För många av oss är vårt hem den enskilt största investeringen vi någonsin kommer att göra. Och precis som vi spårar värdet på våra andra investeringar är det klokt att bedöma värdet på vår huvudfastighet (liksom eventuella sekundära egenskaper vi kanske äger) då och då. Självklart varierar värdet på ett hem baserat på marknadsförhållanden och andra faktorer. Så frågan är: Hur bestämmer du det aktuella marknadsvärdet på ditt hem?
Först måste du förstå att värdet på ditt hem inte är baserat på vad du ursprungligen betalade för det, hur mycket du har spenderat för att behålla eller förbättra det eller det faktum att din bror insisterar på att han skulle betala ett specifikt belopp för det om han hade pengar. Värdet på en specifik egendom definieras som "vad en villig och duktig köpare skulle betala för den just nu."
Hur man får en rimlig uppskattning
Det finns inga två fastigheter i världen som är exakt lika. Så det är praktiskt taget omöjligt att rikta in ett exakt värde på vad ett specifikt hem är värt.
Du kan dock få en rimlig uppskattning - eller åtminstone ett rimligt exakt intervall av uppskattat värde - om du har detaljerad information om saker som:
- Fysiska attribut som läge, platsstorlek och antal sovrum och badrum,
- Fastighetsskatteinformation,
- Historiska försäljningsdata om själva hemmet, och
- Senaste försäljningen av jämförbara bostäder i närheten.
Är Zillow korrekt?
Det finns några konsumentvänliga webbsajter som kan ge dig en uppfattning om vad ditt hem är värt. De mest populära är Redfin, Zillow och Trulia.
Den ledande är Zillow, med i genomsnitt 150 miljoner besökare varje månad. Med denna gratis onlineplattform kan du skriva in din fastighetsadress och du får en "Zestimate" av ditt hems nuvarande marknadsvärde. Zillow använder en egenutvecklad automatiserad värderingsmetod som tillämpar algoritmer baserade på tillgänglig data från skatteregistreringar och försäljningsdata som gäller din fastighets plats för att beräkna ditt hem Zestimate.
Är det korrekt? Jag har använt Zestimates i flera år min fastighetsaffär, och jag skulle svara på den frågan så här: Ja och nej Ibland och ofta. Långt bort och död på. Om du tänker efter är variansen perfekt. Utmatningen av en algoritm är bara lika exakt som inmatningsdata.
Zestimates skapas av automatiserad programvara designad av statistiker, och det finns ingen möjlighet för människor att manuellt ändra Zestimate för en viss egendom. Och eftersom varje fastighet är unik och det unika inte kan inkluderas i beräkningen, finns det verkligen inget sätt att exakt uppskatta en fastighets marknadsvärde med hjälp av en automatiserad process.
Det är bättre att kontakta en agent
Ett bättre sätt att bestämma ditt hems värde är genom en auktoriserad fastighetsmäklare eller mäklare som är mycket insatt i området där ditt hem ligger. Du kan hitta en lokal fastighetsmäklare genom en tjänst som HomeLight. En agent har en mängd realtids- och exakta data till hands i Multiple Listing Service (MLS). Och en kunnig och flitig agent kan ställa in mycket specifika sökkriterier och sedan bryta den informationen för att få en mycket exakt uppskattning av ditt mycket unika hems värde.
Din agent börjar med att göra en jämförande marknadsanalys (CMA). Detta innebär att man tittar på jämförbara fastigheter (grunder) i grannskapet som har sålt det senaste halvåret. Din fastighet är "ämnesfastigheten" i denna analys, och tre kompisar som närmast matchar ditt hus i storlek, ålder, tomtstorlek, taktyp, bekvämligheter och stil blir de jämförbara fastigheterna.
Från och med det slutliga försäljningspriset för varje komp kommer agenten att justera det priset genom att lägga till eller subtrahera värderingar av skillnaden mellan föremålets egendom och komp. Om till exempel en komp har tre badrum och ämnesfastigheten bara har två måste agenten justera försäljningspriset för den komp så att den är mer i linje med ämnesegenskapen. Om objektet har fyra sovrum och komp -egendomen bara har tre, justeras försäljningspriset för kompisen så att den överensstämmer med objektets egendom. Mängden som ska subtraheras eller läggas till varierar beroende på region, och det beloppet är vanligtvis mycket lägre än den ursprungliga kostnaden för funktionen.
Här är ett mycket förenklat exempel på hur det kan se ut:
| Ämnes egendom | Komp #1 | Komp #2 | Komp #3 | |
|---|---|---|---|---|
| Såld pris | – | $325,000 | $340,000 | $319,000 |
| # Sovrum | tre | tre | fyra | tre |
| # Eldstäder | ett | ett | ett | ingen |
| Comp vs. Ämne | – | minus ett badrum | plus ett sovrum | ingen öppen spis |
| Justering | – | plus $ 5000 | minus 10 000 dollar | plus $ 5000 |
| Justerat pris | – | $320,000 | $330,000 | $324,000 |
Som du kan se, om objektet släpptes ut på marknaden, skulle det troligen sälja för mellan $ 320 000 och $ 330 000. För att bestämma försäljningspriset för vilken din fastighet ska listas till MLS (ditt pris) skulle din agent lägga till tillsammans de slutliga försäljningspriserna för de tre compsna och dela summan med tre för att få en genomsnittlig justerad försäljning pris.
Baserat på denna metod skulle din agent förmodligen rekommendera att du listar ditt hem för $ 325 000. Det är viktigt att notera att det finns viss subjektivitet att göra CMA. Tillför till exempel ett extra badrum $ 5000 eller $ 7000 till fastighetens värde?
Marknads- och värderingsvärden
Noteringspriset, även om det är värdefullt, är egentligen bara en uppskattning av det verkliga marknadsvärdet. En säljare får lista sin fastighet för 325 000 dollar. En köpare kan erbjuda 300 000 dollar. Om säljaren accepterar köparens erbjudande, marknadspris är 300 000 dollar - det pris som båda parterna i transaktionen gick med på.
Förutom marknadsvärde finns det andra värderingar i en bostadsköpstransaktion. Det mest exakta värdet är "värderat värde". Om inte någon kan köp ditt hem med alla kontanter, bankfinansiering genom en hypotekslångivare behövs, och en licensierad taxatör kommer att tas in för att beräkna det värderade värdet.
En bedömning är mer detaljerad än en CMA - förutom att utvärdera den senaste fastighetsförsäljningen och allmänna hemfunktioner, kommer värderaren att besöka hemmet för att faktorera det nuvarande tillståndet. Värderingsmän är proffs som kommer med ett exakt antal som speglar värdet snarare än en uppskattning.
Som du kan se är marknadsvärdet (det pris som köparen och säljaren enats om) konsumentdrivet. Det värderade värdet bestäms av experter. Med andra ord är värderingen inte nödvändigtvis det pris som fastigheten kommer att köpas eller säljas för. Faktum är att fastigheter i allmänhet säljer för mer än det uppskattade värdet. Långivaren kommer alltid att använda det värderade värdet när han bestämmer hur mycket de tillåter köparen att låna, även om det värderade värdet är annorlunda än marknadspriset.
Det värderade värdet är också den värdering som används för de flesta andra fastighetsrelaterade ändamål, såsom att bestämma en lämplig försäkringsnivå eller värderingen för beräkning av skatteförluster, dödsbo likvidationer och nettovärde.
Slutsats
Det går ut på detta:
- Zestimates är gratis och ger dig en indikation på marknadsvärdet på ditt hem men anses inte vara tillförlitligt.
- En kompetent fastighetsmäklare kan förbereda en CMA som är en mycket mer tillförlitlig och korrekt värdering av ditt hem. Även om det tar tid att göra en CMA korrekt, kommer agenter ofta att göra detta åt dig utan kostnad, eftersom det i allmänhet är en del av deras tjänst när du listar ditt hem med sin mäklare. Om vi antar att det nyligen är jämförbara försäljningar i området, kommer en CMA att ge dig en mycket nära approximation av marknadspriset på ditt hem.
- Det värderade värdet är den mest exakta bedömningen av vad ditt hem är värt. Men en värdering är inte billig. Det kostar vanligtvis mellan $ 600 och $ 1000. Och eftersom det bara är en ögonblicksbild när det är klart, blir det snabbt föråldrat. De flesta utvärderingsrapporter anses vara aktuella i bara sex månader från det datum då värderaren steg på din fastighet.