Vad är en fastighetsinvesteringsfond?

Före 1990-talet krävde investeringar i fastigheter stora summor kapital. Detta begränsade antalet personer som kunde delta till de som hade tillräckligt med pengar för att köpa och hålla fast egendom.

Men tillsammans kom fastighetsinvesteringsfonder. Dessa ger en genomsnittlig investerare ett sätt att komma åt lukrativa fastighetssektorer genom att äga aktier i en etablerad fond som investerar i en mängd olika fastighetssektorer.

Vad är en fastighetsinvesteringsfond?

Det finns fyra allmänna typer av investeringar som kallas en "fastighetsinvesteringsfond."

• Fastighetsfonder
• REITs (fastighetsinvesteringsfonder)
• Private equity-fonder för fastigheter
• Fastighetsskuldfonder

Var och en är i huvudsak en typ av värdepappersfond som investerar i värdepapper som erbjuds av offentliga fastighetsbolag etablerade bara för fonden. Och företagen sköter ofta fastighetsnoteringarna. Företagen heller aktivt eller passivt förvalta medlen. Dessa fonder gör det enkelt för den genomsnittliga investeraren att diversifiera sin portfölj genom att investera i fastigheter.

Fastighetsfond

Den vanligaste fonden är en fastighetsfond. Denna typ av professionellt skötta och SEC-reglerad Fonden investerar i aktier och obligationer i etablerade fastighetsbolag och/eller direkt i fastigheter.

Fastighetsfonder erbjuder ett alternativt sätt att investera i fastigheter passivt. Du köper helt enkelt aktier i en fond istället för att lägga en stor del av pengar på att köpa fast egendom. Att äga och förvalta en fastighet på en plats kräver aktivt engagemang - ett riskabelt förslag om du inte är expert. Men fonden har investeringar diversifierade i många tillgångstyper och fastighetssektorer. Att köpa och sälja en specifik fastighet tar tid och är en involverad process. Men som investerare i fastighetsfonder kan du köpa och sälja dina aktier enkelt och snabbt.

Du får alla fördelar med en aktiefondinvesterare.

• Minimiinvesteringen är låg.
• Ditt engagemang är passivt.
• Diversifiering är inbyggd.
• Din investering är mycket likvid.

Real Estate Investment Trust (REIT)

A Real Estate Investment Trust (REIT) är en förtroendeenhet eller ett bolag som investerar direkt i fastigheter genom att köpa, inneha och sälja fastigheter eller inteckningar. REITs skiljer sig strukturellt från fastighetsfonder på flera sätt.

• De är skyldiga av IRS att betala ut 90% av sin skattepliktiga vinst till aktieägarna varje år.
• Minst 75 % av en REIT: s tillgångar måste investeras i fastigheter.
• Minst 75 % av REIT: s bruttoinkomst måste komma från hyror, ränta på bolån eller vinster från försäljning av fastigheter som innehas av REIT.

Det finns tre grundläggande typer av REITs:

Aktier REITs äga och förvalta kommersiella fastigheter. Dessa inkluderar lägenheter, kontorsbyggnader, hotell och köpcentra. Dessa REITs samlar in hyror och leasingavgifter. Och detta ger stabila och lättprognostiserade hyresintäkter som tenderar att öka med tiden.

Inteckning REITs låna ut pengar till bolån, köpa befintliga bolån eller köpa värdepapper med säkerhet i pant. De får inkomst av ränta i takt med att bolånen betalas av.

Hybrid REITs investera i en kombination av både eget kapital och bolån. Hybrid REITs tjänar oavsett om räntorna stiger eller faller. REITs endast för aktier och hypotekslån kan vara föremål för fluktuationer under tider av räntevolatilitet.

Fastighetsfonder och REIT är ett bekvämt och passivt sätt för enskilda investerare att diversifiera sina investeringar till ett segment av fastighetsmarknaden. Genom att äga aktier drar investerare nytta av flera av de unika fördelarna med att äga fastigheter utan att personligen köpa och inneha fastigheter.

En REIT vi gillar här på InvestorJunkie är Fundrise. Du behöver inte vara en ackrediterad investerare för att investera med Fundrise och kan börja investera i fastigheter med så lite som $500. Ta reda på mer i vår Fundrise recension.

Fastigheter Private Equity-fonder

Private equity-fonder för fastigheter slå samman fonder från enskilda investerare och investera direkt i förhandsgranskade och specifika möjligheter. Dessa företag fungerar som vad som kallas en "general partner" (GP). De samlar in pengar från privata investerare, så kallade "limited partners" (LPs). Komplementaren identifierar och förvärvar eller finansierar fastighetsinvesteringar. Och den hanterar portföljen för att ge en avkastning på investeringen till kommanditbolagen.

Andelar i fastighetskapitalfonder säljs inte på de stora börserna och är vanligtvis endast tillgängliga för ackrediterade investerare.

Primära investerare inkluderar pensionsfonder, försäkringsbolag, universitetsfonder, institutionella investerare och förmögna individer. Dessa ofta lokala företag investerar i en blandning av mindre och noggrant utvalda bostads- och kommersiella fastighetsföretag. Investerare anser att dessa fonder är mer spekulativa än fastighetsfonder. Fonderna ger regelbundet utdelning till investerare.

Jag investerar personligen hos ett private equity-bolag, Trius Lending Partners. Det lånar ut pengar till lokala simfötter. Företagets ledning utreder låntagare och fastigheter/möjligheter. Det ger sedan kortfristiga lån till kvalificerade fastighetsinvesterare/flipper. Dessa människor köper, rehab och återförsäljer de faktiska fastigheterna. Trius tar ut flippern 12 % i ränta och betalar ut 8 % till investerare som jag. Och Trius tjänar sina pengar på ränteskillnaden (skillnaden på 4 %) samt låneinitieringsavgifter som tas ut av låntagarna.

Fastighetsskuldfonder

A fastighetsskuldfond liknar en private equity-fond, ofta i större skala. Fonden samlar vanligtvis in pengar från större institutionella investerare. Och man investerar i utveckling eller ombyggnad av betydande kommersiella fastigheter som kräver stora summor kontanter. Dessa inkluderar köpcentra, kontorsbyggnadskomplex och andra långsiktiga projekt.

De flesta skuldfonder är specialiserade på en viss utlåningsstrategi. Banker tillhandahåller enkla typer av lån som passar alla. Men privata långivare arbetar med låntagare som har komplexa ekonomiska situationer. Och de erbjuder lån och villkor som traditionella långivare inte kan eller vill tillhandahålla. De erbjuder finansiering till flerfamiljsbyggare, industriutvecklare, hotell-/hotellrenoverare, byggföretag och detaljhandels-/shoppingutvecklare.

Både private equity-fonder och fastighetsskuldfonder är säkrade (eller ställda som säkerhet) av den egendom som lånet ges på. Vid fallissemang har fonden möjlighet att överta egendomen. Det ger en stor uppsida för investerare. Men oftare än inte ändrar eller omstrukturerar långivaren lånet för att samla in från låntagare. Liksom banker som ägnar sig åt att låna ut pengar snarare än att inneha fastigheter, fokuserar fastighetsskuldfonder på att hålla sina pengar i rörelse och tjäna ränta att betala ut till investerare.

Vad är skillnaden mellan en REIT och en fastighetsfond?

Den viktigaste skillnaden är hur själva enheten är uppbyggd eftersom båda regleras av SEC. En fastighetsfond har en blandning av fastigheter och relaterade tillgångar som är professionellt förvaltade för att ge vinster till aktieägarna.

En REIT är ett skattefördelaktigt företag som investerar i fastigheter. REITs betalar ut 90% av sin inkomst som utdelning till aktieägarna. Som ett resultat betalar REITs inga företagsskatter.

Aktier i både REITs och fonder handlas på de populära marknadsbörserna och kan köpas och säljas enkelt och snabbt. Och båda betalar ut regelbunden utdelning till investerare.

Hur man investerar i en fastighetsinvesteringsfond

Fastighetsinvesteringsfonder utvecklades ursprungligen för att ge ett bekvämt och lättförståeligt sätt för privatpersoner att investera i fastighetstillgångar. När det gäller REITs och fastighetsfonder kan du köpa och sälja aktier genom en mäklare ungefär som du skulle köpa och sälja företagsaktier. Eller kolla in vår favorit crowdfunding-plattformar för fastigheter, inklusive de som erbjuder REITs.

Private equity-fonder och fastighetsfonder är vanligtvis utanför marknaden och annonseras inte. Så du måste göra lite grävande och forskning för att hitta och utvärdera dessa alternativ. Och eftersom de flesta av dessa erbjudanden är lite mer sofistikerade, kräver IRS ofta att du är en ackrediterad investerare.

För- och nackdelar med att investera i en fastighetsinvesteringsfond

Med var och en av dessa fyra typer av fastighetsinvesteringsfonder har investeraren en passiv roll och fonderna betalar periodisk utdelning.

Ska du investera i en fastighetsinvesteringsfond?

Som investerare är det viktigt att diversifiera din investering mellan fem tillgångsklasser som utgör en balanserad portfölj:

• fast inkomst
• rättvisa
• fastighet
• handelsvaror
• kontanter

Förmögenhetsproffs rekommenderar vanligtvis att allokera 15–20 % av din portfölj till fastigheter. Och fastighetsinvesteringsfonder tillhandahåller det mest bekväma sättet att uppnå detta utan att behöva förstå detaljerna i att äga fastigheter själv.

Fastigheter är sin egen marknad. Och de flesta fastighetsinnehav är inte nära korrelerade med börsens upp- och nedgångar. Så det är ett bra tillflyktsort att diversifiera din portfölj genom att hålla några tillgångar i fastigheter.

Fonder är vanligtvis specialiserade på en eller flera strategier och typer av tillgångar. På aktiemarknaden bör du förstå verksamheten bakom alla aktier du köper. Och det är viktigt att du har en grundläggande förståelse för vilka typer av tillgångar fastighetsfonden du väljer investerar i. Till exempel kommer fonder som enbart investerar i utvecklingen av nya kontorslokaler inte nödvändigtvis att klara sig bra om trenden mot att arbeta hemifrån fortsätter.

Det är viktigt att analysera affärsutsikterna för fondens investeringsstrategi. Och gör din due diligence på fondförvaltarna.