Mest hyresfastighetsinvesterare välja att anlita ett professionellt hyresfastighetsföretag. Detta gör deras hyresfastigheter passiva inkomster, eftersom de inte aktivt hanterar sina investeringar. Men om du vill ta kontroll över din hyresfastighet och hantera den själv som ett aktivt inkomstföretag, finns det några saker du måste tänka på. Låt oss vägleda dig genom de viktiga ansvarsområdena.
I den här guiden:
Huvudansvar för hyresfastighetsförvaltning
Förvaltning av hyresfastigheter innebär tre ansvarsområden:
- Hantera din hyresfastighet
- Hantera dina hyresgäster
- Kontrollera din ekonomi
Att hantera fastigheten kan innefatta saker som att hantera klagomål, hantera problem på fastigheten (som att hitta en rörmokare) och allmänt underhåll av fastigheter. Du måste också hantera hyresgäster, inklusive screening av dem. Och du måste hantera alla hyresgäster som skadar din egendom eller inte betalar sin hyra. Och så är det naturligtvis ekonomidelen, inklusive att betala för underhåll och allmänt underhåll, hålla reda på hyresintäkter och
lämna in dina skatter.Ange priser och förväntningar
Det viktigaste beslutet om förvaltning av hyresfastigheter handlar om att fastställa hyrespriset. Ingen vill betala för mycket hyra. Men du vill inte heller hyra till ett lågt pris. Så du måste balansera din önskan att göra vinst och hyresgäster som inte vill betala för mycket.
Du måste också fastställa din hyresfastighets förvaltningsförväntningar. Vilka typer av hyresgäster vill du ha? Vilka faktorer avgör om du hyr ut till dem eller inte?
Dina ideala hyresgästförväntningar kan inkludera:
- Minsta inkomst
- Anställningskrav
- Minsta kreditpoäng
- Husdjur eller inga husdjur
- Rökning eller ingen rökning
- Tidigare hyreshistoria
- Antalet referenser som krävs
Så här ställer du in hyresgästregler
Effektiv förvaltning av hyresfastigheter innebär att se till att dina hyresgäster är nöjda och följer de regler du har infört.
De typer av förväntningar och påföljder du bör inkludera i ditt skriftliga hyresavtal inkluderar:
- Förklara om det finns en frist för sen hyra och vilka åtgärder du kan vidta straffa försenade betalningar.
- Fastställer din inträdesrätt inom statens lagar. Under vilka omständigheter och hur kan du komma in i fastigheten? Förklara vilka typer av nödsituationer som tillåter inresa tidigare.
- Tyst timmar. Ställ in de tider då hög musik, TV -apparater och fester måste bli tystare.
- Utanför landskapsarkitektur och underhåll för hyresbostäder som förklarar skyldigheten att klippa gräsmattan, plocka skräp, klippa buskar, ta bort is och snö etc.
- Avfallshantering regler om hur och när man ska ta bort sopor och regler om kompostering och återvinning.
- Montering av parabolantenner var och på vilket sätt.
- Användning av kök och andra apparater som att inte tillåta fett i avlopp eller avfallshantering, aldrig lämna spishällen utan uppsikt och rengöra kylskåpet regelbundet. Nämn också att underlåtenhet att meddela dig om behovet av underhåll eller reparationer kan leda till reparationskostnader av hyresgästen.
- Husdjurspolicy som att aldrig tillåta husdjur eller begränsa hundraser och storlek eller förbjuda exotiska eller farliga husdjur.
Hur man ställer in hyrespriser
Som investerare vill du realisera den största vinsten och maximera din hyresavkastning för att njuta av högre kassaflöden. Du gör detta genom att utföra en hyresmarknadsanalys.
Detta kräver att du undersöker hyrespriserna på din lokala marknad. Du vill inte ange dina hyrespriser för högt eftersom potentiella hyresgäster inte kommer att hyra av dig och lämnar dig ledig. Undvik att gå miste om månaders hyresintäkter genom att undersöka dessa faktorer om grannskapet:
- Invånarnas genomsnittliga inkomst
- Den genomsnittliga familjestorleken i grannskapet
- Genomsnittligt hyrespris
- Områdets fördelar (nära promenad till tunnelbanestationen eller busshållplatser, enkel tillgång till motorväg, parkering utanför gatan, närliggande skolor, parker, restauranger, shopping etc.)
Några av de faktorer som bestämmer ett rättvist marknadspris inkluderar:
- Fastighetstyp (hus, lägenhet eller andelslägenhet)
- Kvadratmeter och antal sovrum och badrum
- Plats (jämför liknande lägenheter på samma gata eller grannskap)
- Hem- eller byggnadsfaciliteter (pool, grillplats, säker parkering, säkerhet etc.)
Få reda på mer:Hur mycket hyra behöver du ta ut?
Hur man hyr ut din egendom
Om du har ett hus du vill hyra måste du hitta hyresgäster. Först måste du annonsera. Du kan använda en tjänst som Craigslist, som erbjuder reklam för fastighetsuthyrning för de flesta större städer i landet. Du kan också använda apartments.com, som tillhandahåller hyreslistor för lägenheter, lägenheter, hus och radhus.
- Men hyr inte till den första personen som ansöker. Du vill hitta en bra hyresgäst. Så sök en hyresgäst som betalar hyran omedelbart, respekterar din egendom och inte orsakar problem.
- Förbered ett skriftligt frågeformulär som hjälper dig att intervjua sökande och hitta rätt passform.
- Se till att du är medveten om lagar mot diskriminering. Det betyder att du inte ställer frågor om saker som ras, religion, funktionshinder, familjestorlek eller sexuell identitet.
- Och du måste följa stat och federala rättsliga bostadslagar.
Hur du kontrollerar och underhåller ofta dina hyresfastigheter
Ditt skriftliga hyresavtal bör specificera hur du kan inspektera din egendom och underhålla den. Varje stat har hyresgäst-/hyresgästlagar som tar upp hyresvärders rätt att inspektera och underhålla sina fastigheter.
Normalt kräver statliga lagar att du ska hålla din egendom beboelig, hälsosam, operativ och säker. För att uppfylla dessa krav måste du få tillgång till att besöka och inspektera fastigheten. Svara också när din hyresgäst meddelar dig om trasiga apparater, osäkra verktyg eller andra farliga förhållanden.
Kontrollera ofta efter läckor, byt ut luftfilter, teströk och kolmonoxiddetektorer, rengör rännor och trim träd.
Hur man samlar hyran
Att förvalta en hyresfastighet innebär också att samla hyran. Ditt hyresavtal bör ange hyresbeloppet, förfallodagen och betalningsmetoder. De flesta hyresvärdar inrättar ett online betalningssystem som låter hyresgäster betala med ett kredit- eller betalkort. Automatiska betalningssystem som direkta bankinsättningar är också ett bra alternativ.
Skapa en betalningsmetod som fungerar för dig. Men se till att det är klart för dina hyresgäster och är konsekvent.
Hur man hanterar vräkningar
En av de största utmaningarna för förvaltning av hyresfastigheter är att hantera avhysningar. Ingen vill hantera avhysningar men ibland är det oundvikligt.
- Läs om lagarna i din stat för att se till att du förstår proceduren. Du måste följa den rättsliga processen, annars kan du få problem senare.
- Se till att du ger hyresgästerna ett officiellt meddelande, inklusive hur mycket tid de har för att åtgärda problemen.
- Skicka en vräkning till domstolen. När du har ansökt om vräkning accepterar du inte hyresbetalning eftersom det kan upphäva avhysningsprocessen. Du måste vänta på att domstolsförhandlingen och lokal brottsbekämpning faktiskt ska vräka ut hyresgästerna.
- Reglerna kan vara förvirrande, så du kan överväga att anlita en fastighetsadvokat eller fastighetsförvaltningsföretag med sina egna advokater för att hjälpa dig med avhysningsprocessen.
Hur hanterar du din hyresfastigheter Förvaltningsredovisning
Att lära sig att hantera hyresfastigheter kräver god redovisningssed. Gör inga bokförings- eller bokföringsfel. Detta kan leda till förlorade vinster och skatteproblem.
Håll ordentligt register över all inkomst. Och specificera utgifter för hyresfastigheter, eftersom det här hjälper dig att få avdrag när du lämnar in dina skatter.
Att lämna skatt kan bli förvirrande eftersom formulär och frågor skiljer sig från andra typer av inkomstdeklarationer. Du måste se till att du har poster och kvitton för allt.
Vidare läsning:Avskrivning av fastigheter
Överväg att anlita en fastighetschef för din hyresfastighetsförvaltning
Om hyresförvaltningsansvar överväldigar dig, överväg att anlita ett professionellt fastighetsförvaltningsföretag. Låt dem ta allt krångel och minska din stress.
En bra fastighetsförvaltare tar hand om fastigheten åt dig och även:
- Använder sin erfarenhet att hitta kvalitetshyresgäster
- Undviker juridiska problem genom att känna till federala och statliga lagar
- Hittar nya hyresgäster snabbare vilket resulterar i färre vakansperioder
- Söker kvalitet längre hyresgäster
- Samlar hyror effektivt
- Hanterar vräkningar med hjälp av skickliga fastighetsadvokater
- Ger värde till fastigheter med förebyggande underhåll
- Kontrakt med kompetenta rättprissatta reparatörer
- Sparar skatter genom effektiv bokföring och skatteavdrag
Skillnader mellan att hantera enfamiljshus och flerfamiljshus
De två vanligaste fastighetsinvesteringarna innebär småhus och flerfamiljshus. Och det är många skillnader mellan de två.
Några av fördelarna med småhus inkluderar:
- Enfamiljshus är billigare
- Större efterfrågan gör att småhus uppskattar mer än flerfamiljshus
- Hyresgäster för enfamiljshus gör bättre hyresgäster än hyresgäster för flerfamiljshus eftersom de tenderar att ta bättre hand om fastigheten
- Det är också lättare att sälja enfamiljshus än en flerfamiljshus
Slutsats
Det finns ett antal saker att tänka på när man hyr ut en fastighet. Investeringar i fastigheter är inte en passiv investering, utan en aktiv. Att hitta hyresgäster, underhålla fastigheten och samla hyror kan bli mycket tidskrävande.
Om allt detta ansvar blir för mycket för dig, tänk på att anlita ett professionellt fastighetsförvaltningsföretag. Låt dem befria dig från den stress och tid som ett aktivt hyresföretag innebär. Fortfarande för mycket? Överväg sedan crowdfunding-tjänster för fastigheter, Till exempel Fundrise eller Streitwise. Det finns alltid företag som gärna investerar dina pengar för en provision.