ต้องขอบคุณความนิยมของแพลตฟอร์มคราวด์ฟันดิ้งและตัวต่อตัว (P2P) โดยเฉพาะอย่างยิ่งใน ภาคอสังหาริมทรัพย์ — มีโอกาสมากกว่าที่เคยเป็นมาในการลงทุนนอกเหนือจากที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หุ้น อย่างไรก็ตาม คุณอาจสังเกตเห็นว่าข้อตกลงเหล่านี้จำนวนมากต้องการให้นักลงทุนได้รับการรับรอง “นักลงทุนที่ได้รับการรับรอง” คืออะไร? คุณจะกลายเป็นหนึ่งได้อย่างไร ถ้าคุณไม่ผ่านเกณฑ์ คุณจะปิดตลาดนี้ตลอดไปหรือไม่?
นักลงทุนที่ได้รับการรับรองคืออะไร?
โดยทั่วไป นักลงทุนที่ได้รับการรับรองคือบุคคลหรือนิติบุคคลที่ถือว่าสามารถรับความเสี่ยงที่เพิ่มขึ้นที่เกี่ยวข้องกับข้อเสนอการลงทุนบางอย่างได้ ลองนึกถึงกองทุนร่วมลงทุน ข้อตกลงสำหรับบุคคลในวงกว้าง กองทุนป้องกันความเสี่ยง และ — ใช่ — โอกาสในการระดมทุนด้านอสังหาริมทรัพย์.
นักลงทุนที่ได้รับการรับรองมีทางเลือกที่ดีที่สุดเมื่อพูดถึงตัวเลือกการลงทุนนอกเหนือจากหลักทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ และหน่วยงานที่เสนอโอกาสในการลงทุนเหล่านี้จะได้รับประโยชน์จากการมีผู้ลงทุนที่ได้รับการรับรองสนใจในโครงการของตน
ตัวอย่างเช่น บริษัทที่ต้องการเงินทุนอาจเสนอหุ้นส่วนตัวให้กับนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง ซึ่งจะทำให้บริษัทไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายสูงในการจดทะเบียนหลักทรัพย์กับหน่วยงานกำกับดูแลของรัฐบาลและ
ถือสาธารณบูชา.ที่นี่ในสหรัฐอเมริกา สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์ (SEC) กำหนดเกณฑ์สำหรับนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง แต่ไม่มีขั้นตอนใดที่จะมอบสถานะการรับรองให้คุณอย่างเป็นทางการ ดังนั้นอย่าคาดหวังใบรับรองแฟนซีในจดหมาย
แต่ขึ้นอยู่กับแต่ละบริษัทที่จะดำเนินการตรวจสอบวิเคราะห์สถานะและพิจารณาว่าคุณเหมาะสมกับเกณฑ์ที่คณะกรรมการ ก.ล.ต. กำหนดหรือไม่ก่อนที่คุณจะลงทุนในข้อเสนอ
ข้อกำหนดคืออะไร?
เพื่อให้มีคุณสมบัติเป็นนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง บุคคลต้องผ่านการทดสอบอย่างใดอย่างหนึ่งต่อไปนี้:
- มีรายได้ต่อปีอย่างน้อย $200,000 (หรือ 300,000 ดอลลาร์สำหรับรายได้ร่วมกับคู่สมรส) สำหรับ สองปีที่ผ่านมา โดยคาดว่าจะมีรายได้เท่าเดิมหรือสูงกว่าในปีปัจจุบัน หรือ
- มีมูลค่าสุทธิเกิน 1 ล้านเหรียญสหรัฐทั้งแบบรายบุคคลหรือร่วมกับคู่สมรส
ไม่สามารถรวมมูลค่าที่อยู่อาศัยหลักของคุณเมื่อคำนวณมูลค่าสุทธิ แต่ในทางกลับกัน การจำนองของคุณไม่นับรวมกับมูลค่าตลาดที่ยุติธรรม หากคำนวณมูลค่าสุทธิร่วมกับคู่สมรส ไม่จำเป็นต้องถือทรัพย์สินร่วมกัน
นี่คือตารางที่มีประโยชน์จากสำนักงาน ก.ล.ต. ที่แสดงวิธีการตรวจสอบว่าคุณผ่านการรับรองโดยใช้การทดสอบมูลค่าสุทธิหรือไม่:
| เจน โด | จอห์นสมิ ธ | เจมส์ ลี | |
|---|---|---|---|
| ที่อยู่อาศัยหลัก (ไม่รวม ยกเว้นหนี้สินที่เกี่ยวข้องด้านล่าง): | |||
| มูลค่าบ้าน | $500,000 | $500,000 | $500,000 |
| จำนอง | $300,000 | $200,000 | $600,000 |
| เส้นส่วนของบ้าน | — | $150,000 | — |
| รวมสินทรัพย์: | |||
| บัญชีธนาคาร | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| บัญชี 401(k)/IRA | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| การลงทุนอื่นๆ | $400,000 | $400,000 | $400,000 |
| รถ | $20,000 | $20,000 | $20,000 |
| รวมสินทรัพย์ | $1,220,000 | $1,220,000 | $1,220,000 |
| รวมหนี้สิน: | |||
| สินเชื่อนักศึกษาและรถยนต์ | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| หนี้สินอื่นๆ | $100,000 | $100,000 | $100,000 |
| ส่วนของสินเชื่อที่อยู่อาศัยใต้น้ำ | — | — | $100,000 |
| ยอดคงเหลือในบรรทัดส่วนของบ้าน (อายุน้อยกว่า 60 วัน) | — | $100,000 | — |
| รวมหนี้สิน | $200,000 | $300,000 | $300,000 |
| รายได้สุทธิ | $1,020,000 | $920,000 | $920,000 |
| นักลงทุนที่ได้รับการรับรอง | ใช่ | ไม่ | ไม่ |
อะไรคือโอกาสที่ดีที่สุดสำหรับนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง?
ที่ Investor Junkie เราคิดว่าเป็นโอกาสที่ดีที่สุดในการลงทุนเงินของคุณ อยู่ในอสังหาริมทรัพย์. แต่เราทุกคนไม่มีเวลาหรือทรัพยากรที่จะออกไปข้างนอกและ แก้ไขแล้วพลิก พวงของคุณสมบัติ
ในปี 2555 สภาคองเกรสได้ผ่านพระราชบัญญัติการเริ่มต้นธุรกิจอย่างรวดเร็ว (JOBS) ซึ่งรวมถึงบทบัญญัติที่อนุญาตให้แพลตฟอร์มคราวด์ฟันดิ้งเฟื่องฟู โดยสรุป หนึ่งในบทบัญญัติเหล่านี้คือการอนุญาตให้บริษัทต่างๆ เรียกร้องเงินทุนได้จากทุกที่ ตราบใดที่นักลงทุนมีคุณสมบัติตรงตามข้อกำหนดของ SEC สำหรับการรับรอง ก่อนหน้านี้ บริษัทสามารถขอเงินลงทุนจากคนในเครือข่ายเท่านั้น
หากคุณเป็นนักลงทุนที่ได้รับการรับรอง ตอนนี้คุณสามารถมีส่วนร่วมในโอกาสด้านอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์ที่อาจทำกำไรได้จากแพลตฟอร์มเหล่านี้ (รวมถึงอื่นๆ อีกมากมาย):
- CrowdStreet
- เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์
- สินเชื่อบ้าน
- ผืนแผ่นดิน
- PeerStreet
- RealCrowd
- Sharestates
จะเกิดอะไรขึ้นถ้าคุณไม่ได้รับการรับรอง
แพลตฟอร์ม crowdfunding ด้านอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่ที่ได้รับความนิยมในปัจจุบันเปิดให้เฉพาะนักลงทุนที่ได้รับการรับรองเท่านั้น แต่นั่นไม่ได้หมายความว่าผู้ที่ไม่ผ่านเกณฑ์จะไม่สามารถเข้าร่วมในตลาดที่ร้อนแรงนี้ได้
โอกาสเหล่านี้เป็นส่วนตัว REITs (การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์). เครื่องมือการลงทุนเหล่านี้คล้ายกับหุ้นที่คุณสามารถซื้อหุ้นได้ อย่างไรก็ตาม ตามกฎหมายแล้ว REIT จะต้องจ่ายเงิน 90% ของรายได้ในรูปของเงินปันผล นอกเหนือจากการมีข้อได้เปรียบทางภาษี (คุณสามารถ อ่านเพิ่มเติมเกี่ยวกับ REIT ที่ไม่ได้ซื้อขายได้ที่นี่.)
ต่อไปนี้คือโอกาสบางส่วนที่นักลงทุนไม่ต้องปฏิบัติตามเกณฑ์ที่กำหนดโดยสำนักงาน ก.ล.ต.
- CrowdStreet: Medalist Diversified REIT เปิดโอกาสให้คุณลงทุนในอสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัว “อุตสาหกรรมที่ยืดหยุ่น” ค้าปลีก และบริการจำกัดในตะวันออกเฉียงใต้
- กองทุน: eREIT และ eFunds ช่วยให้นักลงทุนได้รับประโยชน์จากการเติบโตของอสังหาริมทรัพย์เชิงพาณิชย์หลายแห่ง การลงทุนขั้นต่ำเพียง $ 500
- เจ้าพ่ออสังหาริมทรัพย์: ผลิตภัณฑ์ MogulREIT สองรายการเปิดแพลตฟอร์มสำหรับนักลงทุนที่ไม่ได้รับการรับรอง MogulREIT I นำเสนออสังหาริมทรัพย์หลายครอบครัว สำนักงาน อุตสาหกรรม การค้าปลีก การจัดเก็บด้วยตนเอง การแพทย์ และการโรงแรม Mogul REIT II ให้ความสำคัญกับอาคารอพาร์ตเมนต์
- โมดิฟ: NNN REIT ลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าโดยบริษัทค้าปลีก มีการเรียกเก็บค่าเช่าและจ่ายให้แก่ผู้ถือหุ้นของ REIT เป็นรายได้เงินปันผลเป็นรายเดือน
- หลังคา: แพลตฟอร์มนี้แตกต่างกันเล็กน้อย ช่วยให้นักลงทุนสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าที่เป็นกระแสเงินสดเป็นบวกได้ทันที ทุกดีลจะได้รับการตรวจสอบล่วงหน้าอย่างเข้มงวด วิธีนี้จะช่วยขจัดความเสี่ยงบางประการของอสังหาริมทรัพย์แบบเดิมๆ
บทสรุป
นักลงทุนที่ได้รับการรับรองจะได้รับ "การเลือกขยะ" เมื่อพูดถึงตัวเลือกการลงทุนนอกเหนือจากหลักทรัพย์ที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ หากคุณมีคุณสมบัติตรงตามเกณฑ์ ตัวเลือกเหล่านี้จะดีมาก
อย่างไรก็ตาม ถ้าไม่ใช่ อย่าท้อแท้ มีตัวเลือกที่น่าสนใจมากมาย เราได้ตรวจสอบหลายรายการที่นี่ที่ Investor Junkie
คุณพอใจกับจำนวนโอกาสในการระดมทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เปิดให้นักลงทุนที่ไม่ได้รับการรับรองหรือไม่? คุณคิดว่าบริษัทต่างๆ ควรต้องการให้นักลงทุนได้รับการรับรองหรือไม่? แจ้งให้เราทราบความคิดของคุณเกี่ยวกับเรื่องนี้