Att hitta ett lämpligt boende är ofta svårt för familjer med ekonomiska utmaningar. Många låginkomstfamiljer betalar hälften av sin månadsinkomst i hyra och lever fortfarande under undermåliga och till och med osäkra förhållanden.
Ända sedan den stora depressionen har det funnits bostadshjälpsprogram i USA. En av de mest populära är ett federalt program, känt som "avsnitt 8", som hanteras av lokala bostadsmyndigheter. Och avsnitt 8 kan också ge investerare som vill delta i aktiva investeringar i fastigheter med några stora möjligheter.
Hur det fungerar
Avsnitt 8, som skapades 1974, har genomgått många ändringar och ändringar. Dagens version är ett program för "val av bostadsval". Det fungerar så här:
Kvalificerade familjer kan hitta en valfri hyresrätt efter att ha fått en kupong som betalar upp till 70% av den månatliga hyran plus elräkningar. Familjerna ansvarar för att betala resterande 30%. Avsnitt 8 innehåller vanligtvis bostadshjälp till funktionshindrade och äldre medborgare samt familjer med låg inkomst.
Bostadsvalskuponger administreras lokalt av offentliga bostadsförmedlingar (PHA). PHA: erna får federala medel från US Department of Housing and Urban Development (HUD) för att administrera kupongprogrammet. I de flesta samhällen finns det en väntelista för att få hjälp när sökanden är kvalificerad.
Behörighet
Sökande måste uppfylla vissa behörighetskriterier inklusive:
- Familjens totala inkomst, som inte får vara högre än 50% av medianinkomsten i det län där den sökande bor.
- Det totala antalet familjemedlemmar som kommer att bo i enheten.
- Mottagaren måste vara amerikansk medborgare eller invandrare med dokument som styrker laglig invandringsstatus.
Programmet kräver att upp till 75% av det totala antalet bostadskuponger måste ges till familjer eller individer vars totala familjeinkomst inte är högre än 30% av medianinkomsten i det område där de väljer att leva.
Om du är investera i stads- eller bygghyresfastigheter, kommer du troligtvis att stöta på avsnitt 8 -hyresgäster med bostadskuponger. Som hyresvärd kan du lagligt välja att delta - och acceptera avsnitt 8 -hyresgäster - eller inte. Jag har några avsnitt 8 -hyresgäster i mina hyresfastigheter, och liksom det mesta i livet finns det fördelar och nackdelar.
Fördelar för hyresvärdar som accepterar kuponger enligt avsnitt 8
Garanterad månadsuthyrningsinkomst i tid - Den största fördelen med att acceptera avsnitt 8 -hyresgäster är den vanliga check du får varje månad från regeringen. Regeringen betalar vanligtvis mellan 50% och 65% av hyresgästens hyra. Beloppet beror på hyresgästinkomster och förväntade nyttokostnader för den specifika fastigheten.
När ditt hyresavtal är på plats och alla pappersarbete slutförts (många hyresgäster har ett paket), garanteras du en tidskontroll från regeringen för en betydande del av hyran. Det beror på att PHA skickar den del av hyran de betalar direkt till hyresvärden. Hyresgästen skickar en separat check för sin del och betalar verktyg direkt till leverantören.
Lägre lediga platser - Att minska lediga platser är viktigt för hyresfastighetsinvesterare. När en fastighet står ledig finns det ingen inkomst för att täcka skatter, försäkringar, HOA -avgifter och andra månatliga innehavskostnader. Många avsnitt 8-hyresgäster tenderar att stanna kvar länge och är glada över att förnya ett ettårigt hyresavtal om och om igen.
Större pool av hyresgäster att välja mellan - Att öppna din hyresrätt för avsnitt 8 -hyresgäster kan kraftigt öka antalet hyresgäster att välja bland. Ett bredare utbud av potentiella hyresgäster innebär att du kan vara kräsenare och hitta en riktigt bra passform för din fastighet.
När jag lägger ut en fastighet att hyra får jag massor av samtal om det. Ofta är den första frågan jag ställer om jag accepterar kuponger. Om jag svarar "Nej" skulle jag begränsa min grupp av kvalificerade hyresgäster. Medan hyresgäster i avsnitt 8 har låga inkomster, har de inte nödvändigtvis många andra frågor utöver det. Så länge du skärmar dina hyresgäster väl, skiljer de sig ofta inte från hyresgäster utan kuponger.
Gynnsamma hyrespriser - Det finns alltid ett acceptabelt utbud av marknadshyror för liknande fastigheter. En lägenhet med två sovrum, två badrum kan hyra för allt från $ 1200 till $ 1500 i mitt område. En av fördelarna med avsnitt 8 -kunder är att den månatliga hyran du kan ta ut ligger i den högre delen av marknadsprisintervallet. PHA vet att det är svårare för kuponginnehavare i sektion 8 att hitta bostäder eftersom inte alla hyresvärdar accepterar kuponger. Så de kommer att rymma den högre änden av intervallet för att låta assistansmottagare säkra bostäder. Därmed inte sagt att du kan överbelasta! Om din hyreskostnad inte är konkurrenskraftig måste du sannolikt sänka den för att bli godkänd av avsnitt 8 -programmet.
Ytterligare exponering för din hyresfastighetsförteckning - När du och din fastighet har godkänts kan du ange din fastighet på PHA: s webbplats där kuponginnehavare kan se den. Det är en ytterligare annonseringsmöjlighet för din lista.
Det kan vara givande - Även om jag personligen aldrig har fått bostadshjälp, levde jag i 20 -årsåldern och byggde en karriär och överlevde ensam. Jag vet hur det är att försöka leva på en låg inkomst och hänga med i räkningarna. Jag har träffat några riktigt bra människor som får välbehövlig bostadshjälp. Det känns bra att ge dem ett säkert och trevligt ställe att ringa hem. Och om de är öppna för det får jag chansen att erbjuda personlig ekonomisk rådgivning som hjälper dem - grundläggande saker som bör läras ut på gymnasiet men inte är det.
Nackdelar med bostadskupongprogramdeltagande
Mer involverad process - Att acceptera kupong 8 innebär att det finns några ringar att hoppa igenom som hyresvärd. Första gången jag gjorde det var både skrämmande och lite frustrerande. Det var först efter att jag hade letat igenom processen som jag fick reda på att länet erbjuder ett gratis 45-minuters informationsseminarium för hyresvärdar en gång i månaden!
För att börja måste du fylla i en ansökan för att betraktas som en avsnitt 8 -hyresvärd. Du kommer att lämna personlig information och detaljerad information om din egendom. Detta följs av fastighetsbesiktningen. Och när du har godkänt en hyresgäst finns det mer pappersarbete. Slutligen, innan medel godkänns för frigivning till dig, måste du skicka en kopia av hyresavtalet till PHA.
Ytterligare inspektion - Din fastighet måste inspekteras av PHA. Detta är en separat avsnitt 8 -inspektion som utöver andra erforderliga inspektioner. Till exempel, i Baltimore County, är hyresvärdar skyldiga att säkra en hyresfastighetslicens, och det krävs en särskild inspektion innan en hyreslicens godkänns. Och om fastigheten byggdes före 1978 måste den anses vara blysäker eller certifierad blyfri.
PHA -inspektionen är ganska enkel. Din hyresfastighet måste vara kodad strukturellt. Allt måste repareras och fungera säkert. Det finns ingen kostnad för hyresvärden för avsnitt 8 -inspektionen. Hyresgästerna ansvarar för att göra fastigheten tillgänglig för besiktning, vilket vanligtvis händer strax efter att de har flyttat in.
Hyresgästs screening och urval är fortfarande mycket viktigt - Även om hyresgäster måste godkännas av PHA för att få en kupong, anta inte att de har screenats på lämpligt sätt. Se till att du noggrant skärmar alla avsnitt 8 -hyresgäster precis som du skulle screena alla andra hyresgäster. Du kan och bör utföra all tillbörlig aktsamhet som inte bryter mot lagen om rättvis bostad eller statliga och lokala lagar, inklusive bakgrund och kreditkontroll.
Ny hyresgästinställning tar upp till 60 dagar -Det finns en 60-dagars behandlingstid med PHA. Det betyder att du måste vänta två månader innan du får regeringens första kontroll. Till exempel fick jag flytta in en avsnitt 8-familj till mitt radhus med tre sovrum den 1 januari. Jag fick hyresgästens hyresandel den 1 januari och 1 februari efter behov. Men jag fick inte regeringens check förrän den 1 mars. Då fick jag tre månaders hyra på en gång (januari, februari och mars).
Särskilda avhysningsregler - Att vräka hyresgäster är något varje fastighetsinvesterare vill undvika. Det är dyrt, tidskrävande och dyrt. Skärmhyresgäster noggrant före placering för att minska chansen att behöva göra detta. Lyckligtvis har jag inte behövt gå igenom denna process med någon av mina fastigheter. Att avsätta hyresgäster i avsnitt 8 är dock lite mer involverat än en vanlig vräkning. För att avhysa en 8 -hyresgäst efter att han eller hon har accepterats behöver du en rättslig handling. Detta gäller även i stater som erbjuder andra metoder för avhysning.
Sammanfattning
Avsnitt 8 är ett välbehövligt biståndsprogram som gör att låginkomstfamiljer kan bo i säkrare samhällen och behålla tillräckligt med månadsinkomst för att försörja sina familjer på ett adekvat sätt.
Som en hyresvärd som accepterar avsnitt 8 i två av mina hyror har jag lärt känna några fantastiska människor genom programmet. Tyvärr har jag också träffat några kuponginnehavare som jag inte trivs med. Mina hyresfastigheter är mer än bara en finansiell investering. Jag har personligen investerat tid, energi och pengar i ta en oälskad egendom och förvandla den till ett hem. Jag vill kunna lita på att min hyresgäst respekterar och tar hand om min egendom. Och jag vill hyra ut till ärliga människor som jag kan utveckla en framgångsrik långsiktig relation med. Korrekt screening är en avgörande del av framgångsrik förvaltning av hyresfastigheter oavsett om du tillåter hyresgäster med bostadsbevis eller inte.
För hyresvärdar som är villiga att hantera extra pappersarbete och göra lite extra på begäran av regeringen, är det möjligt att hitta stabila hyresgäster - och vara säker på att få en vanlig hyrecheck varje månad.