Bolåneräntorna tickar upp. Sedan slutet av 2020 har priserna gått upp från mitten av två till mitten av fem. För investeringsfastigheter är räntan vanligtvis 1-2 % högre eftersom hyresfastigheter utgör en högre risk för långivare.
Tyvärr för bostadsköpare leder en högre ränta till högre månatliga betalningar. Detta påverkar den totala överkomligheten. För ett hem med medianpriser har de senaste räntehöjningarna lagt till $300 till $400 mer till det genomsnittliga bolånet per månad.
Även om stigande räntor påverkar den totala överkomligheten, finns det några överraskande fördelar på en kylande marknad. Den övergripande fördelen är att det är mindre konkurrens om bostäder. Och mindre att jaga samma tillgång ger en mängd köparfördelar. Här är tre av dem.
Kortversionen
- Stigande räntor påverkar bostadens överkomliga priser för köpare genom att öka den månatliga bolånebetalningen.
- Trots hur det verkar finns det fördelar med att köpa när räntorna stiger.
- Mindre köparkonkurrens tvingar ner försäljningspriserna på bostäder, öppnar för fler valmöjligheter för köpare och kan minska köparrisken.
Fördel #1: Lägre bostadspriser
Under denna lågintressemiljö under de senaste två åren har det varit för många köpare som konkurrerar om ett historiskt lågt lager av bostäder till salu. Du har förmodligen hört talas om att flera erbjudanden över begärt pris är normen. Utbud och efterfrågan var utom kontroll på denna galna marknad.
Men stigande räntor hjälper till att rätta till den frågan. Högre räntor minskar antalet köpare som kvalificerar sig för ett bolån och minskar därmed konkurrensen om bostäder.
Högre räntor har två effekter på bostadsmarknaden som kan hjälpa till att pressa ner priserna:
- De prissätter vissa köpare från marknaden vilket är bra för de köpare som finns kvar; och
- De har vanligtvis effekten av att trycka nedåt på bostadspriserna, vilket är bra för köparna.
Fördel #2: Fler hemalternativ tillgängliga
Medan stigande räntor fortsätter att ta ut köpare som inte längre har råd med de högre månatliga betalningarna, händer något annat. Mer lager kommer på marknaden. I juni 2022 ökade lagret med 19 % jämfört med året innan.
Dessa två trender – stigande räntor och mer lager av bostäder tillgängliga – betyder det finns fler valmöjligheter för kvalificerade bostadsköpare.
Medan bostäder fortfarande säljs relativt snabbt jämfört med före pandemin, ser bostadsmarknaden att bostäder stannar kvar på marknaden längre. Med ytterligare listor som kommer på marknaden och längre "dagar på marknaden" för nuvarande listor, ökar lagret. Och det är bra för köpare.
Mer för köpare >>Så du vill köpa hus? En guide för förstagångsbostadsköpare
Fördel #3: Mindre köparrisk
Under de senaste två åren av köparkonkurrens som jagade ett begränsat utbud av bostäder, har många köpare avstått från oförutsedda erbjudanden. Varför? Eftersom erbjudanden med färre oförutsedda händelser ger en bättre chans att bli vald av säljaren.
Men bland de oförutsedda händelserna som avstods fanns två viktiga: inspektionen och bedömningen. I och med marknadskvällen dyker besiktnings- och värderingsberedskapen upp igen. Här är varför det är bra för köpare.
Inspektionen
Att köpa en bostad innebär en hel del okända saker som medför risker. Du köper en materiell tillgång som är föremål för slitage. Murphys lag skulle säga att så fort du flyttar in kommer ett stort (och dyrt) system som HVAC att misslyckas.
På en normal marknad kräver köparen en möjlighet att besiktiga bostaden. Om de inte gillar vad inspektionen visar kan de backa ur kontraktet.
Detta är ett viktigt steg för att förstå vad du köper. En licensierad inspektör kommer att ge information om ålder och skick på viktiga strukturella och mekaniska saker som en husköpare behöver veta. Hur många år av livet finns kvar på taket? Fungerar VVS-systemet som det ska? Har grunden en spricka som hotar bostadens stabilitet?
Konsumenter och agenter förväntas inte veta eller utbildas för att se dessa saker, men en inspektör är det. Även om resultatet av en inspektion normalt inte är en möjlighet till omförhandling av erbjudandepriset, kan det tjäna detta syfte om förhållanden som skulle kräva betydande investeringar finns.
Värderingen
Marknaden under de senaste två åren gynnat kontantköpare och köpare med en betydande handpenning sparad. Det är för att budkrig pressade priserna över säljarens begärda pris. Detta innebar ofta att bostaden inte skulle värderas för anbudspriset.
För låntagare är det ett problem. När man säkrar ett bolån kräver långivaren ofta en väl genomarbetad värdebedömning av en oberoende auktoriserad värderingsman. När allt kommer omkring vill de säkerställa att bostaden är värd den summa pengar de går med på att finansiera.
Som ett resultat, endast köpare med ytterligare kontanter för att betala skillnaden mellan anbudspriset och det uppskattade priset kunde konkurrera, eftersom säljare endast skulle acceptera ett överpriserbjudande om köparen kunde underteckna ett tillägg för bedömningsgap.
Ska du köpa nu?
Medan det finns sensationella rubriker om en bostadsmarknadskrasch som cirkulerar på internet, agenter som har sina stövlar på marken ser inte en nära förestående krasch, utan snarare en välbehövlig marknad korrektion.
Faktum är att i en HomeLight-undersökning av 1 000 agenter om de nuvarande bostadsförhållandena var konsensus generellt optimistisk. Det finns färre budkrig, färre erbjudanden och fler prissänkningar. Detta är bara tecken på en förändring, inte en krasch på bostadsmarknaden.
Som en licensierad agent i Maryland håller jag med. Bostadsmarknaden har rört sig i en galen takt och var i stort behov av en dos förnuft. Mycket önskvärda bostäder såldes första dagen de kom ut på marknaden med flera erbjudanden som pressade priserna långt över noteringspriset.
Marknaden var i behov av en korrigering för att dämpa köpfrensin. Tack och lov, med stigande räntor och ökande lager, återgår bostadsmarknaden till det normala. Det finns en sundare balans mellan köpare (efterfrågan) och säljare (utbud). Och högre räntor pressar till och med priserna på husförsäljning nedåt, eftersom köpare har råd med mindre.
Fed hade tipsat om högre räntor under de senaste 18 månaderna. Men det började nyligen kick rate höjningar till hög växel. Och det pågår fortsatta diskussioner om ytterligare press uppåt på räntorna.
Med det i åtanke, om du funderar på att köpa en bostad inom de närmaste 12 månaderna, kan det vara klokt att köpa nu och låsa in dagens ränta. Detta kan vara särskilt sant om du måste sälja en bostad samtidigt som du köper, eftersom potentiella köpare av ditt nuvarande hem kanske också vill låsa in dagens kurs.
Men om du kan vänta minst 12 till 24 månader med att köpa ditt hem kanske det inte är ett dåligt beslut. Om inflationen har avtagit tills dess kommer Fed sannolikt att börja sänka räntorna igen. Så vid den tidpunkten kan bostadspriserna vara något lägre än de är idag medan räntorna kan vara väldigt lika.
Poängen
Det är naturligt att tänka på stigande räntor som alla dåliga nyheter för bostadsköpare. När allt kommer omkring innebär högre räntor högre månatliga betalningar när man tar på sig samma mängd bolåneskulder.
Men det betyder inte att det inte finns något att köpa när priserna är höga. Det kommer sannolikt att bli mindre köparkonkurrens för det hem du vill ha, plus det finns potential att de högre priserna kommer att pressa ned försäljningspriserna.
Och kom ihåg att du alltid kan refinansiera när räntorna sjunker igen förutsatt att din inkomst och kreditvärdighet förblir stark. Så om det är dags att flytta, låt inte högre räntor stoppa dina hemköpsplaner.
Funderar du på att komma in på marknaden? Läs våra guider nedan:
- Hur mycket kostar det att sälja en bostad?
- 7 bästa platserna att investera i fastigheter 2022
- Hur du sänker dina stängningskostnader för fastigheter