เกือบทุกคนที่ถามฉันว่าฉันทำอาชีพอะไรตอบด้วยความตื่นเต้นว่า “ฉันอยากทำอย่างนั้นมาตลอด!” เมื่อฉันบอกพวกเขาว่าฉันเป็นนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ ฉันยิ้มและยอมรับว่ามันยอดเยี่ยมเสมอ แต่ฉันรู้ว่าพวกเขาคงไร้เดียงสาเกี่ยวกับสิ่งที่ต้องทำเพื่อประสบความสำเร็จ และเป็นไปได้มากว่าพวกเขาจะไม่ใช้เวลาหรือพลังงานเพื่อคิดออก
การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์เป็นอาชีพที่สองของฉัน ฉันใช้เวลามากกว่า 30 ปีในฐานะนักการตลาดและผู้เผยแพร่การลงทุนที่ตอบสนองโดยตรงก่อนจะเกษียณอายุเมื่อไม่กี่ปีที่ผ่านมา ตอนนี้ การซื้อที่อยู่อาศัยที่มีปัญหา การซ่อมแซมและขายต่อเป็นอาชีพหลักของฉัน Think Flip This House กับ Tarek และ Christina El Moussa หรือ Flip It Forward กับพี่น้อง Benham — แต่ไม่มีการแสดงละครที่ “สร้างขึ้นสำหรับทีวี” เพิ่มเติมและโลดโผน
ฉันรักมัน! มันทั้งท้าทายและธรรมดาด้วยการผสมผสานที่ลงตัวระหว่างศิลปะ คณิตศาสตร์ และวิทยาศาสตร์ และวันจ่ายเงินเดือนก็คุ้มค่า — ฉันกำลังทำงานกับอสังหาริมทรัพย์เพื่อการฟื้นฟูที่อยู่อาศัยแห่งที่สี่ของฉันในขณะนี้และคาดว่าจะสร้าง ROI 36% (ผลตอบแทนจากการลงทุน) — และนั่นก็หลังจากที่ยอมให้เงินเดือนตัวเองอย่างพอประมาณ เพราะผมทำหน้าที่เป็นผู้รับเหมาทั่วไปและโดยส่วนตัวแล้วทาสีทั้งหมดและอีกหลายๆ อย่าง การซ่อมแซม
อสังหาริมทรัพย์คือการลงทุนที่จับต้องได้
ข้อดีอย่างหนึ่งของการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์คือคุณกำลังเผชิญกับการลงทุนที่จับต้องได้ เมื่อคุณซื้อบ้าน คุณมีสินทรัพย์ที่แท้จริง ไม่ใช่ใบแจ้งยอดทางอิเล็กทรอนิกส์ที่แสดงถึงหุ้นในหุ้นที่คุณเป็นเจ้าของโดยมีมูลค่าผันผวนซึ่งคุณไม่สามารถควบคุมได้ หากตลาดหุ้นพัง หุ้นของคุณก็ล้นตลาดและคุณแทบไม่ต้องแสดงอะไรเลย
การคาดการณ์การชะลอตัวของตลาดที่อยู่อาศัยทำได้ง่ายกว่ามาก และคุณสามารถปรับเปลี่ยนกลยุทธ์เพื่อลดความเสี่ยงได้ ส่วนที่ดีที่สุดคือคุณต้องถือการลงทุนที่จะไม่หายไปจากคุณเสมอ คุณสามารถเดินผ่านทรัพย์สิน สัมผัสไม้ และตรวจสอบโครงสร้าง คุณสามารถปรับปรุงและรับความพึงพอใจเมื่อเห็นการวางแผนและงานของคุณเปลี่ยนแปลงอสังหาริมทรัพย์ และคุณทำให้โลกใบเล็กๆ เป็นสถานที่ที่ดีกว่า — และจัดหาที่อยู่อาศัยสำหรับครอบครัว — โดยเปลี่ยนทรัพย์สินที่ไม่ได้รับความรักให้เป็นสถานที่ที่เด็กๆ สามารถเติบโตได้
หากคุณกำลังคิดเกี่ยวกับงานนอกเวลาในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ - หรือกระโดดเข้าสู่การลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ในฐานะ อาชีพใหม่อย่างฉัน — คุณคงอยากจะคิดว่าจริง ๆ แล้วมันคืออะไร เหตุใดมือใหม่จำนวนมากจึงล้มเหลว และทำอย่างไรจึงจะได้ เริ่ม.
7 ลักษณะที่นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จทั้งหมดแบ่งปัน
ฉันโต้ตอบกับมืออาชีพด้านอสังหาริมทรัพย์และมือใหม่เกือบทุกวัน และสังเกตเห็นคุณลักษณะบางอย่างที่ผู้ประสบความสำเร็จมีร่วมกัน:
#1: พวกเขา (คำนวณแล้ว) ผู้รับความเสี่ยง
อสังหาริมทรัพย์ไม่คงที่ มันเลื่อนขึ้นและลงในมูลค่า ละแวกใกล้เคียง morph ผู้ซื้อเรียกดูและดำเนินการต่อไป และความเสี่ยงที่จะผิดพลาดในด้านต่างๆ ก็มีอยู่ในธุรกิจ คุณต้องรับความเสี่ยงจากการคำนวณ
การทำงานกับประมาณการและการประมาณการนั้นถือเป็นเรื่องปกติสำหรับหลักสูตรนี้ ตัวอย่างเช่น คุณต้องประมาณการ ARV ของคุณ (มูลค่าหลังการซ่อมแซม) คุณต้องประมาณการต้นทุนรวมของการซ่อมแซมอย่างถูกต้องด้วย ด้วยตัวเลขทั้งสองนี้ ฉันสามารถเจาะลึกราคาเสนอในขณะที่แยกต้นทุนการถือครองและการขายต่อ แต่ฉันจำไว้เสมอว่าฉันกำลังทำงานกับตัวเลขโดยประมาณ และทำให้แน่ใจว่าฉันสบายใจกับความเสี่ยงที่จะถูก "ปิด" เป็นเปอร์เซ็นต์ที่แน่นอน
คุณต้องทำทุกอย่างที่ทำได้เพื่อลดความเสี่ยงของคุณ และตรวจสอบให้แน่ใจว่างบประมาณของคุณรวมเอาสิ่งที่ไม่คาดคิดเข้าไว้ด้วยกัน
#2: พวกเขาเก่งและให้เกียรตินักเจรจา
คุณต้องปฏิบัติต่อผู้อื่นอย่างที่คุณต้องการได้รับการปฏิบัติ — และจดจำได้อย่างรวดเร็วและย้ายออกจากนักต้มตุ๋นเมื่อคุณพบเห็น
อย่าถูกข่มขู่โดยผู้เชี่ยวชาญ - คุณต้องโทรหาผู้รับจ้างที่เกินราคา คุณจะค้นพบได้อย่างรวดเร็วว่าค่ารักษาพยาบาลในด้านต่างๆ เป็นอย่างไร ฉันมักจะได้รับการเสนอราคาที่แข่งขันได้ ใบเสนอราคาสำหรับงานที่เล็กที่สุดอาจแตกต่างกันอย่างมาก เมื่อเร็ว ๆ นี้ฉันประมูลงาน drywall และผู้รับเหมาประเมินลดลงระหว่าง 940 ถึง 2,880 ดอลลาร์สำหรับงานเดียวกัน!
นอกจากนี้ยังต้องใช้ความเต็มใจที่จะเจรจาอย่างสุภาพ การเปลี่ยนหลังคาในฤดูหนาวมักจะมีราคาถูกกว่าในฤดูใบไม้ผลิ เนื่องจากมีความต้องการเปลี่ยนหลังคาน้อยลงเมื่ออุณหภูมิลดลง แต่บริษัทมุงหลังคายังต้องจ่ายเงินให้กับลูกเรือตลอดทั้งปี คุณจึงสามารถรับส่วนลดได้ แต่ถ้าคุณขอเท่านั้น
#3: พวกเขาทั้งอ่อนน้อมถ่อมตนและดื้อรั้น
ลูกชายของฉันอยู่ใน 4-H เมื่อยังเด็ก สิ่งหนึ่งที่องค์กรนี้ปลูกฝังให้เด็กๆ คือ "เรียนรู้โดยการทำ" นั่นคือทั้งหมดที่เกี่ยวกับการลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ — ยังมีอะไรอีกมากมายให้เรียนรู้อยู่เสมอ
ต้องใช้ทัศนคติที่อ่อนน้อมถ่อมตนในการก้าวไปข้างหน้าเมื่อคุณไม่รู้ว่ากำลังทำอะไรอยู่ ขอคำแนะนำ และเรียนรู้โดยการทำผิดพลาด นอกจากนี้ยังต้องใช้ความดื้อรั้นในการเรียนรู้โดยการลองผิดลองถูก คุณจะทำผิดพลาดได้ แต่เรียนรู้จากมันและก้าวต่อไป
#4: พวกเขากำลังจดจ่อ
มือใหม่มักจะลองใช้ทุกกลยุทธ์ที่เป็นไปได้โดยมีเพียง 10% ของการมุ่งเน้นที่พวกเขาจำเป็นต้องประสบความสำเร็จด้วยกลยุทธ์เดียวเท่านั้น เลือกหนึ่งกลยุทธ์และเชี่ยวชาญ ก่อนจะเดินตามคนอื่น
นักลงทุนจำนวนมากเริ่มต้นจากการเป็นผู้ค้าส่ง ซึ่งต้องการเงินทุนน้อยกว่ามาก และส่วนใหญ่จะหมดไปอย่างรวดเร็ว ฉันไม่ได้ขายส่งเอง แต่ฉันทำงานกับผู้ค้าส่งเต็มเวลาหลายราย
สำหรับฉัน ดูเหมือนกลยุทธ์ที่ยากที่สุดวิธีหนึ่ง ซึ่งต้องการการวิจัยจำนวนมากและการโทรหากันอย่างเย็นชา ผู้ขายที่มีแรงจูงใจที่เข้าใจว่าพวกเขาจะไม่ได้รับข้อเสนอขายปลีกในบ้านเพราะรูปร่าง มันอยู่ใน คุณต้องพัฒนาเครือข่ายนักกายภาพบำบัดที่น่าเชื่อถือและมีประสบการณ์อย่างกว้างขวางด้วยเงินสด
#5: พวกเขาเก่งในการทำงานหลายอย่าง
อันนี้ชัดเจน ไม่ว่าคุณจะเลือกกลยุทธ์ใด คุณจะสวมหมวกจำนวนมาก ดังนั้นคุณต้องมีระเบียบและเชี่ยวชาญในการทำงานหลายอย่าง ที่จริงแล้วต้องชอบ!
#6: พวกเขาเต็มใจที่จะทุ่มเทแรงกายแรงใจและเวลา
นักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์รายใหม่หลายคนตื่นเต้นและทำงานหนักเป็นเวลาสองวัน และไม่ทำอะไรเลยเป็นเวลาสองเดือน เวลาคือเงิน แต่ "วันจ่ายเงินเดือน" ในฐานะนักลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์มักใช้เวลาอีกหกเดือนข้างหน้า คุณต้องก้าวไปข้างหน้าทุกวันและมีแรงจูงใจอยู่เสมอ
ฉันรู้อยู่เสมอว่าค่าใช้จ่ายในการถือครองรายเดือนของฉันเป็นดอลลาร์ — 731 ดอลลาร์สำหรับโครงการปัจจุบันของฉัน การมีตัวเลขนั้นอยู่ที่ด้านหลังศีรษะของฉันกระตุ้นให้ฉันจำได้ว่าความล่าช้านั้นมีค่าใช้จ่ายสูง ซึ่งเป็นสิ่งสำคัญสำหรับฉัน วิธีหนึ่งที่ฉันจัดการสิ่งนี้คือแก้ไขเอกสาร "ขอบเขตงาน" ของฉันอย่างต่อเนื่อง และทำสิ่งที่ต้องทำเพื่อให้สิ่งต่างๆ เกิดขึ้น ฉันพกสมุดพกไปด้วย รวบรวมงานประจำวัน และทำงานให้เสร็จอย่างสม่ำเสมอ
#7: พวกเขาทำการบ้านก่อนยื่นข้อเสนอ
ฉันเคยเห็นข้อตกลงที่ยุ่งเหยิง - ผู้ที่ทำทุกอย่างได้ไม่ดีนักนักลงทุนที่ไม่มีประสบการณ์ที่ได้รับ ในทางเหนือหัวของพวกเขาและนักลงทุนที่มีประสบการณ์ซึ่งประเมินความสามารถของตนสูงเกินไปและจบลงด้วยเงินสด กระทืบ. การจะประสบความสำเร็จในธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ คุณต้องมีความสมจริง เชี่ยวชาญในกลยุทธ์ของคุณ และมีความรู้ ระบบ และทีมงานพร้อมที่จะทำให้มันเกิดขึ้น
ทำ Due Diligence ของคุณให้ละเอียดเสมอ ตรวจสอบคณิตศาสตร์ของคุณอีกครั้ง มีบัฟเฟอร์ในงบประมาณของคุณสำหรับสิ่งที่ไม่คาดคิดและอย่าจ่ายเงินมากเกินไปสำหรับทรัพย์สิน คุณไม่สามารถยึดติดกับคุณสมบัติและเสนอราคาสูงเกินไปได้ แต่คุณต้องรักพวกเขามากพอที่จะต้องการทำงาน! นักลงทุนที่ประสบความสำเร็จใช้ตัวเลขและเดินจากไปเมื่อผู้ขายขอทรัพย์สินมากเกินไป