Mobile Home Park Investering för nybörjare: enkel guide

Brist på bostäder till rimliga priser har varit en nationell utmaning i decennier. Men det problemet förvärrades ytterligare av regeringens påtvingade covid-19-låsningspolitik som kvävde utvecklingen i början av 2020 och pågående skenande inflation.

Nu den National Low Income Housing Coalition uppskattar den nuvarande bristen på hyresrätter som är överkomliga för låginkomsthushåll är 6,8 miljoner enheter. För närvarande är det mest prisvärda boendet i form av enskilda hyresrätter. Men husbilsparker ger ytterligare egenskaper som hyresgästen önskar som inte finns i flerbostadshus: stolthet över ägande och oförskräckt integritet.

Att äga och förvalta en husbilspark är en unik investeringsmöjlighet för kommersiella fastigheter. Den här artikeln kommer att ta upp hur investering i husbilspark fungerar, vad man ska veta och för- och nackdelar med att investera i en husbilspark.

Mobile Home Park Investering För- och nackdelar

Vad är husbilsparksinvesteringar?

En husbilspark är en gemenskap av tillverkade bostäder belägna på en tomt med permanenta kopplingar för el, vatten och avlopp. Även om bostäderna tekniskt sett är mobila, är de semi-permanent parkerade (med släpvagnskopplingar täckta eller "kjolade") och placerade tillsammans på enskilda tomter (även känd som "pads").

Små husbilsparker omfattar mellan 10 till 25 kuddar, medan större parker rymmer hundratals kuddar, alla delar stödjande vägar och gemensamma utrymmen. Vanligtvis är bostäderna individuellt ägda av den primära invånaren, som betalar månadshyra till parkägaren. Denna hyra inkluderar tomten, användningen av det gemensamma området och kopplingar till el, inklusive vatten, el och gas.

Investerare köper husbilsparken från en annan ägare med hjälp av en kommersiell fastighetsmäklare för att underlätta transaktionen. Men till skillnad från att investera i traditionella bostäder är köp av en husbilspark en investeringsmöjlighet för kommersiella fastigheter. Som sådan köps kommersiella investeringar vanligtvis inte med en förväntan om värdestegring medan du äger fastigheten.

Istället tjänas pengar på skillnaden mellan bruttomånadshyror minus nettodriftskostnaderna, ungefär som en lägenhetskomplexägare.

Relaterat >>Hur man investerar i fastigheter

Fördelar med att investera i husbilsparker

En investering på 1 miljon dollar kanske bara köper dig fyra enfamiljshus. Den genomsnittliga kostnaden för ett hyreshus per enhet är cirka 100 000 USD, så 1 miljon USD kommer att köpa dig en byggnad med 10 enheter. Eller så kan du köpa en husbilspark med 90 till 100 enheter för cirka 1 miljon dollar — en kostnad per enhet på 10 000 till 12 000 USD.

Den närmaste jämförelseinvesteringen till att äga en husbilspark är att äga ett hyreshus. Båda är kommersiella fastighetsinvesteringar som tillhandahåller bostäder till låginkomstbefolkningar. Det finns dock några viktiga fördelar.

Lägre kostnad per "dörr"

Husbilsparkinvesteringar, du kan få fler "dörrar" till en lägre kostnad per dörr, så det kostar mindre pengar att förvärva denna tillgång.

De medianpriset för befintliga småhus i USA närmar sig 400 000 dollar och ökar snabbt. Det betyder att en investering på 1 miljon dollar bara kommer att köpa dig fyra dörrar. Å andra sidan är den genomsnittliga kostnaden för ett hyreshus per enhet cirka 100 000 USD, så 1 miljon USD kommer att köpa dig en byggnad med 10 enheter. Eller du kan köpa en husbilspark med 90 till 100 enheter för cirka 1 miljon dollar – en kostnad per enhet på 10 000 till 12 000 dollar.

Läs mer >> Recension av Arrived Homes 2022: Investera i hyresfastigheter med 100 USD

Lägre underhållskostnader

I ett lägenhetskomplex eller annat kluster av bostäder måste ägaren underhålla byggnaden själv. I alla fall, husbilar ägs av de boende, medan investeraren äger marken. Hyresgäster ansvarar för reparationer och underhåll. Du måste underhålla verktygsanslutningarna men inte husbilen eller marken den sitter på. (Detta är inte alltid fallet; vissa husbilsparker består av parkägda enheter.)

Mindre konkurrens

Det kan vara svårt att investera i ett lägenhetskomplex som privatperson, eftersom du ofta har stora konglomerat som bjuder mot dig. Men de flesta husbilsparker drivs som småföretag av mamma-och-pop-ägare. Det är mindre vanligt att nationella franchiseföretag, stora företag och institutionella investerare är inblandade i husbilsparker.

Risker med att investera i husbilsparker

Nu när vi har undersökt några av de potentiella fördelarna med att investera i husbilar, låt oss ta en närmare titt på några av riskerna:

Snabbare avskrivning

Den första risken med att investera i husbilar är det husbilar tenderar att deprecieras snabbare än andra former av fastigheter. Medan dina hyresgäster äger sina hem och ansvarar för reparationer och underhåll, har du mindre kontroll över enheternas skick. Du kanske inte kan locka framtida hyresgäster om parken ser nedgången ut.

Finansiering är mindre tillgänglig

För att säkra finansieringen av din husbilsparksinvestering behöver du förmodligen söka efter en långivare som är specialiserad på dem – och de har ofta specifika krav. Till exempel kan långivaren kräva att samhället har ett lägsta eller maximalt antal kuddar per tunnland; att alla hakar döljs av kjolar; och/eller att alla bostäder överensstämmer med kraven för bostäder och stadsutveckling (HUD).

Stora förskottsbetalningar

Husbilsparker har ofta högre krav på handpenning. Medan långivare vanligtvis bara kräver 20 % rabatt för köp av enfamiljshus, kommer din handpenning troligen att vara 25 % när du finansierar en husbilspark.

Utmanande vräkningsprocess

Vräkning kan vara komplicerat med husbilsparkinvesteringar. om du är ägare till ett lägenhetskomplex är det ganska enkelt att ta bort en hyresgäst som inte betalar. Men i en husbilspark äger hyresgästerna sina lägenheter. Den beräknade flyttkostnaden för ett husbil är 3 000 USD. Om en hyresgäst är i svåra svårigheter kan parkägaren behöva stå för den räkningen.

Hur man börjar investera i husbilsparker

Det finns några onlinemarknadsplatser där du kan hitta detaljerad information och analyser om husbilsparker som är tillgängliga för försäljning. De inkluderar:

• Mobile Home Park Store är den största specialplatsen för husbilsparker. I skrivande stund finns det över 325 husbilsparker tillgängliga för försäljning på deras webbplats.
• Loopnet är den största annonstjänsten för kommersiella fastigheter som är tillgänglig online för alla, med omfattande data om alla typer av kommersiella investeringsfastigheter till salu, inklusive husbilsparker.
• CoStar är en listningstjänst för fastighetsproffs. Den listar också husbilsparker till salu. Det är mer robust i sökmöjligheter och detaljerad analys än Loopnet, men CoStar begränsar användningen av sina databastjänster till de som har ingått korrekta licensavtal.
• Reonomy.com är en nyare sökplattform som är mycket användarvänlig och är värd för över 50 miljoner kommersiella fastigheter inklusive husbilsparker.

Se till att du konsulterar en fastighetsmäklare som är specialiserad på kommersiella fastigheter för att hjälpa dig att fastställa fastighetens verkliga marknadsvärde. Som investerare vill du ha en köparrepresentant som har tillgång till transaktionsflödet. Du vill också ha någon som kommer att förespråka dina intressen under sök- och förvärvsprocessen. I allmänhet betalar säljaren provisionen för köparens agent så det finns ingen anledning att inte gå igenom en mäklare som köpare.

Vad du ska leta efter i en husbilsparkinvestering

Det finns några sätt att öka värdet på din investering och kassaflöde genom att antingen minska utgifterna (underhåll, fastighetsförvaltning, etc.) eller öka intäkterna (hyror).

Först vill du leta efter en mobil parkgemenskap där du kan lägga till värde eller göra förbättringar för att öka intäkterna. Det kan vara fastigheter som har försummats av sina nuvarande ägare eller inte har uppgraderats. Eller så kan de vara fastigheter som saknar möjligheter till ytterligare kassaflöde.

Helst vill du också hitta ett samhälle där hyrorna är prissatta under marknadsvärdet och du kan höja månatliga hyrespriser med mindre och billiga uppdateringar.

Samhället runt husbilsparken är också en viktig inkomstfaktor. Kommuner som ligger nära stora arbetsgivare som anställer timanställda kan tillhandahålla en stor pool av potentiella kvalificerade hyresgäster. Hyresgästval i alla bostadshus där man har människor som bor nära varandra är viktigt. Du vill vara säker på att alla känner sig trygga och vill fortsätta leva i parken. Att behålla bra hyresgäster, och sålla bort problemhyresgästerna innan de flyttar in, är nyckeln till både lönsamhet och en positiv upplevelse som markägare.

Relaterat >>Hur du hanterar din hyresfastighet

Vilken due diligence bör du utföra?

Som med alla fastighetsinvesteringar, vill du anlita en licensierad inspektör för att göra en grundlig fysisk inspektion av fastigheten och alla mekaniska delar. I synnerhet vill du fokusera på tre aspekter för att kontrollera din investering: ekonomisk avkastning, infrastrukturens skick och lokal marknad.

Finansiell avkastning

Hyra - eller "underhållsavgifter" som de vanligtvis kallas på husbilsparker - debiteras varje månad. Du vill granska minst två till tre års hyresrullar. Hyresrullar är den detaljerade redovisningen av insamlad hyra per enhet. Du vill också få årliga resultaträkningar, elräkningar och skattedeklarationer. Om möjligt, be om granskningsansökningar från varje hyresgäst. Du vill förstå den typiska ekonomiska situationen och demografin för dina blivande invånare.

Infrastruktur

Även om det inte finns några fysiska byggnader att underhålla, tillhandahåller husbilsparkägare vatten-, avlopps-, el- och gasanslutningar till varje tomt. Den här infrastrukturen är nyckeln och du vill veta det aktuella skicket och underhållshistoriken för alla mekaniker.

Dessa inkluderar:

• Brunnsvattenflöde och drickbarhetstester om tillämpligt
• Inspektioner av vattenledningar i länet/staden
• Septik- eller avloppsledningskamera omfattningsrapporter
• Inspektioner av el- och gasanslutningar

Utöver ovanstående bör säljaren kunna ge detaljer om investeringar och förbättringar som gjorts under de senaste 5+ åren.

Plats

Som med alla fysiska fastighetsinvesteringar dikterar läget till stor del lönsamheten och lönsamheten för husbilsparker. Att investera i prisvärda bostäder i ett mer exklusivt område ger vanligtvis ett bättre resultat (mer vinst, lägre risk, hyresgäster av bättre kvalitet). Detta gäller även för husbilsparker.

Var noga med att titta på den nuvarande länsindelningen. Se till att parken uppfyller alla bestämmelser och är korrekt licensierad. Du bör också undersöka föreslagna zonindelningsändringar och områdesutvecklingsplaner som kan påverka långsiktigt lönsamhet för din husbilsparkinvestering.

Poängen

Husbilsparker erbjuder en unik möjlighet att investera i kommersiella fastigheter. Till skillnad från ett lägenhetskomplex där investeraren förvärvar, förvaltar och underhåller en byggnad, äger en husbilsparksinvesterare vanligtvis parkmarken medan individer äger och underhåller sina hem. Detta minskar driftskostnaderna och förvaltningsavgifterna.

Husbilsparker erbjuder ofta möjlighet till fastighetsförbättring som kommer att leda till högre månatliga hyresintäkter för investeraren. Den som överväger den här typen av investeringar bör dock undersöka marknaden noggrant och vara medveten om de unika utmaningarna innan de tar steget.

Fler fastighetsinvesteringsmöjligheter >>

• Är delat bostadsägande en bra investeringsstrategi?
• Vad är kommersiella REITs och var kan du hitta dem?
• De bästa fastighetsinvesteringssajterna för icke-ackrediterade investerare