ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่ใกล้ระดับต่ำสุดตลอดเวลา นักลงทุนจึงมองหาการลงทุนที่ปลอดภัยและเหมาะสมเพื่อนำพวกเขาไปสู่ภาวะเงินเฟ้อ ที่งานพบปะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในเดือนเมษายนที่เมืองบัลติมอร์ หัวข้อการลงทุนภาระภาษีเป็นหัวข้อ คำมั่นสัญญาของผลตอบแทน 18% - จากการลงทุนที่ค้ำประกันโดยอสังหาริมทรัพย์ - ได้รับความสนใจจากฉัน
แน่นอนว่าอัตราผลตอบแทนที่สูงมักจะสมดุลกับอัตราความเสี่ยงที่สูง แต่ผู้พูดกล่าวต่อไปว่า “ปลอดภัยพอๆ กับที่คุณฝากเงินสดไว้ในประกัน FDIC บัญชีที่ธนาคารในพื้นที่ของคุณ” ดังนั้นความสนใจของฉันจึงกระตุ้นการวิจัยการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ภายใต้เรดาร์นี้ กลยุทธ์.
ฉันพบว่าการลงทุนในการเสียภาษีมีมานานกว่า 200 ปีแล้ว ไม่เคยได้ยินเหรอ? อาจเป็นเพราะว่าภาษีคือ… ก็… หัวข้อสนทนาที่ไม่มีใครชอบ การบอกใครก็ได้ในงานเลี้ยงค็อกเทลว่าคุณเป็นนักบัญชีภาษีถือเป็นการหยุดการสนทนาที่ดี
ทว่าการลงทุนนี้ใช้ประโยชน์จากข้อเท็จจริงที่ว่าการจ่ายภาษีเป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ไม่มีใครได้รับบัตรผ่าน ถึงกระนั้น ไม่ใช่ทุกคนที่จะจ่ายภาษีให้คนเก็บภาษีได้เมื่อเขามาเคาะประตู
รัฐบาลมักจะได้รับมันไม่ช้าก็เร็ว ดังนั้นการลงทุนในใบกำกับภาษีจะช่วยให้นักลงทุนมีอัตราดอกเบี้ยที่รับประกันได้อย่างแท้จริง ในความเป็นจริง สำนักงานครอบครัวและนักลงทุนสถาบันได้ลงทุนหลายพันล้านในใบรับรองภาระภาษีมานานหลายทศวรรษ
ข้อมูลพื้นฐานเกี่ยวกับภาษีทรัพย์สิน
เจ้าของบ้านหรือไม่ก็ตาม คุณน่าจะคุ้นเคยกับแนวคิดเรื่องภาษีทรัพย์สิน รัฐบาลเก็บภาษีจากเจ้าของทรัพย์สินเพื่อเป็นทุนผลประโยชน์และบริการเพื่อ “สาธารณประโยชน์” ของชุมชน ภาษีทรัพย์สินเป็นส่วนเพิ่มเติมจากภาษีเงินได้และภาษีการขาย
โดยทั่วไป รายได้จากภาษีทรัพย์สินจะให้บริการต่างๆ เช่น การคุ้มครองตำรวจ ห้องสมุดสาธารณะ ศูนย์นันทนาการ ถนน โรงเรียน และการกำจัดหิมะ แม้กระทั่งการแสดงดอกไม้ไฟ
หากคุณมีการจำนองบ้าน มีแนวโน้มว่าการชำระเงินรายเดือนของคุณรวมเงินทุนเพื่อชำระภาษีทรัพย์สินของคุณแล้ว ผู้ให้กู้ของคุณถือเงินไว้ในเอสโครว์และจ่ายภาษีในนามของคุณโดยตรงไปยังเคาน์ตีเมื่อครบกำหนด
คุณอาจไม่ทราบว่าคุณจ่ายภาษีทรัพย์สินด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นจำนวนเท่าใด แต่โปรดวางใจว่าคุณจะจ่ายเงินหากคุณเป็นเจ้าของบ้าน ทุกมณฑลเก็บภาษีทรัพย์สินส่วนบุคคลบางประเภท
อสังหาริมทรัพย์แต่ละส่วนมีมูลค่าตามสถานที่และคุณสมบัติ แต่ละทรัพย์สินจะได้รับค่า "การประเมินภาษี" เจ้าของพัสดุต้องเสียภาษีตามมูลค่าที่ประเมิน ในปี 2559 อัตราตามรัฐอยู่ในช่วงต่ำที่ 0.27% ในฮาวายไปจนถึงสูงถึง 2.35% ในรัฐนิวเจอร์ซีย์
อัตราภาษีทรัพย์สินเฉลี่ยสำหรับบ้านเดี่ยวในเมืองที่ใหญ่ที่สุดของแต่ละรัฐในสหรัฐฯ อยู่ที่ประมาณ 1.5% ครัวเรือนอเมริกันโดยเฉลี่ยใช้เงิน 2,149 เหรียญสหรัฐสำหรับภาษีทรัพย์สินสำหรับบ้านของพวกเขาในแต่ละปีตามรายงานของสำนักสำรวจสำมะโนของสหรัฐ
เคาน์ตีที่ทรัพย์สินตั้งอยู่มักจะเก็บภาษีทรัพย์สิน หากเจ้าของทรัพย์สินไม่ชำระภาษี จำนวนภาษีจะกลายเป็นภาระต่อทรัพย์สิน
อย่างไรก็ตาม สิทธิยึดครองทรัพย์สินไม่ได้ช่วยให้เคาน์ตีและรัฐบาลท้องถิ่นชำระค่าบริการและผลประโยชน์ตามที่ได้ให้สัญญาไว้กับพลเมืองของตน เคาน์ตีต้องการเงินในขณะนี้เพื่อบรรลุภาระผูกพันด้านงบประมาณ รัฐบาลไม่รับ IOU!
ใบรับรองภาระภาษีคืออะไรกันแน่?
แม้ว่ากระบวนการจะแตกต่างกันไปทั่วประเทศ รัฐบาลท้องถิ่นได้รับอนุญาตให้เก็บภาษีที่ยังไม่ได้ชำระโดยการขายใบรับรองภาระภาษีหรือโฉนดภาษีในการประมูลสาธารณะ ประมาณครึ่งหนึ่งของ 50 รัฐขายใบรับรองภาระภาษี อีกครึ่งหนึ่งขายโฉนดภาษีหรือโฉนดที่ไถ่ถอนได้ หลังเป็นลูกผสมระหว่างใบรับรองและโฉนด บางรัฐขายทั้งใบกำกับภาษีและใบกำกับภาษี
มีความแตกต่างที่สำคัญระหว่างคนทั้งสอง โดยปกติแล้ว คุณจะซื้อใบสำคัญแสดงสิทธิการเสียภาษีเพราะคุณต้องการดอกเบี้ย หากเจ้าของบ้านไม่ไถ่ถอน คุณอาจได้รับทรัพย์สิน ด้วยโฉนดภาษีคุณกำลังซื้ออสังหาริมทรัพย์ทันที
หนึ่งไม่ได้ดีกว่าที่อื่น แต่ละคนมีข้อดีขึ้นอยู่กับวัตถุประสงค์การลงทุนของคุณ แต่ละคนมีกฎเกณฑ์ของตัวเอง และจำเป็นต้องมีการวิจัย แน่นอน คุณสามารถทำทั้งสองอย่างพร้อมกันได้
บทความนี้จะเน้นเรื่องสิทธิการเสียภาษีและการออกโฉนดภาษีอีกครั้งหนึ่ง
ความง่ายในการลงทุนในภาษีอากร
สิ่งที่ดีคือคุณไม่จำเป็นต้องมีใบอนุญาตอสังหาริมทรัพย์ คุณไม่จำเป็นต้องตั้งค่า LLC และคุณไม่จำเป็นต้องใช้เงินเป็นจำนวนมากเพื่อลงทุนในใบรับรองหรือโฉนด
เมื่อคุณซื้อภาระภาษี คุณจะต้องจ่ายภาษีให้กับเจ้าของบ้านเป็นการแลกเปลี่ยนกับใบรับรอง ใบรับรองเป็นสิ่งที่ดีสำหรับจำนวนเงินที่คุณจ่ายพร้อมดอกเบี้ย
ยังดีที่การลงทุนของคุณได้รับการสนับสนุนโดยหลักประกันของกฎหมายทรัพย์สินหรือกฎหมายของรัฐที่กำหนดให้มีการไถ่ถอนภาระภาษีรวมถึงดอกเบี้ยและบทลงโทษ ในฐานะนักลงทุน คุณกำลังก้าวเข้ามาเพื่อชำระภาษีคืนและล็อกอัตราดอกเบี้ยที่รับประกันการลงทุนของคุณ
ใบกำกับภาษีเป็นเครื่องมือที่ต่อรองได้ แต่ไม่มีตลาดรอง ยกเว้นบางที eBay และอื่นๆ
หนังสือรับรองเป็นหลักฐานว่าผู้ถือได้ซื้อภาระผูกพันที่มีผลบังคับในอสังหาริมทรัพย์ เป็นภาระผูกพันทางกฎหมายในการยึดครองตำแหน่งแรกในทรัพย์สินเฉพาะ ซึ่งหมายความว่าเป็นภาระหนี้รายแรกที่ต้องจ่ายหากทรัพย์สินผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์
ประโยชน์ (ใหญ่) ของการลงทุนใบรับรองภาระภาษี
เมื่อคุณซื้อใบกำกับภาษี แสดงว่าคุณไม่ได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และคุณไม่ต้องจัดการกับเจ้าของทรัพย์สิน คุณเพียงแค่ก้าวเข้ามาเพื่อชำระภาษีที่ค้างชำระให้กับรัฐบาลเคาน์ตี
เพื่อแลกกับการวางเงิน เคาน์ตีจะให้อัตราดอกเบี้ยและค่าธรรมเนียมล่าช้าแก่คุณที่พวกเขาเรียกเก็บจากเจ้าของเมื่อชำระภาษีในที่สุด หากเจ้าของทรัพย์สินไม่จ่ายภาษี คุณสามารถยึดทรัพย์สินและนำกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินไปรวมกับภาษีย้อนหลัง ค่าปรับ และค่าธรรมเนียมที่เป็นหนี้เคาน์ตีได้
กล่าวอีกนัยหนึ่ง มีสองผลลัพธ์การลงทุนจากการลงทุนภาระภาษี:
- ใบรับรองภาระภาษีจะถูกแลกและคุณจะได้รับอัตราดอกเบี้ยสูงที่มีหลักประกัน
- ใบรับรองภาระภาษีจะไม่ถูกแลก และคุณสามารถได้มาซึ่งทรัพย์สินผ่านการยึดสังหาริมทรัพย์ บางครั้งก็แลกกับเงินดอลลาร์
ขึ้นอยู่กับเป้าหมายการลงทุนของคุณ ผลลัพธ์ทั้งสองอย่างสามารถดึงดูดใจได้
ภาระภาษีให้อัตราดอกเบี้ยคงที่ ซึ่งจะแตกต่างกันไปตามเขต ในเมืองบัลติมอร์ อัตราดอกเบี้ยอยู่ที่ 18% ต่อปี ในมณฑลอื่น ๆ ทั่วประเทศอาจต่ำกว่าหรือสูงกว่ามาก เคาน์ตีสองสามแห่งในรัฐอิลลินอยส์โพสต์อัตราดอกเบี้ย 18% ทุก ๆ หกเดือน ซึ่งเท่ากับมากกว่า 36% ต่อปีเล็กน้อย
อย่างไรก็ตาม ตามที่คุณอาจจินตนาการ อัตราผลตอบแทนที่สูงเหล่านี้ดึงดูดความสนใจเป็นอย่างมาก ในขณะที่คุณไม่ต้องการเงินจำนวนมากในการลงทุน คู่แข่งที่มีกระเป๋าเงินลึกสามารถกระโดดเข้ามาและเสนอราคาให้สูงขึ้นได้ บีบคั้นนักลงทุนรายย่อยออกไป
ราคาสามารถเพิ่มขึ้นอย่างง่ายดายและมักจะสูงกว่าภาษีที่ครบกำหนด ฉันเคยอ่านเจอมาว่าในบางมณฑล อสังหาริมทรัพย์สามารถขายในการประมูลภาษีได้มากเกินกว่าที่ทรัพย์สินจะมีมูลค่า
โดยเฉพาะอย่างยิ่งถ้าคุณเป็น นักลงทุนที่ได้รับการรับรองมีทางเลือกสองสามทางที่สามารถให้ผลตอบแทนเป็นตัวเลขสองหลักต่อปีได้เช่นกัน ตัวอย่างหนึ่งคือ ที่มาของการลงทุนซึ่งเป็นบริษัทไพรเวทอิควิตี้ที่ช่วยให้บุคคลที่มีรายได้สูงสามารถลงทุนในกองทุนอสังหาริมทรัพย์ที่มีความหลากหลายได้
ไม่จำกัดจำนวนเงินที่คุณสามารถลงทุนได้
คุณสามารถลงทุนน้อยหรือมาก ภาระภาษีไม่เหมือนบัญชีธนาคารที่ FDIC ประกันถึงขีดจำกัด ไม่จำกัดจำนวนเงินที่คุณสามารถลงทุนในใบรับรองภาระภาษีได้
เจ้าของทรัพย์สินคงไว้ซึ่งความเป็นเจ้าของในทรัพย์สิน เขาหรือเธอมีสิทธิ์ไถ่ถอน - ชำระ - หนังสือรับรองภาระภาษีจนกว่าผู้พิพากษาศาลวงจรจะลงนามในพระราชกฤษฎีกาอนุมัติขั้นตอนการยึดสังหาริมทรัพย์
ในฐานะผู้ถือใบรับรองภาระภาษี คุณต้องเริ่มกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลาหนึ่ง ซึ่งโดยทั่วไปคือสองปี หากใบรับรองไม่ได้รับการแลกและคุณไม่ได้เริ่มการยึดสังหาริมทรัพย์ในเวลา การลงทุนของคุณจะถูกริบและจะไม่มีการคืนเงินใด ๆ ทั้งสิ้น
วิธีประมูล
มณฑลส่วนใหญ่มีการขายภาระภาษีทุกปี การประมูลส่วนใหญ่ดำเนินการทางออนไลน์ ในเมืองบัลติมอร์ที่ฉันอาศัยอยู่ งานขายเคาน์ตีจะจัดขึ้นในเดือนมิถุนายน และการขายในเมืองจะจัดขึ้นกลางเดือนพฤษภาคม
คุณลงทะเบียนล่วงหน้าสองสามสัปดาห์ก่อนการขายจริงและชำระค่าธรรมเนียมการลงทะเบียน (ในบัลติมอร์ ค่าธรรมเนียมคือ 100 เหรียญ) พวกเขาส่งอีเมลหมายเลขประจำตัวผู้เสนอราคาถึงคุณ เมื่อการประมูลเปิดขึ้น คุณจะเสนอราคาใบรับรองที่คุณสนใจผ่านแบบฟอร์มออนไลน์
การเสนอราคาขั้นต่ำที่จำเป็นในการซื้อใบรับรองภาระภาษีนั้นรวมถึงภาษีรวม ค่าปรับ และดอกเบี้ย บทลงโทษรวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องใดๆ ที่เกี่ยวข้องกับการขายใบรับรองภาระภาษี การเสนอราคาขั้นต่ำแสดงไว้ข้างที่อยู่ของทรัพย์สินที่ค้างชำระและหมายเลขประจำตัวประชาชน
มันทำงานอย่างไร?
กระบวนการลงทุนในสิทธิในการเสียภาษีอากรหรือโฉนดที่ดินไม่อยู่นิ่ง อันที่จริงอาจใช้เวลานาน
โดยทั่วไปแล้ว มณฑลต่างๆ จะเผยแพร่รายการก่อนการขายภาระภาษีสองสามสัปดาห์ อาจมีอสังหาริมทรัพย์หลายร้อยแห่ง คุณต้องมีระบบเพื่อจำกัดรายการให้แคบลงและตัดสินใจว่าคุณต้องการเสนอราคารายการใด
โดยพื้นฐานแล้ว คุณต้องกำจัดสิ่งที่ไม่เข้ากับเกณฑ์การลงทุนของคุณ เริ่มต้นด้วยงบประมาณการลงทุนเริ่มต้นของคุณเอง หากคุณมีเงินลงทุนเพียงไม่กี่พันหรือไม่กี่ร้อยดอลลาร์ คุณสามารถกำจัดทรัพย์สินที่มีการเสนอราคาขั้นต่ำที่สูงขึ้นได้ทันที
หากคุณต้องการรายได้ดอกเบี้ยและไม่มีเป้าหมายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ให้มองหาบ้านเดี่ยวพร้อมสินเชื่อที่อยู่อาศัย พวกเขาให้โอกาสที่ดีที่สุดในการไถ่ถอน ในหลายประเทศ อัตราการไถ่ถอนของพวกเขาคือ 95% หรือสูงกว่า
กรอบเวลาสำหรับการลงทุนภาระภาษีอยู่ระหว่างหกเดือนถึงสามปี ไม่มีตลาดรองที่จะขายใบรับรองของคุณ ดังนั้นคุณต้องแน่ใจว่าคุณลงทุนด้วยเงินที่คุณไม่ต้องการในระยะสั้นเท่านั้น
ไม่มีค่าคอมมิชชั่นที่ต้องจ่าย แต่ดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ คุณอาจจะต้องจ่ายค่าธรรมเนียมการลงทะเบียนครั้งเดียวสำหรับการประมูล
ตรวจสอบให้แน่ใจว่าได้ทำ Due Diligence ของคุณ
ความขยันเนื่องจากเป็นสิ่งจำเป็น คุณอาจสิ้นสุดการยึดทรัพย์สิน คุณจะต้องการไดรฟ์โดยและดูคุณสมบัติ คุณจะต้องการทำวิจัยออนไลน์ของคุณอย่างระมัดระวังเพื่อสอบทานธุรกิจให้เสร็จสมบูรณ์
คุณอาจจะไม่สามารถตรวจสอบภายในของที่พักได้ เนื่องจากเจ้าของบ้านไม่น่าจะอนุญาตให้คุณแวะมาเยี่ยมชมได้ ถึงกระนั้น คุณจะต้องอยากรู้ให้มากที่สุดเท่าที่จะมากได้เกี่ยวกับทรัพย์สิน พื้นที่ใกล้เคียง และพื้นที่โดยทั่วไป คุณไม่ต้องการที่จะติดอยู่กับทรัพย์สินที่ไม่มีศักยภาพ
อาจมีการซื้อใบกำกับภาษีหลายรายการในทรัพย์สินเดียวกันสำหรับปีภาษีที่ตามมา ขึ้นอยู่กับระยะเวลาการไถ่ถอน
ตัวอย่างเช่น ในรัฐที่มีระยะเวลาไถ่ถอนสามปี อาจมีการซื้อสิทธิผู้เสียภาษีสามรายต่อปี สิทธิยึดหน่วงเหล่านี้สามารถซื้อได้โดยนักลงทุนคนเดียวกันหรือคนละคน ซึ่งหมายความว่าคุณอาจต้องใช้เงินทุนมากขึ้นเมื่อกระบวนการก้าวไปข้างหน้า
เมื่อมีการไถ่ถอนทรัพย์สิน ไม่ว่านักลงทุนจะซื้อสิทธิเก็บภาษีจำนวนเท่าใด จะต้องชำระภาษีและดอกเบี้ยทั้งหมด หากภาระไม่ได้รับการไถ่ถอนก็จะมีกระบวนการยึดสังหาริมทรัพย์ตามหลักเกณฑ์ของมณฑลและของรัฐ
หากวัตถุประสงค์ของคุณคือการยึดทรัพย์สินและได้มาซึ่งทรัพย์สิน คุณอาจต้องซื้อสิทธิยึดหน่วงใดๆ ในภายหลัง เนื่องจากบางครั้ง ภาระภาษีที่ใหม่กว่าจะมีผลเหนือสิทธิการยึดหน่วงเก่า ใครก็ตามที่ยึดทรัพย์สินเพื่อทำโฉนดอาจต้องรับผิดชอบชำระภาษีผู้ถือภาระภาษีอื่น ๆ ทั้งหมด
เรียนรู้เพิ่มเติม
มีหนังสือ สัมมนา และหลักสูตรในหัวข้อ และดังที่ได้กล่าวไว้ก่อนหน้านี้ แต่ละมณฑลมีชุดกฎเกณฑ์ของตนเองที่ควบคุมกระบวนการ ระยะเวลาไถ่ถอน อัตราผลตอบแทน และขั้นตอนการประมูลเอง
บทความนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อเป็นภาพรวม คุณสามารถและต้องศึกษาตลาดและต้องแน่ใจว่าคุณเข้าใจรายละเอียดของตลาดที่คุณต้องการก่อนที่จะทำการประมูล
ในฐานะนักลงทุน ฉันมองหาโอกาสใหม่ๆ และประเมินความเสี่ยงกับความเสี่ยงอยู่เสมอ รางวัล. ในวันที่ 2 มิถุนายน บัลติมอร์เคาน์ตี้จะจัดประมูลใบรับรองภาระภาษีประจำปี
ฉันได้ลงทะเบียนสำหรับการขายออนไลน์และได้รับรายการทรัพย์สินที่จะประมูล ขณะนี้รายการมีอสังหาริมทรัพย์หลายพันแห่ง แต่มีแนวโน้มว่าจะสั้นลงก่อนการขายจริง เนื่องจากเจ้าของทรัพย์สินต้องเสียภาษี
ตอนนี้ฉันกำลังขับรถไปเยี่ยมเพื่อเลือกใบรับรองภาระภาษีบางใบที่ฉันต้องการประมูลอย่างระมัดระวัง ฉันจะติดตามบทความเกี่ยวกับประสบการณ์ของฉันในอีกไม่กี่เดือนข้างหน้านี้