Kaderrecension 2022: Datadriven kommersiell fastighetsinvestering

Fastighetsinvesteringsstartup Cadre ger ackrediterade investerare direkt investeringstillgång till kommersiella fastigheter.

Företaget utnyttjar skattefördelar från möjlighetszoninvesteringar. Det har också ett datadrivet tillvägagångssätt för att hitta fastighetsmöjligheter och står bakom sin teknologi som ett sätt att störa det traditionella crowdfunding-företaget.

Men mycket av medias uppmärksamhet kring Cadre har handlat om dess grundare och koppling till Vita huset. Och med höga investeringsminimum och få alternativ att välja mellan, är det osannolikt att det är ditt bästa val för att lägga till fastigheter till din portfölj.

Kader För- och nackdelar

Vad är Cadre?

Kadrer är en reklamfilm fastighetsinvesteringar plattform som startade 2014. Företaget grundades av Ryan Williams och är känt för sin möjlighetszonfond som syftar till att investera i lägre inkomstzoner för att dra nytta av skatteförmåner efter förändringar i Lagen om skattesänkningar och jobb från 2017.

Men Cadre är också känd för sina tidiga kopplingar till Jared Kushner, tidigare Senior Advisor för 45:e presidenten Donald Trump.

Kushner var en investerare i ett tidigt skede i Cadre, och Joshua Kushner, Jareds bror, till och med hjälpte till att hitta Cadre. Båda bröderna Kushner fick rådgivande roller, men anslutningen till Vita huset ledde till oro över potentiella intressekonflikter med att Cadre samlade in pengar från utländska investerare. Denna konflikt ledde till att Jared Kushner planerade att avyttra sig från Cadre tidigare fördröja sitt beslut på grund av Covid.

För att vara tydlig är Cadre en legitim fastighetsinvesteringsplattform som vill utmana crowdfunding företag och utnyttja möjlighetszoner för att generera hög avkastning. Men investerare bör veta att mycket av mediauppmärksamheten kring Cadre har fokuserat på potentiella intressekonflikter och hur det påverkar företagets framtid.

Hur fungerar Cadre?

Cadre investerar i en portfölj av flerfamiljshus, industrilokaler, kontorsbyggnader och hotell. Och som sagt, bolaget fokuserar till stor del på möjlighetszonsinvesteringar.

Enligt sin hemsida, möjlighetszoner "är låginkomststater som utsetts av statliga och federala myndigheter. Kvalificerade investeringar i dessa trakter kan vara berättigade till förmånlig skattebehandling om de görs genom befintliga kapitalvinster."

Tanken bakom möjlighetszoner är att uppmuntra ekonomisk utveckling i mindre rika områden. Och investerare kan också få betydande skattelättnader som uppskov med kapitalvinster. Detta är en del av hur Cadre planerar att generera betydande avkastning för investerare.

Den andra strategin som Cadre använder för att försöka störa crowdfunding-marknaden är data och teknik. Företaget stressar hur det är ett "datadrivet" fastighetsinvesteringsbolag. Specifikt har Cadre sitt eget datavetenskapsteam och strävar efter att överträffa konkurrenterna. Det står:

"Genom att utnyttja traditionella, alternativa och proprietära datamängder kan vi komplettera de traditionella fastighetsinvesteringarna strategi med avancerade kvantitativa metoder och maskininlärningstekniker som har förändrat andra områden av finansiera."

Är allt detta jargong, eller finns det något bakom uppgifterna?

Med en rapporterad historisk avkastning på 18,6 %, det verkar som om Cadres modell fungerar. Men det finns fortfarande vissa farhågor angående investeringsalternativ och likviditet som potentiella investerare bör vara medvetna om.

Cadre investeringsalternativ

Cadre har två huvudprodukter för investerare: en deal-by-deal-marknadsplats och en egen direktåtkomstfond. Det finns också en sekundär marknadsplats för att köpa och sälja aktier.

Så här fungerar varje investeringsalternativ.

Deal-by-Deal-investering

Cadres deal-by-deal-marknadsplats liknar investeringsplattformar som CrowdStreet och låter dig investera i enskilda kommersiella fastighetstillgångar.

Cadre är fortfarande i tidigare skeden jämfört med de större spelarna i utrymmet. I skrivande stund har det förvärvat över 40 erbjudanden på 24 marknader. Som nämnts inkluderar dessa kommersiella fastighetstillgångar som flerfamiljshus, kontorsutrymmen och hotell.

Det finns en minimiinvestering på 50 000 USD för direktaffärer. Du måste registrera dig för Cadre med din e-postadress, namn och telefonnummer för att se listor. Cadre verifierar också ditt konto vilket kan ta en eller två arbetsdagar.

Affärerna inkluderar information om köpeskillingen, totalt eget kapital och typen av investeringsmål. Cadre beskriver fyra olika investeringsmål precis som sin konkurrent CrowdStreet. Dessa mål inkluderar:

• Kärna: Fastigheter med hög uthyrningsgrad på primärmarknader. Lägre investeringsrisk totalt sett och mål för intern avkastning (IRR) på 6-8 %.
• Core Plus: Fastigheter med hög uthyrningsgrad på andrahandsmarknader med stabilt kassaflöde. Dessa erbjuder låg risk men något mer uppskattningspotential och har ett mål IRR på 8-10 %.
• Mervärde: Detta är en riskkategori på medelnivå och inkluderar tillgångar som kräver förbättringar för att hjälpa till med uppskattning. Målet för IRR är 10-12%.
• Opportunistisk: Detta är den mest riskfyllda investeringsmålskategorin och inkluderar utvecklingsprojekt och fastigheter med lägre kassaflöde. Målet för IRR är 12 % eller högre.

Återigen, allt går tillbaka till Cadres datadrivna tillvägagångssätt och egenutvecklade teknologi. Företaget har verkligen visat stark historisk avkastning, så gör av detta påstående vad du vill.

I skrivande stund finns det fem tillgängliga direkterbjudanden. Detta är betydligt lägre än vad marknadsplatser gillar CrowdStreet som i allmänhet har dussintals öppna affärer vid en given tidpunkt.

Kader Direct Access Fund

Det mest populära sättet att investera med Cadre brukade vara dess direktåtkomstfond. Dock, denna fond stängde i mars 2022.

Denna fond hade en minimiinvestering på 25 000 USD och gav en mer diversifierad portfölj på 12 till 15 investeringar. Närmare bestämt investerade fonden i 50 % flerfamiljshus och 50 % kontorslokaler. Cadre hade också skin i spelet och siktade på 10-12% avkastning genom ett "värdeaddande"-tillvägagångssätt.

Fonden stängde endast på sex tillgångar, vilket är cirka 50 % av målantalet tillgångar för fonden. Det är olyckligt att fonden inte är tillgänglig eftersom detta tar diversifiering från bordet. För investerare som vill investera i REITs eller fonder, alternativ som CrowdStreet och Fundrise är för närvarande överlägsna Cadre.

Kaderinvesteringskrav

Cadre är endast öppen för ackrediterade investerare. Och sedan dess fond stängdes är investeringsminimum nu $50 000 för deal-by-deal-investeringar.

Det finns olika sätt att bli en ackrediterad investerare:

• Ha ett nettovärde över 1 miljon dollar antingen ensam eller tillsammans med en make ELLER
• Tjäna en inkomst som överstiger 200 000 USD (eller 300 000 USD med en make) under de två föregående åren och ha samma inkomstförväntningar för innevarande år

Ett minimiinvesteringskrav på 50 000 $ är brant och en nackdel med Cadre. Detta gäller särskilt eftersom konkurrenter gillar CrowdStreet, som också är för ackrediterade investerare, har ett minimikrav på $25 000.

Likviditet

En nackdel med fastighetsinvesteringar kontra investera i aktier eller ETF: er är att investeringar vanligtvis är mycket illikvida. Fastigheter är med andra ord svårare att omvandla till kontanter på kort tid.

Cadre har dock en sekundär marknadsplats där investerare kan skapa säljorder sex månader från datumet för förvärvet av en tillgång. På dess supportsida, säger Cadre "vi förväntar oss" att det är så säljfönstret kommer att fungera. Det står också "vi förväntar oss att dessa fönster kommer att äga rum i cirka 2 veckor i mitten av varje kvartal."

Cadre använder detta språk eftersom det faktiskt inte garanterar likviditet. Snarare förbehåller sig rätten att förhindra investerare från att lista tillgångar för försäljning. Exempel på händelser som kan leda till detta scenario är att försäljningar har startat på fastighetsnivå, naturkatastrofer och partners som begränsar försäljningen för att följa skattereglerna.

Kort sagt, det beror på många faktorer om du kan avlasta Cadre-tillgångar eller inte. Så tänk på denna likviditetsrisk. Säljare betalar också en avgift på 1,5 % vid försäljning på andrahandsmarknaden och köpare betalar en avgift på 3,25 %.

Kadrer Priser och avgifter

Cadre tar inte ut månatliga kontoavgifter eller några direkta avgifter för att gå med i plattformen. Däremot betalar investerare olika transaktionsavgifter och årliga kapitalförvaltningsavgifter:

• Transaktionsavgift: Vanligtvis 1,0 %
• Årliga kapitalförvaltningsavgifter: Vanligtvis 1,5 % av investerarnas eget kapital när ett projekt har finansierats

Den årliga kapitalförvaltningsavgiften dras av från det utdelningsbara kassaflödet. Cadre säger också att du måste granska det specifika investeringsrådgivningsavtalet för en fullständig uppdelning av avgifter för varje projekt eftersom avgifterna kan variera.

Är Cadre en bra investering – historisk prestation

Cadre är en mindre aktör inom det trånga fastighetscrowdfunding-området. Men det ståtar med hög historisk avkastning, om än med ett litet antal genomförda affärer.

Cadre har i skrivande stund 9 fullt realiserade investeringar. Så här bryts dess meritlista:

• Ägda transaktionsvärde: $4,7+ miljarder.
• Bruttoutdelningar till investerare: $292+ miljoner.
• Historisk avkastning: 18.6%.

Detta är en högre genomsnittlig avkastning än vad många konkurrenter gillar Fundrise och RealtyMogul. Men kom ihåg att Cadre har en mer begränsad historia att arbeta ifrån. Och tidigare resultat är inte en garanti för framtida avkastning.

Och åter igen, Cadres historia har fått några investerare att ifrågasätta dess förhållande till Kushners. Från och med 2013 lämnade Kushner Companies in falska NYC bostadspapper enligt Opartisk Press att ta bort hyresgäster från hyreskontrollerade lägenheter för att ersätta dem med högre betalda hyresgäster. Kushner Companies vände sedan om och sålde tre av dessa byggnader för nästan 50 % i vinst.

Detta borde inte beröra Cadre, förutom det växande fastighetsfintechföretaget hjälpte till att slutföra affären och hade en ägarandel i byggnaderna. För en nystartad företag som letar efter proof-of-concept och en bra värdering var detta säkert bekvämt!

Sammantaget är det svårt att veta vad man kan förvänta sig av Cadre. Den presenterar en datadriven modell och har en stark historisk prestanda. Men företagets historia är rörig.

Bästa alternativen

Cadre är ett innovativt företag och dess användning av möjlighetszoninvesteringar är det som gör det mer unikt. Men med ett högt investeringskrav på 50 000 $ och begränsade investeringsalternativ, kommer det inte att vara rätt passform för alla investerare.

Tack och lov finns det många, välrenommerade Cadre-alternativ som är öppna för både ackrediterade och icke-ackrediterade investerare:

Höjdpunkter
Betyg	9/10	8/10	9/10
Minsta investering	$10	$25,000	$5,000
Kontoavgifter	1 år	Ingen	1-1,25 %/år kapitalförvaltningsavgift
Privat REIT
Bli MedlemLäs recension	Bli MedlemLäs recension	Bli Medlem Läs recension

Fundrise är ditt bästa alternativ för investera i fastigheter med lite pengar eftersom den har ett minimum på 10 USD. Du behöver inte heller vara en ackrediterad investerare.

Som för CrowdStreet, det är ett bättre Cadre-alternativ om du vill ha mer marknadsplatsutbud och ett lägre minimum på $25 000. Det är också för ackrediterade investerare, men det lanserade nyligen sin egen C-REIT så att du kan få mer diversifiering.

Till sist, RealtyMogul, är en annan investeringsplattform för kommersiella fastigheter för ackrediterade och icke-ackrediterade investerare. Minsta investering på $5 000 är också betydligt lägre än för Cadre.

Fundrise och RealtyMogul har liknande avgifter, och CrowdStreets avgiftsstruktur liknar Cadre och varierar beroende på affär.

Slutsats

Cadre är en nyare aktör på en fullsatt marknad. Och även om det har en av de högsta historiska avkastningarna där ute på papper, är det inte det bästa alternativet för varje investerare.

Minimum $50 000 är brant, och Cadre har mycket mindre investeringsval än de flesta konkurrenter på grund av sin storlek. Negativ eller ifrågasättande uppmärksamhet i media kring företagets finansieringshistorik är också oroande, särskilt eftersom detta kan ha påverkat historisk avkastning.

Vi föredrar Fundrise för nybörjare och investerare CrowdStreet för ackrediterade investerare till Cadre vid denna tidpunkt. Men som alltid, genomför din egen due diligence och utforska Cadres erbjudanden för kommersiella fastighetsinvesteringar i möjlighetszoner.