การหาที่อยู่อาศัยที่เหมาะสมมักเป็นเรื่องยากสำหรับครอบครัวที่มีความท้าทายทางการเงิน ครอบครัวที่มีรายได้น้อยจำนวนมากจ่ายครึ่งหนึ่งของรายได้ต่อเดือนเป็นค่าเช่าและยังคงพบว่าตนเองอยู่ในเงื่อนไขที่ต่ำกว่ามาตรฐานและถึงแม้จะไม่ปลอดภัยก็ตาม
นับตั้งแต่เกิดภาวะเศรษฐกิจตกต่ำครั้งใหญ่ มีโครงการช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยในสหรัฐอเมริกา หนึ่งในโปรแกรมที่ได้รับความนิยมมากที่สุดคือโครงการของรัฐบาลกลางที่เรียกว่า "มาตรา 8" ซึ่งจัดการโดยหน่วยงานการเคหะในท้องถิ่น และมาตรา 8 ยังอาจให้ผู้ลงทุนที่ต้องการมีส่วนร่วมด้วย การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ กับโอกาสดีๆ
มันทำงานอย่างไร
สร้างขึ้นในปี 1974 มาตรา 8 ได้รับการเปลี่ยนแปลงและแก้ไขมากมาย เวอร์ชั่นปัจจุบันคือโปรแกรม “housing choice voucher” มันทำงานเช่นนี้:
ครอบครัวที่มีสิทธิ์สามารถหาห้องเช่าที่ต้องการได้หลังจากได้รับบัตรกำนัลที่ชำระค่าเช่ารายเดือนสูงสุด 70% พร้อมค่าสาธารณูปโภค ครอบครัวมีหน้าที่ชำระส่วนที่เหลืออีก 30% มาตรา 8 โดยทั่วไปแล้วจะรวมถึงการช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยสำหรับคนพิการและผู้สูงอายุ ตลอดจนครอบครัวที่มีรายได้น้อย
บัตรกำนัลการเลือกที่พักได้รับการจัดการโดยหน่วยงานการเคหะแห่งชาติ (PHAs) ในท้องถิ่น PHAs ได้รับเงินจากรัฐบาลกลางจากกระทรวงการเคหะและการพัฒนาเมืองของสหรัฐอเมริกา (HUD) เพื่อจัดการโปรแกรมบัตรกำนัล ในชุมชนส่วนใหญ่ มีรายชื่อรอรับความช่วยเหลือเมื่อผู้สมัครมีคุณสมบัติครบถ้วน
คุณสมบัติ
ผู้สมัครจะต้องมีคุณสมบัติตามเกณฑ์ที่กำหนด ได้แก่ :
- รายได้รวมของครอบครัว ซึ่งไม่เกิน 50% ของรายได้มัธยฐานในเขตที่ผู้สมัครอาศัยอยู่
- จำนวนสมาชิกในครอบครัวที่จะอยู่ในหน่วย
- ผู้รับจะต้องเป็นพลเมืองของสหรัฐอเมริกาหรือผู้อพยพที่มีเอกสารพิสูจน์สถานะการเข้าเมืองตามกฎหมาย
โปรแกรมกำหนดให้ต้องมอบบัตรกำนัลที่อยู่อาศัยมากถึง 75% ให้กับครอบครัวหรือ บุคคลที่มีรายได้รวมของครอบครัวไม่เกิน 30% ของรายได้เฉลี่ยในพื้นที่ที่ตนเลือก เพื่อมีชีวิต.
ถ้าคุณคือ การลงทุนในเมืองหรืออสังหาริมทรัพย์ให้เช่าในชนบทคุณมีแนวโน้มที่จะพบกับผู้เช่ามาตรา 8 ที่มีบัตรกำนัลที่อยู่อาศัย ในฐานะเจ้าของบ้าน คุณสามารถเลือกเข้าร่วมได้ตามกฎหมาย และยอมรับผู้เช่ามาตรา 8 หรือไม่ก็ได้ ฉันมีผู้เช่ามาตรา 8 สองสามคนในอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของฉัน และเช่นเดียวกับสิ่งส่วนใหญ่ในชีวิต มีทั้งข้อดีและข้อเสีย
ข้อดีสำหรับเจ้าของบ้านที่ยอมรับบัตรกำนัลมาตรา 8
รับประกันรายได้ค่าเช่ารายเดือนตรงเวลา — ข้อได้เปรียบที่ใหญ่ที่สุดของการยอมรับผู้เช่ามาตรา 8 คือเช็คปกติที่คุณได้รับจากรัฐบาลทุกเดือน รัฐบาลมักจะจ่ายระหว่าง 50% ถึง 65% ของค่าเช่าของผู้เช่า จำนวนเงินขึ้นอยู่กับรายได้ของผู้เช่าและค่าสาธารณูปโภคที่คาดการณ์ไว้สำหรับทรัพย์สินเฉพาะ
เมื่อสัญญาเช่าของคุณเสร็จสิ้นและเอกสารทั้งหมดเสร็จสมบูรณ์ (ผู้เช่าจำนวนมากมีแพ็คเก็ต) คุณจะรับประกันการตรวจสอบตรงเวลาจากรัฐบาลสำหรับค่าเช่าส่วนใหญ่ นั่นเป็นเพราะ PHA จะส่งส่วนของค่าเช่าที่จ่ายให้กับเจ้าของบ้านโดยตรง ผู้เช่าส่งเช็คแยกต่างหากสำหรับส่วนของตนและชำระค่าสาธารณูปโภคให้กับผู้ให้บริการโดยตรง
ตำแหน่งงานว่างที่ต่ำกว่า — การลดตำแหน่งงานว่างมีความสำคัญต่อ นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า. เมื่อทรัพย์สินว่างเปล่า ไม่มีรายได้ที่จะครอบคลุมภาษี ค่าประกัน ค่าธรรมเนียม HOA และค่าใช้จ่ายในการถือครองรายเดือนอื่นๆ ผู้เช่ามาตรา 8 จำนวนมากมักจะต้องพักเป็นเวลานานและยินดีที่จะต่ออายุสัญญาเช่าหนึ่งปีครั้งแล้วครั้งเล่า
กลุ่มผู้เช่าขนาดใหญ่ให้เลือก — การเปิดการเช่าของคุณไปยังผู้เช่ามาตรา 8 สามารถเพิ่มจำนวนผู้เช่าที่จะเลือกได้อย่างมาก การเลือกผู้เช่าที่คาดหวังในวงกว้างขึ้นหมายความว่าคุณสามารถเลือกและหาที่พักที่เหมาะสมกับทรัพย์สินของคุณได้
เมื่อฉันโพสต์อสังหาริมทรัพย์ให้เช่า ฉันได้รับโทรศัพท์มากมายเกี่ยวกับเรื่องนี้ บ่อยครั้งที่คำถามแรกที่ฉันถามคือฉันรับบัตรกำนัลหรือไม่ ถ้าฉันตอบว่า “ไม่” ฉันจะจำกัดกลุ่มผู้เช่าที่มีคุณสมบัติเหมาะสม แม้ว่าผู้เช่าตามมาตรา 8 จะมีรายได้ต่ำ แต่ก็ไม่จำเป็นต้องมีปัญหาอื่นๆ มากมายนอกเหนือจากนั้น ตราบใดที่คุณคัดกรองผู้เช่าของคุณเป็นอย่างดี พวกเขามักจะไม่แตกต่างจากผู้เช่าที่ไม่มีบัตรกำนัล
อัตราค่าเช่าที่ดี — มีราคาเช่าในตลาดที่ยอมรับได้สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่คล้ายคลึงกันเสมอ คอนโดสองห้องนอน 2 ห้องน้ำอาจเช่าที่ใดก็ได้ตั้งแต่ 1,200 ถึง 1,500 ดอลลาร์ในพื้นที่ของฉัน ข้อดีอย่างหนึ่งของลูกค้ามาตรา 8 คือค่าเช่ารายเดือนที่คุณสามารถเรียกเก็บได้อยู่ที่ปลายช่วงราคาตลาดที่สูงกว่า PHA ทราบดีว่าผู้ถือบัตรกำนัลมาตรา 8 หาที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้น เนื่องจากเจ้าของบ้านบางรายไม่รับบัตรกำนัล ดังนั้นพวกเขาจะรองรับช่วงปลายที่สูงขึ้นเพื่อให้ผู้รับความช่วยเหลือสามารถจัดหาที่อยู่อาศัยได้ ไม่ได้หมายความว่าคุณสามารถคิดราคาแพงเกินไป! หากอัตราค่าเช่าของคุณไม่สามารถแข่งขันได้ คุณอาจต้องลดราคาลงเพื่อให้ได้รับการยอมรับจากโปรแกรมมาตรา 8
การเปิดเผยเพิ่มเติมสำหรับรายการอสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของคุณ — เมื่อคุณและทรัพย์สินของคุณได้รับการอนุมัติแล้ว คุณสามารถลงรายการทรัพย์สินของคุณบนเว็บไซต์ของ PHA ซึ่งผู้ถือบัตรกำนัลสามารถดูได้ เป็นโอกาสในการโฆษณาเพิ่มเติมสำหรับรายชื่อของคุณ
มันสามารถให้รางวัลได้ — แม้ว่าโดยส่วนตัวแล้วฉันไม่เคยได้รับความช่วยเหลือด้านที่พักอาศัย แต่ฉันใช้ชีวิตตลอดอายุ 20 ปีในการสร้างอาชีพและเอาชีวิตรอดเพียงลำพัง ฉันรู้ว่ามันเป็นอย่างไรที่จะพยายามที่จะมีชีวิตอยู่โดยมีรายได้น้อยและติดตามบิล ฉันได้พบกับคนที่ยอดเยี่ยมจริงๆ ที่ได้รับความช่วยเหลือด้านที่อยู่อาศัยที่จำเป็นมาก รู้สึกดีที่ได้จัดหาที่ที่ปลอดภัยและน่าอยู่ให้กับพวกเขา และหากพวกเขาเปิดรับ ฉันก็มีโอกาสที่จะเสนอคำแนะนำทางการเงินส่วนบุคคลที่จะช่วยพวกเขาได้ ซึ่งเป็นสิ่งพื้นฐานที่ควรสอนในโรงเรียนมัธยมปลายแต่ไม่ใช่
ข้อเสียของการเข้าร่วมโครงการบัตรกำนัลที่อยู่อาศัย
กระบวนการที่เกี่ยวข้องมากขึ้น — การยอมรับบัตรกำนัลมาตรา 8 หมายความว่ามีห่วงที่จะกระโดดผ่านในฐานะเจ้าของบ้าน ครั้งแรกที่ฉันทำมันทั้งน่ากลัวและน่าผิดหวังเล็กน้อย หลังจากที่ฉันคลำหากระบวนการจนพบว่าเคาน์ตีเสนอการสัมมนาข้อมูลฟรี 45 นาทีสำหรับเจ้าของบ้านเดือนละครั้ง!
ในการเริ่มต้น คุณต้องกรอกใบสมัครเพื่อรับการพิจารณาเป็นเจ้าของบ้านตามมาตรา 8 คุณจะให้ข้อมูลส่วนบุคคลและข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินของคุณ ตามด้วยการตรวจสอบทรัพย์สิน และหลังจากที่คุณอนุมัติผู้เช่าแล้ว ยังมีเอกสารอีกมาก สุดท้าย ก่อนที่เงินทุนจะได้รับการอนุมัติให้คุณปล่อย คุณจะต้องส่งสำเนาสัญญาเช่าไปให้ PHA
การตรวจสอบเพิ่มเติม — ทรัพย์สินของคุณต้องได้รับการตรวจสอบโดย PHA นี่คือการตรวจสอบตามมาตรา 8 แยกต่างหากที่เพิ่มเติมจากการตรวจสอบที่จำเป็นอื่นๆ ตัวอย่างเช่น ในบัลติมอร์เคาน์ตี้ เจ้าของบ้านจะต้องได้รับใบอนุญาตอสังหาริมทรัพย์ให้เช่า และมีการตรวจสอบพิเศษที่จำเป็นก่อนที่จะอนุมัติใบอนุญาตการเช่า และหากสถานที่ให้บริการถูกสร้างขึ้นก่อนปี 2521 จะต้องถือว่าปลอดภัยจากสารตะกั่วหรือปราศจากสารตะกั่วที่ผ่านการรับรอง
การตรวจสอบ PHA ค่อนข้างตรงไปตรงมา ทรัพย์สินให้เช่าของคุณต้องเป็นไปตามโครงสร้างรหัส ทุกอย่างต้องอยู่ในการซ่อมแซมที่เหมาะสมและทำงานได้อย่างปลอดภัย เจ้าของบ้านไม่มีค่าใช้จ่ายสำหรับการตรวจสอบมาตรา 8 ผู้เช่ามีหน้าที่จัดเตรียมทรัพย์สินให้พร้อมสำหรับการตรวจสอบ ซึ่งมักจะเกิดขึ้นไม่นานหลังจากที่พวกเขาได้ย้ายเข้ามา
การคัดกรองและคัดเลือกผู้เช่ายังคงมีความสำคัญมาก — แม้ว่าผู้เช่าจะต้องได้รับการอนุมัติจาก PHA เพื่อรับบัตรกำนัล แต่อย่าถือว่าพวกเขาได้รับการคัดเลือกอย่างเหมาะสม ตรวจสอบให้แน่ใจว่าคุณได้คัดกรองผู้เช่ามาตรา 8 ทั้งหมดอย่างรอบคอบ เช่นเดียวกับที่คุณจะคัดกรองผู้เช่ารายอื่น คุณสามารถและควรดำเนินการตรวจสอบสถานะใดๆ ที่ไม่ละเมิดกฎหมายการเคหะที่เป็นธรรม หรือกฎหมายของรัฐและท้องถิ่น รวมถึงการตรวจสอบประวัติและเครดิต
การตั้งค่าผู้เช่าใหม่ใช้เวลาสูงสุด 60 วัน — มีเวลาดำเนินการ 60 วันกับ PHA ซึ่งหมายความว่าคุณจะต้องรอสองเดือนก่อนที่จะได้รับเช็คครั้งแรกจากรัฐบาล ตัวอย่างเช่น ฉันมีครอบครัวในมาตรา 8 ย้ายเข้ามาอยู่ในทาวน์เฮาส์สามห้องนอนของฉันในวันที่ 1 มกราคม ฉันได้รับส่วนค่าเช่าของผู้เช่าในวันที่ 1 มกราคม และ 1 กุมภาพันธ์ ตามที่กำหนด แต่ฉันไม่ได้รับเช็คของรัฐบาลจนถึงวันที่ 1 มีนาคม ในเวลานั้นฉันได้รับค่าเช่าสามเดือนพร้อมกัน (มกราคม กุมภาพันธ์และมีนาคม)
กฎการขับไล่พิเศษ — การขับไล่ผู้เช่าเป็นสิ่งที่นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ทุกคนต้องการหลีกเลี่ยง มีค่าใช้จ่ายสูง ใช้เวลานาน และมีราคาแพง คัดกรองผู้เช่าอย่างรอบคอบก่อนจัดวางเพื่อลดโอกาสที่จะต้องทำสิ่งนี้ โชคดีที่ฉันไม่ต้องทำตามขั้นตอนนี้กับพร็อพเพอร์ตี้ของฉัน การขับไล่ผู้เช่ามาตรา 8 นั้นมีความเกี่ยวข้องมากกว่าการขับไล่ปกติเล็กน้อย หากต้องการขับไล่ผู้เช่ามาตรา 8 หลังจากที่เขาหรือเธอได้รับการยอมรับ คุณต้องดำเนินการทางศาล สิ่งนี้เป็นจริงแม้ในรัฐที่เสนอวิธีการขับไล่แบบอื่น
สรุป
ส่วนที่ 8 เป็นโครงการความช่วยเหลือที่จำเป็นมาก ซึ่งช่วยให้ครอบครัวที่มีรายได้น้อยสามารถอยู่ในชุมชนที่ปลอดภัยยิ่งขึ้น และรักษารายได้ต่อเดือนให้เพียงพอเพื่อจัดหาให้ครอบครัวของตนได้อย่างเพียงพอ
ในฐานะเจ้าของบ้านที่ยอมรับมาตรา 8 ในการเช่าสองครั้งของฉัน ฉันได้รู้จักคนดีๆ ผ่านโครงการนี้ น่าเศร้าที่ฉันได้พบกับผู้ถือบัตรกำนัลสองสามคนที่ฉันไม่สบายใจที่จะอยู่ด้วย อสังหาริมทรัพย์ให้เช่าของฉันเป็นมากกว่าการลงทุนทางการเงิน ฉันได้ทุ่มเทเวลา แรงกาย และเงินให้กับ เอาของที่ไม่มีใครรักมาเปลี่ยนให้เป็นบ้าน. ฉันต้องการที่จะสามารถไว้วางใจให้ผู้เช่าของฉันเคารพและดูแลทรัพย์สินของฉัน และฉันต้องการให้เช่ากับคนซื่อสัตย์ที่ฉันสามารถพัฒนาความสัมพันธ์ระยะยาวที่ประสบความสำเร็จได้ การตรวจคัดกรองที่เหมาะสมเป็นองค์ประกอบสำคัญของ ประสบความสำเร็จในการจัดการทรัพย์สินให้เช่า ไม่ว่าคุณจะอนุญาตให้ผู้เช่ามีบัตรกำนัลที่อยู่อาศัยหรือไม่ก็ตาม
สำหรับเจ้าของบ้านที่ยินดีจัดการกับเอกสารเพิ่มเติมและทำสิ่งพิเศษเล็กน้อยตามคำสั่งของ รัฐบาลสามารถหาผู้เช่าที่มั่นคงได้ - และมั่นใจได้ว่าจะได้รับเช็คค่าเช่าเป็นประจำ แต่ละเดือน.