REIT เชิงพาณิชย์คืออะไรและคุณสามารถหาได้จากที่ไหน?

ที่ปรึกษาทางการเงินส่วนใหญ่จะบอกคุณว่าคุณต้องการพอร์ตการลงทุนที่หลากหลาย ซึ่งรวมถึง อสังหาริมทรัพย์เพื่อรับมือกับภาวะขาขึ้นและขาลงของตลาดหุ้น อย่างไรก็ตาม การซื้อ การเป็นเจ้าของ และการจัดการทรัพย์สินไม่ใช่วิธีที่นักลงทุนส่วนใหญ่บรรลุเป้าหมายนี้

นักลงทุนที่ชาญฉลาดกลับใช้ a. แทน กลยุทธ์แบบพาสซีฟ ไปลงทุนในประเภท กองทุนรวมการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ เรียกว่า ทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) Commercial REIT เป็นบริษัทด้านการลงทุนเฉพาะทางที่จัดตั้งขึ้นเพื่อเป็นเจ้าของ ดำเนินการ และให้เงินสนับสนุนอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์

REIT ประเภทนี้รวบรวมเงินจากนักลงทุนจำนวนมาก โดยลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้สำหรับธุรกิจเป็นหลัก เช่น โรงแรม ร้านค้าปลีก สำนักงาน สถานพยาบาล พื้นที่จัดเก็บด้วยตนเอง อาคารอุตสาหกรรม และคลังสินค้า ด้วยการกระจายค่าเช่าจากสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ REIT จะสร้างกระแสรายได้ที่มั่นคงและเชื่อถือได้สำหรับนักลงทุน

แม้ว่า REIT จำนวนมากจะเชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์รูปแบบเดียว แต่คุณสามารถบรรลุความหลากหลายในวงกว้างโดยการซื้อหุ้นของกองทุนรวม REIT และ ETF แทนการลงทุนใน REIT แต่ละแห่ง

อ่านเพิ่มเติม >>> วิธีสร้างความมั่งคั่งด้วยการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์

REIT ทำงานอย่างไร

REIT อาจถือครองอสังหาริมทรัพย์ในสำนักงาน ร้านค้าปลีก อุตสาหกรรม และหลายครอบครัว (ที่อยู่อาศัย เช่น อาคารอพาร์ตเมนต์) ผู้ลงทุนซื้อและถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการลงทุนเชิงพาณิชย์โดยมีวัตถุประสงค์หลัก 2 ประการ คือ เพื่อรับผลตอบแทนผ่าน รายได้จากค่าเช่า และเพื่อสร้างรายได้จากการแข็งค่าของทรัพย์สินในช่วงเวลาที่สินทรัพย์นั้นถืออยู่

สภาคองเกรสสร้าง REITs ในปี 1960. ยานพาหนะการลงทุนพิเศษเหล่านี้ทำให้อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์เข้าถึงได้ง่ายขึ้นสำหรับนักลงทุนทุกวัน ก่อนหน้านั้น การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์นั้นจำกัดเฉพาะสถาบันและบุคคลที่มั่งคั่ง เพราะจำเป็นต้องมีเงินทุนจำนวนมากเพื่อเป็นเจ้าของและจัดการอสังหาริมทรัพย์เหล่านี้

ในฐานะที่เป็นหลักทรัพย์ควบคุมประเภทใดประเภทหนึ่ง REIT จะต้องเป็นไปตามข้อกำหนดบางประการ มาตรฐานกรมสรรพากร ที่ช่วยลดความเสี่ยงของนักลงทุน ด้านล่างนี้คือข้อกำหนดบางประการ:

• คืนกำไรขั้นต่ำ 90% ในรูปเงินปันผลของผู้ถือหุ้นในแต่ละปี
• รับอย่างน้อย 75% ของรายได้รวมจากกิจกรรมด้านอสังหาริมทรัพย์ภายในกองทรัสต์ เช่น การเก็บค่าเช่าและการจ่ายดอกเบี้ยเงินกู้จำนองทรัพย์สินที่ถืออยู่ในกองทรัสต์
• ลงทุนอย่างน้อย 75% ของสินทรัพย์ทั้งหมดในอสังหาริมทรัพย์
• มีผู้ถือหุ้นขั้นต่ำ 100 รายหลังจากปีแรกของการก่อตั้ง
• มีไม่เกิน 50% ของจำนวนหุ้นที่ถือโดยบุคคลห้าคนหรือน้อยกว่าในช่วงครึ่งสุดท้ายของปีภาษี

วิธีการลงทุนใน REIT เชิงพาณิชย์

REIT เชิงพาณิชย์แบ่งออกเป็นประเภทหลัก: ซื้อขายและไม่ซื้อขาย ต่อไปนี้คือข้อมูลคร่าวๆ เกี่ยวกับวิธีการลงทุนในทั้งสองประเภท:

ซื้อขาย REIT เชิงพาณิชย์

การซื้อหุ้นใน REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์นั้นตรงไปตรงมาเหมือนกับการซื้อหุ้นของกองทุนรวม สิ่งที่คุณต้องมีคือ บัญชีซื้อขายหลักทรัพย์ และมีเงินเพียงพอที่จะซื้อหุ้นได้อย่างน้อยหนึ่งหุ้น ด้วยเหตุนี้ นักลงทุนทุกคนจึงเข้าถึงได้มาก มีสภาพคล่องสูง และต้องใช้เงินลงทุนขั้นต่ำที่ค่อนข้างต่ำ

REITS เชิงพาณิชย์ที่ไม่ซื้อขาย

REIT ที่ไม่ได้ซื้อขายเป็นการลงทุนที่น่าดึงดูดซึ่งมักจะมีความเชี่ยวชาญมากขึ้นตามทำเลและประเภทของสินทรัพย์และต้องการการลงทุนขั้นต่ำที่สูงขึ้น ต่อไปนี้คือบางส่วนของ REIT เชิงพาณิชย์ที่มีขนาดใหญ่กว่า:

• กองทรัสต์โอไรออน (ONL) เป็นเจ้าของและจัดการพอร์ตโฟลิโอที่หลากหลายของอาคารสำนักงานและสำนักงานใหญ่ของบริษัท มีการเช่าเป็นหลักโดยผู้เช่ารายเดียวและตั้งอยู่ในตลาดชานเมืองทั่วสหรัฐอเมริกา
• ที่เก็บข้อมูลสาธารณะ (PSA) เป็นเจ้าของและดำเนินการสถานที่จัดเก็บด้วยตนเองมากกว่า 2,700 แห่งใน 39 รัฐ โดยมีพื้นที่จัดเก็บสุทธิให้เช่ามากกว่า 190 ล้านตารางฟุต จากการมีส่วนได้เสียในตราสารทุน บริษัทยังได้เปิดฉากสู่ตลาดการจัดเก็บข้อมูลด้วยตนเองของยุโรป และพื้นที่เชิงพาณิชย์ให้เช่าสุทธิเพิ่มเติมอีก 29 ล้านตารางฟุตในสหรัฐอเมริกาผ่าน PS Business Parks
• อสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย (EQR) เป็นกอง REIT อพาร์ตเมนต์ที่ใหญ่ที่สุดในสหรัฐอเมริกา ณ สิ้นปี 2564 EQR เป็นเจ้าของหรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ 310 แห่ง โดยมีอพาร์ตเมนต์ประมาณ 80,407 ยูนิต

หลาย แพลตฟอร์มการระดมทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ตอนนี้เสนอ REIT เชิงพาณิชย์ที่ไม่ได้ซื้อขายด้วยเช่นกัน นี่คือตัวอย่างบางส่วน:

• กองทุน ขณะนี้มีกอง REIT หลายสิบแห่ง ซึ่งแต่ละแห่งมีอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์เป็นจำนวนมาก การลงทุนขั้นต่ำกับ Fundrise คือ $10 และค่าธรรมเนียมการจัดการรายปีคือ 1%
• เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์ มี REITS สองแห่งซึ่งทั้งสองแห่งลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์โดยเฉพาะ การลงทุนขั้นต่ำสำหรับ REITS ของ Realty Mogul คือ $5,000 และค่าธรรมเนียมอยู่ในช่วง 1% – 1.25%
• ในปี 2565 CrowdStreet ประกาศเปิดตัว REIT เชิงพาณิชย์ชื่อ C-REIT การลงทุนขั้นต่ำสำหรับ C-REIT คือ $25,000 และดูเหมือนว่านักลงทุนจะต้องเสียค่าธรรมเนียมการจัดการ 1.50% และค่าธรรมเนียมการบริการ 0.50%

ข้อดีและข้อเสียของ REIT เชิงพาณิชย์

บรรทัดล่าง

อสังหาริมทรัพย์เพื่อการพาณิชย์ต้องใช้เงินทุนจำนวนมากในการซื้อและบำรุงรักษา สิ่งนี้ใช้เพื่อจำกัดประเภทสินทรัพย์สำหรับบุคคลที่มีรายได้สูงและนักลงทุนสถาบันรายใหญ่ แต่ REITS เป็นช่องทางให้นักลงทุนรายย่อยเพิ่มการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตการลงทุนโดยรวมโดยไม่ต้องซื้อ รักษา หรือ การจัดการทรัพย์สิน.

REIT จะต้องปฏิบัติตามกฎระเบียบของกรมสรรพากรและการดำเนินธุรกิจเฉพาะที่ปกป้องนักลงทุนจากการถูกเอารัดเอาเปรียบ เช่นเดียวกับตัวเลือกการลงทุนอื่นๆ ที่มีการซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์หลัก REIT เชิงพาณิชย์เสนอประโยชน์ของสภาพคล่อง เงินปันผล การกระจายความเสี่ยง และการลงทุนขั้นต่ำที่ต่ำ เพื่อตรวจสอบว่าการลงทุน REIT เชิงพาณิชย์เหมาะสมกับคุณหรือไม่ ให้พิจารณากลยุทธ์การลงทุนโดยรวมและพอร์ตการลงทุนเฉพาะของคุณ

อ่านเพิ่มเติม:

• วิธีการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ด้วยเงินเพียงเล็กน้อย
• อสังหาริมทรัพย์เป็นการลงทุนที่ดีในตอนนี้หรือไม่?
• อะไรคือความเสี่ยงของการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์?