De flesta finansiella rådgivare kommer att berätta att du behöver en mångsidig portfölj, som inkluderar fastighet, för att klara av upp- och nedgångar på aktiemarknaden. Men att köpa, äga och förvalta fastigheter är inte hur de flesta investerare uppnår detta mål.
Istället använder kunniga investerare en passiv strategi att investera i en typ av fastighetsinvesteringsfond kallas Real Estate Investment Trust (REIT). En Commercial REIT är ett specialiserat investeringsbolag inrättat för att äga, driva och finansiera kommersiella fastigheter.
Denna typ av REIT samlar pengar från många investerare. Det investerar i fastigheter som främst används för företag, såsom hotell, butiker, kontor, sjukvårdsinrättningar, självhushåll, industribyggnader och lager. Genom fördelningen av hyresbetalningar från fastighetsleasing, genererar REIT en stadig och pålitlig inkomstström för investerare.
Medan många REITs specialiserar sig på en form av kommersiella fastigheter, kan du uppnå bredare diversifiering genom att köpa aktier i REIT-fonder och ETF: er istället för att investera i enskilda REIT.
Läs mer >>> Hur man skapar välstånd genom att investera i fastigheter
Kortversionen
- Kommersiella REITs är en typ av fastighetsinvesteringsfond som tillåter investerare att investera i kommersiella fastigheter som annars kan ha varit för dyra.
- Det finns flera fördelar (som stadiga utdelningar) och nackdelar (som att du kanske inte tjänar pengar på uppskattningen) med denna typ av investering.
- Om du vill investera i kommersiella fastigheter, men inte vill köpa en fastighet direkt, kan en kommersiell REIT ge snabbare diversifiering med lägre kapitalkrav.
Hur REITs fungerar
REITs kan inneha kontors-, detaljhandels-, industri- och flerfamiljsfastigheter (bostadskomplex som flerbostadshus). Investerare köper och innehar kommersiella investeringsfastigheter för två primära syften: att tjäna avkastning genom hyresintäkt och att tjäna pengar på fastighetsuppskattning under den tid tillgången hålls.
Kongressen skapade REITs 1960. Dessa speciella investeringsinstrument gjorde kommersiella fastigheter mer tillgängliga för vardagliga investerare. Innan dess var investeringar i kommersiella fastigheter begränsade till institutioner och förmögna individer eftersom så mycket kapital behövdes för att äga och förvalta dessa fastigheter.
Som en särskild klass av reglerade värdepapper måste REIT uppfylla vissa IRS standarder som hjälper till att minska investerarrisken. Nedan följer några av kraven:
- Returnera minst 90 % av den skattepliktiga inkomsten i form av aktieägarutdelning varje år
- Få minst 75 % av bruttointäkterna från fastighetsverksamhet inom REIT, såsom hyresuppbörd och räntebetalningar på bolån som finansierar fastigheterna som innehas i REIT
- Investera minst 75 % av de totala tillgångarna i fastigheter
- Ha minst 100 aktieägare efter det första året efter starten
- Ha högst 50 % av aktierna ägda av fem eller färre personer under sista halvan av beskattningsåret
Hur man investerar i kommersiella REITs
Kommersiella REITs delas in i huvudkategorier: handlade och icke-handlade. Här är en snabb titt på hur du investerar i båda typerna:
Handlade kommersiella REITs
Att köpa aktier i börsnoterade REIT är lika enkelt som att köpa aktier i en fond. Allt du behöver är en mäklarkonto och tillräckligt med pengar för att köpa minst en aktie. Som sådana är de mycket tillgängliga för alla investerare, är mycket likvida och kräver en relativt låg minimiinvestering.
Icke-handlade kommersiella REITS
Icke-handlade REITsär också attraktiva investeringar som ofta är mer specialiserade på tillgångens läge och typ och kräver en högre minimiinvestering. Här är några av de större kommersiella REIT: erna:
- Orion Office REIT (ONL) äger och förvaltar en diversifierad portfölj av kontorsbyggnader och företagets huvudkontor. Det hyrs huvudsakligen på basis av nettohyresavtal med en hyresgäst och är belägna på förortsmarknader över hela USA.
- Public Storage (PSA) äger och driver mer än 2 700 självlagringsanläggningar i 39 delstater, med mer än 190 miljoner nettouthyrningsbara kvadratmeter lagringsutrymme. Genom ägarandelar har den också exponering mot den europeiska marknaden för självlagring och ytterligare 29 miljoner nettouthyrningsbara kvadratmeter kommersiella ytor i USA genom PS Business Parks.
- Equity Residential Properties (EQR) är den största lägenhets-REIT i USA. I slutet av 2021 ägde eller hade EQR investeringar i 310 fastigheter med cirka 80 407 lägenhetsenheter.
Flera crowdfunding-plattformar för fastigheter erbjuder nu även icke-handlade kommersiella REITs. Här är några exempel:
- Fundrise har nu ett dussin REITs, som var och en inkluderar en betydande del av kommersiella fastigheter. Minsta investering med Fundrise är $10 och den årliga förvaltningsavgiften är 1%.
- Fastighetsmogul har två REITS, som båda exklusivt investerar i kommersiella fastigheter. Minsta investering för Realty Moguls REITS är $5 000 och avgifterna varierar från 1% – 1,25%.
- År 2022, CrowdStreet tillkännagav lanseringen av sin egen kommersiella REIT, kallad C-REIT. Minsta investering för C-REIT är $25 000 och det verkar som att investerare kommer att bli föremål för en förvaltningsavgift på 1,50 % samt en serviceavgift på 0,50 %.
För- och nackdelar med kommersiella REITs
fördelar
- Passiv inkomst: REITs erbjuder ett bekvämt sätt att investera i kommersiella fastigheter på ett verkligt passivt sätt. Du behöver inte köpa eller förvalta några fastigheter själv.
- Stadig utdelning: IRS-kravet på att REITs delar ut 90% av sina inkomster innebär att det är stabilt, pålitligt utdelningar är investerarens belöning. Många REITs har en meritlista av att betala stora och växande utdelningar år efter år.
- Likviditet: Fastigheter som tillgångsslag är huvudsakligen illikvida, men REIT fungerar ungefär som fonder som erbjuder bekväm och snabb likviditet om du behöver ta dig ut.
- Mindre volatilitet: REITs kan fungera som en buffert mot upp- och nedgångar i andra tillgångsklasser som aktier.
- Lägre minimiinvestering: För att köpa en kommersiell fastighet kan du behöva hundratusentals dollar för att köpa och hantera tillgången. Den typiska minsta investeringen i en offentlig, kommersiell REIT är rimliga $250.
- Fastighetsdiversifiering: Låga minimiinvesteringar gör det överkomligt att diversifiera eftersom du kan köpa aktier i många REITs investerade i olika kommersiella tillgångar snarare än bara en REIT.
nackdelar
- Begränsade/inga fördelar för fastighetsuppskattning som överförs till investerare: Även om regelbundna utdelningar nästan är garanterade, kan REIT-investerare inte dra nytta av kapitaltillväxten för de tillgångar som hålls.
- Minsta investering kan vara hög: Vissa icke-handlade REIT kräver $25 000 eller mer för att delta.
- Skuldrisk: REITs, genom att äga stora fastigheter, bär vanligtvis stora mängder skulder. Skuld kan vara riskabelt, särskilt om räntorna ökar. Men med välskötta kommersiella REITs, mildras denna risk till stor del av de långsiktiga hyresavtalen som ger förutsägbara och stabila hyresintäkter för REIT.
Poängen
Kommersiella fastigheter kräver en stor mängd kapital att köpa och underhålla. Detta brukade begränsa tillgångsklassen till högförmögna individer och stora institutionella investerare. Men REITS tillhandahåller ett sätt för mindre enskilda investerare att lägga till fastighetsinnehav till sin totala investeringsportfölj utan att köpa, underhålla eller förvalta fast egendom.
REITs måste följa specifika IRS-regler och affärspraxis som skyddar investerare från att utnyttjas. Liksom många investeringsalternativ som handlas på de stora börserna erbjuder kommersiella REITs fördelarna med likviditet, utdelning, diversifiering och låg minimiinvestering. För att avgöra om kommersiell REIT-investering är rätt för dig, överväg din övergripande investeringsstrategi och din specifika portfölj av investeringar.
Vidare läsning:
- Hur man investerar i fastigheter med lite pengar
- Är fastigheter en bra investering just nu?
- Vilka är riskerna med att investera i fastigheter?