การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์สามารถใช้เพื่อสร้างความมั่งคั่งได้อย่างไร?

บางส่วนของ คนที่ร่ำรวยที่สุดในโลกทำเงินมหาศาล ผ่านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ แต่ความมั่งคั่งเกิดจากการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ได้อย่างไร?

นี่คือแรงผลักดันที่สำคัญที่สุดเบื้องหลังความมั่งคั่งด้านอสังหาริมทรัพย์

เงินเฟ้อ

อัตราเงินเฟ้อเป็นสิ่งที่เราทุกคนยอมรับ ราคาของสินค้าในชีวิตประจำวันเพิ่มขึ้นทีละน้อย และเราไม่มีทางเลือกอื่นนอกจากต้องจ่ายเงินในราคาที่เพิ่มขึ้น เราเลยไม่เน้นมาก เป็นค่าใช้จ่ายที่ไม่เลือกปฏิบัติแต่กระทบทุกคน แล้วจะไปบ่นว่าอย่างไร?

บริษัทขนาดใหญ่หลายแห่งเสนอ "ค่าครองชีพเพิ่มขึ้น" ในแต่ละปี โดยเข้าใจว่าอัตราเงินเฟ้อส่งผลต่อความสามารถในการหาเลี้ยงครอบครัวของพนักงานอย่างไร อัตราเงินเฟ้อเป็นเพียงแง่มุมหนึ่งของเศรษฐกิจ ในขณะที่ค่าเฉลี่ย 3% ต่อปี ผู้บริโภคในสหรัฐฯ พบว่ามีอัตราเงินเฟ้อสูง (12.5% ​​ในปี 1980) และปีที่มีอัตราเงินเฟ้อต่ำ (0.1% ในปี 2551)

สำหรับนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ อัตราเงินเฟ้อสามารถสร้างความมั่งคั่งได้อย่างสม่ำเสมอและเชื่อถือได้ นั่นเป็นเพราะ อัตราเงินเฟ้อเป็นตัวขับเคลื่อนการแข็งค่าของมูลค่าบ้านอย่างต่อเนื่อง. การชำระเงินรายเดือนสำหรับการจำนองอัตราคงที่จะคงเดิมเป็นเวลา 30 ปี ภาษีและการประกันภัยเพิ่มขึ้นทีละน้อยถ้าอย่างนั้น นั่นหมายความว่าในขณะที่มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเพิ่มขึ้นในแต่ละปีเนื่องจากภาวะเงินเฟ้อ ค่าใช้จ่ายในการเป็นเจ้าของไม่ได้ ความแตกต่างคือความเท่าเทียม — คุณเป็นเจ้าของสินทรัพย์ที่มีค่ามากขึ้นทุกปีด้วยอัตราเงินเฟ้อ

ความกตัญญู

ในขณะที่อัตราเงินเฟ้อนำไปสู่การเพิ่มมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนของคุณทีละน้อย การแข็งค่าของตลาดอย่างรวดเร็วเป็นปัจจัยสำคัญที่สร้างความมั่งคั่ง ราคาของบ้านที่มีอยู่เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ย 5.4% ต่อปีตั้งแต่ปี 2511 ถึง 2552

ด้วยอสังหาริมทรัพย์ มันคือทั้งหมดที่เกี่ยวกับทำเล ที่ตั้ง ที่ตั้ง หากคุณได้ทำการวิจัยและ ซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่มูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วโอกาสที่การลงทุนของคุณจะเพิ่มมูลค่าปีแล้วปีเล่าโดยไม่มีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมใดๆ นี่เป็นวิธีที่ผู้คนจำนวนมากทำเงินได้มากมายในอสังหาริมทรัพย์

หลักการเดียวกับที่ใช้ในการลงทุนในตลาดหุ้นก็คือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์: ซื้อต่ำและขายสูง พื้นที่ของประเทศ เช่น บางส่วนของแคลิฟอร์เนีย พบว่ามูลค่าบ้านเพิ่มขึ้นมาก เร็วกว่าอัตราเงินเฟ้อมาก

ค่าเช่ารายปีเพิ่มขึ้น

ที่อยู่อาศัยคือค่าครองชีพ เช่นเดียวกับอัตราเงินเฟ้อที่นำไปสู่การเพิ่มขึ้นของต้นทุนของร้านขายของชำและสินค้าอุปโภคบริโภค ค่าใช้จ่ายของที่อยู่อาศัยยังคงตามอัตราเงินเฟ้อ เป็นเรื่องปกติที่จะเพิ่มค่าเช่า 2.5–5% ในแต่ละปีอันเนื่องมาจากผลกระทบของเงินเฟ้อ และเป็นเรื่องปกติที่เจ้าของบ้านจะเพิ่มค่าเช่าทุกครั้งที่ต่ออายุสัญญาเช่า

อย่างไรก็ตาม ในฐานะนักลงทุน ค่าใช้จ่ายของคุณ เป็นเจ้าของทรัพย์สินให้เช่า อย่าเพิ่มอัตราเงินเฟ้อหากอัตราดอกเบี้ยจำนองของคุณคงที่ ในฐานะเจ้าบ้าน รายได้ค่าเช่าของคุณเพิ่มขึ้น ในขณะที่ค่าใช้จ่ายของคุณยังคงเท่าเดิม ดังนั้นคุณ อสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนให้ผลกำไรมากขึ้น สู่บรรทัดล่างสุดของคุณปีแล้วปีเล่า

หุ้นบังคับ

“ทุน” หมายถึง ความเป็นเจ้าของ ในกรณีของ การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทุนส่วนตัวของคุณคือความแตกต่างระหว่างมูลค่าตลาดของทรัพย์สินและสิ่งที่คุณเป็นหนี้จำนอง ตัวอย่างเช่น หากทรัพย์สินของคุณมีมูลค่า 150,000 ดอลลาร์ และคุณเป็นหนี้ธนาคาร 120,000 ดอลลาร์ แสดงว่าคุณมีทุน 30,000 ดอลลาร์

“ทุนบังคับ” หมายถึงความมั่งคั่งที่สร้างขึ้นเมื่อคุณซื้อทรัพย์สินในราคาลดและทำงานเพื่อให้มีค่ามากขึ้น โดยปกติ คุณ ซื้อทรัพย์สิน "ทุกข์" ขายได้ต่ำกว่าทรัพย์สินที่เทียบเคียงได้ 25-30% ที่ไม่เดือดร้อน คุณใช้จ่าย 10–15% ในการซ่อม (พรม, สี, การซ่อมแซมและเครื่องใช้ทดแทนบางอย่าง) และทำให้มูลค่าตลาดเพิ่มขึ้น

สมมติว่าคุณจ่ายต่ำกว่ามูลค่าตลาด 25% จากนั้นคุณใช้เวลา 10% เพื่อแก้ไข คุณเพิ่งเพิ่มส่วนได้เสีย (ความเป็นเจ้าของ) ขึ้น 15%

อีกวิธีหนึ่งในการบังคับส่วนได้เสียคือการเพิ่มคุณสมบัติที่เพิ่มมูลค่าทรัพย์สิน สมมติว่าคุณซื้อบ้านสองห้องนอนในละแวกบ้านซึ่งบ้านที่เหลือมีสามห้องนอน การเพิ่มห้องนอนที่สามจะทำให้ทรัพย์สินของคุณเทียบเท่ากับมูลค่าตลาดของบ้านหลังอื่นๆ สมมติคุณซื้อตอนลดราคาตามสมควร (เพราะมีแค่สองห้องนอน) และราคาเพิ่มอีก ห้องนอนน้อยกว่าส่วนต่างระหว่างราคาของคุณและมูลค่าตลาดใหม่ คุณได้บังคับส่วนได้เสียใน บ้าน.

ค่าเสื่อมราคา

ค่าเสื่อมราคาเป็นลบในกรณีส่วนใหญ่ หมายถึงมูลค่าของบางอย่างลดลง

อย่างไรก็ตาม ในการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เราไม่ได้พูดถึงมูลค่าทรัพย์สินที่ลดลงอย่างแท้จริง เรากำลังพูดถึง a ลดหย่อนภาษีอันมีค่า กรมสรรพากรอนุญาตให้นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ในแต่ละปี คุณสามารถหักเปอร์เซ็นต์ของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนตามอายุการใช้งานที่กำหนดโดยกรมสรรพากร

สำหรับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย กรมสรรพากรกล่าวว่าอายุการใช้งาน 27.5 ปี ตัวอย่างเช่น หากทรัพย์สินของคุณมีมูลค่า 150,000 ดอลลาร์ คุณสามารถหักเงินได้ 5,454 ดอลลาร์จากรายได้ค่าเช่าที่ได้รับจากทรัพย์สินนั้น สมมติว่ารายได้ค่าเช่าสุทธิรายปีของคุณคือ 15,000 เหรียญ รายได้ค่าเช่าที่ต้องเสียภาษีของคุณลดลงเหลือ 9,546 ดอลลาร์

สิ่งที่ทำให้การแบ่งภาษีค่าเสื่อมราคามีประสิทธิภาพทางการเงินมากคืออสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ไม่สูญเสียมูลค่าในแต่ละปี อันที่จริง มูลค่าทรัพย์สินมักจะเพิ่มขึ้นเมื่อเวลาผ่านไป นั่นหมายความว่าคุณจะได้รับเครดิตภาษีจากต้นทุนของสินทรัพย์ที่อาจมีมูลค่าเพิ่มขึ้น ไม่ใช่ลดลง

ยิ่งไปกว่านั้น ค่าเสื่อมราคาคือเครดิตภาษีที่อยู่บนค่าบำรุงรักษาทรัพย์สินและค่าใช้จ่ายอื่นๆ ที่คุณสามารถหักออกจากรายได้ค่าเช่าที่คุณได้รับ ค่าเสื่อมราคาสามารถเปลี่ยนค่าเช่าที่เป็นเงินสดเป็นขาดทุนบนกระดาษได้ การสูญเสียนั้นสามารถลดรายได้ที่ต้องเสียภาษีอื่น ๆ ของคุณและลดค่าภาษีโดยรวมของคุณ

การงัด

เลเวอเรจเป็นหนึ่งในกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เพื่อสร้างความมั่งคั่งที่มีชื่อเสียงมากที่สุด คือการใช้เงินทุนที่ยืมมาเพื่อซื้อและ/หรือเพิ่มผลตอบแทนที่เป็นไปได้ของการลงทุน ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เลเวอเรจช่วยให้คุณทำเงินจากสินทรัพย์ที่สร้างรายได้ซึ่งมีมูลค่ามากกว่าเงินสดที่คุณจ่ายไป ตัวอย่างเช่น สมมติว่าคุณดาวน์ 20% และการเงิน 80% ของทรัพย์สินมูลค่า 100,000 ดอลลาร์ เลเวอเรจช่วยให้คุณได้รับประโยชน์และควบคุมรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ $100,000 เมื่อทั้งหมดที่คุณลงทุนคือ $20,000

เลเวอเรจช่วยให้คุณ “ทำเงินโดยใช้เงินของคนอื่น” อย่างที่โปรโมเตอร์อสังหาริมทรัพย์ชอบพูด โดยสรุปคุณใช้เงินของธนาคารเพื่อซื้อทรัพย์สินและเงินของผู้เช่าเพื่อชำระคืนธนาคาร ส่วนต่างระหว่างสิ่งที่คุณจ่ายให้ธนาคารกับสิ่งที่ผู้เช่าจ่ายให้คุณคือกำไรของคุณ หากคุณมีเงิน 100,000 ดอลลาร์ คุณสามารถควบคุมสินทรัพย์อสังหาริมทรัพย์มูลค่า 500,000 ดอลลาร์ แทนที่จะซื้อบ้านมูลค่า 100,000 ดอลลาร์ด้วยเงินสด

ระวังความเสี่ยง

นี่คือกลยุทธ์หลักที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ใช้เพื่อสร้างความมั่งคั่ง แน่นอน, ก็เหมือนการลงทุนใดๆ มีความเสี่ยง. กุญแจสำคัญคือการซื้ออย่างชาญฉลาด บริหารจัดการอย่างมืออาชีพ และอย่าใช้เลเวอเรจมากเกินไป

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ต้องลงมือปฏิบัติจริงและใช้เวลามากกว่าการซื้อหุ้น โดยทั่วไปแล้วยังให้ผลกำไรที่สูงขึ้นตามสัดส่วนกับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้น และแตกต่างจากทางเลือกการลงทุนอื่นๆ อสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนระยะยาว เนื่องจากเป็นสินทรัพย์ถาวรที่ไม่สามารถชำระบัญชีได้อย่างรวดเร็วและต้นทุนการทำธุรกรรมสูงมาก ในสาระสำคัญ, รู้ถึงความเสี่ยง และบรรเทาให้มากที่สุด

คุณสามารถลองลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ตลอดเวลาด้วยบริการคราวด์ฟันดิ้งด้านอสังหาริมทรัพย์ออนไลน์ เช่น Fundrise อ่านรีวิวของเราและดู วิธีทำเงินกับ กองทุน และกอง REIT.