาม
ราคาประเมินยังเป็นราคาประเมินที่ใช้สำหรับวัตถุประสงค์อื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ เช่น การกำหนด an ระดับความคุ้มครองที่เหมาะสมหรือการประเมินมูลค่าเพื่อวัตถุประสงค์ในการคำนวณผลขาดทุนทางภาษี การชำระบัญชีทรัพย์สิน และ รายได้สุทธิ.
บทสรุป
มันเดือดลงไปนี้:
- Zestimates นั้นฟรีและจะบ่งบอกถึงมูลค่าตลาดของบ้านคุณ แต่ถือว่าไม่น่าเชื่อถือ
- ผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่มีความสามารถสามารถเตรียม CMA ที่ประเมินราคาบ้านของคุณได้อย่างน่าเชื่อถือและแม่นยำยิ่งขึ้น แม้ว่าจะต้องใช้เวลาในการทำ CMA อย่างถูกต้อง แต่ตัวแทนมักจะทำสิ่งนี้ให้คุณโดยไม่มีค่าใช้จ่าย เนื่องจากโดยทั่วไปแล้วจะเป็นส่วนหนึ่งของบริการของพวกเขาเมื่อคุณลงประกาศบ้านของคุณกับนายหน้า สมมติว่ามียอดขายล่าสุดในพื้นที่ที่สามารถเปรียบเทียบได้ CMA จะให้ราคาโดยประมาณที่ใกล้เคียงของราคาตลาดของบ้านคุณ
- ราคาประเมินคือการประเมินราคาบ้านของคุณได้แม่นยำที่สุด แต่การประเมินราคาไม่ถูก โดยทั่วไปจะมีค่าใช้จ่ายระหว่าง 600 ถึง 1,000 ดอลลาร์ และเนื่องจากมันเป็นเพียงสแนปชอตในเวลาที่ทำเสร็จ มันจึงล้าสมัยอย่างรวดเร็ว รายงานการประเมินส่วนใหญ่ถือเป็นข้อมูลล่าสุดเป็นเวลาเพียงหกเดือนนับจากวันที่ผู้ประเมินราคาก้าวเข้าสู่ทรัพย์สินของคุณ