การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Passive: คืออะไร & จะเริ่มต้นอย่างไร

เมื่อคุณนึกถึงการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ คุณอาจคิดถึงการทำธุรกิจให้เช่าขนาดเล็กในฐานะเจ้าของบ้าน หรือบางทีคุณอาจกำลังพิจารณาที่จะเล่นอะไรซักอย่าง เช่น โฮสติ้ง Airbnb หรือการแฮกบ้าน เพื่อเริ่มต้น

แต่ถ้าคุณเคยจัดการเรื่องเช่าหรือรู้จักใครที่เคยจัดการเรื่องเช่า คุณคงรู้ว่าอาจมีเรื่องให้ต้องสะอึกบ้าง และแม้ว่าธุรกิจให้เช่าจะดำเนินไปอย่างราบรื่นและคุณมีผู้เช่าที่ดี แต่ก็ยังต้องใช้เวลามากในการจัดการทรัพย์สินหนึ่งแห่งขึ้นไปและเพื่อให้ทันกับการบำรุงรักษา

โชคดีที่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกประเภทไม่จำเป็นต้องมีความกระตือรือร้น ในความเป็นจริงมีกลยุทธ์การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟที่น่าเชื่อถือหลายกลยุทธ์ที่คุณสามารถใช้เพื่อสร้างรายได้โดยไม่ต้องจัดการอสังหาริมทรัพย์อย่างจริงจัง

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Passive คืออะไร?

การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบ Passive เกี่ยวข้องกับการสร้างรายได้จากการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องจัดการด้วยตัวเอง. โดยทั่วไปแล้ว เจ้าของบ้านจะบรรลุสิ่งนี้ได้โดยการว่าจ้างบริษัทมืออาชีพที่มีหน้าที่รับผิดชอบในการจัดการทรัพย์สิน แต่คุณยังสามารถสำรวจตัวเลือกการลงทุนแบบพาสซีฟทั้งหมด เช่น การระดมทุนแบบคราวด์ฟันดิ้งหรือ REIT ซึ่งฉันจะพูดถึงด้านล่าง

เป้าหมายของรูปแบบการลงทุนนี้คือยังคงเก็บเกี่ยวผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ เช่น กระแสเงินสดที่สม่ำเสมอและทรัพย์สินที่มีศักยภาพเพิ่มขึ้น โดยไม่ต้องเสียเวลา และในขณะที่อสังหาริมทรัพย์บางครั้งต้องการการทำงานล่วงหน้า เป็นไปได้มากที่จะเปลี่ยนการลงทุนของคุณให้เป็นธุรกิจกึ่งหรือเชิงรับทั้งหมด

วิธีเริ่มต้นกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Passive

มีหลายวิธีในการเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตการลงทุนของคุณ บางวิธีต้องใช้ทุนและงานล่วงหน้ามากกว่าวิธีอื่น อย่างไรก็ตาม กลยุทธ์ต่อไปนี้สามารถกลายเป็นการลงทุนแบบเชิงรับหรือแบบเชิงรับได้ทั้งหมด

1. ใช้การระดมทุนอสังหาริมทรัพย์

หนึ่งในวิธีที่ง่ายที่สุดในการเริ่มต้นการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟคือการใช้ เว็บไซต์ระดมทุน. แพลตฟอร์มเหล่านี้รวบรวมเงินจากนักลงทุนเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์และที่อยู่อาศัยที่สร้างรายได้ ในฐานะผู้ถือหุ้น คุณจะได้รับส่วนแบ่งเงินสดจากรายได้ค่าเช่าและยังสามารถได้รับจากราคาอสังหาริมทรัพย์ที่แข็งค่าขึ้นและการขายในที่สุด

เราชอบแพลตฟอร์มการระดมทุนที่ Investor Junkie เนื่องจากเป็น วิธีที่เป็นมิตรกับผู้เริ่มต้นในการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์. อันที่จริงแล้ว หลายๆ แพลตฟอร์มไม่ได้กำหนดให้คุณต้องเป็น นักลงทุนที่ได้รับการรับรอง ที่จะเข้าร่วม. และการลงทุนขั้นต่ำอาจต่ำถึง $10

ไฮไลท์
คะแนน	9/10	9/10	7/10
การลงทุนขั้นต่ำ	$10	$5,000	$5,000
ค่าธรรมเนียมบัญชี	1 ปี	ค่าธรรมเนียมการจัดการสินทรัพย์ 1-1.25%/ปี	ค่าธรรมเนียมการจัดการ 2% ต่อปี
กองทรัสต์เอกชน
ลงชื่ออ่านรีวิว	ลงชื่อ อ่านรีวิว	ลงชื่อ รีวิว Streitwise

ระดมทุน เป็นจุดเริ่มต้นที่ดีเนื่องจากการลงทุนขั้นต่ำต่ำและค่าธรรมเนียมรายปีต่ำ แต่ RealtyMogul และ Streitwise ยังให้คุณเพิ่มอสังหาริมทรัพย์ในพอร์ตโฟลิโอของคุณโดยไม่ต้องใช้เงินหลายแสนดอลลาร์

และการระดมทุนเป็นการลงทุนแบบพาสซีฟอย่างสมบูรณ์ บริษัทเหล่านี้ทำงานร่วมกับเครือข่ายผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อค้นหาและจัดการผู้เช่า นักลงทุนทุกคนต้องกังวลเกี่ยวกับเมื่อมีการจ่ายการแจกแจงและการถอนหุ้นออกในที่สุด

นี่เป็นข้อความรับรองโดยความร่วมมือกับ Fundrise เราได้รับค่าคอมมิชชั่นจากลิงค์พันธมิตรใน Investor Junkie ความคิดเห็นทั้งหมดเป็นของเราเอง

2. ทำงานร่วมกับผู้จัดการทรัพย์สิน

อีกทางเลือกหนึ่งสำหรับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟที่คุณสามารถสำรวจได้คือ ดำเนินธุรกิจให้เช่าของคุณ ผ่านบริษัทจัดการทรัพย์สิน กล่าวอีกนัยหนึ่ง คุณสามารถเป็นเจ้าของบ้านและซื้อได้ เช่าครอบครัวเดี่ยว หรือแม้แต่บ้านหลายครอบครัวหากคุณมีทุนเพียงพอ แต่คุณสามารถจ้างผู้เช่าและการจัดการทรัพย์สินให้กับบริษัทจัดการทรัพย์สินในท้องถิ่นเพื่อจัดการงานที่กำลังดำเนินอยู่ได้

ข้อดีของกลยุทธ์นี้คือคุณจะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์โดยไม่ต้องจัดการอย่างจริงจัง อย่างไรก็ตาม ข้อเสียคือคุณต้องจ่ายเงินให้ผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์เพื่อดำเนินธุรกิจให้กับคุณ

ตาม หลังคาผู้จัดการทรัพย์สินมักจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการติดตั้งเพียงครั้งเดียวและค่าธรรมเนียมการจัดการอย่างต่อเนื่อง โดยปกติค่าบริหารจัดการนี้จะอยู่ที่ประมาณ 10% ของค่าเช่ารายเดือน. บริษัทจัดการอสังหาริมทรัพย์ยังเรียกเก็บค่าธรรมเนียมการเช่าต่างๆ หากต้องหาผู้เช่ารายใหม่ ค่าธรรมเนียมการต่ออายุสัญญาเช่า หรือแม้แต่ค่าบำรุงรักษา

สิ่งนี้อาจมีราคาแพงอย่างรวดเร็ว ดังนั้นสิ่งสำคัญคือต้องเข้าใจกระแสเงินสดของทรัพย์สินของคุณ ส่วนต่างกำไร และจำนวนเงินที่คุณสามารถจ่ายสำหรับการจัดการแบบมืออาชีพ แต่ถ้าตรวจสอบทางคณิตศาสตร์แล้ว กลยุทธ์นี้สามารถสร้างการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟที่ให้คุณเพลิดเพลินไปกับความเท่าเทียม

คุณยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ประเภทครอบครัวเดี่ยวผ่าน Roofstock จากนั้นทำงานร่วมกับทีมผู้จัดการอสังหาริมทรัพย์สำหรับโซลูชันบริการเต็มรูปแบบ ของเรา รีวิวหลังคา อธิบายวิธีการทำงานของแพลตฟอร์มและข้อดีข้อเสีย

3. ลงทุนใน REITs

กองทรัสต์ซึ่งย่อมาจากทรัสต์เพื่อการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ เป็นอีกหนึ่งเครื่องมือการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟที่คล้ายกับการระดมทุนแบบคราวด์ฟันดิ้ง REIT คือบริษัทที่เป็นเจ้าของและดำเนินการอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้ ตามกฎหมาย REITs ต้องจ่ายอย่างน้อย 90% ของรายได้ที่ต้องเสียภาษีให้กับผู้ถือหุ้นในรูปของเงินปันผล ทำให้เป็นการลงทุนที่สร้างรายได้ที่น่าสนใจ.

นอกจากนี้ยังมี REIT หลายประเภทที่คุณสามารถสำรวจได้ ตัวอย่างเช่น REIT อาจมุ่งเน้นไปที่ภาคส่วนต่างๆ เช่น การดูแลสุขภาพหรือการค้าปลีก นอกจากนี้ยังมี REITs ที่อยู่อาศัยและพาณิชยกรรม ที่ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ

วิธีที่ง่ายที่สุดในการเริ่มลงทุนใน REIT คือการมองหา REIT ที่ซื้อขายสาธารณะผ่านทางของคุณ นายหน้าออนไลน์. มี REIT ETF และกองทุนรวมให้เลือกมากมาย และคุณยังสามารถลงทุนใน REIT แต่ละตัวได้อีกด้วย REIT บางตัวไม่ใช่ ซื้อขายแบบสาธารณะ แต่คุณสามารถทำงานร่วมกับโบรกเกอร์รายบุคคลหรือที่ปรึกษาทางการเงินบางรายเพื่อลงทุนในแบบไม่ซื้อขาย กองทรัสต์

ข้อเสียที่สำคัญของการลงทุน REIT คือการเติบโตโดยทั่วไปต่ำกว่าการลงทุนเช่น หุ้นเติบโต เนื่องจาก REITs จ่ายรายได้ส่วนใหญ่เป็นเงินปันผล แต่ก็เป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์การลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟที่ได้รับความนิยมและเรียบง่าย และการขาดสภาพคล่องไม่ใช่ความเสี่ยงสูงหากคุณยึดติดกับ REIT ที่ซื้อขายในตลาดหลักทรัพย์

4. ดำเนินธุรกิจ Airbnb แบบพาสซีฟ

หลังจากเรียนจบวิทยาลัย ฉันใช้ชีวิตอยู่ที่เมืองเมเดลลิน ประเทศโคลอมเบีย ในช่วงเวลานั้น ฉันแชร์อพาร์ตเมนต์กับชายคนหนึ่งจากนิวยอร์กซึ่งกำลังเดินทางไปทั่วอเมริกาใต้เป็นเวลาสองสามเดือน

เมื่อเราเริ่มคุยกันเรื่องงานและธุรกิจ เขาบอกฉันว่าเขาดูแลเครือข่าย Airbnbs ในนิวยอร์กซิตี้ และแม้ว่าเขาจะใช้เวลาเดินทางหลายเดือนต่อครั้ง แต่ธุรกิจ Airbnb ของเขาก็กลับมาเฟื่องฟูที่บ้าน ทำให้มีรายได้ค่าเช่าที่สม่ำเสมอทุกเดือน

ในตอนนั้นฉันไม่อยากจะเชื่อเลย แต่หลังจากขุดคุ้ยบางอย่าง ฉันพบว่าความเร่งรีบของ “Airbnbs ทางไกล” นั้นเป็นเรื่องจริงอย่างแน่นอน และมันก็ค่อนข้างง่ายบนกระดาษ: คุณได้เช่า Airbnb ในตลาดที่น่าดึงดูดใจ ใส่รีโมต ระบบการจัดการในสถานที่ และทำงานร่วมกับผู้จัดการฝ่ายเช่าเพื่อทำความสะอาดและจัดการสถานที่ระหว่างนั้น ผู้เช่า

Airbnb ทำให้การจัดการที่พักและสื่อสารกับผู้เช่าผ่านแอพเป็นเรื่องง่ายมาก และหากคุณใช้ระบบต่างๆ เช่น ตู้ล็อกเกอร์หรือการเข้าถึงด้วยปุ่มกด แขกสามารถปลดล็อกบ้านของคุณโดยที่คุณไม่ต้องอยู่ที่นั่น เมื่อพวกเขาออกไปแล้ว สิ่งที่คุณต้องทำคือจ่ายเงินให้บริษัททำความสะอาดหรือผู้จัดการที่พักเพื่อเตรียมห้องสำหรับแขกคนต่อไปของคุณ

กลยุทธ์นี้เป็นวิธีที่ผู้คนจัดการ Airbnbs ในรัฐต่างๆ เช่น แอริโซนา แคลิฟอร์เนีย และฟลอริดา ในขณะที่อาศัยอยู่ห่างไกลออกไปหลายพันไมล์

โดยส่วนตัวแล้ว ฉันคิดว่านี่ยังคงเป็นประเภทที่เสี่ยงกว่าในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Passive เนื่องจากความเสียหายร้ายแรงของทรัพย์สินหรือปัญหานั้นไม่ง่ายที่จะแก้ไขจากระยะไกล แต่ถ้าคุณมีตารางเวลาประเภทที่การขึ้นเครื่องในนาทีสุดท้ายไม่ใช่ปัญหา ความเสี่ยงนี้อาจไม่ใช่เรื่องน่ากังวลมากนัก

นอกจากนี้ คุณต้องคำนึงถึงค่าธรรมเนียมเจ้าของที่พัก Airbnb ภาษี และค่าธรรมเนียมการทำความสะอาด/การจัดการเป็นผลกำไรของคุณ และหากคุณไม่ได้รับการจองเพียงพอต่อเดือน คุณอาจมีรายได้น้อยกว่าการเช่าครอบครัวเดี่ยวระยะยาว แต่ในพื้นที่ท่องเที่ยว Airbnbs คิดราคาสูง ซึ่งเป็นเหตุผลว่าทำไมเจ้าของที่พักบางรายจึงเดินทางไกลและซื้อ Airbnbs ในตลาดที่มีผู้คนพลุกพล่าน

ข้อดีข้อเสียของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์แบบ Passive

Passive Income จากอสังหาริมทรัพย์มีอยู่จริงหรือไม่?

หากคุณลงทุนกับแพลตฟอร์มคราวด์ฟันดิ้งหรือผ่าน REIT การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์แบบพาสซีฟจะได้รับ นี่เป็นเหตุผลหนึ่ง เศษส่วนการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ได้รับความนิยมอย่างมากควบคู่ไปกับอุปสรรคในการเข้าที่ต่ำ

สำหรับการเป็นเจ้าของยูนิตให้เช่าและการจัดการเอาท์ซอร์ส กลยุทธ์นั้นสามารถกลายเป็นแบบพาสซีฟได้เช่นกัน แต่ฉันคิดว่าสิ่งสำคัญคือต้องรู้ตัวเลขของคุณ เพื่อที่ค่าใช้จ่ายของคุณจะไม่ทำลายกระแสเงินสดที่เป็นบวกของคุณ และหากมีการนัดหยุดงานฉุกเฉิน มีโอกาสที่คุณอาจต้องกลายเป็นผู้จัดการที่กระตือรือร้นในช่วงระยะเวลาหนึ่ง

ท้ายที่สุด มีหลายวิธีในการเปลี่ยนอสังหาริมทรัพย์ให้เป็นการลงทุนแบบพาสซีฟ เพียงพิจารณาระดับของการมีส่วนร่วมเชิงรุกและเชิงรับที่เหมาะกับคุณ พิจารณาข้อดีและข้อเสีย และเลือกรูปแบบธุรกิจที่เหมาะกับคุณ