Detta har varit en av de debatter som har funnits genom tiderna. Det står där uppe med "Finns det liv efter döden?" "Vad är meningen med livet?" och "Ska jag skaffa barn?"
Frågorna om en inteckning är relativt okomplicerade: Ska jag få en 15-årig eller 30-årig inteckning? Ska jag förbetala min inteckning? Jag måste säga att om du för närvarande äger ett hus eller vill köpa, får du en 30-årig fast inteckning.
Åtminstone vid den aktuella tiden i historien är det dumt att få en 15-årig inteckning eller förskottsbetala en 30-årig inteckning. Jag gör detta uttalande med dessa antaganden:
- Du planerar att stanna i hemmet i minst 10 år.
- Du och din make är yngre än 50 år.
- De månatliga kostnaderna för att äga ditt hus är mindre än 30% av din månadsinkomst.
- Du har 25% eller mer eget kapital/handpenning för ditt hem.
- Eventuella skillnader i besparingar från förskottsbetalning eller kortare 15-årig inteckning går till investeringar.
- Huset du köper är ett medelstor, 2000 kvadratmeter stort hem och inte någon McMansion.
- Du är en disciplinerad sparare och har ingen konsumentskuld.
Jag ger dig inte carte blanche för att köpa ett hem på 5000 kvadratmeter. Om något, tvärtom. Jag föreslår att du bor i ett blygsamt hem i ett bra grannskap. Ta skillnaden och investera på aktiemarknaden istället. Varje gång du refinansierar och får ett lägre månadsbelopp, investera den skillnaden. Med nuvarande bolåneräntor, jämfört med den genomsnittliga inflationstakten och börsavkastningen, kommer du ut mycket längre fram.
Det finns två motsatta läger till inteckningargumentet: Ric Edelman och Dave Ramsey.
Du kommer inte att se mig säga, liksom Dave Ramsey, att all skuld är djävulens verk. I vår nuvarande ekonomiska miljö tenderar jag att hålla med Ric Edelman. Inteckningsräntorna ligger på historiska låga nivåer, och prisvärdheterna är nästan alla tiders låga nivåer. På engelska: Det är billigare att äga ett hus än att hyra i många delar av landet.
Här är anledningarna till att du bör få en 30-årig fast inteckning:
1. Ett hem är en illikvid tillgång
Ett hem är en mycket illikvid tillgång. Om du köper ett hus är det på lång sikt om 10 år eller mer. När du väl har betalat in i ett hem är det mycket svårare att få ut pengar. Ja, du kan refinansiera eller få ett HELOC, men bara om det finns tillräckligt med eget kapital i fastigheten och du har ett jobb.
Låt oss säga att du tappar jobbet. Om du följt Dave Ramsey -rutten har du i många situationer inte betalat av din inteckning ännu, har minimalt med investeringar och borde ha åtminstone några nödbesparingar. Du skulle ha betydligt färre besparingar via Dave Ramseys metod än om du istället följde Ric Edelman. Pengarna i ditt hem kommer att vara mycket svåra att ta till, och du kan i slutändan avskärma ditt hem. Det här är exakt fråga Dave Ramsey föreslår att du undviker genom att eliminera din skuld. Detta bevisar min poäng av pengaflöde är viktigare än nettovärdet.
Problemet med att lägga de flesta av dina pengar i ditt hem handlar om tillgångstilldelning. Som vi har upptäckt under bostadsbubblan hade för många människor för mycket eget kapital i sin primära bostad. Ditt hem borde inte vara en primär del av ditt nettovärde. Om något bör det vara mindre än 1/3 av ditt totala nettovärde. Du borde ha mycket mer likvida tillgångar som du kan utnyttja om en nödsituation uppstår.
2. Din primära bostad är inte en investering
Robert Kiyosaki gjorde detta uttalande i sin bok ”Rik pappa, stackars pappa“:
”Som vi fick reda på under fastighetsbubblan är din primära bostad inte en tillgång. Ditt hem är bara en plats att bo på. Jag kommer att gå ut på en lem för att konstatera att det inte är annorlunda än att hyra, men med vissa fördelar. Normalt rekommenderas det bara att köpa ett hus om du bor på samma plats i fem år eller mer. Jag föreslår en ännu större period på 10 år eller mer. Annars är det oftast bäst att hyra istället. Att äga ett hem i 5–7 år är för riskabelt. Det är för mycket eget kapital att ha lagrat i en tillgång, och det kan vara svårt att sälja när du behöver flytta. ”
3. Bäst att investera istället för en kortare inteckning
Detta är kanske den största misstag från Dave Ramsey. Med nuvarande bolåneräntor i intervallet under 4% ligger du på eller under den genomsnittliga inflationstakten. Också på lång sikt,
aktier i genomsnitt 8% per år. Så i själva verket använder du hävstången för ett lågt räntelån för att investera skillnaden på aktiemarknaden.
Låt mig ge dig en jämförelse: Två husägare, som båda har en inteckning på 300 000 dollar och båda bor i sitt hem i tio år. Låt oss inte överväga inflation för detta exempel.
- Suze Shorterm -Suze får en 15-årig inteckning med 3,25%. Hennes månatliga betalning är 2 108,01 dollar. Efter tio år kommer hon att ha 116 592,72 dollar kvar på bolånet eller 183 407,28 dollar i eget kapital. Hon investerade inga pengar på aktiemarknaden utan använde dem istället för att förkorta bolånets löptid.
- Ivan Investor -Ivan får en 30-årig fast inteckning till 3,75%. Hans månatliga betalning är 1 389,35 dollar. Efter tio år kommer han att ha 234 334,89 dollar kvar på bolånet eller 65 665,11 dollar i eget kapital. Ivan tog skillnaden från den 15-åriga inteckningen ($ 718,66) och investerade på aktiemarknaden. Om vi antar i genomsnitt 8% per år för de tio åren kommer han att ha 131 476,00 dollar på börsen efter tio år.
Så totalt kommer Ivan framåt. Om tio år kommer han att ha 197 141,11 dollar i eget kapital, medan Suze har 183 407,28 dollar. Tänk på att detta är efter bara tio år och blir mycket mer uppenbart ju längre du går ut.
Låt oss anta att båda bodde i sitt hem i 15 år. Ivan kommer ut ännu längre fram, med 357 636,18 dollar i eget kapital och investeringar mot 300 000 dollar i eget kapital och inga investeringar som Suze har. Är cirka $ 57 000 värt skillnaden i risk? Jag tror det och skulle gå med aktier istället.
Om din bolåneränta liknade början av 1980 -talet då 8% –10% april inte var ovanligt, är det bäst att förbetala din inteckning. Detta beror på att det skulle vara utmanande att hitta fastränteanläggningar eller aktier som kan slå det beloppet varje år. Just nu finns billig kredit tillgänglig, och det är bäst att använda den till din fördel.
4. En inteckning är avdragsgill
Detta förutsätter att du specificerar dina skatter. Vi refinansierade precis vår inteckning till 3,75% april, men den reala räntan efter skatteavdraget är mycket lägre. Bankrate.com har en bra kalkylator för att få din reala bolåneräntor efter skatt. I vårt fall är vår realränta 2,59%: ju högre din skattesats, desto lägre blir din effektiva inteckning APR. När du bor i en högskattstat är det ännu mer meningsfullt. I vårt fall är det också "gratis" pengar när det gäller riktiga dollar jämfört med den genomsnittliga inflationen på 3%.
Även i denna låga räntemiljö är det fortfarande möjligt att slå denna ränta med ränteinvesteringar. Men eftersom detta är en 30-årig tidsram bör du investera (för att jämföra äpplen med äpplen) med en 60%/40% tillgångsfördelning. Historiskt sett har den blandningen av aktier/obligationer återvänt 6% före inflationen, eller 3% årligen efter inflationen.
Om regeringen tar bort skatteavdraget som vissa har föreslagit, kommer den effektiva räntan att gå tillbaka till 3,75%. Detta är fortfarande en utmärkt ränta och ändå relativt lätt att slå genom att investera.
5. Du kommer alltid att ha husbetalningar
En av de vanligaste känslomässiga anledningarna till att jag vill att folk vill ta bort en inteckning är att bli av med månadsnoten. De uppger att de vill äga sitt hus fritt och klart! Stämmer det dock?
Faktum är att även när din inteckning är helt betald har du alltid andra utgifter: fastighetsskatter, försäkringar och årligt underhåll. Så du kommer alltid att ha kostnader att betala, och de är inte heller billiga. Om pengarna var trånga, försök att sluta betala fastighetsskatt. Gör det, och du kan förvänta dig att se skattmannen vid din tröskel. Så även om det är sant kommer beloppet som betalas ut varje månad att minska när inteckningen betalats av, med tanke på inflationen, det kommer bara att vara en liten del av dina månadskostnader. Individer och företag får för den delen problem med brist på kassaflöde, inte en enorm mängd illikvid nettoförmögenhet.
Hur många läsare har föräldrar som betalade $ 30 000 för sitt hem i början av 70 -talet, där deras månatliga betalning endast var $ 220/månad? Fastighetsskatter, försäkringar och underhållskostnader ökade alla i takt med inflationen. Om du har en fast 30-årig inteckning förblev ditt betalningsbelopp detsamma.
I vissa fall ökade dessa kostnader mycket mer än den genomsnittliga inflationstakten. Till exempel, där jag för närvarande bor, Nassau County, NY, betalar jag nästan $ 10 000 årligen för en bostad på 2 000 kvadratmeter. Låt mig påminna läsarna om att Nassau County är trasigt och mer än sannolikt kommer att behöva höja skatterna ännu högre för att klara sina budgetgap. Du kan förvänta dig att skatterna stiger nationellt, eftersom de flesta kommuner har brist på intäkter.
Dave Ramsey antar att du inte har viljestyrka att investera den sparade skillnaden. Om du är en av de förlorade själarna, bör du mer än troligtvis inte investera. Dave tar det ett steg längre och föreslår att du betalar kontant för ditt hem.
”Men tänk så roligt det skulle vara! Ingen inteckning! Inga betalningar! Om kontantbetalning för ett hus verkar för långt utom räckhåll kan du fortfarande köpa ett hus om du gör kloka val. ”
Dave handlar om det belopp som sparas i bolåneränta. Om vi hade noll procent inflation varje år skulle Dave ha rätt. Tyvärr, med inflationen, blir inteckningen billigare varje år i riktiga dollar.
Slutbesked
Självklart antar jag att vi kommer att ha minst samma inflationstakt som vi har sett de senaste 30 åren. Låt oss säga att vi upplever en massiv kamp av deflation, vad då? Gör inte mitt uttalande detta till en dum idé? Nej inte direkt. Du kan när som helst börja göra förskottsbetalningar på din inteckning. Min poäng är när pengarna finns i ditt hem är det mycket svårare att ta ut dem. Om du antar att du har investerat kan du när som helst använda dina investeringar för att förbetala eller betala av din inteckning. Tänk på att Federal Reserve vill ha inflation till varje pris. Det har sagts de kommer att släppa pengar från helikoptrar, för att skapa inflation om de måste.
För mig är den enda giltiga anledningen att helt betala av din inteckning till nuvarande räntor att du har gått i pension. Även då, beroende på dina investeringar och nettoförmögenhet, kanske det fortfarande inte är meningsfullt.
UPPDATERING: När jag först skrev den här artikeln för fem år sedan trodde jag att det var mer meningsfullt att inte förbetala din inteckning. Idag (3 september 2018), med stigande räntor och aktuella värderingar av aktiemarknaden, kan det vara meningsfullt att förbetala några av dina bolån. Liksom alla ekonomiska råd är det väldigt personligt och tidskänsligt. Det som var vettigt för fem år sedan kanske inte är vettigt idag i det rådande finansiella klimatet.