Hur man investerar i fastigheter: grundläggande steg för att komma igång

Sätt dig ner med vilken finansiell rådgivare som helst och, oavsett storleken på din portfölj, kommer du sannolikt att få veta vikten av att minska investeringsrisken genom portföljdiversifiering. Det inkluderar att lägga till 13% till 26% i fastigheter, en tillgångsklass som inte är direkt korrelerad till aktiemarknaden. Fastighetsinvesteringar tar många former - från passivt engagemang till att förvärva och rehabilitera fastigheter. Här är vår omfattande guide för hur du investerar i fastigheter.

1. Radera dina kontanter och finansieringsalternativ

Fastigheter är ett dyrt investeringsalternativ, och du behöver lite pengar och tillgång till finansiering. Om du köper en hyresbostad, planera för:

Du måste också ha en bra kreditvärdighet för att få ett lån hos banken. Ju bättre kreditvärdighet du har, desto större chans har du att få bra bolånevillkor. Din kreditvärdering avgör inte bara om du kommer att få ett bolån, utan också villkoren för det lånet. Du kan använda en produkt som Experian Boost™ för att höja din kreditpoäng.

Även om du inte vill vara en gör-det-själv fastighetsinvesterare, några av de bästa crowdfunding möjligheter kräver en betydande mängd kapital som en minimiinvestering. Många kräver också att investerare är ackrediterade. När du väl har uppnått ackrediterad investerarstatus kan din potential att tjäna pengar öka avsevärt.

Till exempel, Ursprungsinvesteringar är ett private equity-bolag som låter förmögna individer investera i noggrant granskade och diversifierade fastighetsfonder. Origins flaggskeppsfond kräver en minsta investering på $100 000 och har tvåsiffrig årlig avkastning.

2. Börja långsamt med passiv investering i fastigheter

Om du inte kan mycket om fastighetsinvesteringar, kanske du vill börja med enpassivstrategi. Fördelarna med passiva investeringar är att du kan göra det från din dator. Naturligtvis, som du skulle göra med alla investeringar, måste du göra din forskning och due diligence, men du behöver inte besöka eller hantera några fastigheter fysiskt.

Investera i en REIT (fastighetsinvesteringsfond)

A REIT (Real Estate Investment Trust) är ett bolag (faktiskt ett trust) som har bildats för att använda investerares pengar för att förvärva, förvalta och sälja inkomstbringande fastigheter som köpcentra, kommersiella byggnader och hälsovård anläggningar. REITs är enligt lag skyldiga att dela ut 90 % av sina skattepliktiga vinster årligen till aktieägarna. Detta kommer i form av utdelningar, ofta kvartalsvis. Precis som att investera i en fastighetsfond är din REIT-investering professionellt förvaltad, SEC-reglerad och mycket likvid. (Aktier kan köpas och säljas på de stora börserna.)

Företag som vi gillar som säljer REIT inkluderar:FundriseochStreitwise.

Investera i fastighetsfonder

Fastighetsfonder är ett populärt sätt att lägga till fastighetsdiversifiering till din portfölj utan att faktiskt äga egendom eller förstå mycket om att köpa, sälja och förvalta specifikt egenskaper.

• Din investering slås samman med andra och du får emitterade andelar i fonden. Alla inköp, aktiviteter och utbetalningar övervakas av en fondförvaltare.
• Analytisk och forskningsinformation görs av professionella. Du köper och säljer helt enkelt aktier ungefär som du skulle göra med vilken annan fond som helst på börserna.

REITs och fastighetsfonder är de mest passiva sätten att investera i fastigheter och göra en utmärkt alternativ för någon som bara vill ha portföljexponering mot fastigheter och inte letar efter en sidojobb.

Investera i fastigheter via Real Estate Crowdfunding

Crowdfunding Fastighetsinvesteringar kan också vara väldigt passiva. Men den due diligence du bör göra är mer involverad än att bara köpa aktier i en fond eller REIT.

• Crowdfunding-plattformar tillhandahålla en onlinemarknadsplats för att investera i en mängd olika fastighetsmöjligheter.
• Det finns hundratals crowdfunding-plattformar för fastigheter att välja mellan.
• Du kan investera i allt från högkvalitativa fastighetslån till småhus via crowdfunding.

Crowdfunding-sajter tillåter enskilda investerare att göra större affärer (både bostäder och kommersiella) som tidigare endast var tillgängliga för dem som hade stora summor pengar att investera. Tycka om investera i fonder eller REITs, många crowdfunding-erbjudanden erbjuder mycket överkomliga minimiinvesteringar. Den största fördelen med crowdfunding är att du kan investera i specifika fastigheter och exklusiva erbjudanden med väldigt lite pengar.

Medan online crowdfunding-plattformar gör det superenkelt att investera, många plattformar kräver investerare ska "ackrediteras"(en individ med en årlig förvärvsinkomst som överstiger 200 000 USD och ett nettovärde som är större än 1 miljon USD exklusive personens primära bostad). Och av en bra anledning. Du ansvarar för att göra en noggrann due diligence. Så du måste analysera de dokument som tillhandahålls. Du måste också hitta och studera all relevant information som inte tillhandahålls. Och glöm inte att undersöka personalen och policyerna för crowdfunding.

Crowdfunding för fastigheter är en passiv investering; du behöver inte sluta ditt jobb och bli hyresvärd, men du kan fortfarande skörda frukterna av att investera i fastigheter. En av crowdfundingtjänsterna som lyser är Crowdstreet, vilket gör att du kan investera i fastigheter med så lite som 10 000 USD.

Köp förhandsgranskade hyresfastigheter

Ett annat alternativ till traditionella fastighetsinvesteringar är en plattform som heter Takstock. Du kan använda den här plattformen för att köpa förhandsgranskade hyresfastigheter. Det här är "nyckelfärdiga" möjligheter - du behöver inte göra någon rehab eller fixa några toaletter mitt i natten. Använd helt enkelt Takstock databas för att välja och köpa en hyresfastighet som redan är kassaflödespositiv.

Investera i fastigheter kommanditbolag

Real Estate Limited Partnerships (RELPs) är ett annat sätt att investera passivt. Eftersom vissa fastighetsinvesteringar kräver en stor summa pengar - att bygga ett köpcentrum, till exempel - är partnerskap ett vanligt sätt att samla in pengar som behövs.

• En RELP är en enhet som bildats för att utveckla eller köpa och inneha en portfölj av fastigheter, vanligtvis under ett begränsat antal år.
• Erfarna fastighetsförvaltare eller fastighetsutvecklingsföretag driver dessa och externa investerare tillhandahåller finansiering för fastighetsprojektet som kommanditdelägare.
• Som kommanditdelägare skulle du få periodiska utdelningar från inkomster som genereras av RELP, och du skulle få en mer betydande utdelning när fastigheterna säljs och RELP upplöses.
• Även om det är en passiv aktivitet att vara kommanditdelägare är din investering vanligtvis mycket illikvid.
• RELPs är vanligtvis privata investeringar och säljs inte på börserna, och RELPs marknadsför inte heller i stor utsträckning sina tillgängliga affärer. Due diligence är avgörande.

Gå med i fastighetsinvesteringsgrupper

Fastighetsinvesteringsgrupper är ungefär som små fonder för hyresfastigheter.

• Ett företag kommer att köpa eller bygga några lägenheter och sedan låta investerare köpa dem genom företaget.
• Som ensam investerare kan du äga en eller flera enheter.
• Bolaget som driver investeringsgruppen förvaltar tillsammans alla enheter. Den tar hand om underhåll och drift i utbyte mot en procentandel av månadshyran.

Detta är passivt eftersom investerare inte oroar sig för att placera ut hyresgäster eller hantera sina enheter. Men du måste göra din due diligence innan du investerar. Detta inkluderar att verifiera alla avgifter, tjänster och hyresgästscreeningsprocesser, samt integriteten och erfarenheten hos gruppens chefer.

3. Ta en aktiv roll med aktiv fastighetsinvestering

Många fastighetsinvesterare som jag, ta en aktiv roll för att uppnå högre vinster. De vanligaste strategierna är:

Köp och behåll för hyresintäkter

Att äga hyresfastigheter är där många investerare som vill vara en mer praktisk start. Tillvägagångssättet är att förvärva och förvalta bostadsfastigheter med vinst. De viktigaste övervägandena är fastighetens läge och marknadshyror. Du vill välja en plats där det är troligt att marknaden ökar. Och du vill vara säker på att du kan ta ut tillräckligt med hyra för att göra en vinst efter att ha täckt alla dina utgifter. Kostnader inkluderar bolån, räntor, underhåll, HOA- eller lägenhetsavgifter, fastighetsskatter, försäkringar, vakanser, verktyg och andra direkta och indirekta utgifter.

Hyresfastighetsinvesterare letar vanligtvis efter egenskaper som träffar "enprocentregeln". Det innebär att månadshyran täcker 1 % av anskaffningspriset plus rehabkostnader. Så om din totalkostnad för att få fastigheten "hyresklar" är 150 000 USD, bör din månadshyra vara minst 1 500 USD. Naturligtvis är detta en allmänhet. På många platser fungerar siffrorna olika, baserat på många faktorer som måste övervägas noggrant.

Att köpa en hyresbostad kräver en större investering. Du behöver 20 % av köpeskillingen som handpenning. Och du vill vara säker på att du har kunskapen och tiden för att göra det framgångsrikt. Även om du tänker anlita en fastighetsmäklare för att hitta fastigheten och en fastighetsförvaltare för att driva månad till månad aktiviteter, det finns fortfarande mycket att veta innan du hoppar in och köper en hyresfastighet.

Fixa och vänd

I den bortre änden av den passiva/aktiva fastighetsinvesteringskontinuumet fixar och vänder fastigheter. Gjorde populär av HGTV dokusåpor, flipping har väckt mycket tilltal från potentiella "gör det själv"-investerare.

• Du köper en fastighet som är undervärderad, oftast för att den är i dåligt skick.
• Du reparerar och förbättrar den sedan och säljer den med vinst några månader senare.
• Att vara lyckas med att vända, behöver du en bred kompetens, erfarenhet och tillgång till betydande pengar.
• Du måste hitta och förvärva fastigheter under marknadsvärde, hantera en framgångsrik, snabb och kostnadseffektiv rehab och sälja snabbt.

Transaktionskostnaderna är höga på båda sidor av bordet.

• För det första har du avgifter både när du köper den nödställda fastigheten och när du sälja den förädlade fastigheten.
• Sedan finns det överföringsskatter, titelforskning och försäkringar, stängningskostnader och agentprovisioner.
• Du överför äganderätten två gånger på kort tid, men det finns inga prisavbrott.
• Län och stat beskattar överföringen på båda transaktionerna.
• Titelförsäkring måste köpas båda gångerna.
• Alla kostnader, inklusive förvärv, rehab och transaktionsavgifter, måste noggrant uppskattas och inkluderas i det ursprungliga fastighetspriset.

Flipping är den mest riskfyllda fastighetsinvesteringsstrategin. En förbiseende, till exempel en strukturell fråga, kan utplåna dina vinster och lite till. Fix-and-flips erbjuder också potential att göra en stor vinst ganska snabbt. Men flipping är inte för nybörjare eller de som letar efter en mindre initial investering. För att få de bästa erbjudandena behöver simfötter tillgång till stora summor kontanter för att köpa en nödställd egendom direkt, gott om pengar för att göra rehab, och tillräckligt med kassaflöde i sin verksamhet för att hålla fastigheten tills den är såld.

Grossistfastigheter

En grossist hittar nödställda fastigheter med motiverade säljare och matchar dem med investerare, utan att någonsin ta egendomens titel själva. De skyltar som du ibland ser vid sidan av vägen som säger "Kontanter för ditt hus, vilket villkor som helst" placeras sannolikt av en grossist som tjänar en snabb $5 000 för att göra matchen.

Jag har personligen funnit att fördelarna med aktiva fastighetsinvesteringar gör det väl värt min tid och ansträngning. (Jag äger för närvarande en portfölj med 8 lägenheter, och jag vänder 1-3 fastigheter varje år.) Fördelarna inkluderar potentialen för mycket högre vinster (fastighetsuppskattning), pålitliga månatliga hyresintäkter, kontroll över mina investeringar, skatteförmåner och stoltheten över prestation.

Om du väljer aktiva fastighetsinvesteringar måste du vara fokuserad för att bli framgångsrik.

>>Mer läsning: Fastighetsinvesteringsstrategier som alla investerare bör överväga

4. Bli en fastighetsexpert

På många sätt är fastighetsinvesteringar en handel som du lär dig (1) genom att göra och (2) av att arbeta med andra. Som sagt, det är ingen ursäkt för dig att inte studera och utbilda dig så mycket som möjligt. Det är viktigt om du bestämmer dig för att bedriva en aktiv fastighetsstrategi som du lär dig genom att: (1) studera och analysera (2) göra och (3) arbeta med andra.

Oavsett vilken strategi du väljer behöver du veta för att lära dig ALLT om ditt investeringsområde. Du måste åtminstone undersöka:

5. Ta kontakt med andra fastighetsinvesterare för att spåra dina lärande

• Frekventa onlineforum – Jag rekommenderar starkt BiggerPockets-forum som en plats för virtuellt kontakt med andra fastighetsinvesterare. Du kan posta en fråga, och communityn är så öppen och hjälpsam att du förmodligen kommer att få svar inom en dag. Jag rekommenderar att du ställer in varningar för ämnen relaterade till din investeringsstrategi och det lokala området. Använd forumen för att sätta kaffedatum med andra investerare där. Att ha ett nätverk av go-to-specialister är nyckeln till att bli framgångsrik.
• Gå på lokala REIA-möten (Real Estate Investor Association) för att lära dig och nätverka. Chansen är stor att det finns lokala REIA möten i din stad med ett uppdrag "att utveckla, stödja och främja lokala fastighetsinvesterare och samtidigt tjäna fastighetsinvesteringsbranschens intressen genom nätverk, utbildning, stöd, ledarskap i lagstiftningsfrågor.” Vanligtvis drivs av erfarna investerare som är angelägna om att dela med sig av sin visdom, jag rekommenderar starkt att du går med och närvara.
• Meetup.com – Det jag älskar med Meetup.com finns det väldigt lite virtuell anslutning... du måste faktiskt MÖTA UPP. Det finns inget slut på mängden klubbar och grupper som finns på Meetup.com. Inbjudningarna beskriver det planerade ämnet, och jag kan lätt se bios från andra investerare som planerar att delta för att avgöra om det är värt min tid att gå.

6. Lär dig riskerna med fastigheter

Ingen artikel om fastighetsinvesteringar är komplett utan att nämna risker.

Det är också viktigt att vara medveten om de lagar som är involverade i förhållandet hyresvärd-hyresgäst. Även om du är ägaren av fastigheten, är dina alternativ ofta begränsade av statlig och lokal lag. Dessa lagar varierar beroende på stat, så se till att titta upp de olika reglerna om vräkningsprocessen, säkerhetsdepositioner och försäkringar. Se också till att du gör en bakgrundskontroll av potentiella hyresgäster för att ta reda på deras kreditvärdighet och eventuella brottsregister.

>> Mer läsning: Vilka är riskerna med fastighetsinvesteringar

Fastighetsinvestering är hårt arbete

Det finns många böcker och program där ute som lovar dig att du kan bli rik på fastigheter utan att behöva göra någonting. De är alla totalt nonsens!

Att investera i fastigheter kan vara mycket lönsamt, men du måste gå in med rätt förväntan och attityd — och sedan vara beredd att arbeta.

Om du vill komma igång med fastigheter, välj din strategi. Bli en expert på din strategi genom att studera och ta kontakt med andra för att nätverka och främja ditt lärande. Radera ditt investeringskapital. Nu är du redo att hitta och investera i erbjudanden!