Fastighetsinvesteringar ger flera skattefördelar. Avskrivningar är de som de flesta investerare har hört talas om. Det är också en av de mest missförstådda. I den här artikeln ger jag dig en grundläggande redogörelse för vad det är och visar dig hur det kan hjälpa dig som investerare i hyresfastigheter.
Egenskaper försämras med användning och tid. På grund av detta tillåter IRS en skattelättnad varje år för ägarna. Detta kompenserar för värdeminskningen av deras egendom. Det betyder att du kan ta bort en del av kostnaden för din fastighetsinvestering varje år för dess IRS-bestämda livslängd.
Byggnader värderar, men mark slits inte ut
Avskrivningar baseras på värdet på förbättringar till landet - inte själva landet. Med detta betyder IRS vanligtvis huset. Om ditt hem brinner ner, kommer landet fortfarande att finnas där. Den marken har ett värde som inte försämras.
Du måste veta markens värde och värdet av förbättringarna. Dessa värden definieras mestadels av länet och beskrivs i din fastighetsbeskattning. Du kan leta upp dem på din länsstyrels webbplats, eftersom detta är offentlig data. Uppdelningen finns också ofta i de slutpapper du får när du köper fastigheten.
Ofta ges 15–25% av det taxerade taxeringsvärdet för bostadsfastigheter till marken, och 75–85% går till förbättringarna. Säg att du äger en hyresfastighet som uppskattas till 100 000 dollar. Bryt ner det och du kan ha 80 000 dollar i förbättringar och 20 000 dollar i markvärde. Så 80 000 dollar är avskrivningsbara - inte hela 100 000 dollar.
Hur det fungerar
För bostadsfastigheter har IRS sagt att nyttjandeperioden är 27,5 år. Du kan dra av skatt upp till kostnaden för fastigheten under den tiden.
Ta exemplet där hemmet har ett värde av $ 80.000. Du tar bort skatt på 2 909 dollar varje år (80 000 dollar ÷ 27,5 år). Säg att din årliga nettoinkomst är 8 300 dollar. Din skattepliktiga hyresinkomst går ner till 5 391 dollar.
Skattelättnader för avskrivningar gäller inte bara fastigheter. Tillgångar som köps och används av företag kan också avskrivas under deras IRS -definierade livslängd. Du kan till exempel köpa en ny skrivare för ditt företag och avskriva dess värde under fem år. Du tar avdraget varje år när din skrivare blir äldre och tappar värde.
En unik punkt med fastighetsavskrivningar är att det handlar om en tillgång som inte ofta tappar värde. Egendomsvärden tenderar faktiskt att stiga med tiden. Det betyder att du får en skattelättnad på kostnaden för en tillgång som kan stiga i värde, inte ner.
Dessutom är avskrivningar en skattekreditering som kommer ovanpå fastighetsskötsel och andra kostnader som du kan ta bort från hyresintäkterna du får. När du tar det ger det ett skatteavdrag som sänker din skattskyldighet. Det betyder mer pengar som du kan använda för att köpa fler fastigheter, betala av lånet om du tog ett, betala för underhåll eller något annat du vill spendera det på.
Varning: "Använd det" eller "Förlora det"
Denna skattelättnad kommer med konsekvenser på vägen. När du säljer fastigheten tar IRS tillbaka skatten som du skulle ha betalat genom åren utan att dra nytta av avskrivningar.
Intäkterna från försäljningen är föremål för ”återtagande av avskrivningar”. Denna del av dina intäkter beskattas med din vanliga inkomstskattesats. Inte kursvinsten.
Realisationsskatten är fast 15%. Det hjälper de flesta att betala kapitalvinstskatt över inkomstskatt. Återvinningsskattesatsen är mer än kapitalvinstskattesatsen.
Så du kanske tänker att inte ta avskrivningar på skattelättnader. IRS har en regel för att stoppa detta. När en person säljer en hyresfastighet, det avskrivningsbelopp som skulle kunna har tagits beräknas. Det betyder att det är vettigt att ta paus varje år.
Avskrivning har en annan fördel
Det finns ytterligare en bra sak om avskrivningar. Det kan ändra en kontantpositiv hyra till en förlust på papper. Den förlusten kan minska din andra skattepliktiga inkomst.
Ta samma exempel som tidigare. Den avskrivbara summan av din hyresfastighet är $ 80.000. Din fastighet ger $ 11 000 per år i hyra. Dina årliga kostnader är låneräntor på 6 000 dollar, fastighetsskatter på 1 800 dollar, en försäkringskostnad på 300 dollar och underhållskostnader på 600 dollar. Summan av kostnaderna är 8 700 dollar per år.
Avskrivningsavdraget är $ 2 909 ($ 80 000 ÷ 27,5 år). Så du har 11 000 dollar i hyra och kostnader på 11 609 dollar (8 700 dollar i realkostnader plus 2 909 dollar skatteavdrag). Detta ger en "förlust" på $ 609 på fastigheten. Denna förlust kan tas bort från din arbetsinkomst, till exempel ditt jobb.
Reglerna anges i IRS publikation 527. Reglerna för återtagande är i IRS -publikation 946.
Liksom alla andra skattestrategier måste du vara noga med att följa alla regler. Till exempel kan du dra av avskrivningar endast på den del av din fastighet som används för uthyrning. Om du köper en duplex och hyr ut ena sidan och bor på den andra kan du endast dra av avskrivningar på den enhet du hyr ut. Inte den du bor i.
Det hjälper att konsultera en revisor. Detta kommer att se till att du är i linje med reglerna. Det hjälper också att veta vilket sätt att räkna ut avskrivningar som är bäst för dig. Välj en revisor som arbetar med fastighetsinvesterare. Du kan få bra skatteråd för just din situation.